Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 г. N 07АП-7913/16

Требование: о расторжении договора, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

10 февраля 2017 г.

Дело N А03-5715/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Г. Семененко,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: без участия (извещен);

от третьего лица: без участия (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РосГосУголь" (07АП-7913/2016) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.07.2016 по делу N А03-5715/2016

(судья Т.В. Бояркова)

по иску общества с ограниченной ответственностью "РосГосУголь", г. Новосибирск Новосибирской области (ИНН 5404460130, ОГРН 1125476070015, адрес: 630073, г. Новосибирск, Проспект Карла Маркса, д.57)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1", г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа - Югра (ИНН 8617016118, ОГРН 1028601679061, адрес: 628415, г. Сургут, ул. Промышленная, д.8)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул,

об обязании подписать передаточный акт по договору купли-продажи N 316 от 09.07.2015 года и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, установив обременение в виде ипотеки в силу закона,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1", г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа - Югра к обществу с ограниченной ответственностью "РосГосУголь", г. Новосибирск Новосибирской области, о расторжении договора купли-продажи N 316 от 09.07.2015 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1" и обществом с ограниченной ответственностью "РосГосУголь"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РосГосУголь" (далее - ООО "РосГосУголь", истец) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1" (далее - ООО "Дорожно-строительный трест N 1", ответчик) об обязании подписать передаточный акт по договору купли-продажи N 316 от 09.07.2015 года в отношении следующего имущества:

- здания гаража, общей площадью 399,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:537 (условный),

- здания бытового корпуса, общей площадью 606,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:533 (условный),

- здания ПТО, общей площадью 485,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:534 (условный),

- иного объекта недвижимого имущества - кабельной линии, протяженностью 197,4 п.м., расположенной по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, номер объекта: 22:17:0:570 (условный),

- здания электросетей, общая площадь 104,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:535 (условный),

- здания гаража, общей площадью 180,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:536 (условный),

- здания котельной производственной с гаражом, общей площадью 562,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:538 (условный),

- здания гаража, общей площадью 93,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:532 (условный),

- здания контора, общей площадью 176,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:530 (условный),

- иного объекта недвижимого имущества - железнодорожного тупика, протяженностью 3071,9 п.м., расположенного по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, номер объекта: 22:17:0:539 (условный),

о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи N 316 от 09.07.2015 года на указанное имущество, установив на них обременение в виде ипотеки в силу закона.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул.

ООО "Дорожно-строительный трест N 1" заявлены встречные исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью "РосГосУголь", г. Новосибирск, о расторжении договора купли-продажи N 316 от 09.07.2015 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1" и обществом с ограниченной ответственностью "РосГосУголь", в связи с неисполнением покупателя обязанностей по своевременному внесению платежей по договору.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.07.2016 (резолютивная часть объявлена 30.06.2016) в удовлетворении первоначального и встречного отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "РосГосУголь" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, вынести новое решение которым исковые требования истца удовлетворить в полном объеме, а в остальной части решение суда оставить без изменения.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что в пунктах 8,18 договора речь идет не о государственной регистрации перехода права собственности, а о снятии обременения (ипотеки в силу закона) с объектов недвижимости, после получения Продавцом полной оплаты по договору, а также предоставлении Продавцом Покупателю в течение 10 банковских дней с даты поступления денежных средств на расчетный счет Продавца всех документов, необходимых для снятия залога; исходя из буквального толкования условий договора, государственная регистрация перехода права собственности с установлением обременения на объекты недвижимости должна быть, произведена после подписания договора купли-продажи N 316 от 09.07.2015 и передачи имущества по передаточному акту; ответчик со своей стороны в нарушение условий договора уклоняется от подписания передаточного акта к договору купли-продажи N 316 от 09.07.2015 и государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона; неполная оплата по договору купли-продажи недвижимости не препятствует вынесению решения о государственной регистрации перехода права собственности, если продавец уклоняется от такой регистрации. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.

Определением суда апелляционной инстанции от 05 сентября 2016 года апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 05 октября 2016 года в 11 час. 00 мин. в помещении суда.

Определением апелляционного суда от 05.10.2016 судебное заседание откладывалось на 27.10.2016.

Определением апелляционного суда от 28.10.2016 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А45-20277/2016.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.12.2016 (резолютивная часть объявлена 22.12.2016) определение от 28.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-5715/2016 отменено, дело направлено в Седьмой арбитражный апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "РосГосУголь" на решение от 04.07.2016 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-5715/2016 по существу.

Определением апелляционного суда от 17.01.2017 производство по рассмотрению апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "РосГосУголь" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.07.2016 по делу N А03-5715/2016 возобновлено, судебное заседание назначено на 06.02.2017 года в 09 часов 45 минут.

Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая, что решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, подателем жалобы не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения только в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.07.2015 года между ООО "РосГосУголь" (покупатель) и ООО "Дорожно-строительный трест N 1" (продавец) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости N 316 (далее по тексту - договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять на условиях настоящего договора в собственность следующие объекты недвижимости:

- здание гаража, общей площадью 399,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:537 (условный),

- здание бытового корпуса, общей площадью 606,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:533 (условный),

- здание ПТО, общей площадью 485,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на- Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:534 (условный), - иной объект недвижимого имущества - кабельная линия, протяженностью 197,4 п.м., расположенная по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, номер объекта: 22:17:0:570 (условный),

- здание электросетей, общая площадь 104,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:535 (условный),

- здание гаража, общей площадью 180,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:536 (условный),

- здание котельной производственной с гаражом, общей площадью 562,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:538 (условный),

- здание гаража, общей площадью 93,00 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:532 (условный),

- здание конторы, общей площадью 176,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Камень- на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, д.2, номер объекта: 22:17:0:530 (условный),

- иной объект недвижимого имущества - железнодорожный тупик, протяженностью 3071,9 п.м., расположенный по адресу: г. Камень-на-Оби, станция Плотинная, ул. Мира, номер объекта: 22:17:0:539 (условный).

В соответствии с п. 4 договора стоимость объектов недвижимости составляет 5 000 000 руб., в том числе НДС 762 711 руб. 87 коп.

Согласно пункту 5 указанного договора следует, что оплата стоимости объектов недвижимости производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в рассрочку в течение 24 месяцев, согласно графика платежей (Приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Покупатель имеет право произвести расчет досрочно.

В рамках настоящего договора днем окончательного платежа будет считаться день фактического зачисления на счет продавца в полном объеме стоимости объектов недвижимости (пункт 6).

В соответствии с п.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2015 - продавец обязуется передать покупателю объекты недвижимости по передаточному акту и оставляет за собой право осуществлять контроль за состоянием объектов и порядком их эксплуатации до снятия залога. Документы на снятие обременения на объекты недвижимости подаются после получения продавцом полной оплаты по договору согласно пункту 6 с подписанием акта приема-передачи объектов уполномоченными лицами сторон в течение 5-ти рабочих дней после поступления денежных средств на расчетный счет продавца для внесения в ЕГРП записи о снятии залога подачей соответствующего документа пакета документов в регистрирующий орган установленным порядком.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.15 договора в редакции дополнительного соглашения).

Продавец в течение 10-ти банковских дней с даты поступления денежных средств на расчетный счет продавца в соответствии с пунктом 6 настоящего договора и подписания уполномоченными представителями сторон передаточного акта предоставляет покупателю все документы, необходимые для снятия залога. В том случае, если после подписания настоящего договора и поступления денежных средств за все объекты недвижимости для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю потребуются дополнительные документы от продавца, то продавец незамедлительно, но в любом случае не позднее 5 дней банковских дней с момента получения письменного запроса покупателя, предоставит покупателю такие документы.

Из материалов дела следует и не оспаривалось ООО "РосГосУголь" в суде первой инстанции, что фактически имущество, указанное в договоре купли-продажи, покупателю было передано и находилось в пользовании ООО "РосГосУголь".

По платежным поручениям N 22 от 29.02.2016 года и N 28 от 24.03.2016 года общество с ограниченной ответственностью "ТПС" произвело оплату по вышеуказанному договору купли-продажи в размере 476 000 руб. за общество с ограниченной ответственностью "РосГосУголь". В графе назначение платежа указано, оплата за ООО "РосГосУголь" по договору купли-продажи N316 от 09.07.2015 за февраль и март 2016.

Поскольку оплата по договору была произведена третьим лицом, а не лично покупателем - обществом с ограниченной ответственностью "РосГосУголь", то продавец - общество с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительный трест N 1" вернуло вышеуказанную сумму обществу с ограниченной ответственностью "ТПС", что подтверждается платежными поручениями N 1741 от 28.04.2016 года и N 1742 от 28.04.2016 года.

В дальнейшем оплаты по договору купли-продажи N 316 от 09.07.2015 года от истца в соответствии с графиком платежа не поступали.

Ссылаясь на уклонение ответчика от передачи ему по передаточному акту вышеуказанного имущества и уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на объекты, приобретенные у ответчика по договору купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Указывая на неисполнение покупателя обязанностей по своевременному внесению платежей, по договору, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, исходя из условий пунктов 8, 18 договора в редакции дополнительного соглашения, согласно которым стороны установили, что государственная регистрация перехода права собственности осуществляется после внесения всей суммы платежей за недвижимое имущество, установив, что ООО "РосГосУголь" не выполнены условия договора по оплате, а имущество находится в его фактическом владении, пришел к выводу о том, что у него отсутствуют основания для предъявления требования о подписании передаточного акта по договору купли-продажи и о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на спорное имущество, в связи с чем, отказал в удовлетворении встречного иска.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьям 549, 551, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации - (далее -ГК РФ) срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Оценив условия договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что фактически акт приема-передачи объектов недвижимого имущества, подписывается сторонами в течение 10-ти банковских дней с даты полной оплаты Покупателем стоимости объектов недвижимости. После полной оплаты стоимости объектов и подписания акта стороны осуществляют регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от Продавца к Покупателю.

Таким образом, условием возникновения у Покупателя права требования подписания Продавцом акта приема-передачи имущества и соответствующей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, является полная оплата Покупателем стоимости такого имущества Продавцу.

К указанному выводу апелляционный суд также приходит с учетом положений пункта 12 и 13 договора, которыми предусмотрена возможность расторжения договора в случае невыплаты покупателем стоимости объектов недвижимости и/или нарушения покупателем срока оплаты стоимости объектов недвижимости, указанного в п.5 настоящего договора, на срок свыше двух месяцев подряд, на основании уведомления продавца, в результате чего стороны пришли к соглашению, что полученные по договору средства продавец не возвращает, а они засчитываются в качестве арендной платы за использование имущества в производственной деятельности имущественного комплекса.

При этом из материалов дела следует, что 20.09.2016 ООО "Дорожно-строительный трест N 1" направляло ООО "РосГосУголь" уведомление N 1317 о расторжении договора со ссылкой на п.12 договора (л.д. 101-103 т.3).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается истцом, что им не исполнена обязанность по оплате стоимости объектов недвижимости, передаваемых по Договору, доказательств обратного сторонами суду апелляционной инстанции также не представлено, следовательно, у Покупателя отсутствуют основания требовать подписания Продавцом акта приема-передачи объектов недвижимого имущества, а также регистрации соответствующего перехода права собственности на него, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

В этой связи довод о том, что ответчик со своей стороны в нарушение условий договора уклоняется от подписания передаточного акта к договору купли-продажи N 316 от 09.07.2015 и государственной регистрации перехода права собственности, ипотеки в силу закона, противоречит условиям заключенного договора.

Таким образом, доводы апеллянта со ссылкой на иное толкование пунктов договора отклоняется за необоснованностью, и не опровергают выводы суда первой инстанции об определении момента подписания акта приема-передачи и регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты.

Довод апеллянта о том, что неполная оплата по договору купли-продажи недвижимости не препятствует вынесению решения о государственной регистрации перехода права собственности, если продавец уклоняется от такой регистрации, также противоречит условиям заключенного договора, в связи с чем, подлежит отклонению.

Иных доводов, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для отмены/изменения решения в обжалуемой части не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.07.2016 по делу N А03-5715/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук И.И. Терехина