Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 15АП-19627/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2017 г. N Ф08-1805/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

26 января 2017 г.

дело N А32-23402/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен (отзыв, ходатайство в отсутствие)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу N А32-23402/2016 (судья Миргородская О.П.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОГРН 1022302941968) о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4900770232 от 24.07.2006 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5 150 кв. м, расположенного по ул. Шоссейной Хостинского района города Сочи.

В обоснование требований истец ссылается на ранее состоявшиеся решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, в которых рассматривались требования администрации города Сочи о взыскании с ответчика задолженности по спорному договору аренды, так постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 по делу N А32-44732/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 05.10.2016, суд апелляционной инстанции, рассмотрев по правилам суда первой инстанции требования администрации к обществу, взыскал с последнего неустойку в связи с ненадлежащим исполнением договора аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006, в части требования о взыскании основной задолженности было отказано, поскольку на момент вынесения апелляционного постановления заявленная истцом сумма долга была погашена в полном объеме, оставляя требования о расторжении договора аренды без рассмотрения суд руководствовался тем, что истцом не было соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензия N 28985/0205-16 с требованием погасить задолженность и предложением расторгнуть договор аренды направлялась в адрес общества 01.12.2014, тогда как с иском администрация обратилась 04.12.2014 (то есть до истечения срока, указанного в претензии). Нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Решением от 11.11.2016 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции принял во внимание долгосрочный характер отношений сторон, наличие на земельном участке реестрового объекта недвижимости, по принадлежащего по праву собственности ответчику, а также, то, что допущенная обществом просрочка в исполнении обязанности по внесению арендной платы (при наличии судебного спора по другому делу с участием этих же сторон о надлежащем размере платы), была погашена арендатором за полтора года до обращения истца с настоящим исковым заявлением, администрация обратилась за расторжением договора в неразумный срок. Суд пришел к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора аренды с арендатором имеющим в собственности реестровый объект недвижимости, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 11.11.2016, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что вывод суда о том, что к моменту обращения администрации с иском о расторжении договора аренды (06.07.2016) долг по арендной плате отсутствовал неправомерен, поскольку постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2016 по делу N А32-44732/14 была установлена сумма неустойки за период с 01.01.2013 по 31.12.2014. Также суд первой инстанции указывает, что администрация г. Сочи предъявила исковое требование о расторжении договора аренды N 4900770232 от 24.07.2006 к ООО "Интермет" в не разумный срок. Однако, администрация г. Сочи уже заявляла исковые требования о расторжении вышесказанного договора к ООО "Интермет" по делу NА32-44732/14. Исковое требование о расторжении договора аренды N 4900770232 от 24.07.2006 было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 24 июня 2006 года территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 04-04/232С, по условиям которого обществу для эксплуатации сооружения - фонтана передан в аренду сроком до 24.07.2055 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 площадью 5150 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.

Договор аренды зарегистрирован 04.12.2008, участок передан арендатору по акту от 24.07.2006.

В пункте 2.1 договора аренды указано, что он действует до 24.07.2055 года.

Право собственности общества на находящееся на земельном участке сооружение - фонтан (литера Е) зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2006 серия 23АА N 637805 о чем произведена запись регистрации в реестре N 23-23-19/025/2006-121.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (запись регистрации от 17.09.2009) и обременен арендой в пользу общества.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности муниципальное образование (в лице департамента) и общество заключили дополнительное соглашение от 05.07.2010 N 1, которым изменен номер договора (присвоен N 4900770232) и реквизиты для внесения арендных платежей; в качестве арендодателя указано муниципальное образование.

В исковом заявлении администрация просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006, ссылаясь на систематическое нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, задолженность была погашена 01 декабря 2014 г. и доказательств нарушения сроков оплаты в последующие периоды истцом не представлено.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статья 22 Земельного кодекса (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом отмечено, что к моменту обращения администрации с иском о расторжении договора аренды (06.07.2016) долг по арендной плате отсутствовал.

Доказательства наличия неоплаченной задолженности по спорному договору аренды в материалы дела администрацией не представлены.

Вместе с тем, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11 нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Закрепленное в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) право на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд безусловную обязанность удовлетворить заявленное требование.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суд установил, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, поэтому при квалификации допущенных арендатором нарушений необходимо учитывать, что они должны носить существенный характер.

Судом принят во внимание тот факт, что допущенная обществом просрочка в исполнении обязанности по внесению арендной платы была погашена арендатором за полтора года до обращения истца с настоящим исковым заявлением. В арбитражном суде разрешался спор (N А32-17132/2013) по размеру арендной платы, что вносило правовую неопределенность по порядку исчисления и размеру арендной платы, что привело к неустойке, которую общество не отказывается погашать.

Кроме того, общество является собственником объекта недвижимости (фонтан), расположенного на земельном участке, поэтому имеет исключительное право на получение земельного участка в курортной зоне в аренду.

В отзыве общество указывало, что является собственником фонтана как объекта недвижимости, земельный участок, предоставленный для эксплуатации фонтана никогда не огораживался, используется всеми жителями города-курорта Сочи для прохода и отдыха.

Следовательно, удовлетворение иска не приведет к фактическому возврату земельного участка арендодателю.

В то же время, удовлетворение такого иска может повлечь неблагоприятные последствия для сторон, поскольку расторжение договора аренды приведет к обязанности, но уже беститульного владельца участка, вновь исчислять размер неосновательного обогащения, что может вновь внести неопределенность по исчислению надлежащего размера платежей за пользование участком.

Аналогичный правовой вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2016 по делу N А32-30916/2015.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу N А32-23402/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева