Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2017 г. N 11АП-19344/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 5 мая 2017 г. N Ф06-20185/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

14 февраля 2017 г.

Дело N А55-5075/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Садило Г.М., Холодковой Ю.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой Т.В.,

с участием:

от ФНС России - Захарова Е.В. по доверенности от 23.01.2017 г.,

от Луневич О.В. - Луневич Г.М. по доверенности от 25.02.2015 г.,

конкурсный управляющий Николаева О.В. лично, паспорт,

Белова И.К. лично, паспорт,

Вилисов Е.А. лично, паспорт,

Житина Г.И. лично, паспорт,

Белова Г.Н. лично, паспорт,

Маклаков В.Н. лично, паспорт,

Родина О.А. лично, паспорт,

Наумов В.В., лично, паспорт,

Михайлова Р.П. лично, паспорт,

Абашкина С.А. лично, паспорт.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,

апелляционную жалобу конкурсных кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" Маклакова Виктора Николаевича, Родиной Ольги Алексеевны, Вовк Татьяны Михайловны

на определение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2016 года по заявлению конкурсного управляющего Николаевой О.В. о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и конкурсными кредиторами по вопросу установления начальной цены продажи имущества ЗАО "Эл-Гранд", входящего в лотN 1 Предложения о порядке сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов 12.08.2015 г.,

в рамках дела N А55-5075/2009 (судья Исаев А.В.)

о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества ПФСК "Эл-Гранд", ИНН 6315343010,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2009 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении Закрытого акционерного общества ПФСК "Эл-Гранд" (далее - должник).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2011 в отношении должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ ("Банкротство застройщиков").

Решением суда от 03.08.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утверждена Николаева О.В.

Конкурсный управляющий Николаева О.В обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в котором просит:

- разрешить разногласия между ней и конкурсными кредиторами по вопросу установления начальной цены продажи имущества, входящего в лот N 1 Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов 12.08.2015;

- установить начальную цену продажи лота N 1 - "Право аренды земельного участка предоставленного для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанции, подземной автомобильной стоянки, по договору N027383з от 21.06.2006 года аренды земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" и Комитетом по управлению имуществом города Самары, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 02 октября 2006 года за N 63-63-01/141/2006-075. Адрес земельного участка: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/ улица Запорожская. Площадь земельного участка -9997,5 кв.м. Кадастровый номер земельного участка - 63:01:0904002:0013.

В отношении данного земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) права - ИПОТЕКА, право аренды на земельный участок, 01.04.2008 года за номером 63-63-03/009/2008-382 в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и правами участников долевого строительства включенных в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на основании судебных актов по передаче жилых помещений в соответствии с пунктом 22 настоящего Предложения" в размере 634 000,00 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсные кредиторы ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" Маклаков В.Н., Родина О.А., Вовк Т.М. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2009 г.

В судебном заседании конкурсные кредиторы Житина Г.И., Вилисов Е.А., Белова И.К., Маклаков В.Н., Родина О.А., Михайлова Р.П., Белова Г.Н., представитель Луневич О.В. апелляционную жалобу поддержали.

По мнению заявителей, конкурсным управляющим существенно занижена начальная цена продажи лота N 1, также судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Конкурсный кредитор Матвеев Д.В. в судебное заседание не явился, представил отзыв в котором апелляционную жалобу поддержал.

Конкурсные кредиторы Абашкина С.А. и Наумов В.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий Николаева О.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям представленного отзыва.

Представитель ФНС России также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2016 года оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2016 года по делу N А55-5075/2009 в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.

Пунктом 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве установлено, что в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В силу пункта 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 7.1. статьи 110 Закона о банкротстве управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже предприятия должника, включающие в себя сведения о предприятии, его составе, характеристиках, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа предприятия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене предприятия, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже предприятия, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Предложение о продаже предприятия должника представляется для утверждения собранию кредиторов или в комитет кредиторов после включения отчета об оценке имущества должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В случае если в течение двух месяцев с даты представления управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже предприятия должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждены сведения о предприятии, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа предприятия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене предприятия, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже предприятия, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи предприятия должника.

Как правомерно установлено судом первой инстанции - конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества должника, и 21.02.2012 заключен договор с независимым оценщиком.

В материалы дела конкурсным управляющим представлен Отчет N 21/02-2013(1) об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу г.Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, изготовленный 05.03.2013 оценщиком Сатдаровым Э.З. При этом, рыночная стоимость объекта согласно данного отчета составила 634 000,00 руб. (т.1 л.д.39-70).

Арбитражным управляющим подготовлено Предложение о порядке, сроках и условиях реализации следующего имущества должника: "Право аренды земельного участка предоставленного для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанции, подземной автомобильной стоянки, по договору N 027383з от 21.06.2006 года аренды земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" и Комитетом по управлению имуществом города Самары, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 02 октября 2006 года за N 63-63-01/141/2006-075. Адрес земельного участка: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/ улица Запорожская. Площадь земельного участка -9997,5 кв.м. Кадастровый номер земельного участка - 63:01:0904002:0013".

Конкурсным управляющим должника было назначено собрание комитета кредиторов должника на 12.08.2015 с повесткой дня, включающей вопрос об утверждении Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, а именно - права аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанции, подземной автомобильной стоянки, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/ улица Запорожская. При этом начальная продажная цена имущества в указанном Предложении была определена на основании рыночной стоимости этого имущества, определенной в соответствии с вышеназванным Отчетом оценщика, привлеченного конкурсным управляющим, и составляла 634 000,00 рублей.

При проведении собрания комитета кредиторов 12.08.2015 по третьему вопросу повестки дня собрания кредиторы предложили внести дополнения в Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", и утвердить вышеуказанное Предложение в редакции с учетом дополнений и изменений.

Согласно протокола собрания комитета кредиторов N 18 от 12.08.2015, большинством голосов присутствовавших кредиторов по третьему вопросу повестки дня принято решение: "Утвердить предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" с внесенными изменениями, а именно:

- пункт 2 изложить в следующей редакции:

"Право аренды земельного участка предоставленного для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанции, подземной автомобильной стоянки, по договору N 027383з от 21.06.2008 года аренды земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" и Комитетом по управлению имуществом города Самары, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 02 октября 2006 года за N 63-63-01/141/2006-075.

Адрес земельного участка: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/ улица Запорожская, площадь земельного участка - 9997,5 кв.м., кадастровый номер земельного участка - 63:01:0904002:0013.

В отношении данного земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека, право аренды на земельный участок, 01.04.2008 года за номером 63 -6303/009/2008-382 в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и правами участников долевого строительства включенных в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на основании судебных актов по передаче жилых помещений в соответствии с пунктом 22 настоящего Предложения".

- пункт 6 изложить в следующей редакции:

- подпункт 5 пункта 14 изложить в следующей редакции:

"лицо, которое в случае победы в конкурсе берет на себя следующие обязательства: завершить строительство проблемного объекта, удовлетворить права требований участников долевого строительства проблемного объекта по всем ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве, в том числе в отношении нежилых помещений и зданий, а так же включенных в реестр требований по передаче жилых помещений ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на основании судебных актов, без изменения предмета и стоимости договора участия в долевом строительстве"

- последний абзац пункта 18 изложить в следующей редакции:

"На покупателя имущества ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" после подписания договора купли-продажи имущества, вместе с правами аренды на земельный участок переходят обязанности застройщика ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" по заключенным ранее договорам долевого участия в строительстве, в том числе в отношении нежилых помещений и зданий с сохранением их условий в полном объеме, вместе с ограничением (обременением) права - ипотека, право аренды на земельный участок, от 01.04.2008 года за номером 63-63-03/009/2008-382 в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, и с обязательной регистрацией в Управлении Росреестра по Самарской области обременений, установленных судом и включенных в реестр требований о передаче жилых помещений".

Как следует из материалов дела, право аренды, подлежащее реализации, обременено правами 48 участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и правами участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на основании судебных актов по передаче жилых помещений. При этом согласно схеме расположения квартир в объекте незавершенного строительства всего предусмотрено строительство 101 квартиры.

Таким образом, большая часть участников долевого строительства уже произвела регистрацию права собственности на незавершенные строительством объекты в судебном порядке, но при этом - потенциальному застройщику необходимо будет достроить весь объект, включая и квартиры, на которые зарегистрировано право собственности.

Согласно материалам дела - Министерством строительства Самарской области (далее -Минстрой) на основании приказа от 16.12.2014 N 516-п проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, и удовлетворения прав требований участников долевого строительства.

Протоколом от 26.01.2015 оценки заявок на участие в конкурсе по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, проводимого Министерством строительства Самарской области на основании приказа от 16.12.2014 N 516-п "О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства" по Лоту N2, предусматривающим удовлетворение прав требований 120 участников долевого строительства на получение ими 101 жилого помещения общей площадью 5 581 кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, ул.Ставропольская/ул. Запорожская, застройщиком которого являлось ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" - победителем признано ООО "Юниверс-Строй" (ИНН 6311061624).

Как указано конкурсным управляющим Николаевой О.В. и Министерством строительства Самарской области, вышеназванный Протокол явился основанием для принятия решения о предоставлении ООО "Юниверс-Строй" в собственность бесплатно земельного участка площадью 27 552,00 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0231003:1007 (разрешенное использование: для строительства жилой застройки), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 789 квартал, в границах улиц Советской, Ставропольской, переулка Ташкентского, проспекта Юных Пионеров.

Конкурсный управляющий должника, полагая, что стоимость продажи имущества должника, утвержденная собранием комитета кредиторов, состоявшимся 12.08.2015, не будет иметь привлекательности для потенциального застройщика, затянет ход торгов, приведет к дополнительным расходам конкурсного управляющего при проведении торгов, были предприняты следующие меры:

- назначено собрание комитета кредиторов на 21.01.2016 г. с повесткой дня:

1. Отчет конкурсного управляющего; 2. О продлении конкурсного производства; 3. О внесении изменений в предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденное собранием комитета кредиторов от 12.08.2015.

По последнему третьему вопросу повестки дня было принято решение: "Снять вопрос о внесении изменений в предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденное собранием кредиторов от 12.08.2015 с повестки дня собрания комитета кредиторов".

- назначено собрание комитета кредиторов на 18.04.2016 с повесткой дня:

1. Отчет конкурсного управляющего. 2.Об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. 3. О внесении изменений в пункт 6 Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов от 12.08.2015, содержащий сведения о начальной продажной цене имущества.

Принято решение по третьему вопросу повестки дня: "Не вносить изменения в пункт 6 Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов от 12.08.2015 г., содержащий сведения о начальной продажной цене имущества до рассмотрения Арбитражным судом Поволжского округа кассационной жалобы Жукова В.А. и Романова А.В. на Постановление одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 г.".

- назначено собрание кредиторов на 21.06.2016 г. с повесткой дня:

1. Отчет конкурсного управляющего. 2. О продлении конкурсного производства сроком на три месяца. 3. Об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. 4. О внесении изменений в пункт 6 Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов от 12.08.2015 г., содержащий сведения о начальной продажной цене имущества. Принято решение по четвертому вопросу повестки дня: "Не вносить изменения в пункт 6 Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов от 12.08.2015 г." При этом результаты голосования по данному вопросу следующие: "за" - 17 (4,7807 % от общего количества кредиторов, 9,1792 % от количества голосов присутствующих кредиторов), "против" - 51 (42,8710 % от общего количества кредиторов, 82,3143 % от количества голосов присутствующих кредиторов), "воздержался" - 4 (2,6376 % от общего количества кредиторов, 5,0643 % от количества голосов присутствующих кредиторов), 2 кредитора с количеством голосов 1,4531% и 0,3396% от общего количества кредиторов бюллетени для голосования не сдали.

Конкурсным управляющим должника предложена начальная цена имущества в размере 634 000,00 руб., в то время как конкурсные кредиторы установили начальную цену реализации в размере 12 500 000,00 руб., с которой конкурсный управляющий Николаева О.В. не согласна, исходя из чего следует, что между кредиторами должника, и конкурсным управляющим имеются разногласия по вопросу установления начальной цены продажи имущества должника.

Начальная цена продажи имущества - права аренды вышеназванного земельного участка - составляет 634 000,00 руб. на основании Отчета N 21/02-2013(1) об оценке рыночной стоимости права аренды, изготовленного 05.03.2013.

В ходе судебного разбирательства в материалы дела заявителем приобщен Отчет об оценке N 01/07-2016 указанного имущества, выполненный тем же независимым оценщиком, но по договору N 01/07-2016 от 01.07.2016. При этом рыночная стоимость, указанная в данном отчете, незначительно отличается от изначально отраженной в отчете N 21/02-2013(1), и составляет 638 000,00 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Правильность и достоверность вышеназванных Отчетов никем не оспорена, и они не признаны недействительными.

Судом первой инстанции правомерно проанализировано указанное выше и представленное в материалы дело Положение, и установлено соответствие его условий требованиям Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" - отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности оценщиком при определении рыночной стоимости имущества определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данное обстоятельство означает, что при определении рыночной стоимости имущества предприятия-банкрота оценщик определяет наиболее вероятную цену, за которую объект оценки может быть реализован при условиях нахождения предприятия в процедурах банкротства и с учетом сложившейся конкуренции, а также спроса и предложений на рынке.

Конкурсными кредиторами в материалы дела представлен иной Отчет об оценке N 9181/16, изготовленный 27.10.2016 ООО "Институт оценки и управления", и согласно которому итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 17 877 000,00 руб. (т.2 л.д.4).

В то же время, суд первой инстанции правомерно признал доводы конкурсного управляющего должника, как логичные и обоснованные, о том, что вышеназванный отчет, представленный конкурсными кредиторами, не содержит оценки имеющихся улучшений на земельном участке в виде многоэтажного жилого дома, который необходимо достроить, и фактически выполнен без учета обременений участниками долевого строительства, тогда как предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника содержит именно такие условия.

Кроме того, в оценке данного отчета указана рыночная стоимость, объем и прибыль от предполагаемого строительства 9-ти этажного дома, который фактически не построен и который не вошел в конкурсную массу должника. Имеющийся недостроенный многоэтажный жилой дом, обремененный ипотекой со стороны участников долевого строительства - при оценке не учитывался.

Согласно инвентаризации имущества должника - в конкурсную массу включен, в том числе - следующий актив должника: право аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанции, подземной автомобильной стоянки с произведенными неотделимыми улучшениями в виде объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома (по договору N 027383з от 21.06.2006 года аренды земельного участка, заключенного между ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" и Комитетом по управлению имуществом города Самары, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 02 октября 2006 года за N 63-63-01/141/2006-075) с учетом существующих обременений в виде ипотеки. Адрес земельного участка: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/ улица Запорожская. Площадь земельного участка -9997,5 кв.м., кадастровый номер земельного участка - 63:01:0904002:0013.

При этом в отчете об оценке, предоставленном конкурсными кредиторами рыночная стоимость права аренды определена без учета обременений и без учета расходов на строительство существующего объекта. Фактически отчет, представленный конкурсными кредиторами, содержит в себе рыночную стоимость права аренды земельного участка, не для целей исполнения требований Закона о банкротстве, а для целей разрешения имущественных споров, в том числе - с участием ООО "Юнивер-Строй", которое получило от Министерства строительства Самарской области компенсационный участок.

Конкурсные кредиторы в своих возражениях также указывают на недостаточность имущества должника для погашения судебных расходов и на выплату вознаграждения арбитражному управляющему.

Вместе с тем, данный довод также несостоятелен, не доказан и не подтвержден материалами дела.

Более того, исходя из отчета конкурсного управляющего о своей деятельности и инвентаризации имущества должника - имеется иное имущество, принадлежащее ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" и не реализованное в настоящее время.

Целями и задачами конкурсного производства являются наибольшее удовлетворение требований кредиторов. Проведение открытых торгов направлено на поиск и привлечение большего круга потенциальных покупателей.

Ссылка заявителей жалобы на то, что судом первой инстанции не учтены выводы, изложенные в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по рассмотрению обособленного спора об оспаривании решения комитета кредиторов, является несостоятельной, поскольку вопрос о разрешении разногласий между кредиторами и конкурсным управляющим по определению стоимости имущества подлежащего реализации ранее не являлся предметом рассмотрения в рамках иного обособленного спора.

Доводы, приведенные конкурсными кредиторами в апелляционной жалобе, фактически не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2016 года по заявлению конкурсного управляющего Николаевой О.В. о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и конкурсными кредиторами по вопросу установления начальной цены продажи имущества ЗАО "Эл-Гранд", входящего в лотN 1 Предложения о порядке сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного собранием комитета кредиторов 12.08.2015 г., в рамках дела N А55-5075/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Серова

Судьи

Г.М. Садило
Ю.Е. Холодкова

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.