Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2017 г. N 09АП-60381/16

г. Москва

10 января 2017 г.

Дело N А40-117348/15

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.Н. Григорьева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2016 года по делу N А40-117348/15, принятое судьей В.Г. Дружининой,

по иску Акционерного общества "ОРНАМЕНТ" (ОГРН: 1027700259883; 127322, Москва, ул. Милашенкова, д. 4А)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

третье лицо: Правительство Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Наумов В.Г., Ганин И.А. (по доверенности от 04.08.2016)

от ответчика: Апрелов С.А. (по доверенности от 29.12.2016)

от третьего лица: Апрелов С.А. (по доверенности от 01.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ОРНАМЕНТ" (далее - АО "ОРНАМЕНТ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникшие между АО "ОРНАМЕНТ" и Департаментом городского имущества г. Москвы, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д.4А, корп.2, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена объектов составляет 18 716 663 рубля, в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "ЦНЭС" по определению Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2016 г. по делу А40-117348/2015, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

"Оплата по договору производится в течение пяти лет со дня его заключения"

- изложив пункт 3.2.1 договора в следующей редакции:

"На сумму денежных средств, составляющих цену объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации"

- дополнить пунктом 3.2.2: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно в равных долях. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

-дополнить пунктом 3.2.3:

"Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

-изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции:

"Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За объект 1 в размере 11 539 947 рублей.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770501001 Банк получателя - отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"

За Объект 2 в размере 7 176 716 рублей.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674

КПП 770501001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".

В платежных поручениях необходимо указывать номер и дату договора, адрес объектов и наименование покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуется на информационных ресурсах продавца.

Факт оплаты объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем договоре", - изложив пункт 4.5 договора в следующей редакции:

"В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.2 настоящего договора, на объекты, находящиеся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3/х месяцев" (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2016 заявленные исковые требования удовлетворены.

Судом взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу АО "ОРНАМЕНТ" 6 000 рублей расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 10.01.2016.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.01.2016 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 21.10.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 07.07.2006 между ЗАО "ОРНАМЕНТ" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды N 03-00453/06 (с дополнительным соглашением от 26.07.2011), на аренду нежилого здания общей площадью 596,5 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д.4А, корп.2, находящегося в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.09.2003 N 77-01/02-570/2003-746).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендованного имущества:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Истцом, помещения непрерывно арендуются на протяжении более трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного пунктом 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 26.02.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемого помещения, где оно было зарегистрировано в установленном порядке за N 33-5-6745/14-(0)-0.

В адрес ЗАО "Орнамент" проект договора купли-продажи недвижимого имущества не поступил.

Департамент городского имущества города Москвы 08.04.2015 в соответствии с пунктом 2.11 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы, сообщил заявителю о результатах предоставления государственной услуги, результатом предоставления государственной услуги явилось выдача договора купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества.

ЗАО "Орнамент", рассмотрев проект договора купли-продажи недвижимого имущества, выразило несогласие по условиям договора, в части цены и порядка ее оплаты.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возник спор о цене выкупаемого имущества и порядка ее оплаты.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, определением 23.11.2015 суд поручил проведение ООО "ФандОценка".

Кроме того, судом при рассмотрении спора, было удовлетворено ходатайство ответчика о проведении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО "ЦНЭС".

В итоге проведенного ООО "ЦНЭС" рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 596,5 кв.м кадастровый номер 77:02:0021001:1030, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д. 4А, корп. 2, по состоянию на 26.02.2014, составляет 11 539 947 рублей, а рыночная стоимость земельного участка общей площадью 316 кв.м, кадастровый номер 77:02:0021001:4754, расположенного, по вышеуказанному адресу, по состоянию на 17.10.2014 составляет 7 176 716 рублей.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки, отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно пункту 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправданно, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2016 года по делу N А40-117348/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.Н. Григорьев Д.В. Пирожков