Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2017 г. N 17АП-18889/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2017 г. N Ф09-1731/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

30 января 2017 г.

Дело N А60-19365/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Назаровой В. Ю.

судей Бородулиной М.В., Дружининой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Н.М.,

при участии:

от истца, ИП Куляпиной Евгении Игоревны: Шаркова Л.Н. на основании доверенности от 23.01.2017 N 1, паспорта (до перерыва),

от ответчика, ООО "Жилсервис" - представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куляпиной Евгении Игоревны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2016 года

по делу N А60-19365/2016, принятое судьей И.В. Курганниковой

по иску индивидуального предпринимателя Куляпиной Евгении Игоревны (ОГРНИП 314668301500012, ИНН 660304180416)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (ОГРН 1096603000010, ИНН 6603022171)

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

индивидуальный предприниматель Куляпина Евгения Игоревна (далее - ИП Кульпина Е.И., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - ООО "Жилсервис", ответчик) об урегулировании возникшего между сторонами преддоговорного спора, обязав ответчика заключить договор N 372 от 01.09.2015 "Управления многоквартирным домом" по нежилому помещению, находящемуся по адресу г. Асбест ул. Пархоменко д. 8/1 и принять положения истца, перечисленные в протоколе разногласий по пунктам 1.4., 3.3.6, 3.3.7, 3.3.10, 3.3.13, 4.2. договора, 16(в), 7, 12 приложений к договору 1, 3, 3/1, 3/2, 3/3, 3/4.

Суд в судебном заседании 28.07.2016 рассмотрел ходатайство о назначении судебной экспертизы, назначил по делу судебную экспертизу с целью определения входят ли помещения теплого пристроя площадью 591 кв.м., расположенные по адресу Свердловская область, г. Асбест ул. Пархоменко 8/1 в состав многоквартирного жилого дома по адресу Свердловская область, г. Асбест ул. Пархоменко д. 8, о чем вынесено отдельное определение.

Определением от 29.07.2016 приостановлено производство по делу N А60-19365/2016 до окончания срока проведения экспертизы и представления заключения эксперта, то есть до 08.09.2016. Определением от 08.09.2016 возобновлено производство по делу N А60-19365/2016.

В судебном заседании 14.09.2016 ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы. Судом рассмотрено ходатайство ответчика о назначении дополнительной экспертизы и отклонено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2016 года (резолютивная часть от 12.10.2016, судья И.В. Курганникова) в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, полагает, что судом допущено нарушение норм материального и процессуального права; судом не учтены выводы эксперта (заключение N 3/247э-16), судом не исследованы материалы дела (акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (приложений к договору N 947), письмо ЗАО "Водоканал" от 18.03.2014, акт N 46/14).

Просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

От ответчика поступил письменный отзыв, находя решение суда законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 25.01.2017. 25.01.2017 судебное заседание продолжено после перерыва в прежнем составе суда; стороны явку представителей не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит часть здания с теплым пристроем - магазин, назначение - нежилое, общей площадью 733, 9 кв.м., инвентарный номер 1561\01\0072\5-00, Литер А, А1, А2, а1, а2, аЗ, а4, а5, а6, расположенная по адресу Свердловская область, г. Асбест ул. Пархоменко д. 8/1 (свидетельство о государственной регистрации права 66 АЖ 009722).

Истец, настаивая на своей редакции спорных пунктов договора, исходит из того, что часть помещений площадью 142,9 кв.м. являются встроенными в жилой многоквартирный дом, а часть помещений - площадью 591, 00 кв.м. являются пристроенными (т.е. являются отдельным от многоквартирного жилого дома зданием).

Таким образом разногласия при урегулировании условий договора по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и управлению эксплуатацией жилого фонда между истцом и ответчиком заключаются в части отнесения пристроенного помещения к общему имуществу здания (позиция ответчика), данные площади пристроя и встроенное помещение являются разными зданиями (т.е. встроенные помещения - часть МКД, пристрой - отдельное здание). Требованием истца перечисленным в Протоколе разногласий по пунктам 1.4., 3.3.6, 3.3.7, 3.3.10, 3.3.13, 4.2. Договора, 16(в), 7, 12 Приложений к договору 1,3,3/1,3/2,3/3,3/4 является исключение из договора помещений площадью 591 кв.м. Истец указывает на то, что пристрой площадью 591 кв.м. и многоквартирный дом, являются самостоятельными объектами, не связанными общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем, отсутствует обязанность по оплате услуг в отношении данной площади; ответчик настаивает на том, что собственник встроенного и пристроенного помещения (истец) обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, к которому это помещение пристроено, поскольку пристроенное помещение является частью многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции, отказывая в урегулировании разногласий по договору исходил из того, что спорное нежилое помещение является частью МКД по адресу: г. Асбест, ул. Пархоменко, 8.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Управляющая организация не вправе отказать собственнику помещения, находящемуся в МКД, которым она управляет в заключении договора управления.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ (в редакции, действующей в спорный период) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно положениям статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Данные расходы состоят, в том числе, из расходов на текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. При этом, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункты 1, 4 статьи 158 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На основании п. 2 Правил Правила N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) (п. 10 указанных Правил).

В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 28, 30 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники и наниматели жилых помещений оплачивают работы по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что помещение площадью 591 кв.м. является частью МКД, по адресу: г. Асбест, ул. Пархоменко, 8.

Вывод суда о единстве пристроя и МКД основанный только на исследовании вопроса общности части коммуникаций, без учета размещения пристроя на отдельном (самостоятельном) фундаменте по отношению в МКД, не верен.

Так, в частности, в рамках настоящего дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой ООО "Независимая экспертиза" подготовлено заключение эксперта N 3/247э-16.

Суд первой инстанции не надлежащим образом исследовал данное заключение эксперта N 3/247э-16 от 31.08.2016, при этом данное доказательство является надлежащим (заключение является полным и ясным, содержат ответ на поставленный судом вопрос, ст. 64, 86, 71 АПК РФ), поэтому основания для непринятия во внимание выводов эксперта, отсутствуют.

Согласно указанному заключению, экспертом сделан следующий вывод: помещения теплого пристроя площадью 591 кв.м., расположенные по адресу ул. Пархоменко 8/1 по назначению помещений, определенному техническим паспортом, по признакам архитектурно - планировочным решениям, конструктивному типу и строительной схеме - не является неотъемлемой частью и не входят в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Свердловская область, г. Асбест ул. Пархоменко д.8. Помещения теплого пристроя оборудованы автономными системами инженерного обеспечения с точками подключения установленными техническими условиями поставщиков ресурсов.

При этом, на стр. 13 заключения экспертом указано, что для обеспечения теплоснабжения объекта организована отдельная линия трубопроводов с последующим устройством узла учета тепловой энергии, при этом, на отходящие трубопроводы сети теплоснабжения помещений пристроя установлена запирающая арматура. Соответственно, имеются признаки автономности системы теплоснабжения помещения пристроя, однако судом сделан иной вывод (т.е., учитывая дату заключения эксперта, выводы эксперта, не могут быть приняты ссылки ответчика на ранее заключенные договоры (в части системы теплоснабжения).

То обстоятельство, что пристрой и МКД расположены на одном земельном участке, не свидетельствует о единстве этих объектов, принимая во внимание положения п. 5 ст. 36 ЖК РФ, который прямо предусматривает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса (что распространяется на здание пристроя, возведенного в 1989 году). То есть, на одном земельном участке предполагается размещение двух объектов, принадлежащих разным лицам.

Более того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность расположения на одном земельном участке двух и более объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.

Следовательно, вывод суда о единстве пристроя и многоквартирного дома на том основании, что они расположены на одном земельном участке, неверен.

Также суд сделал ошибочный вывод о том, что все инженерные сети пристроенного помещения присоединены к сетям МКД.

Так, на странице 12 заключения эксперта указано, что для обеспечения электроснабжения по техническим условиям от сетевой организации ГУП СО "Облкоммунэнерго" организована отдельная линия энергоснабжения с устройством узла учета электроэнергии в помещении теплого пристроя; на странице 14 заключения указано, что для обеспечения водоснабжения и водоотведения исследуемых помещений, по техническим условиям сетевой организации ЗАО "Водоканал" на присоединение к коммунальным системам организована отдельная линия водоснабжения с точкой подключения в существующую водопроводную линию; на странице 15 заключения указано, что в нежилых помещениях объекта исследования устроена автономная вытяжная вентиляция.

Данные выводы эксперта полностью соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. В частности, из представленных в материалы дела доказательства (технические условия на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и канализации объекта от 18.03.2014, акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (приложение к договору N 947 холодного водоснабжения и водоотведения), акт N 46/14 Асбестовского разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности между ГУП СО "Облкоммунэнерго" и ИП Куляпиной Е.И.), не следует вывод о том, что инженерные сети пристроенного помещения присоединены к сетям МКД, а напротив следует вывод о наличии самостоятельных сетей, присоединенных коммуникаций пристроя к коммуникациям РСО (по которым осуществляется поставка коммунальных ресурсов непосредственно в пристрой, т.е. минуя МКД).

Так, из технических условий на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и канализации объекта от 18.03.2014, акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (приложение к договору N 947 холодного водоснабжения и водоотведения), следует, что истец имеет самостоятельное присоединение к водопроводной сети, т.е. не пользуется данными коммуникациями МКД.

Аналогичный вывод следует из анализа акта разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности между ГУП СО "Облкоммунэнерго" и ИП Куляпиной Е.И. и схемы разграничения БП и ЭО электроустановок ГУП СО "Облкоммунэнерго - ИП Кулякина Е.И. (приложение N 1 а АРБП N 46/14 от 30.01.2014). В материалы дела также представлены дополнительное соглашение между ГУП СО "Облкоммунэнерго" и ИП Кульпиной Е.И., расчет потерь, договор энергоснабжения от 01.03.2014, доказательства исполнения договора (соответственно, анализируя представленные доказательства можно прийти к единственному выводу - о том, что коммуникации от которых запитан пристрой не присоединены к коммуникациям МКД, имеют иные вводы, т.е. иные, чем коммуникации, входящие в МКД).

Не имеется оснований для принятия во внимание актов обследования общедомовых сетей, учитывая, что к данным актам не представлено каких-либо приложений (схем, фотографий и т.д.), а также в актах не дано пояснений о том, почему комиссия пришла к выводу о получении ресурсов пристроем через сети МКД, более того, у апелляционного суда не имеется оснований полагать, что лица, составившие данные акты, имеют специальные познания в технической сфере, о том, что данные лица могут делать соответствующие выводы, при этом, эксперт, сделавший заключение в рамках настоящего дела, таким познаниями обладает (представлены документы о его квалификации), т.е., выводы, зафиксированные в актах противоречат выводам эксперта, которым произведено физическое исследование объекта, сделаны фотографии, а также проанализирована представленная в материалы дела техническая документация на МКД и пристрой.

При этом, письма МУП "Горэнерго" от 30.06.2016 N 941/08, от 27.06.2016 N 90/08 о том, что объект теплоснабжения в пристроенном помещении подключен через тепловую сеть и сеть ГВС (горячего водоснабжения) МКД N 8 по ул. Пархоменко, о том, что технические условия на подключение магазина "Солнечный" не выдавались, апелляционным судом не принимаются, как противоречащие иным представленным в материалы дела доказательствам (указаны ранее).

Более того, принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает, что учитывая, что экспертом сделан однозначный и ясный вывод о том, что технически пристрой обладает признаками автономности, является отдельным зданием, и не является частью МКД (т.е. у пристроя имеется свой фундамент изолированный от фундамента МКД, и т.д.), то, даже в случае получения какой-либо коммунальной услуги (тепловая энергия, водоотведение) пристроем через сети, проходящие по МКД N 8 в здание N 8/1, данную сеть следует рассматривать как транзитный трубопровод, а не как общую коммуникацию для МКД и пристроя, следовательно, прийти к выводу о единстве МКД и пристроя, только исключительно на том основании, что имеется общая коммуникация у МКД и пристроя (т.е. о том, что исключительно по данному признаку МКД и присрой являются единым объектом - МКД), нельзя, в том числе принимая во внимание, что различные объекты (будучи самостоятельными объектами) зачастую имеют транзитные сети, проходящие через их подвальные помещения (и только данный признак не является квалифицирующим, для определения данных объектов, как единых), поэтому сделать вывод о том, что объекты - МКД по ул. Пархоменко, N 8 и пристрой - по ул. Пархоменко, N8/1 являются единым объектом, не представляется возможным, учитывая вывод эксперта о том, что объекты по адресу: ул. Пархоменко 8 и ул. Пархоменко 8/1 - это два самостоятельных здания, пристрой не является частью МКД.

Кроме того, из письменных пояснений эксперта (в связи с дополнительными вопросами), следует, что экспертом учтено, что обеспечение теплоснабжения объекта исследования "пристроя" организована отдельная линия трубопроводов, врезка трубопроводов отопления выполнена в домовую систему, за общедомовым узлом учета тепловой энергии, на отходящие трубопроводы сети теплоснабжения помещений пристроя установлена запирающая арматура. По ТУ сетевой организации - МУП "Горэнерго" должен быть оборудован узел учета тепловой энергии (индивидуальный тепловой пункт - комплекс устройств, обеспечивающих подключение к тепловой сети этих установок, их трансформацию, управление режимами теплопотребления, работоспособность, распределение по типам потребления теплоносителя и регулирование его параметров), соответственно письмо МУП "Горэнерго" о невыдаче технических условий, противоречит выводам эксперта, и фактическому обследованию спорного объекта (поэтому к данному письму апелляционный суд относится критически).

Также экспертом указано на то, что для обеспечения водоснабжения организована отдельная линия водоснабжения, с точкой подключения в существующую водопроводную линию, устройство водомерного узла в точке присоединения по ТУ ЗАО "Водоканал"; для обеспечения водоотведения (канализации) исследуемых помещений устроена сборная коллекторная труба, место присоединения канализации - в существующую канализационную сеть в подвале жилого дома по ТУ сетевой организации; устроена автономная вытяжная вентиляция.

Эксперт пояснил, что в состав автономных систем инженерного обеспечения, указанных экспертом во втором абзаце Заключения ("Выводы") входят: электроснабжение; теплоснабжение; водоснабжение (ХГВС); водоотведение (канализация); вентиляция; услуги по обслуживанию контейнерной площадки на вывоз ТБО.

Также экспертом указано на то, что в исследуемом случае (применительно) под автономностью систем инженерного обеспечения пристроя подразумевается характеристика высокоорганизованных (в исследуемом случае - технических) систем, согласно которой функционирование и поведение таких систем определяется их внутренними основаниями и не зависит от воздействия внешней среды и других систем.

Эксперт пришел к выводу (о чем указано в том числе в дополнительных пояснениях) о том, что перечисленные выше системы инженерного обеспечения объекта исследования - "пристроя", являются системами, обладающим характеристикой автономности от общедомовых сетей, т.е. - действующие вне общедомовых систем.

Делая вывод об автономности помещения пристроя, эксперт исходил из терминологии и понятий, определенных в нормативно-технической документации, в частности: УДК 69+332.8 "Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно - коммунальном комплексе'. По определению УДК "точка подключения" к сети - место присоединения вновь построенного объекта к действующей сети, обозначаемое на плане, чертеже, схеме условно. В данном случае "место присоединения" - т.е. о фактическое расположении соединения, относительно границ капитальных обетов, соответственно - и "место присоединения".

Согласно положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и исследованных доказательств по настоящему делу, следует вывод о том, что многоквартирный дом и теплый пристрой не имеют признаков единства здания и не могут являться единым объектом недвижимого имущества, поскольку между ними отсутствует сообщение, не имеется общих лестничных клеток и иных мест общего пользования, они имеют разные фундаменты.

В ст.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроем России от 04.08.1998 N 37 указано, что единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание. Согласно Указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утвержденных приказом Федеральной службы государственной статистики от 01.11.2008 N 274, наружные пристройки к существующим объектам учитываются как отдельные здания, если такие пристройки носят иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом.

При этом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что основания для назначении дополнительной экспертизы отсутствуют, поскольку судебном заседании экспертом даны подробные пояснения по заключению эксперта N 3/247э-16 от 09.02.2016, кроме того, основания, предусмотренные п. 2 ст. 87 АПК РФ для проведения повторной экспертизы, отсутствуют ввиду того, что в материалах дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора.

Таким образом, апелляционный суд, проанализировав все представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что пристроенная часть нежилого помещения, располагается за пределами многоквартирного жилого дома, имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены, собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома входы.

Здание пристроя имеет собственный адрес (ул. Пархоменко 8/1), отличный от адреса жилого многоквартирного дома (ул. Пархоменко д.8).

Стены, крыша, подвал здания пристроя не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, не обслуживают ни одно помещение кроме самого здания пристроя, не обслуживаются и не содержаться за счет средств всех собственников многоквартирного дома.

Таким образом, здание пристроя является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещениями, обслуживающими жилой дом и носит иной функциональный характер, т.е. не входит в состав МКД.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, учитывая, что инициатором направления текста договора управления являлся ответчик, при этом, истцом условия договора в протоколе разногласий указаны исключительно в части не согласия с площадью помещения истца, применительно к той площади, которую указал ответчик в тексте договора, учитывая выводы о том, что пристрой и МКД два здания, позиция истца, отраженная в протоколе разногласий, подлежит принятию (учитывая, что тариф (на содержание общего имущества МКД, текущий ремонт) утвержден на общих собраниях собственников спорного МКД (спор в данной части отсутствует - ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), соответственно договор подлежит заключению на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий, в соответствии с просительной частью искового заявления.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ) 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что доводы истца об исключении из текста договора п. 3.3.6., 3.3.7., 3.3.10., находит обоснованными, учитывая, что спорные условия не являются существенными условиями договора данного вида, соответственно, основания для их включения в текст договора, принимая во внимание, что истец возражает против данных условий, не имеется.

Также апелляционный суд принимает во внимание доводы истца в части редакции п. 3.3.13. договора, учитывая, что нормами действующего законодательства на собственника не возложена обязанность по уборке прилегающей территории в радиусе 15 метров. Иные условия данного пункта, как и условия п.п. 3.3.6, 3.3.7., 3.3.10. касаются предусмотренной законном обязанности собственника, которую собственник обязан соблюдать вне зависимости от наличия или отсутствия в условиях договора таткой обязанности; при этом, иные условия императивно не предусмотренные законом со стороны истца не согласованы, в связи с чем, оснований для их включения в условия договора данных пунктов, не имеется.

Таким образом, учитывая, что ответчик является УК, при этом, помещение истца площадью 142,9 кв.м. находится в МКД, управление которым осуществляет УК (ответчик), ответчик не вправе отказаться от заключения с таким собственником договора управления, соответственно, ответчик обязан заключить договор управления многоквартирным домом N 372 от 01.09.2015, при этом, спорные условия подлежат принятию в редакции истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате в т.ч. экспертам.

С учетом изложенного расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела, в том числе с уплатой государственной пошлины в сумме 9000 руб. (т.е. в сумме 6000 руб. - по иску; в сумме 3000 руб. - по апелляционной жалобе), и оплатой услуг эксперта (платежное поручение N N 24 от 27.06.2016 на сумму 32 000 руб.), понесенные истцом, подлежат возложению на ответчика.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции подлежат отмене (подп. 1 п. 1 ст. 270 АПК РФ). Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2016 года по делу N А60-19365/2016 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом N 372 от 01.09.2015, изложив спорные пункты договора в следующих редакциях:

Пункт 1.4.: "Нежилое помещение площадью 142,90 кв.м., в том числе общая площадь встроенного помещения 1-ый этаж, 142,90 кв.м, находится в многоквартирном доме по адресу: 624260, РФ, Свердловская область, г. Асбест, ул. Пархоменко, 8".

Пункты 3.3.6., 3.3.7., 3.3.10. исключить из текста договора.

Подп. 1 п. 3.3.13: "Содержать занимаемое помещение и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт внутри занимаемого помещения".

Абзац 3 пункта 4.2.: "Собственник или иной пользователь встроенных нежилых помещений осуществляет оплату стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ежемесячно по тарифу, установленному для категории этих помещений".

Пункт 16 (в) Приложения N 1: "Нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, в т.ч. входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и переданных в пользование) 142,90 кв.м.".

Наименование Приложения N 3: "Расчет стоимости коммунальных услуг и расчет работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ИП Куляпина Е.И. ул. Пархоменко 8".

Пункт 7 приложения N 3 "Обслуживание общего имущества многоквартирного дома и расходы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, руб.: 149,90 х 9,56=1366,12.

Обслуживающая организация ООО "Орбита-2004" площадь, м.кв.,

142,90 месячный тариф, руб. 9,56 (годовой тариф/12 месяцев)".

Пункт 12 Приложения N 3: "142,90 х 2,36=337,24

обслуживающая организация ООО "Жилсервис" площадь, м.кв. 142,90 месячный тариф, руб. 2,36".

ПриложениеN 3 "итого 4071,93 руб. в месяц с августа 2014 года".

Наименование Приложения N 3/1: "Расчет стоимости коммунальных услуг и расчет работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ИП Куляпина Е.И. ул. Пархоменко 8".

Пункт 7 приложения N 3/1 "Обслуживание общего имущества многоквартирного дома и расходы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, руб.: 149,90 х 9,56=1366,12.

Обслуживающая организация ООО "Орбита-2004" площадь, м.кв.,

142,90 месячный тариф, руб. 9,56 (годовой тариф/12 месяцев)".

Пункт 12 Приложения N 3/1: "142,90 х 2,36=337,24

обслуживающая организация ООО "Жилсервис" площадь, м.кв. 142,90 месячный тариф, руб. 2,36".

Приложение N 3/1 "итого 5756,53 руб. в месяц с января 2015 года".

Наименование Приложения N 3/2: "Расчет стоимости коммунальных услуг и расчет работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ИП Куляпина Е.И. ул. Пархоменко 8".

Пункт 7 приложения N 3/2 "Обслуживание общего имущества многоквартирного дома и расходы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, руб.: 149,90 х 9,56=1366,12.

Обслуживающая организация ООО "Орбита-2004" площадь, м.кв.,

142,90 месячный тариф, руб. 9,56 (годовой тариф/12 месяцев)".

Пункт 12 Приложения N 3/2: "142,90 х 2,36=337,24

обслуживающая организация ООО "Жилсервис" площадь, м.кв. 142,90 месячный тариф, руб. 2,36".

ПриложениеN 3/2 "итого 4470,23 руб. в месяц с июня 2015 года".

Наименование Приложения N 3/3: "Расчет стоимости коммунальных услуг и расчет работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ИП Куляпина Е.И. ул. Пархоменко 8".

Пункт 7 приложения N 3/3 "Обслуживание общего имущества многоквартирного дома и расходы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, руб.: 149,90 х 11,78=1683,36.

Обслуживающая организация ООО "Орбита-2004" площадь, м.кв.,

142,90 месячный тариф, руб. 11,78 (годовой тариф/12 месяцев)".

Пункт 12 Приложения N 3/3: "142,90 х 2,48=354,39

обслуживающая организация ООО "Жилсервис" площадь, м.кв. 142,90 месячный тариф, руб. 2,48".

ПриложениеN 3/3 "итого 5297,56 руб. в месяц с июля 2015 года".

Наименование Приложения N 3/4: "Расчет стоимости коммунальных услуг и расчет работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ИП Куляпина Е.И. ул. Пархоменко 8".

Пункт 7 приложения N 3/4 "Обслуживание общего имущества многоквартирного дома и расходы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, руб.: 149,90 х 11,78=1683,36.

Обслуживающая организация ООО "Орбита-2004" площадь, м.кв.,

142,90 месячный тариф, руб. 11,78 (годовой тариф/12 месяцев)".

Пункт 12 Приложения N 3/4: "142,90 х 2,48=354,39

обслуживающая организация ООО "Жилсервис" площадь, м.кв. 142,90 месячный тариф, руб. 2,48".

ПриложениеN 3/1 "итого 5297,56 руб. в месяц с сентября 2015 года".

Взыскать с ООО "Жилсервис" в пользу ИП Кульпиной Евгении Игоревны 32000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 9000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины по делу (в том числе по иску и по апелляционной жалобе).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю.Назарова

Судьи

Л.В. Дружинина М.В. Бородулина