Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2017 г. N 01АП-100/17

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

7 февраля 2017 г.

А79-4387/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,

судей Назаровой Н.А., Новиковой Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беловой Е.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.11.2016, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по делу N А79-4387/2016 по иску индивидуального предпринимателя Сагателяна Дереника Арестовича (ОГРНИП 304212812100050, ИНН 212800322309) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" (ИНН 7701613417, ОГРН 1057747948158), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

В судебном заседании принимали участие представители:

от истца - индивидуального предпринимателя Сагателяна Дереника Арестовича - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика (заявителя) - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель Сагателян Дереник Арестович (далее - ИП Сагателян Д.А., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Горкомимущество, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 5 общей площадью 43,2 кв.м, расположенного на втором этаже нежилого двухэтажного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90, на условиях, определенных в протоколе разногласий к договору в редакции, предложенной ИП Сагателяном Д.А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования: просил пункт 1.3 изложить в редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 024 000 руб. без учета НДС; пункт 2.1 - Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 17 066 руб. и 1 месяц в размере 17 106 руб. Пункты 2.7, 3.2, 3.3 (подпункт 10), 4.3, 4.4 исключить из текста договора.

Решением от 23.11.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии исковые требования ИП Сагателян Д.А. удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии отменить на основания статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с решением суда без приведения каких-либо обоснований.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся доказательствам.

Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 20.11.2012 между Горкомимуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сагателян Дереником Арестовичем (арендатор), ООО УК ЖКХ "Инженер" заключен договор N 1873 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, в соответствии с условиями которого истцу в аренду переданы нежилые комнаты N 6, 7, 8 нежилого помещения N 5 общей площадью 43,2 кв.м, расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного пристроя (лит.А1) к девятиэтажному кирпичному зданию (лит.А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90.

21.01.2016 истец обратился в Горкомимущество с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 01.02.2016 Горкомимущество известило истца о принятии заявления к рассмотрению, проведении работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и направлении в последующем в адрес истца проекта договора купли-продажи после принятия решения об условиях приватизации.

Письмом от 11.03.2016 N 039-1761 Горкомимущество направило в адрес истца постановление администрации г. Чебоксары от 09.03.2016 N 518 "Об условиях приватизации нежилого помещения" и проект договора купли-продажи объекта по продажной цене 1 729 000 руб. без учета НДС.

Письмом, полученным ответчиком 13.04.2016, истцом направлен протокол разногласий. Истец предложил определить цену помещения в размере 826 000 руб. (пункт 1.3), заявил об исключении из договора купли-продажи пунктов 2.7, 3.2, пункта 3.3 пп.10 в части в т.ч. в аренду, пунктов 4.2, 4.3, 4.4.

Письмом от 15.04.2016 N 039-2975 Горкомимущество направило в адрес истца протокол урегулирования, в котором не согласилось с редакцией истца.

Отказ ответчика от согласования разногласий, предложенных истцом, явился мотивом обращения истца в суд с требованиями, рассматриваемыми по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Статьями 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Заключение спорного договора является обязательным для ответчика в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

По заданию Горкомимущества произведена оценка нежилого помещения ООО "Оценка и Консалтинг". В соответствии с отчетом N 727/72-15 от 24.02.2016 стоимость помещения определена в размере 1 729 000 руб. без учета НДС. Отчет подписан оценщиком Мокрушиным О.В.

Истцом представлен отчет N 1170/2016-НР от 12.04.2016, выполненный оценщиком, индивидуальным предпринимателем Иванюта А.И., согласно которому стоимость помещения составила 826 000 руб.

В связи с наличием противоречивых заключений определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.07.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности", эксперту Козловой Галине Петровне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет N 727/72-15 от 24.02.2016 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартам оценочной деятельности: ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.

2. В случае несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества?

3. В случае, если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, то определить рыночную стоимость (без НДС) нежилого помещения N 5 общей площадью 43,3 кв.м, расположенного на втором этаже нежилого двухэтажного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90, по состоянию на 22.01.2016.

Согласно заключению эксперта от 19.09.2016 N 13/2016 отчет N 727/72-15 от 24.02.2016 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 43,3 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г.Чебоксары, пр.Мира. д.90, пом.13, выполненный ООО "Оценка и Консалтинг", оценщиком Мокрушиным Олегом Владимировичем (действительный член Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", дата включения в реестр 06.02.2008, рег. N 003523), не соответствует требованиям Закона; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 43,3 кв.м, расположенного на втором этаже нежилого двухэтажного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90, по состоянию на 22.01.2016 составляет 1 024 000 руб. без учета НДС.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснование стоимости объекта, суд счел необходимым определить продажную цену помещения в соответствии с заключением эксперта.

Таким образом, условия договора в части оплаты цены помещения подлежат изложению в следующей редакции:

пункт 1.3 - Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 024 000 (Один миллион двадцать четыре тысячи) руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);

пункт 2.1 - Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в.п. 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 17 066 (Семнадцать тысяч шестьдесят шесть) руб. и один (60) месяц в размере 17 106 (Семнадцать тысяч сто шесть) руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

Суд из текста договора исключил пункт 2.7, которым предусмотрена обязанность продавца передать покупателю помещение в течение 30 дней с момента заключения договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Следовательно, пункт 2.7 подлежит исключению из договора, поскольку, являясь арендатором помещения, истец является и его владельцем, в связи с чем отдельная последующая передача ему помещения в связи с заключением договора купли-продажи не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

В силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пунктом 1 статьи 346 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) установлено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 1 статьи 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ".

Принимая во внимание, что в предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи не имеется указания на конкретное назначение нежилого помещения, отсутствует определенность в порядке применения условия о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением (пункт 3.2 договора), что может привести к нарушению прав и законных интересов покупателя.

Пункт 3 статьи 346 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) устанавливает право залогодателя, если иное не предусмотрено законом или договором залога передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. Аналогичное право предусмотрено статьей 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С учетом положений закона неправомерным является включение без согласия покупателя в договор купли-продажи условия о запрете передачи имущества во владение и пользование третьих лиц без согласования с залогодержателем, в связи с чем п.3.3 договора, предусматривающий запрет на передачу в аренду, подлежит исключению из текста договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3.

Также обоснованными суд счел возражения истца относительно пункта 4.4 проекта договора купли-продажи, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения ему не возвращается выплаченная по договору сумма.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4) является неправомерным.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы в размере 22 000 руб. относены на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Выводы суда являются верными, основаны на полном и всестороннем исследовании доказательств, соответствуют нормам материального и процессуального права.

Как указывалось выше, апеллянт, считая решение суда незаконным, обоснования не приводит.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, оснований для отмены судебного акта не установил.

Нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного решения, судом апелляционной инстанции не допущено.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.11.2016 делу N А79-4387/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Л.П. Новикова Н.А. Назарова