Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2017 г. N 13АП-33970/16

ГАРАНТ:

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июля 2017 г. N Ф07-4802/17 настоящее постановление отменено

г. Санкт-Петербург

08 февраля 2017 г.

Дело N А56-94820/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва: Южаковой В.Д. после перерыва: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца: Дикарев А.В., Жорков Р.В. (доверенность от 21.03.2016), Филилеев В.В. (доверенность от 30.03.2016)

от ответчика: Жильцов Н.В. (доверенность от 29.12.2016)

от 3-их лиц: 1. Не явился, извещен, 2. Курганов С.В. (доверенность от 19.12.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33970/2016) Комитета имущественных отношений города Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2016 по делу N А56-94820/2015 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "Театр песни Аллы Пугачевой"

к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Правительство Санкт-Петербурга, 2) Комитет по градостроительству и архитектуре

об изменении условий договора,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник ответчика, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" (далее - Общество, в настоящее время ООО "Театр песни") о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579.

Делу присвоен номер N 56-9677/2015.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету об изменении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579, просило дополнить договор пунктом 4.6 следующего содержания: "4.6. Стороны взаимно достигли соглашения, что за период с "16" декабря 2014 года до даты исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 6.1.8 настоящего договора, арендная плата не начисляется арендодателем и не уплачивается арендатором. Стороны договорились, что денежные средства, уплаченные арендатором согласно платежным поручениям NN 5 от "30" января 2014 года, 41 от "10" апреля 2014 года, 70 от "08" июля 2014 года, 119 от "10" октября 2014 года в сумме 9 635 685 (девять миллионов шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 53 коп., засчитывается в счет переплаты по арендной плате за период, начиная с даты исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 6.1.8 настоящего договора"; изложить раздел 5 договора аренды в следующей редакции:

"5. График осуществления инвестиционного проекта

5.1. Начало реализации инвестиционного проекта является дата окончания исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 6.1.8 настоящего договора.

5.2. Реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке:

5.2.1. Первый этап - начало строительства. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты начала реализации инвестиционного проекта, установленной в соответствии с пунктом 5.1 настоящего договора.

5.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 57 месяцев с даты окончания первого этапа";

дополнить договор аренды пунктом 6.1.8. следующего содержания:

"6.1.8. Обязуется в отношении участка разработать и утвердить в установленном порядке документацию по планировке территории, в том числе, проект планировки территории и проект межевания территории, внести изменения в кадастровые документы участка, подготовить градостроительный план участка и выдать градостроительный план участка арендатору, опубликовать распоряжение об утверждении градостроительного плана участка, а также известить в письменной форме арендатора о публикации распоряжения об утверждении градостроительного плана участка и готовности градостроительного плана участка к выдаче арендатору.

Арендодатель обязуется исполнить указанное в настоящем пункте обязательство в срок не позднее "01" октября 2017 года";

изложить пункт 9.1 договора аренды в следующей редакции:

"9.1. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует в течение 68 месяцев с даты исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 6.1.8 настоящего договора".

В судебном заседании 22.12.2015 по делу N А56-9677/2015 судом оглашена резолютивная часть решения по первоначальному иску, в иске Комитету отказано, требование Общества к Комитету о внесении изменений в договор выделено в отдельное производство с присвоением делу номера N А56-94820/2015.

В порядке ст. 49 АПК РФ Общество уточнило заявленные требования, просило суд обязать Комитет:

- изложить пункт 5.1 раздела 5 "График осуществления инвестиционного проекта" Договора в редакции, предусматривающей установление даты исчисления начала реализации инвестиционного проекта с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-94820/2015;

- изложить пункт 5.2.1. раздела 5 "График осуществления инвестиционного проекта" Договора в редакции, предусматривающей продолжительность первого этапа - начала строительства - не более 11 месяцев с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-94820/2015;

- изложить пункт 5.2.2. раздела 5 "График осуществления инвестиционного проекта" Договора в редакции, предусматривающей окончание второго этапа-получение разрешения на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 57 месяцев с даты вступления в силу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-94820/2015;

- изложить пункт 9.1 раздела 9 "Срок действия договора" в редакции, предусматривающей срок действия Договора с момента его заключения и до истечения 57 месяцев с даты вступления в силу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-94820/2015.

Решением от 08.11.2016 иск Общества удовлетворен, внесены изменения в договор аренды на инвестиционных условиях от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579, условия пунктов 5.1, 5.2.1, 5.2.2, 9.1 изложены в предложенной Обществом редакции.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, в удовлетворении иска Общества отказать, указывая, что в рамках дела N А56-96777/2015, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено отсутствие совокупности условий, установленных ст. 451 ГК РФ для расторжения договора. Комитет полагает, что, удовлетворяя требования Общества об изменении сроков в договоре, суд изменил инвестиционные условия, устанавливаемые при предоставлении объектов недвижимости, что входит исключительно в полномочия Правительства Санкт-Петербурга, которое не является ответчиком по настоящему делу. По мнению подателя жалобы, Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку об изменении договора в уточненной редакции Общество в Комитет не обращалось.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), по адресу: Василеостровский район, Морская набережная, участок 1 (устье р. Смоленки)" (далее - Постановление N 1246) между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579, по условиям которого арендатору предоставляется земельный участок площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., уч.1 (устье р. Смоленки), для осуществления инвестиционного проекта.

Пунктом 9.1. договора установлен срок его действия до 28.05.2016.

По акту приема-передачи от 27.09.2011 объект аренды передан арендатору.

В разделе 5 данного договора стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта.

Согласно пункту 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 27.09.2011.

Пунктом 5.2 договора установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в 2 этапа в следующем порядке: первый этап - начало строительства. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.07.2012 (пункт 5.2.1.). Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 57 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.05.2016 (пункт 5.2.2.).

Как указывает Общество, на дату заключения договора аренды имелись действующие документы: распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 22.06.2012 N 1253 "Об утверждении градостроительного плана N RU78111000-14919 и градостроительный план, распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 26.01.2011 N 126 "Об утверждении Акта о выборе земельного участка для строительства", акт о выборе, Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 " О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" в части установления Приложением N 2 подзоны ТД1_2_2 на земельном участке с кад.78:6:2242:3, согласование Главного архитектора Санкт-Петербурга от 09.02.2012 N Г.С.-3.1/19550 в отношении эскизного проекта строительства объекта, которые подтверждали возможность строительства предусмотренного договором объекта.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2013 по делу N 3-58/13, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2013 N 78-АПГ13-17, приложение N 2 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 29-10) в части установления на спорном земельном участке, арендуемом Обществом, подзоны ТД 1-2-2 - общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры, признано недействующим с момента вступления в законную силу решения суда.

Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14 распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 26.01.2011 N 126 и 22.06.2012 N 1253 (далее - Распоряжение N 1253) об утверждении акта о выборе и градостроительного плана спорного земельного участка, а также согласование эскизного проекта здания культурно-делового комплекса Главным архитектором Санкт-Петербурга, выраженное в письме от 15.02.2012, признаны незаконными, КГА вменено в обязанность отменить указанные документы.

Ссылаясь на то, что в результате действий органов власти Санкт-Петербурга Общество было лишено возможности реализовать инвестиционный проект на предоставленном земельном участке на предусмотренных договором условиях, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска Общества следует отказать.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, договор не может быть расторгнут или изменен.

Как установлено в рамках вышеуказанных дел N 3-58/13, N 2-18/14, приложение N 2 к Закону N 29-10 в части установления на спорном земельном участке, арендуемом Обществом, подзоны ТД 1-2-2 - общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры противоречит требованиям Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 728-99 "О генеральном плане Санкт-Петербурга", согласно приложению N 2 к которому на территории земельного участка с кадастровым номером 78:6:2242:3 установлены функциональные зоны "Д" (зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны) и "У" (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения с включением объектов инженерной инфраструктуры), приложением N 2 к Закону N 29-10 применительно к спорному земельному участку установлена территориальная подзона ТД 1-2-2, соответствующая только функциональной зоне "Д" Генерального плана Санкт-Петербурга, но не учитывающая зону "У", предназначенную для развития Морской наб., что не позволяет завершить формирование улично-дорожной сети Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных платежей" субъекты инвестиционной деятельности обязаны: осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами).

В соответствии с ч. 8 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон инженерных и транспортных инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Общество как лицо, намеренное в целях осуществления коммерческой деятельности реализовать инвестиционный проект по строительству объекта, проявив должную степень осмотрительности и внимательности и ознакомившись с полной нормативно-правовой базой Санкт-Петербурга в области градостроительной деятельности, должно было выявить очевидные противоречия между Генеральным планом Санкт-Петербурга, имеющим большую юридическую силу, и Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, Градостроительным планом N RU78111000-14919, актом о выборе земельного участка.

Указанное не позволяет признать доказанным наличие совокупности обстоятельств, необходимой для внесения изменений в договор в порядке ст. 451 ГК РФ.

Как указано выше, согласно условиям договора Общество приняло на себя обязательство приступить к строительству и завершить первый этап реализации инвестиционного проекта в срок до 28.07.2012.

Между тем, доказательства исполнения данных условий договора Обществом не представлены, Обществом не доказано совершение действий по реализации первого этапа договора как с учетом требований Закона Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга", так и в соответствии с действовавшим в этот период Законом Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", который признан недействующим в части Приложения N 2 относительно установления на переданном в аренду Обществу земельном участке подзоны ТД 1-2-2 только решением от 23.05.2013 по делу N 3-58/13.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что согласно протоколам совещаний по проблемным вопросам согласования проекта от 01.10.2013 N 65, от 22.01.2014 N 8 Обществу в целях внесения изменений в инвестиционные условия предложено направить в Комитет по строительству обращение и комплект документации, необходимый для подготовки проекта постановления о внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246, принята к сведению информация Общества о согласии изменения территории застройки (корректировки проекта планировки территории) с учетом предоставления части земельного участка под размещение уличной сети для развития Морской набережной и передачи его городу, Обществу предписано обратиться в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Вместе с тем, Обществом доказательства совершения указанных действий не представлены.

При этом вопреки выводу суда первой инстанции в соответствии со ст. 11 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г. N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", Постановлением Правительства N 1246 срок действия инвестиционного договора является одним из инвестиционных условий, установление которых отнесено к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 Постановление N 1246 признано утратившим силу.

С учетом изложенного апелляционный суд полагает, что установление даты исчисления начала реализации инвестиционного проекта с даты вступления в силу судебного акта по настоящему делу и исчисление от этой даты сроков реализации инвестиционного проекта неправомерно.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2016 по делу N А56-94820/2015 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" (адрес: 191186, Санкт-Петербург, Наб.реки Мойки,7, литер.А; ОГРН: 5067847163665) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева