Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2017 г. N 18АП-210/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 1 июня 2017 г. N Ф09-2602/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

07 февраля 2017 г.

Дело N А34-6480/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дамми" и прокурора Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 30.11.2016 по делу N А34-6480/2015 (судья Суханова О.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Курганской области - Бухарова А.С. (служебное удостоверение), Остаркова Т.А. (служебное удостоверение),

общества с ограниченной ответственностью "Дамми" - Шевченко Р.Я. (протокол N 1 общего собрания о продлении полномочий генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Дамми" от 18.04.2016); Шуров Е.В. (доверенность от 14.11.2016),

Департамента финансов и имущества Администрации города Кургана - Резепина Е.С. (доверенность от 18.01.2017 N 115),

Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана - Резепина Е.С. (доверенность от 18.01.2017 N 46).

Прокурор Курганской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту развития городского хозяйства Администрации города Кургана (далее - ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью "Дамми" (далее - ООО "Дамми", общество, ответчик-2), в котором потребовал:

- признать договор N 10 купли-продажи объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.06.2014, заключенный между ответчиками, недействительным;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать ООО "Дамми" вернуть Департаменту нежилое помещение площадью 146,9 кв. м, с кадастровым номером 45:25:070307:3327, расположенное на 1 этаже здания по ул. Гоголя, 103/V в г. Кургане; обязать Департамент вернуть ООО "Дамми" оплаченные по договору купли-продажи от 27.06.2014 N 10 денежные средства в размере 828 921 руб. 64 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 11, л. д. 71-78).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2015 произведена процессуальное замена Департамента развития городского хозяйства Администрации города Кургана на его правопреемника - Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - Департамент).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ческидова Оксана Егоровна (далее - Ческидова О.Е., третье лицо), Ломакин Владислав Васильевич (далее - Ломакин В.В, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2016 (резолютивная часть объявлена 23.11.2016) требования Прокурора удовлетворены в полном объеме: суд признал недействительным (ничтожным) договор N 10 купли-продажи объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.06.2014 между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана и ООО "Дамми", применил последствия недействительности сделки, обязав ООО "Дамми" возвратить Департаменту нежилое помещение площадью 146,9 кв. м с кадастровым номером 45:25:070307:3327, расположенное на 1 этаже здания по ул. Гоголя, 103/V в г. Кургане, взыскав с Департамента в пользу ООО "Дамми" 2 111 289 руб. 94 коп.

С вынесенным решением не согласились общество и Прокурор и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы со ссылкой на абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отмечает, что результат оценки не был оспорен в суде до момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, что, по мнению общества, исключает возможность его оспаривания по основаниям недостоверности результатов проведенной оценки в настоящем деле. Общество указывает, что экспертное заключение от 18.03.2015 N 02.01-03 и заключение эксперта от 09.03.2016 N 1/40-9770-15/ЭО/2016, принятые судом в качестве надлежащих, содержат ошибки содержательного характера, которые привели к искажению итогового результата, что доказано ответчиком представленными в материалы дела доказательствами. По мнению подателя жалобы, истцом не было доказано, что стоимость продажи муниципального имущества была занижена. Кроме того, со ссылкой на положения действующего законодательства и судебную практику, общество настаивает на том, что имеет право на зачет стоимости произведенных им в помещении неотделимых улучшений в выкупную стоимостью муниципального имущества, что не было учтено судом. Ответчик также считает, что отсутствуют предусмотренные законом условия для применения последствий недействительности сделки. Отмечает, что указанные истцом интересы не могут рассматриваться как публично значимые. Кроме того, по мнению подателя жалобы, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки не может быть удовлетворен, если гражданским законодательством установлен иной способ защиты нарушенного права. Ответчик полагает, что законные интересы, которые будут достигнуты в результате удовлетворения настоящего иска, могут быть восстановлены иным способом (подача имущественного иска).

В апелляционной жалобе Прокурор (далее также - податель жалобы) просит исключить из мотивировочной части решения вывод суда, изложенный в абзацах 2, 3 на странице 14 (с учетом опечатки в просительной части апелляционной жалобы) решения о признании необоснованным довода Прокурора, дополнить мотивировочную часть решения выводом о признании указанного довода Прокурора обоснованным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, истец полагает, что оспариваемой сделкой нарушены не только публичные интересы, но и права неопределенного круга лиц, поскольку с учетом установленных обстоятельств ООО "Дамми" не приобрело преимущественного права на выкуп помещения муниципальной казны в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ). По мнению Прокурора, судом необоснованно отклонен довод истца о том, что ООО "Дамми" приобрело по спорному договору не тот объект, который находился у него в пользовании более двух лет. Ранее существующий объект был разделен на 2 отдельных помещения, площадь каждого из которых изменилась путем увеличения (с 119,7 кв. м до 123 кв. м и с 143 кв. м до 146,9 кв. м, соответственно). Увеличение площади произошло не только за счет сноса стен и закладки прохода, но и за счет обустройства входных групп. Таким образом, были созданы 2 самостоятельных новых объекта, которые были поставлены на учет 27.05.2014. На основании этого предметом договора купли-продажи стал иной объект, который находился в пользовании общества лишь с 07.05.2014 и, соответственно, на который у ООО "Дамми" в силу статьи 3 Закона N 159 не возникло преимущественное право выкупа. Вывод суда об обратном является, по мнению подателя жалобы, неверным.

Отзывы на апелляционные жалоба в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца, общества, Департамента финансов и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. Представители общества поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. Представитель Департамента финансов и имущества Администрации города Кургана просил оставить решения суда без изменения.

В судебном заседании 31.01.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену ответчика - Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана на Департамент финансов и имущества Администрации города Кургана (далее также - Департамент финансов), о чем вынесено соответствующее определение.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Кургана от 12.03.2010 N 2453 Департаменту экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана разрешено провести аукционы на право заключения договоров аренды сроком на 5 лет объектов муниципальной казны согласно приложению (т. 4, л. д. 98, 99).

В материалы дела представлена документация об аукционе N 2-ОАМК (т. 4, л. д. 100-110), протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе N 2-ОАМК от 30.04.2010 (т. 4, л. д. 111-114).

05 мая 2010 года между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана (арендодатель) и ООО "Дамми" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны N 40/10а, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату встроенное нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, общей площадью 119,7 кв. м, остаточной стоимостью 422 702 руб. 59 коп. и встроенное нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, общей площадью 143,9 кв. м, остаточной стоимостью 508 161 руб. 26 коп., расположенные по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Гоголя, 103 (объект) (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 11-17).

Срок действия договора устанавливается с 05.05.2010 по 04.05.2015 (пункт 1.3 договора).

Неотделимые улучшения арендованного объекта муниципальной казны, а также перепланировка и реконструкция его производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя без возмещения стоимости выполненных работ (пункт 2.2 договора).

Размер арендной платы в период с 05.05.2010 по 04.05.2011 устанавливается по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды объекта в размере 875 383 руб. 97 коп., размер налога на добавленную стоимость устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1 договора).

05 мая 2010 года подписан акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества (т. 1, л. д. 18).

В материалы дела представлена техническая документация на жилой дом по адресу г. Курган, ул. Гоголя, 103 с экспликацией на 1 этаж, составленная в разное время, начиная с 1980 года с изменениями в отношении отдельных помещений (т. 5, л. д. 35-43). План первого этажа на 19.11.2004 (т. 5, л. д. 42) отражает состояние помещений всего первого этажа здания.

Технический паспорт на встроенное нежилое помещение на первом этаже жилого дома по адресу город Курган, ул. Гоголя, 103 (т. 5, л. д. 55-59) составлен на спорные помещения до перепланировки на момент заключения договора аренды.

ООО "Дамми" в арендованных помещениях с согласия арендодателя в установленном порядке произвело перепланировку.

Так, в материалы дела представлены: направление от 09.06.2010 в МУ "Административно-техническая комиссия города Кургана" для рассмотрения вопроса о возможности проведения перепланировки (реконструкции, перепрофилирования) на основании обследования технического состояния муниципального нежилого помещения по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103 (т. 2, л. д. 73), разрешение на перепланировку от 23.06.2010 N 30269 (т. 3, л. д. 61), решение N 40 о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений от 15.07.2010 (т. 3, л. д. 63), рабочий проект "Перепланировка нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома по ул. Гоголя, 103 в г. Кургане" (т. 10, л. д. 125-136), акт о завершении работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений от 11.03.2014 (т. 3, л. д. 59, 60).

Кадастровый паспорт на нежилое помещение площадью 146,9 кв. м, по адресу г. Курган, ул. Гоголя, 103/V составлен по результатам постановки на кадастровый учет спорного помещения (т. 5, л. д. 60, 61).

Согласно адресным справкам от 16.12.2010 встроенным нежилым помещениям присвоен адрес: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V и 103/VII (т. 5, л. д. 145).

Согласно справке МУ "Административно-техническая инспекция города Кургана" площадь нежилого помещения по ул. Гоголя, 103/V увеличилась на 3 кв. м в результате перепланировки (переустройства) данного помещения: разборки перегородок и устройства дверного проема со стороны главного фасада за счет разборки подоконной зоны. Приложен расчет увеличения площади в результате перепланировки (т. 5, л. д. 112, 113).

07 мая 2014 года распоряжением N 585 Департамента развития городского хозяйства Администрации города Кургана утверждено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому стороной "Арендодатель" по договору считается Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 123 кв. м (номера на поэтажном плане: 1-7), расположенное по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/VII; нежилое помещение общей площадью 146,9 кв. м (номера на поэтажном плане: 1-9), расположенное по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V (т. 1, л. д. 19, 21, 22).

Платежными поручениями за период с июня 2010 года по июнь 2014 года (т. 2, л. д. 78-122) подтверждается внесение обществом арендных платежей по договору аренды.

30 мая 2014 года ООО "Дамми" подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ (т. 1, л. д. 23).

09 июня 2014 года между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой экспертизы и оценки" (исполнитель) заключен муниципальный контракт N 35 на оказание услуг по проведению оценки рыночной стоимости объектов муниципального имущества города Кургана (т. 1, л. д. 24-30).

Рыночная цена нежилого помещения по спорной сделке определена на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентства независимой экспертизы и оценки" Ческидовой О.Е. от 10.06.2014 N 01.36/14 в размере 4 487 000 руб. без учета НДС (т. 1, л. д. 59-111).

27 июня 2014 года вынесено постановление Администрации города Кургана N 4686 о продаже муниципального имущества, которое разрешает Департаменту развития городского хозяйства Администрации города Кургана продать нежилое помещение общей площадью 146,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V, по рыночной стоимости 4 487 000 руб., нежилое помещение, общей площадью 123 кв. м, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/VII, по рыночной стоимости 3 757 000 руб. ООО "Дамми", имеющему право преимущественного приобретения арендуемых помещений (т. 1, л. д. 31, 32).

27 июня 2014 года между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана (продавец) и ООО "Дамми" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 10 объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 33-38).

Согласно пункту 2 договора продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 146,9 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V.

Цена продажи имущества (рыночная стоимость) определена на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой экспертизы и оценки" в размере 4 487 000 руб. (пункт 5 договора).

На основании пункта 13 договора продавец передает по настоящему договору имущество, являющееся муниципальной собственностью города Кургана, что подтверждается записью регистрации N 45-45-16/326/2014-44 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2014 серии 45АА N 757717.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2015 N 45/010/070/2015-331 следует, что право собственности муниципального образования город Курган на нежилое помещение общей площадью 146,9 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V зарегистрировано 27.05.2014, а 25.07.2014 зарегистрирован переход права собственности и право собственности ООО "Дамми" на помещение на основании спорного договора купли-продажи (т. 1, л. д. 39, 40).

Решением Курганской городской Думы от 27.11.2013 N 192 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Кургана на 2014 год (т. 2, л. д. 4-10).

Решением Курганской городской Думы от 22.10.2014 N 200 внесены изменения в решение Курганской городской Думы от 27.11.2013 N 192, в частности, в пункт 2.2 включен спорный объект недвижимого имущества как подлежащий приватизации в 2014 году (т. 2, л. д. 11-13).

Решением Курганской городской Думы от 25.02.2015 N 8 утвержден отчет Администрации города Кургана о результатах приватизации муниципального имущества за 2014 год (т. 2, л. д. 14-21).

Прокурор, полагая, что договор купли-продажи объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.06.2014 N 10 является ничтожной сделкой, обратился в суд в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование искового заявления истец, среди прочего, указал на то, что ООО "Дамми" не имело право на выкуп помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, так как выкупленный объект не соответствовал объекту аренды, а также на то, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена ввиду выполнения отчета об определении стоимости помещения с нарушениями норм законодательства.

Удовлетворяя заявленные исковые требования Прокурора, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд не согласился с доводом истца об отсутствии у общества права на выкуп помещения в порядке Закона N 159-ФЗ. Однако, суд посчитал обоснованным довод истца о том, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 52 названного Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В настоящем случае Прокурор ссылается на ничтожность спорного договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).

Согласно пункту 4 указанной статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 1 статьи 167 названного Кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года (в редакции на дату совершения спорной сделки) находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 6 названного Закона сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

В настоящем случае спорная сделка совершена в отношении имущества, арендуемого обществом к моменту ее совершения и к 01.07.2013 более двух лет. Право аренды приобретено ответчиком на торгах в 2010 году, с тех пор договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом.

Довод Прокурора о приобретении обществом не того помещения, которое было предметом договора аренды, ввиду увеличения его площади верно не был принят арбитражным судом первой инстанции в качестве обоснованного.

Так, материалами дела подтверждается, что незначительное увеличение площади арендованного ООО "Дамми" помещения произошло не в результате добавления какого-то иного помещения, а в результате произведенной в установленном порядке с согласия арендодателя перепланировки, а именно: разборки перегородок и разборки подоконной зоны для организации входа, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции.

Данные обстоятельства, равно как и то, что объект аренды был разделен на 2 отдельных помещения (на что ссылается Прокурор в своей апелляционной жалобе), не свидетельствуют об утрате субъектом малого или среднего предпринимательства права на выкуп занимаемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.

Также применительно к указанному доводу Прокурора арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что стоимость аренды в настоящем случае была определена на торгах и представляла собой твердую сумму вне зависимости от площади помещения.

В силу изложенного арбитражным судом апелляционной инстанции не могут быть приняты в качестве обоснованных доводы Прокурора, приведенные в его апелляционной жалобе.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции верно удовлетворил исковые требовании истца, согласившись с доводом о том, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена.

Так, из статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абзацу 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем, в абзаце восьмом пункта 1 названного информационного письма если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 названного Кодекса). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 названного Кодекса).

Ввиду приведенных положений является необоснованным довод общества, приведенный в его апелляционной жалобе, о том, что результат оценки не был оспорен в суде до момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, соответственно, указанное исключает возможность его оспаривания по основаниям недостоверности результатов проведенной оценки в настоящем деле.

В мае 2015 года по жалобе заместителя прокурора города Кургана в Российском обществе оценщиков проведена внеплановая проверка отчета Ческидовой О.Е. об определении рыночной стоимости спорного помещения (т. 1, л. д. 59-105), составлен акт о выявлении нарушений действующих законов и стандартов оценки (т. 5, л. д. 151-163).

В ответе Российского общества оценщиков от 04.03.2016 сказано, что замечания, выявленные при составлении актов внеплановой проверки, не влияют на установленную в отчетах стоимость, а касаются только процедуры оформления и составления отчетов об оценке (т. 5, л. д. 150).

Согласно экспертному заключению от 04.03.2015 N 01/2015/2 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Региональное отделение "Курганское" экспертно-консультационный комитет (эксперт Ломакин В.В.) отчет N 01.36/14 об оценке рыночной стоимости помещения, выполненный оценщиком Ческидовой О.Е., не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (т. 1, л. д. 112-125).

Ломакин В.В. в замечаниях на отчет (т. 9, л. д. 118-138) указывает на наличие грубых нарушений Федерального закона об оценочной деятельность и Федеральных стандартов оценки, в том числе: фальсификация информации; отсутствуют копии источников информации, позволяющие делать вывод об авторстве информации, используемой оценщиком для определения стоимости объекта оценки; присутствуют арифметические ошибки в расчетах, оказывающие влияние на стоимость; использованная оценщиком информация не позволяет правильно делать выводы о применяемых значениях. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, не может быть подтверждена.

Согласно экспертному заключению члена экспертного совета общества с ограниченной ответственностью "Российское общество оценщиков" Каптура В.И. от 26.10.2016 N 3172/2016/1, составленному по заказу Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Курганской области, отчет от 10.06.2014 N 01.36/14 об оценке рыночной стоимости помещения, выполненный оценщиком Ческидовой О.Е. не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (т. 11, л. д. 28-56).

Согласно заключению экспертов закрытого акционерного общества "ЭКО-Н" Буженко И.В., Савиной Е.А. от 09.03.2016, проведенному в рамках уголовного дела, рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V, составляет 7 340 000 руб., включая НДС (т. 9, л. д. 14-113).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 14.03.2016 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Леваде Григорию Павловичу.

В представленном заключении от 17.05.2016 N 24/05/16 (т. 6, л. д. 12-37) эксперт пришел к выводу, что отчет N 01/36/14 содержит значительное количество отступлений от требований законодательства по оценочной деятельности. В связи с наличием ошибок в расчетах, существенно влияющих на итоговую величину стоимости, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V, определена неправильно. По состоянию на 27.06.2014 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103V, составляет 8 140 000 руб. с учетом НДС.

С ходатайствами о проведении повторной либо дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не обращалась.

Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

С учетом того, что заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлены, арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства.

Также с целью наиболее полного исследования вопроса о достоверности цены сделки по спорному договору арбитражный суд первой инстанции обоснованно обратил внимание также на следующее.

27 июня 2014 года между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана (продавец) и ООО "Дамми" (покупатель) также заключен договор купли-продажи объекта муниципальной казны, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 11 (т. 10, л. д. 111-117).

Согласно пунктам 2, 5 договора продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 123 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/VII (соседнее со спорным помещение).

Цена продажи имущества (рыночная стоимость) определена на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой экспертизы и оценки" в размере 3 757 000 руб.

Через месяц - 30.07.2014 между ООО "Дамми" (продавец) и Поздняковым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому нежилое помещение общей площадью 123 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/VII продано за 8 000 000 руб. (т. 10, л. д. 120-122).

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отчет об оценке Ческидовой О.Е. является недостоверным, а определенная цена имущества - существенно заниженной.

Общество в апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества должна засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, поэтому из рыночной стоимости объекта подлежит исключению такая сумма.

В обоснование размера неотделимых улучшений, произведенных арендатором, ООО "Дамми" представило заключение от 06.07.2016 по результатам технического обследования нежилых помещений, расположенных на первом этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Гоголя, 103/V, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройПроект-Эксперт" (т. 7, л. д. 1-132), согласно которому стоимость неотделимых улучшений (с учетом физического износа) встроенных нежилых помещений составляет 751 625 руб. 78 коп.

Между тем, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, общество при приобретении имущества не заявляло о необходимости уменьшения стоимости выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Кроме того, в настоящем случае разрешается не вопрос о выкупе обществом имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, а вопрос о недействительности заключенной сделки.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что недостоверная и при этом существенно заниженная цена спорной сделки определяет ее ничтожность в силу противоречия статье 3 Закона N 159-ФЗ и нарушения публичных интересов, поскольку в результате сделки бюджет муниципального образования не получил достаточного встречного возмещения. Одновременно суд обоснованно отметил, что неполучение бюджетом суммы, эквивалентной реальной стоимости муниципального имущества, нарушает интересы не только самого муниципального образования, но и неопределенного круга лиц.

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Соответственно, не принимается довод апелляционной жалобы общества о том, что указанные истцом интересы не могут рассматриваться как публично значимые.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно которым продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 указанного Кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Между тем, суд учел, что в настоящем случае договор аренды от 05.05.2010 N 40/10а, срок действия которого истек, был заключен в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" на торгах, соответственно, не мог быть продлен на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума N 73).

В обжалуемом решении судом верно определено, что покупателю подлежит возврату уплаченная выкупная цена (3 642 833 руб. 86 коп.) с вычетом стоимости пользования помещением ООО "Дамми" в период действия договора купли-продажи, включая время действия договора аренды и время пользования имуществом после окончания срока его действия (1 531 543 руб. 92 коп.).

С учетом указанного сумма, подлежащая возврату Департаментом ООО "Дамми" в порядке применения последствий недействительности сделки, составила 2 111 289 руб. 94 коп.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы общества без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 30.11.2016 по делу N А34-6480/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дамми" и прокурора Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская