Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2017 г. N 15АП-291/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2017 г. N Ф08-3201/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2017 г.

дело N А32-11096/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,

при участии:

от ответчика: Ардаков А.В. по доверенности от 03.12.2015 N 1-5199,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.11.2016 по делу N А32-11096/2015

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Щербиной Марине Юрьевне

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербиной Марине Юрьевне о расторжении договора аренды земельного участка от 24.10.2012 N 4300019423, обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 450 кв. м., расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, кадастровый номер 23:43:0000000:1508, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 24.10.2012 N 4300019423 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар от 30.01.2007, согласно которым спорный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016 исковые требования удовлетворены, суд расторг договор от 24.10.2012 N 4300019423 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1508, заключенный администрацией МО г. Краснодар и ИП Щербиной М.Ю.; обязал ИП Щербину М.Ю. возвратить МО г. Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения; взыскал с ИП Щербиной М.Ю. 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Суды исходили из того, что по договору аренды от 24.10.2012 N 4300019423 предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 общей площадью 450 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, категория - земли населенных пунктов, сроком до 18.10.2022, для строительства аптеки. Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 пункт 6 (в редакции от 20.11.2014 N 70 пункта 2), спорный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования, в которой в настоящее время не предусмотрено размещение каких-либо строений. Изменение вида разрешенного использования является основанием для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение Правил (несовпадение вида разрешенного использования участка, предоставленного ответчику, с видом, установленным нормативно-правовым актом муниципального образования) делает невозможным дальнейшее использование предпринимателем земельного участка в целях, определенных договором аренды. Сохранение арендных правоотношений противоречит закону, поскольку права арендатора не могут ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2016 решение от 23.11.2015 и постановление от 21.02.2016 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что судами при первоначальном рассмотрении дела не учтено, что при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Суд кассационной инстанции отметил, что нижестоящим судам надлежало исследовать вопрос о возможности продолжения использования спорного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 24 Правил, также надлежало дать оценку соблюдению порядка предоставления для строительства спорного участка первоначальному арендатору.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

В решении суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 общей площадью 450 кв. м получен Ливеровым В.В. (арендатором) в пользование в соответствии с установленной законом процедурой. Суд также указал, что администрация не представила доказательства того, что использование арендуемого земельного участка и предполагаемого к строительству на нем объекта опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Соответственно оснований для расторжения договора аренды у суда не имеется.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, удовлетворить исковые требования.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в соответствии с генеральным планом МО г. Краснодар от 26.01.2012 спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения, данные обстоятельства, подтвержденные имеющимся в материалах дела письмом департамента архитектуры и градостроительства города, не были учтены судом первой инстанции. Суд первой инстанции не принял во внимание, что спорный земельный участок, явившийся объектом аренды, сформирован за счет территории общего пользования, поскольку полностью включен в зону сквера, в связи с чем, договор аренды является недействительной сделкой.

В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 18.10.2012 N 9407 "О предоставлении гражданину Ливерову В.В. земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" 24.10.2012 администрация (арендодатель) и Ливеров В.В. (арендатор) заключили договор аренды N 4300019423 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 общей площадью 450 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, с категорией - земли населенных пунктов, для строительства аптеки.

Срок действия договора установлен до 18.10.2022 (л. д. 8 - 20). В силу перемены лиц в обязательстве правопреемниками первоначального арендатора явились Сергиенко Л.И. и Щербина М.Ю. на основании договора от 14.11.2012 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (л. д. 21 - 30).

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.09.2013 по делу N 2-7869/2013, оставленным без изменения определениями Краснодарского краевого суда от 21.11.2013 и 18.02.2014, по заявлению Сергиенко Л.И. отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в выдаче градостроительного плана признан незаконным.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции Департамент выдал арендатору градостроительный план земельного участка N RI23306000-00000000003844, утвержденный постановлением администрации от 26.06.2014 N 4168.

Решением городской Думы Краснодара от 23.05.2013 N 48 пункт 10 "О наименовании зеленых зон в муниципальном образовании город Краснодар" зеленой зоне, ограниченной улицами Платановый Бульвар и Бульварное Кольцо, присвоено наименование "Бульвар Платановый".

В соответствии с Правилами, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 пункт 6 (в редакции от 20.11.2014 N 70 пункта 2) спорный земельный участок отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования (РО). Основными видами разрешенного использования участков в указанной зоне являются: скверы, бульвары; благоустройство территории; объекты инженерной инфраструктуры (объекты водо-, газо-, тепло-, электроснабжения) и линейные объекты, которые создаются за счет средств местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) в целях реализации полномочий администрации.

Постановлением администрации от 06.11.2014 N 8035 "Об отмене отдельных муниципальных правовых актов" отменены постановления администрации от 16.08.2012 N 6871 "Об утверждении гражданину Ливерову В.В. материалов предварительного согласования места размещения аптеки в Западном внутригородском округе города Краснодара" и 18.10.2012 N 9407 "О предоставлении гражданину Ливерову В.В. земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара".

В адрес предпринимателя администрация направила уведомление от 19.11.2014 N 13496/01 с предложением о расторжении договора аренды от 24.10.2012 N 4300019423 (л.д. 35, 36).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 по делу N А32-42453/2014 предпринимателю отказано в признании недействительным постановления администрации от 06.11.2014 N 8035 "Об отмене отдельных муниципальных правовых актов".

Полагая, что договор аренды от 24.10.2012 N 4300019423 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта на момент получения участка в аренду первоначальным арендатором был урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса, в которых регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре.

В таком заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31).

Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар N 9407 от 18.10.2012 земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Судом первой инстанции установлено, что администрация в газете "Краснодарские известия" от 31.01.2012 опубликовала объявление о предстоящем предоставлении Ливерову В.В. земельного участка площадью 450 кв.м по ул. Платановый бульвар, 2 для строительства аптеки. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.09.2012.

Доказательства того, что на приобретение права аренды участка претендовали иные лица, в материалы дела сторонами не представлено, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу, что земельный участок получен арендатором в пользование в соответствии с установленной законом процедурой.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 данной статьи закреплено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса установлено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как следует из пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Как указывает истец в апелляционной жалобе в соответствии с пунктом 15 генерального плана МО г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 (Об утверждении генерального плана МО г. Краснодар", спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения и сформирован за счет территории общего пользования, поскольку полностью включен в зону сквера.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в России по целевому назначению подразделяются на семь категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальными федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2, 6 ст. 30 Градостроительного кодекса). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар (в ред. от 19.08.2010, то есть действующей на момент заключения договора аренды) предусматривали, что для зоны Р.З. (Зоны рекреации) к числу основных видов разрешенного использования соответствующих земельных участков относилось в том числе размещение аптек.

Соответственно не является достаточной ссылка апеллянта на генеральный план города, поскольку в соответствующий период времени были утверждены ПЗЗ, позволяющие размещение аптек в соответствующей зоне.

Таким образом, несостоятелен довод о том, что при первоначальном предоставлении участка в аренду нарушены требования о его разрешенном виде использования.

Истец необоснованно широко и вопреки собственному нормативному акту трактует понятие земель общего пользования как принципиально исключающее размещение каких-либо объектов. Муниципальное образование определило в соответствии с действующим законодательством объем ограничений и допущений в отношении земель соответствующей территориальной зоны. Требования ПЗЗ были соблюдены при предоставлении участка первому арендатору. Доводы о недопустимости приватизации предметом спора не являются.

Арендатор земельного участка обязан его использовать в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, требований охраны земель, закрепленных ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды заключен в соответствии видом разрешенного использования и с целевым назначением земельного участка ("земли населенных пунктов, для строительства аптеки"). Доказательства того, что использование арендуемого земельного участка и предполагаемого к строительству на нем объекта опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия в материалы дела также не представлено.

На основании чего довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды подлежит отклонению.

Приведенные истцом доводы о последующем изменении правил территориального зонирования не являются надлежащим обоснованием наличия обстоятельств для расторжения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку последствия изменения правил территориального зонирования, применимые к спорным правоотношениям сторон, прямо регламентированы законом (ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Указание кассационного суда на соответствующее толкование нормы материального права в силу положений статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательно для нижестоящих судов при рассмотрении данного дела.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 по делу N А32-11096/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов