Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2017 г. N 09АП-66016/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2017 г. N Ф05-4992/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

14 февраля 2017 г.

Дело N А40-67565/16

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2016 года по делу N А40-67565/16, принятое судьёй Масловым С.В.

по иску ООО "Сеть семейных медицинских центров"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Терехов М.О. (по доверенности от 25.03.2016)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сеть семейных медицинских центров" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДГИ г. Москвы об урегулировании разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 56, корп. 1, а именно в части определения цены выкупаемого объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2016 года по делу N А40-67565/16, урегулированы разногласия между ООО "ССМЦ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 541,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 56, корп. 1

- изложен п.3.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 42 981 432 (сорок два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 08.09.2016 б/N , ООО "ИНТЕЛИС-оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий сторон по цене установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец возражал на доводы жалобы, представил отзыв.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2016 года по делу N А40-67565/16 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, истец является субъектом малого предпринимательства, отвечает всем требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

30.09.2015 общество обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению арендуемого имущества как субъект малого и среднего

предпринимательства.

Получив 22.01.2016 проект договора купли-продажи от Департамента городского имущества г.Москвы, общество 20.02.2016 представило в Департамент заявление

о его подписании с разногласиями по пунктам 3.1 договора, касающимся определения цены выкупа имущества.

Письмом от 26.02.2016 Департамент городского имущества г.Москвы отказал обществу в согласовании редакции пунктом 3.1 и 3.4 договора, предложенной обществом.

Истец, не согласившись со стоимостью объекта, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО АБН-Консалт" от 24.12.2015 г., стоимость Объекта составляет 71 038 000,00 руб., без НДС; стоимость имущества по оценке ИП "Лис И.И." составляет 32 810 777,92 руб. (отчет 2016-38)

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд, определением от 29.07.2016 назначил экспертизу и поставил перед экспертом следующие вопросы: "Какова рыночная стоимость встроенного помещения, площадью 541,6 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0004015:2554, (подвал, пом. I, комн. 1-12, этаж 1, пом. I, комн. 1-14, 16-20, 20а, 20б, 21, 22), расположенного по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 56, корп. 1 по состоянию на 30.09.2015 г.?" Назначил экспертным учреждением ООО "Интелис-оценка" (109456, г. Москва, Рязанский пр-т, д. 75, корп. 4) Проведение экспертизы поручить экспертам Примеровой Маргарите Николаевне. Предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с экспертным заключением, рыночная стоимость объекта экспертизы составляет: 42 981 432,00 руб.

Таким образом, требования истца удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика определять цену имущества и что судебная экспертиза не соответствует критериям относительности и допустимости.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта,

исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом был проведен анализ возможности определения стоимости по помещениям различного назначения в г. Москва по состоянию на сентябрь 2015 г. При этом экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка нарасположения.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, производился расчет среднерыночной ставки аренды, определялись потери от недоиспользования, производился расчет восстановительной стоимости здания, расчет прибыли предпринимателя, расчет затрат на капитальный ремонт, расчет резерва на замещение, а также расчет рыночной стоимости исследуемого объекта ив рамках доходного подхода, при это экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по фактору "удаленности от метро", корректировка на площадь, корректировка на изменение цен в строительстве.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В частности, в результате анализа рынка офисной недвижимости за период предшествующий дате оценки экспертом выявлены основные тенденции в изменении политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а также в изменении спроса и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о динамике факторов, влияющих на спрос и предложение, а также о количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Кроме того, экспертом проанализирована информация об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, а также иная информация, существенная для определения стоимости объекта оценки.

Эксперт проанализировал применимость каждого из трех подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного и доходного подходов. При этом эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

При реализации сравнительного подхода эксперт в полной мере выполнил требования пунктов 14 и 22 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. В частности в рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, в ходе реализации которого:

* выбрал единицу сравнения и провел сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

* скорректировал значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При этом на этапе внесения корректировок, в необходимых случаях, эксперт ввел и обосновал шкалу корректировок и привел объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения при этом не менялась от одного объекта-аналога к другому;

* согласовал результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, обосновав при этом схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Указанный алгоритм реализации метода сравнения продаж в полной мере соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

При реализации доходного подхода эксперт в полной мере выполнил требования пунктов 13 и 21 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. В частности в рамках доходного подхода эксперт применил метод капитализации дохода, в ходе реализации которого:

- установил период прогнозирования, то есть период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

* исследовал способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделал заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

* определил ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

* осуществил процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Указанный алгоритм реализации метода дисконтирования денежных потоков в полной мере соответствует требованиям пункта 21 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов метод расчета весовых коэффициентов с обоснование выбора использованных весов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки N 1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы

судебноэкспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2016 года по делу N А40-67565/16, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

А.Н. Григорьев Н.И. Левченко