Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2017 г. N 15АП-21092/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2017 г. N Ф08-1780/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 января 2017 г.

дело N А32-19827/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ответчика - Елисеева К.С. (доверенность от 01.01.2017),

от третьих лиц: от "Связь-Банк" - Романова И.А. (доверенность от 11.04.2016),

от ОАО "Национальный банк развития бизнеса" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приморская-Компани"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2016 по делу N А32-19827/2013 (судья Решетников Р.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Гладковского Михаила Сергеевича

к обществу с ограниченной ответственностью "Приморская-Компани"

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Национальный банк развития бизнеса", открытого акционерного общества акционерный коммерческий банк "Связь-Банк", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (открытое акционерное общество) (далее - ОАО АКБ "Связь-Банк") обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Приморская-Компани" (далее - ответчик, ООО "Приморская-Компани") о погашении задолженности открытого акционерного общества "Национальный банк развития бизнеса" перед Гладковским Михаилом Сергеевичем по Договору уступки прав N ПР 846/2795/10-Ц от 19 ноября 2013 г. в размере - 56 100 586 (Пятьдесят шесть миллионов сто тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей 04 копейки, из которых - 53 831 741 (Пятьдесят три миллиона восемьсот тридцать одна тысяча семьсот сорок один) рубль 27 копеек основной долг, - 2 184 844 (Два миллиона сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок четыре) рубля 77 копеек - проценты путем обращения взыскания на заложенное по Договору залога недвижимого имущества (ипотека) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения во второй санитарной зоне охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0404002:9, площадью 1666800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, урочище "Житовка", для сельскохозяйственного использования. Срок аренды с 13.10.2008 по 12.10.2057; установить начальную продажную цену предмета залога в размере 401 365 440,00 (Четыреста один миллион триста шестьдесят пять тысяч четыреста сорок) рублей; избрать способом реализации заложенного права аренды недвижимого имущества продажу с публичных торгов (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: открытое акционерное общество "Национальный банк развития бизнеса" (далее - ОАО "НББ") и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - ТУ Росимущества в КК).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2014 произведена замена истца - ОАО АКБ "Связь-Банк", на его процессуального правопреемника - Гладковского Михаила Сергеевича (далее - истец, Гладковский М.С.). Истцом Гладковским М.С. уточнены исковые требования, истец просил в счет погашения задолженности открытого акционерного общества "Национальный банк развития бизнеса" перед Гладковским Михаилом Сергеевичем по Договору уступки обратить взыскание на заложенное по Договору залога недвижимого имущества (ипотека) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 право аренды земельного участка путем продажи с торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 107987000 рублей на основании представленного в дело отчета ООО "Независимая оценочная компания" N 315-05/16. В соответствии со ст. 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

ОАО АКБ "Связь-Банк" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Распоряжением председателя 6-го судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2014 в порядке статьи 18 АПК РФ дело N А32-19827/2013 в связи с отставкой судьи Мазуренко М.А. передано на рассмотрение судье Решетникову Р.А.

Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2014 ООО "Приморская-Компани" отказано в удовлетворении ходатайств о прекращении производства по делу, ввиду неподведомственности арбитражному суду спора, стороной которого является физическое лицо - Гладковский М.В.; ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, всех залогодателей, предоставивших обеспечение исполнения обязательств ОАО "НББ" по кредитному договору.

Определением от 26.08.2014 суд приостанавливал производство по делу N А32-19827/2013 на срок проведения экспертного исследования по определению рыночной стоимости заложенного права аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2015 производство по делу N А32-19827/2013 приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-42971/2014.

Определением от 09.10.2015 производство по делу А32-19827/2013 возобновлено.

Определением от 25.03.2016 производство по делу приостанавливалось для проведения повторной судебной оценочной экспертизы. Определением от 20.07.2016 производство по делу возобновлено.

Решением суда от 10.11.2016 исковые требования Гладковского Михаила Сергеевича удовлетворены. Суд в счет погашения задолженности ОАО "Национальный банк развития бизнеса" перед Гладковским Михаилом Сергеевичем (г. Москва) по договору уступки прав N ПР 846/2795/10-Ц от 19.11.2013 в размере 56 100 586 рублей 04 копеек обратил взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 и принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Приморская-Компани" право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения во второй санитарной зоне охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0404002:9, площадью 1666800 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, урочище "Житовка", для сельскохозяйственного использования, срок аренды с 13.10.2008 по 12.10.2057, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 80% его рыночной стоимости, что составляет 288023040 рублей. Суд определил порядок обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Распределены судебные расходы по делу.

Решение мотивировано тем, что обязательства по кредитному договору не исполнены банком "Национальный банк развития бизнеса" в установленный срок. Договор залога права аренды соответствует закону, поскольку земельный участок не изъят из оборота.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Приморская-Компани" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на ничтожность договора ипотеки с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте, поскольку относится к землям охраняемых природных территорий; в материалы дела не представлено уведомление арендатора о предоставлении права аренды в залог истцу. В жалобе также указано, что обязательства из кредитного договора были прекращены вследствие новации при заключении мирового соглашения в рамках дела А40-72054/2013, что повлекло и прекращение залога права аренды земельного участка. В нарушение статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в адрес залогодателя не было направлено требование о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем процедура обращения взыскания на заложенное имущество не соблюдена. Истцом не представлены доказательства ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, поскольку требования ОАО АКБ "Связь-Банк" о досрочном возврате кредита было обусловлено обстоятельствами непредставления заемщиком информации, а не нарушением сроков возврата кредита и уплаты процентов. Суд необоснованно не применил аналогию с делами А32-20473/2013 и 2-174/2014. В апелляционной жалобе также указано на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения, поскольку в 16:13 07.11.2016 в картотеке арбитражных дел была размещена информация об отложении судебного заседания на 06.12.2016 в 14:30, при этом 08.11.2016 в 18:53 в картотеке опубликована резолютивная часть решения суда от 07.11.2016.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители истца, ОАО "Национальный банк развития бизнеса" и Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам устного отзыва.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ОАО АКБ "Связь-Банк" (кредитор) и ОАО "Национальный банк развития бизнеса" (заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010, по условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования основной деятельности на срок до 07.10.2011 с лимитом выдачи 600 млн. рублей и предоставить в рамках указанного лимита выдачи кредит в порядке и на условиях договора, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в срок и на условиях договора (пункт 2.1 договора). Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 11,5% годовых (пункт 3.6 договора).

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщик обеспечивает предоставление кредитору в залог права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения во второй санитарной зоне охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0404002:9, площадью 1666800 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, урочище "Житовка", для сельскохозяйственного использования. Срок аренды с 13.10.2008 по 12.10.2057. Залогодатель - ООО "Приморская-Компани" (пункт 6.1.1 договора).

Во исполнение кредитного договора банковским ордером N 58999 от 18.10.2010 ОАО АКБ "Связь-Банк" перечислил обществу "Национальный банк развития бизнеса" 600 млн. рублей.

Дополнительными соглашениями N 1 от 07.10.2011, N 2 от 06.04.2012, N 3 от 20.12.2012 сторонами внесены изменения в условия договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10 от 08.10.2010, согласно которым установлен следующий порядок возврата кредитных денежных средств: до 07.10.2011 - 60 млн. рублей, до 06.04.2012 - 40 млн. рублей, до 30.04.2012 - 30 млн. рублей, до 31.05.2012 - 30 млн. рублей, до 20.10.2011 - 100 млн. рублей, дата окончательного погашения оставшейся части долга в размере 340 млн. рублей - 20.07.2013. Процентная ставка за период с даты выдачи кредита по 07.10.2011 установлена в размере 11,5% годовых, за период с 08.10.2011 по 06.04.2012 - 12,5% годовых, за период с 07.04.2012 по 20.12.2012 - 13,5% годовых, за период с 21.12.2012 по дату окончательного погашения кредита - 14% годовых.

Между ОАО АКБ "Связь-Банк" (залогодержатель) и ООО "Приморская-Компани" (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 07.10.2011, N 2 от 18.06.2012, N 3 от 01.03.2013), предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения во второй санитарной зоне охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0404002:9, площадью 1666800 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, урочище "Житовка", для сельскохозяйственного использования. Срок аренды с 13.10.2008 по 12.10.2057 (пункты 1.1, 1.2 договора).

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010, залогом по договору обеспечиваются обязательства ОАО "НББ" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10, связанные с погашением основного долга (кредита), обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору, обязательства по уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору.

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается штампами Управления Росреестра по Краснодарскому краю на представленных в дело экземплярах договора и дополнительных соглашений.

В силу пункта 5.7 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10 кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить часть или всю сумму кредита и уплатить проценты и иные платежи, а также неустойку в случаях неисполнения заемщиком обязательств, предусмотренных пунктами 6.11 и 6.12 договора, а также при ухудшении его финансового состояния.

Ссылаясь на положения пункта 5.7 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10 от 08.10.2010 ОАО АКБ "Связь-Банк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы по делу N А40-72054/2013 с требованиями о досрочном возврате кредита и уплате причитающихся процентов.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2013 по делу N А40-72054/2013 утверждено мировое соглашение от 26.07.2013, достигнутое между ОАО АКБ "Связь-Банк" и ОАО "НББ". Согласно условиям мирового соглашения стороны подтверждают, что с учетом уточненных исковых требований на дату подписания соглашения сумма задолженности по кредитному договору составляет сумму в размере 333 184 353 рубля 34 копейки, в том числе: задолженность по основному долгу в размере 329 985 587,44 рублей; задолженность по уплате процентов за период с 02.07.2013 по 26.07.2013 в размере 3 198 765,90 рублей, а также расходы банка по уплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей. В целях разрешения по обоюдному согласию возникшего спора стороны договорились о заключении на стадии судебного разбирательства в Арбитражном суде г. Москвы по делу N А40-72054/2013 мирового соглашения, предусматривающего урегулирование задолженности должника на следующих условиях: предоставления должнику рассрочки по погашению банку просроченной задолженности по основному долгу с установлением окончательной даты погашения не позднее 28.11.2013 (включительно), в соответствии с приведенным в мировом соглашении графиком.

В связи с утверждением мирового соглашения производство по делу N А40-72054/2013 было прекращено.

Согласно представленным в дело выпискам по ссудному счету ОАО "НББ" и объяснениям ОАО АКБ "Связь-Банк", ОАО "НББ", Гладковского М.С. задолженность ОАО "НББ" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 с учетом мирового соглашения от 26.07.2013 по делу N А40-72054/2013 составила 56 100 586 рублей 04 копейки, из которых - 53 831 741 рубль 27 копеек основной долг, 2 184 844 рубля 77 копеек проценты.

Между ОАО АКБ "Связь-Банк" (цедент) и ООО Гладковским М.С. (цессионарий) был заключен договор уступки права (требований) N ПР 846/2795/10-Ц от 19.11.2013, по условиям которого цедент уступает цессионарию права к ОАО "Национальный банк развития бизнеса" (должник) по договору N ПР 846/2795/10 открытия невозобновляемой кредитной линии, заключенному между должником и цедентом в городе Москве 08.10.2010, о предоставлении должнику кредита, с дополнительными соглашениями N 1 от 07.10.2011, N 2 от 18.06.2012, N 3 от 01.03.2013, с учетом мирового соглашения, заключенного между должником и цедентом 26.07.2013, утвержденного определением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2013 по делу N А40-72054/2013, а цессионарий обязуется принять и оплатить указанные права (требования) в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Договор уступки права (требований) N ПР846/2795/10-Ц от 19.11.2013 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Краснодарскому краю (т. 2 л.д. 40).

Полагая, что заемщик ОАО "НББ" ненадлежащим образом исполнило обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10 от 08.10.2010, обеспеченные договором залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010, Гладковский М.С. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правильно исходил из обоснованности предъявленного иска.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, и односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий недопустимы.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила о займе (параграф 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 кредитором ОАО АКБ "Связь-Банк" надлежащим образом исполнены обязательства по предоставлению заемщику кредитных денежных средств по договору.

Согласно представленным в дело выпискам по ссудному счету ОАО "НББ" и объяснениям ОАО АКБ "Связь-Банк", ОАО "НББ", Гладковского М.С. задолженность ОАО "НББ" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 с учетом мирового соглашения от 26.07.2013 по делу N А40-72054/2013 составила 56 100 586 рублей 04 копейки, из которых - 53 831 741 рубль 27 копеек основной долг, 2 184 844 рубля 77 копеек проценты.

Ответчиком размер задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 не оспорен, контррасчет не представлен.

Доказательств, подтверждающих исполнение обязательств в полном объеме в установленные сроки (в том числе с учетом мирового соглашения по делу А40-72054/2013) обществом "НББ" в материалы дела не представлено.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога, установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В силу статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Как указано ранее, в целях обеспечения исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР846/2795/10 от 08.10.2010 был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В силу статьи 384 Кодекса право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на ничтожность договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте, поскольку относится к землям охраняемых природных территорий. Также ответ указывает, что в материалы дела не представлено уведомление арендатора о предоставлении права аренды в залог истцу.

По смыслу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Пунктом 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьей 1 Федерального закона от 23.03.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 406-ФЗ) курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьей 2 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время в силу части 3 статьи 10 названного Закона особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения (Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей").

Курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям, имеющим федеральное значение.

Согласно данным государственного кадастра спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0404002:9, площадью 1666800 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, урочище "Житовка", находится во второй санитарной зоне охраны курорта Сочи.

Таким образом, спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий (земель курортов), вследствие чего ограничен в обороте.

Вместе с тем, спорный земельный участок не изъят из оборота.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Между тем, предметом залога по договору ипотеки N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 является не земельный участок, а право его аренды, что исключает возможность обращения взыскания на сам земельный участок и как следствие нарушение права государственной собственности участка.

В силу части 5 статьи 5 Закона об ипотеке, на которую ссылается ответчик, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

При этом, из комплексного толкования положений статьи 336 Гражданского кодекса РФ, статей 5, 62 Закона об ипотеке не следует запрет на залог права аренды земельного участка, ограниченного в обороте.

Как правильно указано судом первой инстанции, действующим земельным законодательством не предусмотрен запрет на предоставление ограниченных в обороте земельных участков особо охраняемых природных территорий, находящихся в публичной собственности, в аренду частным лицам и организациям.

Судом также отклоняются доводы о ничтожности договора ипотеки N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 вследствие отсутствия уведомления арендатора о предоставлении права аренды в залог истцу.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав по договору аренды земельного участка в залог достаточно уведомления об этом арендодателя.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, действовавшая на момент заключения договора ипотеки (залога недвижимости) от 08.10.2010 редакция пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке допускала возможность предоставления в залог права аренды земельного участка государственной собственности сроком более 5 лет без какого-либо ограничения.

Обращение взыскания по договору ипотеки N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 не приведет к отчуждению спорного земельного участка в частную собственность, и будет являться основанием для смены арендатора по договору, не требующей согласия публичного собственника данного земельного участка.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ненаправление арендатором арендодателю в разумный срок уведомления о заключении договора ипотеки права аренды земельного участка является возникновение у арендодателя права предъявить арендатору требование о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, отсутствие уведомления собственника земельного участка о залоге прав аренды на участок не влечет недействительность договора ипотеки.

При этом, такое уведомление, в силу требований статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", должно быть сделано ответчиком.

Договор ипотеки является действующим, соответствует закону, не был оспорен сторонами договора и собственником земельного участка.

Договор ипотеки N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 исполнялся ответчиком без возражений, что подтверждается неоднократным согласованием изменений его условий согласно дополнительным соглашениям N 1 от 07.10.2011, N 2 от 18.06.2012, N 3 от 01.03.2013.

Оспаривание действительности договора ипотеки при рассмотрении настоящего арбитражного спора свидетельствует о недобросовестном поведении ООО "Приморская-Компани", направленном на уклонение от исполнения договора, что недопустимо в силу ст.ст. 10, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что обязательства из кредитного договора были прекращены вследствие новации при заключении мирового соглашения в рамках дела А40-72054/2013, что повлекло и прекращение залога права аренды земельного участка. ООО "Приморская-Компания" также полагает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку в нарушение статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в адрес залогодателя не было направлено требование о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем процедура обращения взыскания на заложенное имущество не соблюдена, при этом истцом не представлены доказательства ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, поскольку требования ОАО АКБ "Связь-Банк" о досрочном возврате кредита было обусловлено обстоятельствами непредставления заемщиком информации, а не нарушением сроков возврата кредита и уплаты процентов.

Судом установлено, что конечная дата возврата кредита и уплаты процентов по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 с учетом дополнительного соглашения N 3 от 01.03.2013 была определена до 20.06.2013.

Согласно условиям мирового соглашения по делу N А40-72054/2013 задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 должна быть погашена до 28.11.2013.

Как правильно указано судом первой инстанции, по состоянию на дату подачи иска - 24.06.2013 - законодательством не был предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования соответствующих споров.

При этом, на дату принятия оспариваемого решения суда - 07.11.2016 - ответчиком не представлено доказательств исполнения обществом "НББ" обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010, в том числе с учетом условий мирового соглашения по делу А40-72054/2013.

Согласно представленным в дело выпискам по ссудному счету ОАО "НББ" и объяснениям ОАО АКБ "Связь-Банк", ОАО "НББ", Гладковского М.С. задолженность ОАО "НББ" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 с учетом мирового соглашения от 26.07.2013 по делу N А40-72054/2013 составила 56 100 586 рублей 04 копейки, из которых - 53 831 741 рубль 27 копеек основной долг, 2 184 844 рубля 77 копеек проценты.

Доводы жалобы о прекращении основного кредитного обязательства основаны на неверном толковании положений законодательства и опровергаются материалами дела.

В утвержденном Арбитражным судом города Москвы мировом соглашении по делу А40-72054/2013 отсутствует условие о прекращении обязательств заемщика по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 либо о прекращении обеспечения по нему, предметом спора по указанному делу договор ипотеки от 08.10.2010 не являлся.

Условия мирового соглашения содержат изменение способа и порядка исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010. Данные обстоятельства не свидетельствуют об исполнении должником обязательств по кредитному договору и его прекращение по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о возникновении новых обязательств, основанных на условиях мирового соглашения.

Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога, к числу которых не относится определение суда о заключении мирового соглашения.

Как указано в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств прекращения обязательства, обеспеченного залогом права аренды земельного участка.

Судом апелляционной инстанции также не принимаются во внимание доводы жалобы о том, что суд необоснованно не применил аналогию с делами А32-20473/2013 и 2-174/2014.

Как указано ранее, договор ипотеки земельного участка N 846/2795/10-01 от 08.10.2010 соответствует закону, в том числе в части формы его заключения и содержания (с учетом отсутствия запрета на залог прав аренды земельных участков, ограниченных в обороте вследствие отнесения к землям особо охраняемых природных территорий).

Договор цессии также соответствует договору ипотеки и основному кредитному договору в части формы его заключения.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать договор цессии N ПР846/2795/10-Ц от 19.11.2013 недействительным в части передачи прав по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N ПР 846/2795/10 от 08.10.2010 и договору ипотеки N 846/2795/10-01 от 08.10.2010.

При таких обстоятельствах, у суда имелись достаточные основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество определен путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена предмета залога определена судом в размере 80% его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость предмета залога определена судом с учетом проведенной повторной судебной оценочной экспертизы (заключение ООО "ЮрИнСтрой" N 61/16.1 от 14.07.2016). Заключение экспертов признано судом достоверным, соответствующим требованиям Федеральных законов от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Заключение экспертов исследовано судом с учетом положений ст.ст. 67, 68, 75, 82 АПК РФ.

Как правильно указано судом первой инстанции, информация об объектах-аналогах, необходимая для определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, получена оценщиком из последних предложений и сделок в отношении аналогичных объектов. Заключение экспертов ООО "ЮрИнСтрой" N 61/16.1 от 14.07.2016 основано на достаточно исследованном материале, выполнено с применением действующих методик. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов ООО "ЮрИнСтрой" по поставленному судом первой инстанции вопросу, в материалы дела не представлено.

Участвующими в деле лицами решение суда не оспорено в части установления начальной продажной цены предмета залога, что исключает проверку решения судом апелляционной инстанции в соответствующей части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ.

В апелляционной жалобе ответчиком указано на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения, поскольку в 16:13 07.11.2016 в картотеке арбитражных дел была размещена информация об отложении судебного заседания на 06.12.2016 в 14:30, при этом 08.11.2016 в 18:53 в картотеке опубликована резолютивная часть решения суда от 07.11.2016.

Судом апелляционной инстанции установлено, что размещение в картотеке арбитражных дел в 16:13 07.11.2016 информации об отложении судебного заседания на 06.12.2016 в 14:30, может свидетельствовать о технической ошибке.

В настоящее время информация об отложении судебного заседания на 06.12.2016 в картотеке отсутствует.

При этом ответчиком не указано, какие нарушения его процессуальных прав могла повлечь приведенная техническая ошибка.

Суд учитывает, что представитель ответчика участвовал в судебном заседании 31.10.2016, в котором был объявлен перерыва до 17 час. 00 мин. 07.11.2016, что подтверждается протоколом судебного заседания и его аудиозаписью (л.д. 38-40 том 1).

В судебное заседание после перерыва - в 17 час. 00 мин. 07.11.2016 представитель ответчика не явился.

Ответчиком не приведено доводов о наличии обстоятельств, препятствовавших явке его представителя в судебное заседание после перерыва.

Ответчиком также не указано на наличие каких-либо доказательств либо возражений, которые он не смог представить суду первой инстанции.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик был уведомлен о продолжении судебного заседания в 17 час. 00 мин. 07.11.2016, явку в заседание не обеспечил и не обращался к суду с ходатайствами о переносе даты судебного разбирательства, судом апелляционной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского, земельного и процессуального законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение от 10.11.2016.

Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика и были им уплачены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2016 по делу N А32-19827/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов