Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. N 05АП-439/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 августа 2017 г. N Ф03-2222/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

10 марта 2017 г.

Дело N А59-3834/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 02 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-439/2017

на решение от 28.11.2016 судьи Ю.А. Караман

по делу N А59-3834/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяну Саркису Зориковичу,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии: лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (в настоящее время Департамент землепользования города Южно-Сахалинска) (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковыми требованиями к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяну Саркису Зориковичу (далее по тексту - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.11.2013 по 05.08.2014 в размере 2 094 927 рублей 72 копейки по договору аренды земельного участка N 2386/1045 от 07.08.2001.

Определением суда от 14.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (далее по тексту - третье лицо).

Решением от 28.11.2016 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в нарушение условий договора аренды N 2386/1045 от 07.08.2001 в проверяемом периоде допущено нарушение разрешенного вида использования земельного участка, вследствие чего размер ущерба, причиненного бюджету городского округа "Город Южно-Сахалинск" в виде недополученных доходов за период с 05.11.2013 по 05.08.2014, составил 2 094 927 рублей 72 копейки, который следует взыскать с ответчика.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по существу в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 07.08.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (в настоящее время Департамент землепользования города Южно-Сахалинска) (арендодатель) и гр. Ли Чен Дя (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2386/1045, на основании которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование земельный участок, расположенный по южной окраине с.Дальнее, между автомобильной дорогой Южно-Сахалинск-с. Дальнее и р. Владимировка, на бывших землях ГУ СП "Свинокомплекс "Ленинское знамя", для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство, площадь предоставляемого участка - 70,34 га (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок договора аренды земельного участка установлен на 5 лет.

Соглашением от 16.05.2006 в договор внесены изменения, кадастровый номером земельного участка установлен- 65:02:0000039:0010, дата окончания договора 25.12.2020.

Соглашением от 05.12.2012 о возмездной уступке прав и обязанностей по договору аренды от 07.08.2001 N 2386/1045, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Сахалинской области 14.12.2012, права и обязанности по указанному договору перешли к главе КФХ Акопяну С.З., согласно которому сторона приняла все права и обязанности по аренде земельного участка, расположенного по адресу: Сахалинская область, ориентир по Южной стороне с. Дальнее, между автомобильной дорогой Южно-Сахалинск-с. Дальнее и р. Владимировка, на бывших землях ГУСП "Свинокомплекс "Ленинское знамя", площадь 703400+/-293,50 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:10, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство".

Соглашением от 17.04.2013 стороны с 22.03.2013 внесли в договор изменения, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:10 разделен на два участка: земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:313 площадью 420802 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:314, площадью 282598 кв.м.

Соглашением от 14.05.2013, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Сахалинской области 21.05.2013, права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2386/1045 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:314 переданы ООО "Армсахстрой".

Соглашением от 11.06.2013 стороны с 06.06.2013 внесли изменения в договор, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:314 разделен на 2 земельных участка: земельный участок площадью 190002 кв.м, кадастровый номер: 65:02:0000039:501 и земельный участок площадью 92596 кв.м, кадастровый номер: 65:02:0000039:502.

25.06.2013 Администрацией г. Южно-Сахалинска ООО "Армсахстрой" выдано разрешение N RU65302000-0000003794 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502 объекта капитального строительства "Жилой квартал N 1 (1 этап), расположенный в с.Дальнее, южнее ул.Московская".

Соглашением от 23.10.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2386/1045 от 07.08.2001, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Сахалинской области 05.11.2013, права и обязанности по договору (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000039:501 и 65:02:0000039:502) переданы от ООО "Армсахстрой" ГКХ Акопяну С.З., разрешенное использование "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство".

30.12.2013 Администрацией г.Южно-Сахалинска внесены изменения в выданное ООО "Армсахстрой" разрешение на строительство N RU65302000-0000003794, в соответствии с которыми наименование объекта следует читать как "Многоквартирные жилые дома (жилой квартал N 1). Сети газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения".

Соглашением от 06.08.2014 в договор аренды земельного участка N 2386/1045 внесены изменения, разрешенное использование земельного участка площадью 92596 кв.м, с кадастровым номером 65:02:0000039:502 установлено - "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г/о "Город Южно-Сахалинск" по зоне "Ж- 2".

31.12.2013 и 30.05.2014 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска ООО "Армсахстрой" выданы разрешения N RU65302000-1053 и N RU65302000-1104 на ввод объекта в эксплуатацию.

Распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 06.08.2014 N 986-р указанные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отменены.

Соглашением от 06.08.2014 в договор аренды земельного участка N 2386/1045 внесены изменения в следующие пункты договора: "разрешенное использование земельного участка площадью 92596 кв.м, с кадастровым номером 65:02:0000039:502 установлено - "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г/о "Город Южно-Сахалинск" по зоне "Ж-2".

07.08.2014 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска ООО "Армсахстрой" выдано разрешение N RU65302000- 1122 на ввод объекта в эксплуатацию.

Соглашением от 16.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502 с 10.06.2015 разделен на 4 участка: земельный участок площадью 79065 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:2936; земельный участок площадью 1376 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:2937; земельный участок площадью 5469 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:2938; земельный участок площадью 6686 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000039:2939.

Разрешенное использование всех четырех участков: "Под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно- Сахалинск" по зоне Ж-2".

С учетом изложенных обстоятельств истец считает, что в период с 05.11.2013 по 05.08.2014 на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502, предоставленным главе КФХ Акопяну С.З. для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство, осуществлялось строительство жилых домов в нарушение условий договора аренды от 07.08.2001 N 2386/1045.

Поскольку арендная плата за указанный период начислялась Департаментом исходя из разрешенного вида использования земельного участка "для организации КФХ", истец на основании пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) просит взыскать с главы КФХ Акопяна С.З. задолженность по арендной плате за период с 05.11.2013 по 05.08.2014 в сумме 2 094 927 рублей 72 копейки, начисленную исходя из ставок, установленных для использования земельных участков для строительства домов средней этажности, многоэтажных жилых домов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что основания для перерасчета арендной платы при изменении разрешенного вида использования спорного земельного участка отсутствуют, поскольку соглашение о возможности перерасчета арендной платы при изменении разрешенного вида использования (либо в случае нецелевого использования) земельного участка сторонами не заключалось, правом на досрочное расторжение договора в связи с нецелевым использованием ответчиком земельного участка, установленным пунктом 4.1. договора аренды, истец, осведомленный и выдавший третьему лицу разрешение на строительство на спорном земельном участке, не воспользовался.

Апелляционная коллегия не соглашается с данными выводами по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1). Все названные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2).

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Из соглашения от 23.10.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2386/1045 от 07.08.2001 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502 площадью 92596 кв.м относится к категории земель "земли населенных пунктов", его разрешенное использование: для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, со специализацией - растениеводство.

Согласно акту по результатам контрольного мероприятия "Проверка Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, по вопросу определения размера, подлежащих уплате арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502" от 29.02.2016 в нарушение условий договора аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 в период с 2013 года по 2015 год допущено нарушение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502.

На основании постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 06.08.2014 N 1403 между истцом и ответчиком заключено соглашение от 06.08.2014 к договору аренды земельного участка N 2386/1045 от 07.08.2001, в котором стороны указали, что с 06.08.2014 пункт 1.1 договора аренды согласован в следующей редакции: "Разрешенное использование земельного участка площадью 92596 кв.м с кадастровым номером : 65:02:0000039:502 - "под жилые здания и для последующего развития земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" по зоне Ж-2".

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что в период с 05.11.2013 по 05.08.2014 на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502, предоставленном ответчику "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство" осуществлялось строительство жилых домов, в то время как арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000039:502 за спорный период начислялась исходя из целевого назначения "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство".

Пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 65:02:0000039:502 в период с 05.11.2013 по 05.08.2014 не в соответствии с целевым назначением подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Следовательно, в указанный период ответчик фактически сберег сумму, представляющую собой разницу между размером арендной платы, который он должен был платить, если бы, действуя добросовестно, своевременно (до 06.08.2014) принял меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка, и тем, который он уплатил за аренду земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000039:502, предоставленного ответчику "для организации крестьянского (фермерского) хозяйства со специализацией - растениеводство".

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо: во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика) произошло за счет другого (потерпевшего (истца), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

В связи с этим ссылка суда первой инстанции на то, что в настоящее время договор аренды от 07.08.2001 N 2386/1045 не расторгнут, правом на досрочное расторжение договора в связи с нецелевым использованием ответчиком земельного участка, установленным пунктом 4.1. договора аренды, истец не воспользовался, не имеет правового значения, поскольку правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц либо произошло помимо их воли (ст.1102 ГК РФ).

Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений истца, в настоящее время расторжение договора аренды невозможно, поскольку после ввода в эксплуатацию жилых домов, расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502 (разрешение на ввод в эксплуатацию от 07.08.2014), последний 13.03.2015 снят с кадастрового учета, земли под жилыми домами перешли в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов. Так, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, истец свободен в выборе способа защиты нарушенного права, следовательно, тот факт, что в период действия договора аренды Департамент не обращался за его расторжением на основании ст.615 ГК РФ, не лишает его права в настоящее время заявить требования о взыскании неосновательного обогащения.

Утверждения ответчика о том, что нецелевое использование земельного участка не является законным основанием для изменения порядка определения размера арендной платы, а также что изменения в договор аренды относительно размера арендной платы не вносились, апелляционный суд отклоняет, поскольку ответчик, нарушив действующее законодательство и условия договора аренды в части целевого использования земельного участка (что им не отрицается), тем самым уклонился от внесения арендной платы в надлежащем размере, в результате чего неосновательно сберег денежные средства.

То обстоятельство, что истец просил взыскать указанную сумму как задолженность со ссылкой на ст.ст.15, 615 ГК РФ, не является основанием к отказу во взыскании неосновательного обогащения, поскольку при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании положений ст.133, ч. 1 ст. 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

Проверив расчет истца, апелляционный суд признает расчет верным и соответствующим решению городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" и Закону Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области". Контррасчет ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты спорной суммы в размере 2 094 927 рублей 27 копеек, апелляционная коллегия удовлетворяет исковые требования истца о взыскании с ответчика 2 094 927 рублей 27 копеек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Сахалинской области подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нарушения норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу пункта 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Денежные требования истца удовлетворены в полном объеме.

Принимая во внимание результаты рассмотрения спора, государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.

Учитывая, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.11.2016 по делу N А59-3834/2016 отменить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяна Саркиса Зориковича в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска 2 094 927 (два миллиона девяносто четыре тысячи девятьсот двадцать семь) рублей 72 копейки неосновательного обогащения.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства Акопяна Саркиса Зориковича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 33 475 рублей, государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей, всего - 36 475 (тридцать шесть тысяч четыреста семьдесят пять) рублей.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев