Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 15АП-12862/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июня 2017 г. N Ф08-3818/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

27 февраля 2017 г.

дело N А32-6352/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,

при участии:

от истца: Шкарлет С.В. по доверенности от 07.09.2016,

от ответчика: Кармаченко А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-6352/2016, по иску открытого акционерного общества "Автомир" к индивидуальному предпринимателю Кармаченко Анжелике Геннадьевне о взыскании задолженности, пени, стоимости ремонта помещений,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Автомир" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кармаченко Анжелике Геннадьевне о взыскании 209 253,53 руб. задолженности, 116 830,54 руб. пени по договору аренды N 22-2014 от 20.02.2014 за период с 01.07.2015 по 21.12.2015, а также 249 175,77 руб. стоимости ремонта помещений (с учетом частичного отказа от иска (от первоначально заявленного требования о расторжении договора аренды) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом исполнены обязанности, вытекающие из договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2016 по делу N А32-6352/2016 принят отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды N22-2014 от 20.02.2014. Производство по делу в указанной части прекращено. Суд взыскал с ИП Кармаченко А.Г. в пользу ОАО "Автомир" 209 253,53 руб. задолженности, 116 830,54 руб. неустойки, 249 175,77 руб. стоимости ремонта помещений.

Решение мотивировано тем, что доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, расчет истца проверен, признан верным. Требование о взыскании неустойки обоснованно, размер соответствует последствиям нарушения обязательства, ходатайства о снижении размера неустойки ответчиком не заявлено. Суд установил, что за время действия договора аренды текущий ремонт ответчиком не производился, освобождение арендуемых площадей ИП Кармаченко А.Г. также произведено без осуществления ремонта, что противоречит условиям пункта 2.2. договора, помещения требуют производства косметического ремонта, что отражено в акте осмотра.

Индивидуальный предприниматель Кармаченко Анжелика Геннадьевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы тем, что ответчик не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. По причинам, не зависящим от ответчика, при внесении в ЕГРИП сведений об изменении адреса ответчика в порядке информационного взаимодействия между органом, осуществляющим регистрацию по месту жительства, и налоговым органом, допущена техническая ошибка, что повлекло невозможность извещения ответчика.

По существу спора заявитель жалобы указывает на несогласие с решением суда в части взыскания ущерба за восстановительный ремонт, полагает, что истец не представил доказательств обоснованности понесенных расходов. Расчетно-кассовый ордер N 554 от 17.06.2016 на сумму 249 175,77 руб., подтверждающий оплату подрядных работ по ремонту помещений, полагает составленным в нарушение требований п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-у "Об осуществлении наличных расчетов". Истец отмечает, что днем освобождения спорных помещений является 30.06.2015, поскольку в адрес истца было направлено уведомление N 10/1 от 02.04.2015. Таким образом, акты оказанных услуг за период август-ноябрь 2015 года, счет на оплату и акт сверки взаимных расчетов не может быть признан надлежащим доказательством. Требования о взыскании задолженности и пени за указанный период необоснованны.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что спорные помещения после направления уведомления не были переданы истцу по акту приема-передачи, ответчик действовал недобросовестно, покинул арендуемые помещения, не погасив задолженность по договору в полном объеме, и сменил адрес регистрации. Ответчик продолжал использовать спорные помещения и после направления уведомления N 10/1 от 02.04.2015.

Определением от 06.10.2016 суд перешел к рассмотрению дела N А32-6352/2016 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Сторонами представлен ряд письменных пояснений по делу, доводы которых поддержаны в ходе судебных заседаний.

В частности, во исполнение определения апелляционного суда истцом произведен расчет долга и пени отдельно по постоянной и переменной арендной плате с учетом различных сроков оплаты постоянной и переменной арендной платы, закрепленных в договоре, представлены доказательства объемов потребления коммунальных ресурсов ответчиком.

Ответчик представил письменные возражения против расчета истца, в частности полагая начисления после 30.06.2015 необоснованными.

Ответчик заявил о фальсификации доказательств, а именно письма N 150929-07 от 24.09.2015 и письма N 2015000012 от 17.09.2015, представленных истцом в арбитражный суд, просил назначить по делу почерковедческую экспертизу, проведение которой поручить экспертному учреждению "Донэкспертиза" Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области", поставить перед экспертом следующий вопрос: Кем, Кармаченко А.Г. или иным лицом, выполнена подпись от ее имени, расположенная в письме N 150929-07 от 24.09.2015 и письма N 2015000012 от 17.09.2015?

Представитель истца согласился исключить из числа доказательств по делу письмо от 24.09.2015 150929/07 и возражал против исключения из числа доказательств по делу письма от 17.09.2015 N 2015000012.

Суд исключил из числа доказательств письмо от 24.09.2015 150929/07.

Судом у ответчика отобрана расписка за заведомо ложное сообщение о фальсификации доказательства, представленного в арбитражный суд. Суд также предупредил истца об уголовной ответственности за фальсификацию доказательства.

В судебном заседании 16.02.2017 представитель истца заявила письменное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец уменьшил сумму иска в части задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в связи с исключением из ранее заявленного периода ее начисления ноября 2015 года, просил взыскать 153 493,53 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.05.2015 по 31.10.2015, а также произвел перерасчет суммы пени (в том числе исключив ее начисление на долг за ноябрь 2015) и просил взыскать 126 879,69 руб. пени за период с 01.01.2015 по 21.12.2015. Кроме того, истцом уменьшена заявленная ко взысканию сумма убытков. Истец просил взыскать 237 575,77 руб. убытков.

В силу положений частей 1,5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд не принимает уменьшение истцом размера исковых требований, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Поскольку об уточнении иска заявлено лицом, управомоченным на совершение соответствующего распорядительного процессуального действия, дело рассматривается апелляционным судом по правилам суда первой инстанции, в части уменьшения исковых требований противоречия закону либо нарушения прав третьих лиц не выявлено, препятствий к принятию уточнения исковых требований не имеется. Уточнения приняты протокольным определением суда, поскольку ответчик присутствует в судебном заседании.

Представитель истца поддержал доводы иска, ответчик против удовлетворения иска возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.02.2014 г. между ОАО "АВТОМИР" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кармаченко Анжеликой Геннадьевной (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 22-2014, по условиям которого арендодатель в трехдневный срок после подписания договора обязуется предоставить арендатору за определенную договором плату во временное владение и пользование, принадлежащие арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АА N 920350 от 09.04.2007 г., производственные помещения, расположенные в г. Краснодаре по ул. Кропоткина-50 в здании литер А:

- N 302 (по техпаспорту БТИ N 35,36), площадью 33,0 кв.м, расположено на третьем этаже;

- N 416 Б (по техпаспорту БТИ N 39/2), площадью 108,0 кв.м, расположено на четвертом этаже;

- парковочное место N 3.29.

В соответствии с п.3.1 договора, за пользование арендуемым помещением арендатор вносит арендную плату в следующем порядке: - 33,0 кв.м помещения N 302 по 450 руб. за 1 кв.м, всего 14 850 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; - 108 кв.м помещения N 416 Б по 300 руб. за 1 кв.м, всего 32 400 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; - парковочное место N 3.29 по 1 300 руб., всего 1 300 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Всего арендатор оплачивает арендодателю 48 550 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

Согласно п. 3.2 договора, исчисление арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, начинается с 01.03.2014 г. в соответствии с п.1.1 договора. Арендная плата за период аренды (с даты подписания приемо-сдаточного акта до 1-го числа оплачиваемого месяца) вносится арендатором в течение трех рабочих дней с момента подписания сторонами приемо-сдаточного акта в соответствии с п. 1.1 договора. Невнесение арендных платежей в течение двух и более месяцев влечет за собой расторжение договора аренды Арендодателем в одностороннем порядке, но не освобождает арендатора от оплаты аренды.

В соответствии с п. 3.3 договора, арендатор отдельно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, оплачивает расходы за фактическое использование электроэнергии, условия за использование которой оговорены отдельным соглашением арендодателя с поставщиком электроэнергии, согласно показаниям счетчиков энергии и расчетов. До 20 числа текущего месяца арендатор вносит авансовый платеж за электроэнергию в объеме потребления предыдущего месяца.

Согласно п. 3.6 договора, арендная плата вносится до 1-го числа оплачиваемого месяца, остальные платежи вносятся арендатором до 10 числа.

В соответствии с п. 5.1 договора, договор вступает в силу со дня его подписания и действует до 30.09.2014 г. По истечении указанного срока, если стороны продолжают выполнять условия 3 договора письменно не уведомили друг друга об отказе от дальнейшей аренды за 30 дней до окончания срока, настоящий договор считается продленным на следующий аналогичный срок и на тех же условиях, о чем в течение 30 дней составляется соответствующий документ (протокол, соглашение и т.п.) (п. 5.2 договора).

01.10.2014 дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора по 30.04.2015.

15.04.2014 г. стороны подписали Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 22-2014 от 20.02.2014 г., которым внесли изменения в договор, а именно, п. 1.1 договора дополнили указанием на помещение N 406 (по техпаспорту БТИ "20,21,22,23) площадью 58,4 кв.м как дополнительный объект аренды с 01.05.2014 г." (согласно пункту 2 данного соглашения предметом аренды с указанного момента стороны полагали помещения N 406, 416Б и парковочное место N 3.29).

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "За пользование арендуемым помещением арендатор вносит арендную плату в следующем порядке: с 01.05.2014 г.: 108 кв.м помещения N 416 Б по 300 руб. за 1 кв.м, всего 32 400 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в мес., НДС не предусмотрен; - парковочное место N 3.29 по 1 300 руб., всего 57 060 руб. в месяц, НДС не предусмотрен".

30.12.2014 дополнительным соглашением стороны исключили парковочное место N 3.29 из числа объектов аренды.

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "За пользование арендуемым помещением арендатор вносит арендную плату в следующем порядке: с 01.01.2015 г.: - 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в мес., НДС не предусмотрен; - 108 кв.м помещения N 416 Б по 300 руб. за 1 кв.м, всего 32 400 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; итого арендатор оплачивает арендодателю 55 760 руб. в месяц, НДС не предусмотрен".

23.03.2015 дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора по 31.10.2015.

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "За пользование арендуемым помещением арендатор вносит арендную плату в следующем порядке:

- с 01.04.2015 г. по 30.09.2015 г.: 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в месяц; - 108 кв.м помещения N 416Б по 250 руб. за 1 кв.м, всего 27 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Всего арендатор оплачивает арендодателю 50 360 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

- с 01.10.2015 г.: 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; - 108 кв.м помещения N 416Б по 300 руб. за 1 кв.м, всего 32 400 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Всего арендатор оплачивает арендодателю 55 760 руб. в месяц, НДС не предусмотрен".

02.04.2015 г. Дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений N 22-2014 от 20.02.2014 г. стороны продлили срок действия договора на период с 01.05.2015 г. по 31.10.2015 г.

Кроме того, Дополнительным соглашением от 02.04.2015 г., стороны изменили размер арендной платы, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

"1) с 01.04.2015 г. по 30.04.2015 г.: - 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в месяц. - 108 кв.м помещения N 416Б о 100 руб. за 1 кв.м, всего 10 800 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; Всего арендатор оплачивает 34 160 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

2) с 01.05.2015 г. по 30.09.2015 г.: - 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; - 108 кв.м помещения N 416 Б по 250 руб. за 1 кв.м, всего 27 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Всего арендатор оплачивает арендодателю 50 360 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

3) с 01.10.2015 г.: - 58,4 кв.м помещения N 406 по 400 руб. за 1 кв.м, всего 23 360 руб. в месяц, НДС не предусмотрен; - 108 кв.м помещения N 416Б по 300 руб. за 1 кв.м, всего 32 400 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Всего арендатор оплачивает арендодателю 55 760 руб. в месяц, НДС не предусмотрен".

Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей, за ним образовалась задолженность за период с 24.09.2015 г. по 31.10.2015 г. в размере 153 493 руб. 53 коп. 10.11.2015 г. истец в адрес ответчика направил претензию N 58/10 с требованием оплатить задолженность по состоянию на 31.10.2015 г., пеню по состоянию на 31.10.2015 г., а также с требованием подписать акт приема-передачи помещений в течение 10 дней после получения письма.

Также истец направил в адрес ответчика дополнение к претензионному письму, с требованием оплатить стоимость работ по текущему ремонту помещений, которая составила 249 175 руб. 77 коп. Данное требование основано на неисполнении ответчиком предусмотренной подпунктом о) пункта 2.2 договора обязанности по проведению текущего ремонта помещения по окончании срока действия договора.

В обоснование исковых требований в указанной части истцом представлен, в том числе, акт осмотра помещений N 406 и N 416 б, составленный 23.10.2015 с участием незаинтересованных лиц в обоснование довода об отсутствии ремонта и необходимости его проведения. Убытки рассчитаны в размере фактически понесенных истцом расходов на ремонт помещения.

Ответчик претензии истца оставил без удовлетворения, задолженность не оплатил, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал на отсутствие в материалах дела доказательств передачи в аренду помещений в удовлетворительном состоянии, в связи с чем ставит под сомнение доводы иска о восстановительном характере произведенного ремонта. Также отметил нарушение истцом кассовой дисциплины при расчете с подрядчиком, производившем ремонт помещений (превышение лимита оплаты наличными денежными средствами). Ответчик отмечает, что направлял в адрес истца-арендодателя уведомление N 10/1 от 02.04.2015 об освобождении помещений в срок до 30.06.2015 и просил назначить дату и время приемки помещений по акту, однако данное уведомление истцом было оставлено без внимания. В силу указанного полагает, что акты об аренде с августа по октябрь не являются надлежащими доказательствами по делу, оснований требовать уплаты арендной платы в данный период не имеется. 01.07.2015 ответчик освободил помещения.

Из текста уведомления N 10/1 от 02.04.2015 следует, что решение о досрочном освобождении помещения арендатором принято по причине того, что в ходе ремонта помещений, расположенных этажом выше, арендуемые ответчиком помещения залиты строительным раствором (в результате выполнения работ по устройству наливного пола).

Ответчиком представлен комиссионный акт N 1 от 23.03.2015, составленный в отношении помещения N 416б, согласно которому требуются восстановительные работы в виде уборки и мойки пола, окон, стен, чистки мебели и рабочих поверхностей, чистки и внепланового технического обслуживание оборудования: плоттера и термогибочного аппарата, чистки материалов и готовой продукции, ремонта потолка.

Апелляционный суд квалифицирует спорные правоотношения сторон как основанные на договоре аренды и подлежащие регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом условий заключенного сторонами договора и дополнительных соглашений к нему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доводы ответчика об отсутствии у него оснований производить оплату за помещения с момента их фактического освобождения несостоятельны.

Данные доводы основаны на ошибочном представлении ответчика о том, что договор аренды прекращен по его воле с 01.07.2015.

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу расторжение договора осуществляется либо по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон.

В силу введенной в действие с 01.06.2015 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора должно быть прямо предоставлено стороне соответствующего договора нормами данного Кодекса, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Между тем, правила Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде такого права арендатору не предоставляют, равно как и условия заключенного сторонами договора аренды.

Так, согласно положениям статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Проанализировав в порядке, установленном статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения пунктов 5.3-5.5 договора аренды, суд приходит к выводу о том, что договор не предоставляет арендатору право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. Пункт 5.3 оговаривает последствия расторжения договора по соглашению сторон на тот случай, если инициатором расторжения договора и подписания такого соглашения явился арендатор. Данный пункт не может быть истолкован как дающий арендатору право досрочно отказаться от исполнения договора без обращения с иском в суд и не свидетельствует о том, что арендодатель обязан согласиться с предложением арендатора.

Аналогичным образом и пункт 5.5 договора в его системном истолковании с учетом всех положений раздела 5 договора не был нацелен на предоставление арендатору права на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, но имел целью регламентацию последствий расторжения договора, произведенного по соглашению сторон либо на общих основаниях в судебном порядке.

В ситуации, когда право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора прямо и буквально не закреплено договором, суд не усматривает оснований для признания обоснованной позиции ответчика по данному вопросу.

Следовательно, уведомление арендатора N 10/1 от 02.04.2015 не породило правовых последствий в виде прекращения договора аренды.

Право на обращение с иском о расторжении договора арендатором реализовано не было.

Следовательно, договор аренды сохранял свое действие до истечения срока, на который он был заключен сторонами.

В судебном заседании истец пояснил, что 23.10.2016 истцом было установлено отсутствие арендатора в помещение. Помещение не было передано истцу по акту, ключи не были возвращены, но истец располагал дубликатом ключей, в связи с чем истец имел доступ в помещение и 23.10.2016 установил, что помещение арендатором освобождено.

В свою очередь, тот факт, использует арендатор помещение либо нет в пределах срока действия договора аренды, не влияет на его обязанность по внесению арендной платы.

Судом исследован довод ответчика о невозможности дальнейшего пользования помещением N 416Б после его залития строительным раствором в ходе ремонтных работ в помещениях верхнего (5-го этажа) и не установлено наличия доказательств, которые в достаточной мере подтверждали бы указанный довод.

Как указано выше, в обоснование данного довода ответчиком представлен комиссионный акт N 1 от 23.03.2015, составленный в отношении помещения N 416б, согласно которому требуются восстановительные работы в виде уборки и мойки пола, окон, стен, чистки мебели и рабочих поверхностей, чистки и внепланового технического обслуживание оборудования: плоттера и термогибочного аппарата, чистки материалов и готовой продукции, ремонта потолка.

Между тем, перечень указанных работ и мероприятий о невозможности использования помещения по назначению не свидетельствует. Доказательств, из которых усматривалась бы очевидная утрата помещением своих эксплуатационных свойств, не представлено. Необходимость чистки и уборки помещения не создает невозможность его эксплуатации. Доказательств тому, что обычные меры по уборке помещения не позволяли его дальнейшую эксплуатацию, также не представлено. Кроме того, даже потребность помещения в текущем ремонте не свидетельствует о невозможности его эксплуатации.

Таким образом, судом не выявлена невозможность использования арендованных помещений по причинам, зависящим от арендодателя.

Следовательно, арендодатель правомерно начислил истцу арендную плату по момент окончания срока действия договора (по 31.10.2015).

От требований о взыскании арендной платы за пределами срока действия договора (за ноябрь 2015 года) истец отказался.

В связи с изложенным не имеется оснований для назначения по делу судебной экспертизы в целях проверки заявления ответчика о фальсификации истцом письма от 17.09.2015 N 2015000012.

Согласно тексту данного письма, ответчик извещает истца о признании им долга по арендной плате и коммунальным платежам и готовности его погасить по мере поступления денежных средств от частных заказчиков.

Ответчик указывает, что данное письмо истцу не писал, представленный текст письма ответчиком не подписывался.

Вместе с тем, указанное доказательство не влияет на разрешение спора по существу, поскольку обязанность уплачивать арендную плату до 31.10.2015 следует, как указано выше, из сохранения арендных правоотношений сторон до указанной даты.

Таким образом, назначение судебной экспертизы не повлияет на результат разрешения спора и только необоснованно затянет рассмотрение спора.

С учетом указанного ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы надлежит отклонить, заявление о фальсификации доказательств отклоняется как не влияющее на результат рассмотрения спора.

Апелляционным судом установлено, что в части основной суммы долга между сторонами отсутствует спор о фактически произведенных платежах. Несогласие ответчика с заявленной ко взысканию суммой основано исключительно на несогласии с периодом начисления (после 01.07.2015). Неучтенных истцом платежей ответчиком не выявлено.

Истец согласно уточненным требованиям просил взыскать 153 493,53 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.05.2015 по 31.10.2015.

По условиям дополнительного соглашения от 02.04.2015 истцом ответчику начислено в период с мая по сентябрь 2015 включительно по 50 360 руб. арендной платы ежемесячно; за октябрь начислено 55 760 руб., то есть всего 307 560 руб.

В счет частичного погашения задолженности по арендной плате истцом учтены платежи ответчика на сумму 11 569,68 руб. от 06.05.2015; на сумму 27 000 руб. от 10.06.2015; на сумму 11 790,32 руб. от 22.06.2015; на сумму 15 209,68 руб. от 22.06.2015; на сумму 23 360 руб. от 01.07.2015; на сумму 11 790,32 руб. от 23.07.2015; на сумму 11 569,68 руб. от 23.07.2015; на сумму 7000 руб. от 18.08.2015; на сумму 18 732,19 руб. от 28.08.2015; на сумму 7000 руб. от 03.09.2015; на сумму 941,87 руб. от 10.09.2015; на сумму 6058,13 руб. от 10.09.2015; на сумму 7000 руб. от 15.09.2015, а всего на сумму 159 021,87 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за спорный период составила 148 538,13 руб.

В счет подлежащих согласно условиям договора оплате коммунальных услуг истцом в спорный период с мая по октябрь 2015 начислено всего 53 136,79 руб. В материалы дела представлены доказательства несения арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг и подтверждение размера начислений (акты с расшифровкой начислений, договоры истца с ресурсоснабжающими организациями, акты начислений истцу ресурсоснабжающими организациями, счета-фактуры ресурсоснабжающих организаций, выставленные истцу, акты разграничения балансовой принадлежности сетей, показания приборов учета, выписка из журнала учета потребления электроэнергии, фотографии счетчиков, отчеты и справки о расходе воды, расчет доли ответчика в начислениях по вывозу ТБО и пр.). Подробный расчет перевыставляемых ответчику коммунальных услуг приведен истцом в пояснениях исх. 88/11 от 02.12.2016 г.

В счет частичного погашения задолженности по арендной плате истцом учтены платежи ответчика на сумму 3925,10 руб. от 23.07.2015; на сумму 12 062,82 руб. от 23.07.2015; на сумму 12 558,51 руб. от 24.09.2015; на сумму 7841,94 руб. от 24.09.2015; на сумму 2637,71 от 14.10.2015; на сумму 7662,29 от 14.10.2015, а всего на сумму 46 688,37 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за спорный период составила 6 448,42 руб.

Итого, сумма долга по арендной плате и коммунальным платежам за период с мая по октябрь 2015 года включительно составила 154 986,55 руб.

Согласно уточненным исковым требованиям истец просит взыскать с ответчика 153 493,53 руб., что прав последнего не нарушает.

Доказательств погашения долга по арендной плате в заявленной сумме не представлено.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Контррасчет ответчика (л.д. 99-104 т.5), как указано выше, не может быть принят во внимание, поскольку произведен по июнь 2015 года, не по октябрь 2015, как заявлено в иске.

Следовательно, исковые требования о взыскании с предпринимателя в пользу общества задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с мая по октябрь 2015 года включительно 153 493,53 руб. законны и обоснованны, подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании 126 879 руб. 69 коп. неустойки за нарушение исполнения обязательств по договору аренды N 22-2014 от 20.02.2014 г. за общий период с 01.01.2015 г. по 21.12.2015 г. (согласно уточненным требованиям).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 6.2 договора, за просрочку внесения арендной платы и коммунальных услуг арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа. Арендодатель имеет право суммировать просроченные дни оплаты за календарный месяц, квартал (кварталы), год и выставить пеню для оплаты арендатором.

Поскольку факт нарушения ответчиком условий договора аренды N 22-2014 от 20.02.2014 г. по арендной плате подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, требования ОАО "АВТОМИР" о взыскании пени являются законными и обоснованными.

С учетом того, что по условиям договора срок внесения арендной платы и компенсации коммунальных платежей различен, апелляционный суд предложил истцу произвести раздельный расчет пени по указанным статьям задолженности.

Представленный истцом расчет детальный (л.д 91-94 т.5) при уточнении исковых требований уменьшен на начисления пени на сумму долга по арендной плате за ноябрь 2015, в связи с исключением указанного месяца из искового периода по основной сумме долга.

Истцом начислено пени за несвоевременную оплату коммунальных платежей в сумме 10 974,80 руб. и 115 904,89 руб. пени за несвоевременную оплату арендной платы. Условия начисления (размер платежей и период) соответствуют условиям договора. Также учтено частичное погашение долга.

Доказательств опровергающих правильность расчета ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ОАО "АВТОМИР" о взыскании с ответчика пени в сумме 126 879 руб. 69 коп. подлежат удовлетворению.

Кроме того истец в исковом заявлении просит взыскать ответчика 237 575 руб. 77 коп. убытков в счет компенсации стоимости проведенного истцом ремонта помещений ввиду нарушения ответчиком обязанности по проведению такового.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.2 договора стороны установили обязанности арендатора, в том числе: не реже одного раза в год производить в арендуемом помещении текущий ремонт с письменным уведомлением арендодателя, оберегать от повреждения и разрушений приборы электроснабжения, отопления и других средств коммунальных услуг.

В соответствии с подпунктом о) пункта 2.2 договора, по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора арендатор обязан произвести текущий ремонт и сдать помещение арендодателю по акту.

Однако, как указывает истец, за время действия договора аренды ремонт объекта аренды ответчиком не производился, освобождение арендуемых площадей индивидуальным предпринимателем Кармаченко А.Г. также произведено без осуществления ремонта. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно акту осмотра помещений N 406 и N 416 б, составленному 23.10.2015 истцом с участием незаинтересованных лиц, в помещении N 406 отсутствует ковровое покрытие, на стенах помещения имеются многочисленные дыры от демонтированных стендов и рекламы, стены имеют потертость и грязный вид, требующие косметического ремонта, отсутствует перегородочная конструкция внутри помещения. В соответствии с актом осмотра, в помещении N 416 б отсутствует освещение (срезан кабель), отсутствует стекло в окне, стены имеют множество дыр и сколов от демонтажа внутренних перегородок, стены имеют ожоги от болгарки, выходные ворота в помещение имеют остаточную рекламу.

Убытки истца, связанные с необходимостью проведения восстановительного ремонта, подтверждены локальным сметным расчетом на восстановление и ремонт помещения 416-б в здании Автомир по адресу: г. Краснодар, ул. Кропоткина,50, а также локальным сметным расчетом на восстановление и ремонт помещения 406 в здании Автомир по адресу: г. Краснодар, ул. Кропоткина, 50, актами о приемке выполненных работ N 1 и N 2 от 14.06.201;справкой формы КС-3 N 1 от 14.06.2015, договором N 23 от 28.12.2015 с подрядчиком ООО "Эстетика", расходно-кассовым ордером N 554 от 17.06.2016 на сумму 249 175,77 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 3 от 17.06.2016.

Истцом при уточнении требований с учетом запроса суда о пояснениях в части затрат исключена стоимость работ, необходимость которых не следует из актов и не обоснована достоверно, в связи с чем сумма убытков уменьшена до 237 575,77 руб.

Доказательств, опровергающих факт выполнения работ в материалы дела не представлены. Ссылка предпринимателя на наличие в представленной истцом выписке из журнала снятия показаний по помещению N 406 (л.д. 4 т. 5) сведений о сдаче помещения в аренду иному лицу в период с 01.02.2016 по 01.04.2016 сама по себе не является достаточной для опровержения факта проведения ремонтных работ данном помещении в период между 15.01.2016 и 14.06.2016. Судом запрошены пояснения истца по данному поводу. Истец указал, что ввиду незначительности площади названного помещения ремонт в нем не требовал длительного времени, общий объем работ по двум помещениям принят истцом единовременно.

Доводы ответчика о нарушении истцом кассовой дисциплины судом отклоняются как не опровергающие сам факт платежа подрядчику.

Поскольку ответчик не доказал надлежащего выполнения им договорной обязанности по текущему ремонту помещений, не опроверг относимыми и допустимыми доказательствами отраженное в комиссионных актах состояние помещений по окончании срока аренды, не обеспечил надлежащую передачу помещений по акту истцу после окончания срока действия договора, истец обоснованно предъявил ко взысканию стоимость ремонта помещений как убытки, вменяемые ответчику по правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, апелляционный суд усматривает основания для уменьшения ответственности арендатора. В силу положений пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Как указано выше, арендатор представил не опровергнутый истцом комиссионный акт N 1 от 23.03.2015, в подтверждение довода о залитии помещения строительным раствором и необходимости восстановительных работы в виде чистки в том числе стен и ремонта потолка. Данный акт подписан инженером истца Маликовым С.Н., полномочия которого истцом в ходе рассмотрения спора не оспаривались. Таким образом, состояние стен и потолка как требующее ремонта было вызвано не только действиями ответчика, Поскольку согласно представленным истцом актам формы КС-2 работы выполнялись в том числе в отношении стен и потолка, суд с учетом фактических обстоятельств дела и оценки представленных доказательств полагает необходимым отнести на ответчика убытки истца в размере 118 787,89 руб. Истцом не доказано, что им были предприняты какие-либо меры по устранению недостатков помещения, не сопряженных с эксплуатацией данного помещения ответчиком. Соответственно требование о взыскании убытков подлежит частичному удовлетворению. С ответчика в пользу истца надлежит взыскать 118 787,89 руб. убытков по правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части во взыскании убытков надлежит отказать.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. Оснований для отнесения всех судебных расходов на истца в порядке статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд вопреки доводам ответчика не усматривает.

В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 данного Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2016 по делу А32-6352/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кармаченко Анжелики Геннадьевны (ИНН 230805985820, ОГРНИП 306230815000035) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автомир" (ИНН 2308030040, ОГРН 1022301202440) 399 161,11 руб., в том числе 153 493,53 руб. задолженности, 126 879,69 руб. пени, 118 787,89 руб. убытков.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кармаченко Анжелики Геннадьевны (ИНН 230805985820, ОГРНИП 306230815000035) 10 983 руб. государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов