Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2017 г. N 08АП-14725/16

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации по договору долевого строительства в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

город Омск

06 февраля 2017 г.

Дело N А70-11920/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14725/2016) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Слава" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2016 по делу N А70-11920/2016 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания "Слава" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области" о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 23.08.2016 N 72/001/034/2016- 4199021704/16, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 07.10.2015 N 79-2-3.15 и об обязании зарегистрировать расторжение договора участия в долевом строительстве от 07.10.2015 N 79-2-3.15, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Грант",

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Слава" (далее - заявитель, Общество, ООО "Компания "Слава") обратилось в суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, Управление) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 23.08.2016 N 72/001/034/2016-4199021704/16, в государственной регистрации расторжения договора N 79-2-3.15 участия в долевом строительстве от 07.10.2015, зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 19.10.2015, и об обязании зарегистрировать расторжение договора N 79-2-3.15 участия в долевом строительстве от 07.10.2015, зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 19.10.2015.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Грант" (далее - третье лицо, ООО СК "Грант").

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2016 по делу N А70-11920/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Компания "Слава" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на том, что ООО "Компания "Слава" надлежащим образом уведомило ООО СК "Грант" об отказе от договора в одностороннем порядке в соответствии со статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации" от 30.12.2004 N 2014-ФЗ.

По убеждению подателя жалобы возвращение неполученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой об истечении срока хранения не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа почтовой связи о неявке адресата за получением почтовой корреспонденции ввиду его отсутствия по указанному адресу.

Общество считает, что надлежащим образом исполнило предусмотренный порядок одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статьями 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и приняло все возможные меры для направления указанных писем ООО СК "Грант" в четком соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом почтовая корреспонденция не была получена ООО СК "Грант" по независящим от заявителя обстоятельствам.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Управление Росреестра представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Управления Росреестра поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

ООО "Компания "Слава" и ООО СК "Грант", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

ООО "Компания "Слава" обратилось 08.07.2016 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с заявлением о внесении записи в Единый государственный реестр прав о расторжении договора участия в долевом строительстве от 07.10.2015 N 79-2-3/15 в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

По результатам рассмотрения указанного заявления управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 23.08.2016 приняло решение об отказе во внесении записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве N 79-2-3/15 от 07.10.2015, изложенное в сообщении от 23.08.2016 N 72/001/034/2016-4199021704/16 об отказе в государственной регистрации. Отказ Управления мотивирован тем, что Обществом нарушен предусмотренный действующим законодательством о регистрации порядок расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

Считая данное решение Управления необоснованным и незаконным, Общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

01.11.2016 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Компания "Слава" (Застройщик) и ООО СК "Грант" (Участник долевого строительства) 07.10.2015 заключен договор участия в долевом строительстве N 79-2-3/15, который был 12.10.2015 сдан сторонами договора на регистрацию и 19.10.2015 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Согласно условиям договора, ООО СК "Грант" должно было уплатить ООО "Компания "Слава" определенную договором цену 4 687 000 руб. в срок до 31.12.2015.

Поскольку означенная сумма Участником долевого строительства к указанному сроку Застройщику уплачена не была, ООО "Компания "Слава" в соответствии с условиями договора и требованиями части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 16.04.2016 направило в адрес директора ООО СК "Грант" претензию о необходимости уплатить задолженность по договору в течение 30 календарных дней с момента получения настоящей претензии.

19.05.2016 письмо с претензией возвращено Обществу почтовой службой по причине истечения срока хранения.

Уведомлением от 07.07.2016 ООО "Компания "Слава" уведомило ООО СК "Грант" о расторжении договора участия в долевом строительстве N 79-2-3/15 от 07.10.2015 по инициативе застройщика, после чего заявитель 08.07.2016 обратился в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с вышеуказанным заявлением.

Считая незаконным оспариваемый отказ Управления, заявитель указывает на то, что им соблюдена процедура одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренная частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе расторгнуть договор не ранее, чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства требования о погашении задолженности по договору и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

Из материалов дела следует, что письмо с предупреждением возвращено заявителю почтовой службой по причине истечения срока хранения. То есть, не соблюдено ни одно из условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, соблюдение которых необходимо для расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве по инициативе застройщика.

Доводы заявителя о том, что возвращение ему почтовой службой письма с предупреждением от 07.07.2016 с указанием причины возврата "Истек срок хранения" достаточно для регистрации расторжения договора N 79-2-3/15 от 07.10.2015 и идентично причинам, указанным в пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд первой инстанции посчитал ошибочными.

Поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи" (далее - Закон о почтовой связи) отношения в области почтовой связи в Российской Федерации регулируются Федеральным законом "О связи", настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в пределах их полномочий. Министерство связи и массовых коммуникаций Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации самостоятельно принимает нормативные правовые акты, в том числе правила оказания услуг почтовой связи (пункт 5 постановления Правительства РФ от 02.06.2008 N 418 "О Министерстве связи и массовых коммуникаций Российской Федерации").

В целях улучшения качества обслуживания населения и народного хозяйства услугами почтовой связи, совершенствования технологических процессов обработки почтовых отправлений Министерством связи Российской Федерации издан приказ от 14.11.1992 N 416, которым введены в действие новые Почтовые правила и определено считать данные правила основным документом, регламентирующим работу почтовой связи, в соответствии с которым обеспечить обработку и пересылку внутренних и международных почтовых отправлений.

Согласно статье 21 Закона о почтовой связи, статье 618 Почтовых правил неврученные почтовые отправления возвращаются предприятием связи места назначения по обратным адресам, указанным на этих отправлениях, в следующих случаях: по истечении срока их хранения, по заявлениям отправителей, при отказе адресатов от получения почтовых отправлений, при не розыске адресата и наличии об этом справки адресного бюро (группы), ЖЭК, домоуправления, сельсовета, правления колхоза, предприятия, организации, учреждения, в случае смерти адресата, заказные письма с отметкой "Судебная повестка", не врученные адресату по истечении семидневного срока со дня их поступления на доставочное предприятие связи, при не указании или неправильном указании адресата, абонирующего абонементный ящик.

В соответствии со статьями 144, 148 Почтовых правил по истечении трех дней после доставки вторичного извещения предприятие связи выясняет причины неявки адресата. Если адресат не проживает по адресу, указанному на отправлении, временно отсутствует или выехал на новое место жительства, предприятие связи поручает почтальону или другому работнику связи через адресное бюро, дирекцию по эксплуатации зданий, жилищно-эксплуатационные участки, сельсовет, правление колхоза и т.д. выяснить новое место жительства адресата. По результатам составляется за подписью этого работника справка формы 20, которая подклеивается к неадресной стороне недоставленного письма. После того как будут исчерпаны все меры для розыска адресата, неврученные отправления возвращаются по обратному адресу, указанному на отправлении.

Таким образом, в случаях, если адресат не проживает по адресу, указанному на отправлении, временно отсутствует или выехал на новое место жительства, то работниками учреждений связи делается отметка о выбытии адресата. В связи с указанным доводы заявителя о том, что отметка "истек срок хранения" приравнивается к отметке "адресат выбыл" либо "адресат отказался от получения" противоречит нормам законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявителем на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие наличие сведений у застройщика о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности, либо документ, подтверждающий возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от получения письма или в связи с отсутствием адресата по указанному почтовому адресу.

Данные обстоятельства указывают на факт несоблюдения заявителем процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, что повлекло правомерный отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в проведении регистрации расторжения сделки.

Кроме того, при совершении регистрационных действий регистрирующий орган обязан руководствоваться указаниями Закона о регистрации и исполнять их в том виде, в котором они изложены законодателем, не допуская их расширительного толкования.

Таким образом, правовых оснований для признания незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области об отказе во внесении записи в ЕГРП о расторжении Договора участия в долевом строительстве N 79-2-3/15 от 07.10.2015, принятого 23.08.2016, изложенного в Сообщении от 23.08.2016 N 72/001/034-2016-4199021704/16 об отказе в государственной регистрации не имеется.

Судом апелляционной инстанции не принимаются доводы заявителя со ссылкой на статью 165.1 ГК РФ и пункты 63, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора было направлено по юридическому адресу ООО СК "Грант": 625041, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Административная, д. 14, и возвращено в установленном порядке с отметкой "Истек срок хранения", а потому считается полученным ответчиком.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, считаются доставленными и в тех случаях, если они поступили лицу, которому они направлены (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не были ему вручены или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 также указано что, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Однако в силу пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ правила пункта 1 данной статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При этом пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в трех случаях: при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения; при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения; в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Право застройщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в связи с возвращением по истечении срока хранения предупреждения о необходимости погашения задолженности данной нормой не предусмотрено.

То есть правила пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ применению не подлежат, поскольку в рассматриваемом случае применительно к пункту 2 данной статьи специальным законом установлено иное.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (пункт 63).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным (пункт 64).

Пунктом 9.1 договора участия в долевом строительстве от 07.10.2015 N 79-2-3/15 установлено, что вся корреспонденция, связанная с исполнением настоящего договора, направляется участнику долевого строительства по адресу, указанному в разделе 10 данного договора, согласно которому адресом ООО СК "Грант" является: 625023, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Одесская, 22/97.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства направления по указанному в договоре адресу предупреждения о необходимости погашения задолженности либо об извещении застройщика ответчиком об изменении почтовых реквизитов последнего.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказав в удовлетворении требований ООО "Компания "Слава", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Слава" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2016 по делу N А70-11920/2016 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Н.А. Шиндлер А.Н. Лотов