Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 г. N 07АП-417/17

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

27 февраля 2017 г.

Дело N А03-7579/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 февраля 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Ждановой Л.И., Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Денисовой О.В. без использования средств аудиозаписи

при участии:

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: не явился (извещен);

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (N 07АП-417/17) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 05 декабря 2016 года по делу N А03-7579/2016 (судья Зверева В.А.)

по иску администрации Тальменского района Алтайского края, (ИНН 2277002668, ОГРН 1022202733321), Алтайский край, р.п. Тальменка, ул. Куйбышева, 94,

к обществу с ограниченной ответственностью "ТопНефть", (ИНН 2222060090, ОГРН 1062222040946), г. Барнаул, ул. Папанинцев, 106А,

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тальменского района Алтайского края (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ТопНефть" (далее - ООО "ТопНефть") о расторжении договора аренды земельного участка от 14 февраля 2013 года N 401 заключенного между администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО "ТопНефть" в редакции дополнительного соглашения от 05 июня 2013 года.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 05 декабря 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ТопНефть" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В претензии отсутствует ссылка на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится предложение об устранении нарушений, не указан разумный срок, до которого нарушения должны быть устранены арендатором. Акт от 07 июня 2016 года составлен и подписан только работниками администрации и ООО "Гео-план", ответчик в осмотре не участвовал; из данного акта невозможно достоверно установить, что осматривался именно спорный земельный участок, невозможно установить, что засорение спорного земельного участка было на всей протяженности площади спорного земельного участка. У истца отсутствует право требовать расторжения договора аренды земельного участка.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая на то, что положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, однако судом первой инстанции обоснованно учтено, что в претензии N 368 от 14 марта 2016 года Администрация указывала ответчику на выявленные нарушения по неиспользованию земельного участка и как крайнюю меру предлагала расторгнуть договор аренды. Общий порядок претензионного урегулирования спора, установленный пунктом 8.2 договора соблюден. Претензией N 1128 от 22 июня 2016 года ответчику повторно указывалось на нарушение законодательства и предлагалось принять меры к исполнению обязательств или расторжению договора. Акт осмотра земельного участка от 07 июня 2016 года подтверждает факт неиспользования земельного участка ответчиком, при его составлении присутствовали представители сторонних организаций; к нему приложены фототаблицы. Принятие обеспечительных мер в виде запрете на передачу своих прав третьим лицам не препятствовало использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства истцом. В обоснование возражений по апелляционной жалобе представило копию письма Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай от 22 ноября 2016 года с актом осмотра, обследования земельного участка, которые были приобщены апелляционным судом.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14 февраля 2013 года между администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и ООО "ТопНефть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 401.

В соответствии с указанным договором арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:47:130202:401, общей площадью 85000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир: с.Озерки, примерно в 10,9 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Тальменский район.

Согласно пункта 1.3 договора земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства.

При этом согласно пунктами 1.1 и 2.1 договора стороны распространили действие договора на отношения сторон, которые сложились между ними с 21 июня 2012 года, установили срок действия договора с 21 июня 2012 года по 20 июня 2061 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 апреля 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 апреля 2016 года.

По акту приема-передачи от 14 февраля 2013 года спорный земельный участок был передан ООО "ТопНефть".

05 июня 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 401 от 14 февраля 2013 года, которым изменили срок аренды земельного участка, указав период с 14 февраля 2013 года по 13 февраля 2062 года, а также установили иной размер арендной платы.

По условиям пункта 6.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка. Расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 6.4 договора основаниями для принудительного расторжения договора в случае нарушения земельного законодательства являются: использование земельного участка не по целевому назначению; загрязнение земельного участка химическими веществами, производственными отходами, сточными водами и т.п.; захламление земельного участка; другие нарушения, предусмотренные действующим законодательством.

Ссылаясь на то, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок по целевому назначению, администрация Тальменского района Алтайского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок по целевому назначению более трех лет, в связи с чем, ответчиком были нарушены существенные условия договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Материалы дела свидетельствуют о том, что земельный участок предоставлен арендатору для сельскохозяйственного производства (пункт 1.3 договора).

По условиям пункта 6.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае не использования арендатором участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка. Расторжение договора производится путем направления арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора. Договор считается расторгнутым на следующий день после получения уведомления арендатором по адресу, указанному в договоре.

Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления претензии N 368 от 14 марта 2016 года с указанием существенных нарушений условий договора и предложением в срок до 01 апреля 2016 года расторжения договора земельного участка (т.1 л.д.41).

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отклоняет доводы подателя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, а также о том, что истцом не был установлен срок для исполнения требований, поскольку они опровергаются материалами дела.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец ссылался на неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года N 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Так, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Истец в подтверждение факта неиспользования земельного участка представил в материалы дела следующие документы - акт осмотра земельного участка от 07 июня 2016 года, письмо Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и Республике Алтай N 01/2-18/2601 от 07 сентября 2016 года.

Представленные доказательства подтверждают, что ООО "ТопНефть" земельный участок с 2013 года не используется для сельскохозяйственного производства, обработка земли не производится, что привело к засорению земельного участка сорной растительностью, молодыми деревьями.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю N СБ-22-11/107-мс от 19 апреля 2016 года, согласно которому ООО "ТопНефть" в Алтайкратстат не предоставляло отчеты по формам NN 1-фермер, 4-СХ "Сведения об итогах сева под урожай", 2-фермер, 29-СХ "Сведения о сборке урожая сельскохозяйственных культур", 3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота", 24-СХ "Сведения о состоянии животноводства" за 2012-2015 годы.

Из справки Администрации Тальменского района Алтайского края N 100 от 27 июня 2016 года также следует, что согласно данных, имеющихся в Комитете по агропромышленному комплексу Администрации Тальменского района, ООО "ТопНефть" в списке сельхозтоваропроизводителей не числится.

Исходя из анализа представленных доказательств, судом первой инстанции установлено, что ООО "ТопНефть" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях сельхозпроизводства.

Ответчиком также не представлено в материалы дела доказательств проведения каких-либо работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошению, выпасу скота, доказательств, осуществления экономической деятельности, представляющей собой сельскохозяйственное производство, не требующей получения какой-либо разрешительной документации, доказательств несения затрат, связанных с достижением цели использования земельного участка - сельскохозяйственным производством.

При этом суд первой инстанции правомерно не признал договор на агрохимическую обработку земельных участков от 15 октября 2013 года надлежащим доказательством, поскольку договор подписан с юридическим лицом, ликвидированным на момент рассмотрения настоящего спора. Кроме того, указанный договор, и акты сдачи-приемки оказанных услуг, от лица ООО "Фрактал", подписаны директором Фоминым И.Е., однако, как следует из выписки из ЕГРЮЛ, директором ООО "Фрактал" являлся Кельман И.И. В платежном поручении N 36 от 18 октября 2013 года в графе назначение платежа указано: "за асептическое средство СА-10", при этом, по условиям пункта 1.4 договора на агрохимическую обработку земельных участков от 15 октября 2013 года стоимость асептического средств СА-10 включена исполнителем в стоимость услуг и отдельно не оплачивается.

Более того, судом первой инстанции установлено, что приобретенный ответчиком агрохимикат, не прошел государственную регистрацию. Ответчик не представил доказательств того, что общество с ограниченной ответственностью "Фрактал" вправе его производить на основании, утвержденных им Технических условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, установив, что ООО "ТопНефть" не использует земельный участок в целях, указанных в договоре, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора N 401 от 14 февраля 2013 года в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

К тому же, в обоснование возражений по апелляционной жалобе, истцом представлены в материалы дела письмо Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Алтайскому краю и республике Алтай от 22 ноября 2016 года и акт осмотра, обследования земельного участка N 16 от 19 августа 2016 года, которые подтверждают, что и после предъявления соответствующих претензий и установления срока для устранения нарушений, ответчик не приступил к освоению земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ООО "ТопНефть" о том, что у истца отсутствует право требовать расторжения договора аренды земельного участка, поскольку утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования Озерский сельсовет Тальменского района, в связи с чем, земельными участками, находящимися в границах МО "Озерский сельсовет Тальменского района" должен распоряжаться орган местного самоуправления МО "Озерский сельсовет Тальменского района". Указанные Правила ответчиком суду не представлены, а согласно письму Администрации Озерского сельсовета Тальменского района Алтайского края от 22 июля 2016 года N 229 Правила землепользования и застройки муниципального образования Озерский сельсовет Тальменского района Алтайского края не утверждены.

Доводы подателя жалобы, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана основанная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя. Учитывая, что ООО "ТопНефть" при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не была оплачена, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 05 декабря 2016 года по делу N А03-7579/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТопНефть", г. Барнаул (ИНН 2222060090, ОГРН 1062222040946) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

Л.И. Жданова Ю.И. Павлова