Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2017 г. N 09АП-1865/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2017 г. N Ф05-7208/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

02 марта 2017 г.

Дело N А40-231319/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 декабря 2016 года по делу N А40-231319/15, принятое судьёй Селиверстовой Н.Н.

по иску ООО "Стройремсервис М"

к ДГИ

третье лицо: ООО "АБН-Консалт"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Нащекина М.М. (по доверенности от 16.09.2016)

от ответчика: не явился, извещен.

от третьего лица: не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 199,4 (цоколь помещение V, комн.с 1, 3-8, 8а, 8б, помещение VII комн.1-4, 4а, 5) кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никитская д.15, стр.3 с кадастровым номером 77:03:00050027768:3657 путем принятия п.3.1. договора купли-продажи

нежилого помещения в следующей редакции:

п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"Цена объекта в соответствии составляет 7 108 710 (семь миллионов сто

восемь тысяч семьсот десять) руб. 00 копеек, в соответствии с заключением ООО "Судебные экспертизы и исследования" от 22.04.2016/А40-231319/15-6-1907 от 22.04.2016 о проведении судебной оценочной экспертизы по определению Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу N А40-231319/15-6-1907.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункта 3.2. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения".

Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 478 (сто восемнадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) руб. 50 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга." (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2016 года по делу N А40-231319/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" (ОГРН 1037739747682) при заключении договора купли- продажи нежилых помещений, общей площадью 199,4 ( цоколь помещение V, комн.с 1, 3-8, 8а, 8б, плмещение VII комн.1-4, 4а, 5) кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никитская д.15, стр.3 с кадастровым номером 77:03:00050027768:3657 путем

принятия п.3.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"Цена объекта в соответствии составляет 11 429 070 (одиннадцать миллионов четыреста двадцать девять тысяч семьдесят) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункта 3.2. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения".

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 484 (сто девяносто тысяч четыреста восемьдесят четыре) руб. 50 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга."

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 13 декабря 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" является арендатором нежилых помещений площадью 199,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Никитская, д. 15, стр. 3 с кадастровым номером 77:03:0005002:7768 на основании договора аренды от 25.06.1996 года N 04-00544/96, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) на срок до 30 июня 2915 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7704-491711.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, 11 июня 2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 15 015 000,00 руб. (п. 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.05.2015 года N 773Г/763, выполненного ООО "АБН-Консалт".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Независимая оценка и экспертиза".

В соответствии с подготовленным ООО "Независимая оценка и экспертиза" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 6 442 000,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, п. 3.4 Договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате.

Истец 12.08.2015 года направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент в ответ на указанное обращение, письмом от 17.09.2015 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Судебные экспертизы и исследования", эксперту Вельгоше Ангелине Юрьевне.

Согласно экспертному заключению N 22.04.2016/А40-231319/15-6-1907 от 22.04.2016, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения общей площадью 199,4 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва ул. Никитская, д. 15, корп. 3 по состоянию на 21.04.2015 года без учета НДС составляет 7 108 710,00 руб.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.

В судебном заседании Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы ввиду несогласия с ценой выкупаемого объекта.

По ходатайству ответчика определением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО "ИНТЕЛИС-оценка", эксперту Примеровой Маргарите Николаевной.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Стороны в судебном заседании заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд, рассмотрев заявленные Истцом и Ответчиком ходатайства, не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца и ответчика, стороны не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

В судебном заседании Истец отказался от уточнения заявленных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 199,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Никитская, д. 15, стр. 3, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 11 429 070 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Руководствуясь, пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, Общество с ограниченной ответственностью "Стройремсервис - М" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснения, по представленному экспертному заключению дал необходимые разъяснения. Эксперту были заданы вопросы относительно

представленного заключения и получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Предметом спора является устранение разногласий по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий требуются специальные знания, то есть требуется проведение судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В нарушение указанных положений, ответчик в ходатайстве о назначении повторной экспертизы предложил поставить на разрешение эксперта не тот же самый, а новые вопросы.

Соответственно, данное ходатайство было отклонено судом первой инстанции правомерно.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2016 года по делу N А40-231319/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.В. Пирожков