Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2017 г. N 20АП-7859/16

г. Тула

19 января 2017 г.

Дело N А62-1658/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.01.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) - Гришутиной Е.А. (доверенность от 10.01.2017), Новикова А.В. (доверенность от 10.01.2017), от первого ответчика - общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-ТЭРРА" (г. Смоленск, ОГРН 1156733009333, ИНН 6732106888) - Емельянова М.М. (доверенность от 06.06.2016), в отсутствие второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (Брянская область, Трубчевский район, п. Прогресс, ОГРН 1083252000501, ИНН 3252005997) и третьих лиц - администрации Смоленской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Авраменко Андрея Николаевича и Пичугина Сергея Евгеньевича, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-ТЭРРА" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.10.2016 по делу N А62-1658/2016 (судья Каринская И.Л.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-ТЭРРА" (далее - общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - компания) с требованиями:

- о понуждении заключить договор купли-продажи следующих земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

1) с кадастровым номером 67:22:0010101:89, площадью 3 385 646 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 50 метров северо- западнее д. Никулино;

2) с кадастровым номером 67:22:0010101:91, площадью 632 339 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 950 метров северо-восточнее д. Никулино;

3) с кадастровым номером 67:22:0010101:92, площадью 921 553 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров западнее д. Муравьево-1;

4) с кадастровым номером 67:22:0010101:93, площадью 1 093 997 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров западнее д. Суборовка;

5) с кадастровым номером 67:22:0010101:94, площадью 2 415 234 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров восточнее д. Суборовка;

6) с кадастровым номером 67:22:0010101:95, площадью 337 710 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 100 метров восточнее д. Шишки;

7) с кадастровым номером 67:22:0010101:96, площадью 4 349 862 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров севернее д. Черепово;

8) с кадастровым номером 67:22:0020101:44, площадью 2 904 832 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров южнее д. Слобода;

9) с кадастровым номером 67:22:0020101:45, площадью 1 572 938 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 150 метров северо- западнее д. Слобода;

10) с кадастровым номером 67:22:0020101:49, площадью 609 602 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 600 метров южнее д. Шатиловка;

11) с кадастровым номером 67:22:0020101:50, площадью 1 840 190 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров севернее д. Шатиловка;

12) с кадастровым номером 67:22:0020101:51, площадью 631 420 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров севернее д. Слобода;

13) с кадастровым номером 67:22:0020101:52, площадью 1 221 187 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 800 метров юго-восточнее д. Шимоновка;

14) с кадастровым номером 67:22:0020101:53, площадью 154 452 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 1500 метров северо-восточнее д. Шатиловка;

15) с кадастровым номером 67:22:0020102:406, площадью 192 196 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 200 метров западнее д. Муравьево-2;

16) с кадастровым номером 67:22:0020102:407, площадью 4 066 975 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров севернее д. Муравьево-2;

17) с кадастровым номером 67:22:0020102:411, площадью 502 375 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров западнее д. Водотока;

18) с кадастровым номером 67:22:0020102:412, площадью 297 265 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 300 метров южнее д. Черепово;

19) с кадастровым номером 67:22:0020102:413, площадь 510 368 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 100 метров севернее д. Водотока;

20) с кадастровым номером 67:22:0020102:414, площадью 465 396 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров юго- восточнее д. Черепово;

21) с кадастровым номером 67:22:0020102:415, площадью 121 644 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров восточнее д. Черепово;

22) с кадастровым номером 67:22:0020102:416, площадью 434 704 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 1 300 метров северо-восточнее д. Водотока;

23) с кадастровым номером 67:22:0020102:417, площадью 480 569 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 850 метров северо- западнее д. Петуховка;

24) с кадастровым номером 67:22:0020102:418, площадью 310 374 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 1 150 метров юго-западнее д. Шатиловка;

25) с кадастровым номером 67:22:0020102:419, площадью 342 833 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров южнее д.Муравьево-2;

26) с кадастровым номером 67:22:0020102:422, площадью 335 713 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 5 метров южнее д. Черепово;

27) с кадастровым номером 67:22:0020102:423, площадью 38 018 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 50 метров севернее д. Водотока;

28) с кадастровым номером 67:22:0020102:424, площадью 386 208 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: Смоленская область, Хиславичский район, 1200 метров западнее д. Петуховка, на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи.

- признании договора аренды от 30.12.2015, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой, по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (злоупотребление правом), и применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании обременения в виде аренды земельных участков отсутствующим и внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- возложении на общество обязанности передать земельные участки в государственную собственность Смоленской области в лице его уполномоченного органа - департамента;

- регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки в государственную собственность Смоленской области.

Определениями суда от 17.03.2016, от 23.05.2016, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация Смоленской области (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление), Авраменко Андрей Николаевич и Пичугин Сергей Евгеньевич.

Решением суда от 19.10.2016 (т. 32, л. д. 56) исковые требования удовлетворены частично: на общество возложена обязанность заключить с департаментом договор купли-продажи 28 спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 67:22:0010101:89, 67:22:0010101:91, 67:22:0010101:92, 67:22:0010101:93, 67:22:0010101:94, 67:22:0010101:95, 67:22:0010101:96, 67:22:0020101:44, 67:22:0020101:45, 67:22:0020101:49, 67:22:0020101:50, 67:22:0020101:51, 67:22:0020101:52, 67:22:0020101:53, 67:22:0020102:406, 67:22:0020102:407, 67:22:0020102:411, 67:22:0020102:412, 67:22:0020102:413, 67:22:0020102:414, 67:22:0020102:415, 67:22:0020102:416, 67:22:0020102:417, 67:22:0020102:418, 67:22:0020102:419, 67:22:0020102:422, 67:22:0020102:423, 67:22:0020102:424; признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельных участков от 30.12.2015, заключенный между ответчиками; применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания компании в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить обществу по акту приема-передачи спорные земельные участки; признано отсутствующим обременение в виде аренды спорных земельных участков. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что во исполнение статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) общество в извещении от 10.12.2015, полученным департаментом 14.12.2015, известило о намерении продать земельные участки, в связи с чем департамент должен был в тридцатидневный срок уведомить общество о согласии на их приобретение. Считает, что поскольку указанное уведомление поступило в адрес департамента за пределами указанного срока (18.01.2016), вывод суда об обязании общества продать земельные участки является неверным, а общество, не получив согласия департамента на приобретение земельных участков в тридцатидневный срок могло распорядиться ими путем передачи в аренду и ипотеку. Указывает на то, что суд возложил на общество обязанность заключить договор купли-продажи земельных участков на условиях, не соответствующих оферте. Полагает неправомерной оценку договора аренды от 30.12.2015 и договоров ипотеки от 27.01.2016 и от 01.02.2016 как ничтожных сделок по основаниям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что оценив поведение общества в качестве недобросовестного, суд не учел недоказанность такой недобросовестности других сторон сделок. Ссылается на то, что договор аренды от 30.12.2015 был заключен ответчиками после уведомления департамента об отзыве предложения о продаже. Обращает внимание на то, что договоры ипотеки от 27.01.2016 и от 01.02.2016 заключены обществом после пропуска департаментом тридцатидневного срока уведомления о согласии приобрести земельные участки. Просит отменить принятые первой инстанцией обеспечительные меры.

В отзыве департамент просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на неправильное толкование обществом норм законодательства, отмечая, что в 30-дневный срок департамент должен был направить обществу предложение о согласии приобрести земельные участки и эта обязанность была им исполнена. После направления уведомления о намерении продать земельные участки, общество стало связанным условиями оферты от 10.12.2015 и должно было направить департаменту проект договора с условиями о предмете, цене, порядке расчета, соответствующими оферте. Ненаправление такого проекта явилось основанием для разработки проекта договора департаментом. Указывает на то, что порядком рассмотрения Смоленской областью предложений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденным постановлением администрации Смоленской области от 04.12.2008 N 656, предусмотрен как срок рассмотрения оферты, так и срок ее акцепта. Поясняет, что указание в договоре купли-продажи 30-дневного срока оплаты земельных участков является технической опечаткой. Ссылается на наличие оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что оферта общества от 10.12.2015 не содержала сведений о наличии обременений земельных участков. Считает, что, направляя повторное предложение о приобретении земельных участков, общество косвенно подтвердило намерение продать их по цене в два раза превышающую цену, указанную в оферте от 10.12.2015. Отмечает, что компания в письменных пояснениях не возражала против расторжения договора и применения последствий недействительности ничтожности сделки.

В письменных пояснениях компания поддерживает доводы апелляционной жалобы, указывая на свою добросовестность при заключении договора аренды и отмечая, что заключение этого договора обусловлено имущественными интересами компании.

В судебном заседании представители истца и первого ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Второй ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителей истца и первого ответчика судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 14.12.2015 в администрацию поступило предложение общества от 10.12.2015 N 3 о намерении продать принадлежащие ему на праве собственности 28 земельных участков сельскохозяйственного назначения (т. 2, л. д. 5). В предложении указаны цена, площадь, местонахождение, кадастровые номера участков и порядок расчетов за них.

По результатам заседания комиссии по вопросам реализации земельной политики на территории Смоленской области 29.12.2015 принято решение реализовать преимущественное право приобретения Смоленской областью указанных земельных участков в соответствии с Областным закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Смоленской области" (т. 2, л. д. 9-13).

В связи с этим департаментом, как уполномоченным органом, издан приказ от 30.12.2015 N 1290 "О приобретении в государственную собственность Смоленской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" (т. 2, л. д. 1-4).

В тот же день письмом от 30.12.2015 департамент уведомил общество о намерении приобрести в собственность земельные участки (т. 2, л. д. 6-7), предложив предоставить для подписания в срок до 12.02.2016 проект договора купли-продажи. Указанное письмо направлено департаментом в адрес общества 13.01.2016 и получено им 18.01.2016 (т. 2, л. д. 16, 19, т. 30, л. д. 130).

В связи с неполучением в срок, указанный в уведомлении о согласии приобрести земельные участки, проекта договора купли-продажи, департамент 15.02.2016 (письмо N 00328) направил обществу такой проект и акт приема передачи земельных участков (т. 32, л. д. 8-25).

В свою очередь общество, ссылаясь на то, что у него отпала необходимость продавать земельные участки, уведомило департамент об отзыве ранее направленной оферты (т. 2, л. д. 8).

Считая, что общество обязано заключить договоры купли-продажи земельных участков, однако необоснованно уклоняется (отказывается) от их заключения, до истечения срока направления истцом уведомления о согласии приобрести земельные участки неправомерно передало их в аренду компании (по договору аренды от 30.12.2015), а впоследствии - в ипотеку (по договорам ипотеки с Авраменко А.Н. и Пичугиным С.Е.), департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

В обоснование заявленных требований департамент ссылается на наличие у него преимущественного права покупки земельных участков, поскольку они относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ и Законом Смоленской области от 07.07.2003 N 46-з "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Смоленской области".

В соответствии со статьей 8 Закона N 101-ФЗ, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Статьей 7 Закона Смоленской области от 07.07.2003 N 46-з "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Смоленской области" установлено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме администрацию Смоленской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Решение о приобретении (об отказе от покупки) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принимается уполномоченным органом, который в течение месяца со дня поступления извещения продавца в администрацию Смоленской области уведомляет продавца о намерении приобрести (об отказе от покупки) в собственность Смоленской области продаваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В случае если Смоленская область откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При рассмотрении дела установлено, что предложение (оферта) общества от 10.12.2015 N 3 о приобретении земельных участков поступило в администрацию 14.12.2015 (т. 2, л. д. 5). Следовательно, исходя из буквального толкования вышеприведенных материальных норм, уведомление о намерении приобрести земельные участки должно было быть направлено продавцу не позднее 14.01.2016.

В данном случае такое уведомление направлено департаментом 13.01.2016, т.е. в установленный законом срок. В указанном уведомлении департамент просил общество представить ему для подписания в срок до 12.02.2016 проект договора купли-продажи земельных участков.

Поскольку такой проект не был направлен истцу, департамент 15.02.2016 направил в адрес общества свой вариант проекта договора.

Получив указанный проект, общество не представило по нему каких-либо разногласий, не совершило действий по передаче земельных участков истцу, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после направления обществом оферты о приобретении земельных участков, с указанием в ней существенных условий договора, оно связало себя обязательством по заключению соответствующей сделки с департаментом (пункт 2 статьи 435, статья 436 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что уведомление департамента о согласии приобрести земельные участки, должно было быть получено обществом до истечения 30-дневного срока после получения оферты, не основан на буквальном толковании статьи 8 Закона N 101-ФЗ и статьи 7 Закона Смоленской области N 46-з.

Исходя из такого толкования, в 30-дневный срок покупатель должен был направить (уведомить) продавца о намерении приобрести земельные участки.

Данный подход подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 305-ЭС15-6302, от 14.11.2016 N 305-ЭС16-12804).

Кроме того, названный довод общества не имеет значения и потому, что в силу статей 441, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени. В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Срок акцепта оферты, полученной департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, установлен на законодательном уровне и составляет 30 дней.

Получив акцепт 18.01.2016, и полагая, что истец является опоздавшим, общество немедленно не уведомило его о получении акцепта с опозданием. В предложении о приобретении участков не указывалось на отзыв оферты в случае неполучения акцепта в конкретный срок. Ответ истца от 30.12.2015 является положительным акцептом на оферту ответчика, поскольку в нем имеется согласие Смоленской области на покупку земельных участков по цене, указанной в оферте; каких-либо возражений, иных условий, чем указано в оферте, в акцепте не содержалось.

В связи с этим ссылка заявителя на отсутствие у него обязанности заключить договор купли-продажи является необоснованной.

Проект договора купли-продажи, направленный департаментом в адрес общества 15.02.2016, содержит все существенные условия сделки.

Однако предложенная им редакция пункта 2.2 договора о порядке оплаты (в течение 30 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности) не соответствует предложению общества, которое в качестве срока оплаты указало 90 дней с момента заключения договора купли-продажи.

Корректируя указанное условие, суд изложил пункт 2.2 договора купли-продажи в редакции, согласно которой оплата производится в течение 90 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, по мнению апелляционного суда, такая редакция является неправильной, исходя из следующего.

Согласно статье 8 Закона N 101-ФЗ существенными условиями договора, о которых продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, являются условия о цене, размере, местоположении земельного участка и сроке, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Право изменения данного срока покупателем указанный Закон не предусматривает. Исходя из его положений, покупатель должен либо принять предложенные ему условия сделки, либо отказать от ее заключения.

Поскольку в оферте общества указывалось на необходимость оплаты в полном размере не позднее 90 дней с момента заключения договора купли-продажи, именно этот порядок должен был отражаться в условиях договора купли-продажи.

Определяя условия пункта 2.2 договора как обязанность покупателя произвести оплату в течение 90 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности, суд не учел положения оферты.

В силу статей 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (статья 433 Кодекса) либо с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают необходимость государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

В связи с этим, исходя из условий оферты, оплата должна производиться покупателем в течение 90 дней с момента заключения договора, которым в данном случае является момент вступления решения суда в законную силу. Принятая судом редакция (в течение 90 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности) изменяет этот срок оплаты.

В связи с изложенным, редакция пункта 2.2 договора подлежит изложению в варианте, указанном в оферте общества.

Несогласие заявителя с квалификацией судом в качестве недействительных договора аренды от 30.12.2015, заключенного ответчиками, и договоров ипотеки от 27.01.2016 и от 01.02.2016, заключенных обществом с гр. Авраменко А.Н. и Пичугиным С.Е. в обеспечение обязательств по договорам займа, не принимается судом.

Применительно по аналогии к пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации прав собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 7 постановления N 25).

Из материалов дела следует, что к направленной в адрес департамента оферте продавцом были приложены свидетельства о государственной регистрации прав на земельные участки, в которых отсутствовали сведения о наличии у них обременений в виде аренды либо ипотеки. О намерении распорядиться земельными участками путем их передачи в аренду или ипотеку до получения от департамента ответа на направленную оферту, общество не заявляло.

Таким образом, оно связало себя обязательством передать покупателю спорные участки свободными от прав третьих лиц. Исходя, в том числе из этого, департамент принимал решение о приобретении участков. Имея информацию об их планируемом обременении, истец, возможно, мог принять отрицательное решение по предложению ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

По смыслу указанной нормы, названные в ней права покупателя, возникают после принятия им товара, обремененного правами третьих лиц.

В настоящем случае условия предстоящей сделки согласовывались сторонами в порядке, установленном специальным Законом N 101-ФЗ, и вопросы обременения имущества подлежали отражению на стадии такого согласования. Передачи имущества на этой стадии не происходило.

Согласно статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Поскольку, как указано выше, офертой истцу предлагалось приобрести земельные участки свободными от прав третьих лиц, их последующее возникновение, свидетельствует о недобросовестности действий общества при заключении договора аренды.

По мнению апелляционного суда, такие действия были направлены на препятствование департаментом приобрести спорное имущество, что подтверждается направленным обществом в его адрес уведомлением об отзыве оферты, полученным истцом 31.12.2015 (т.2, л. д. 8, 15).

Кроме того, договор аренды от 30.12.2015 о передаче земельных участков в долгосрочную аренду заключен обществом с компанией после направления в адрес администрации уведомления о намерении продать земельные участки (оферты) и до истечения срока акцепта оферты.

Договоры займа от 27.01.2016 между обществом и Авраменко А.Н. (т. 21, л. д. 115) и от 01.02.2016 между обществом и Пичугиным С.Е. (т. 21, л. д. 105), в обеспечение обязательств по которым были переданы спорные земельные участки (договор об ипотеке земельных участков от 27.01.2016 N 1 (т. 21, л. д. 113-114) и от 01.02.2016 N 2 (т. 21, л. д. 126)), вообще заключались обществом уже после получения акцепта департамента.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно усмотрел в действиях общества при заключении договора аренды с компанией от 30.12.2015, а также договоров об ипотеке земельных участков от 01.02.2016 N 2 с Пичугиным С.Е. и от 27.01.2016 N 1 с Авраменко А.Н., признаки злоупотребления правом в целях нарушения законных интересов департамента при реализации преимущественного права покупки.

Довод общества о том, что при оценке указанных договоров как недействительных суд не оценил действия других сторон, которые, по его мнению, являются добросовестными, не принимается судом, как не основанный на вышеприведенных разъяснениях Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Пленума N 25 (пункты 1, 7); Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 (вопрос 6); определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2016 N 83-КГ16-4; постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2013 N 12913/12.

Применяя последствия недействительности договора аренды от 30.12.2015, заключенного между ответчиками, суд обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Кроме того, согласно пункту 78 постановления Пленума N 25, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума N 25).

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, применение судом последствий недействительности договора аренды от 30.12.2015, заключенного между ответчиками, является основанием для погашения в ЕГРП записи об обременении имущества арендой, в связи с чем, является излишним указание в решении на необходимость признания этого обременения отсутствующим.

В то же время указанная ошибка не влияет на существо принятого судебного акта и оценивается апелляционной инстанцией лишь как облегчающая действия государственного регистратора по погашению обременения.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, сторонами не оспаривается, ввиду чего применительно к части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является предметом апелляционного пересмотра.

В связи с отсутствием оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной (за исключением части, касающейся несогласия с редакцией пункта 2.2 договора), изложенное в ней требование об отмене обеспечительных мер не подлежит рассмотрению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.10.2016 по делу N А62-1658/2016 в части изложения пункта 2.2 договора купли-продажи - изменить.

Изложить пункт 2.2 договора купли продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в следующей редакции:

"2.2 Покупатель производит оплату суммы, предусмотренной пунктом 2.1 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 90 (девяноста) дней с момента заключения договора купли-продажи".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова