Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2017 г. N 13АП-3451/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 июля 2017 г. N Ф07-5997/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

09 марта 2017 г.

Дело N А56-43562/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: представитель Леоничев Д.О. (доверенность от 01.02.2017),

от ответчика: представитель Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016),

от 3-их лиц: 1- представители Скуратова Т.А. (доверенность от 09.01.2017),

Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017),

2- не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-3451/2017, 13АП-3452/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу N А56-43562/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Фарм-Терминал"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1) СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фарм-Терминал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литера А, помещение 41-Н, определенной в договоре купли-продажи; требованием об обязании Комитета заключить договор купли-продажи данного нежилого помещения по цене 12 700 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН, предприятие), открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Определением суда от 15.01.2016 производство по делу приостановлено до получения экспертных заключений; определением от 30.03.2016 - возобновлено.

Суд первой инстанции определением от 25.05.2016 приостановил производство по делу в связи с назначением повторной судебной экспертизы; определением от 26.07.2016 производство по делу возобновлено.

Определением от 14.09.2016 суд вновь приостановил производство по делу до получения экспертных заключений; протокольным определением от 14.12.2016 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от требований в части признания недостоверной рыночной стоимости объекта, установленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", указав, что в данном случае имеет место гражданско-правовой спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора; заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, установив цену продажи объекта в размере 15 451 000 руб. (НДС не облагается), изменить график платежей, установить даты платежей с момента фактического подписания договора сторонами с рассрочкой на пять лет; уточненные требования приняты судом к рассмотрению (л.д. 244, 249-250, 255 т. 4).

Решением от 27.12.2016 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал Комитет имущественных отношений заключить с ООО "Фарм-Терминал" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литера А, помещение 41-Н, в редакции, предложенной Комитетом, за исключением положений договора о цене объекта, установив цену объекта в размере 15 451 000 руб. (НДС не облагается), изменив график платежей по договору, установив даты платежей поквартально с момента заключения договора с рассрочкой на пять лет.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, просил ходатайство Комитета о приведении дополнительной экспертизы удовлетворить, в иске отказать. Комитет полагал, что поскольку стоимость помещения в размере 15 451 000 руб. определена истцом в ходе рассмотрения настоящего дела, соответствующая оферта в Комитет обществом не направлялась, следовательно, обществом не соблюден претензионный порядок по требованию об обязании заключить договор купли-продажи по цене 15 451 000 руб. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, выполненным с нарушениями действующего процессуального законодательства (статей 5, 8 Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"), нарушениями методологии оценки и требований, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки, что оказало существенное влияние на итоговую величину определенной экспертом рыночной стоимости объекта; отказ суда о проведении дополнительной экспертизы, по мнению ответчика, не соответствует пункту 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" также подало апелляционную жалобу; сославшись в ней на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, на нарушение судом норм материального и процессуального права, просило назначить повторную судебную экспертизу, решение отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости разногласия по цене, определенной в ходе дополнительной экспертизы. По мнению подателя жалобы, суд ошибочно полагал доказанной величину рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 451 000 руб., судом не учтены нарушения, допущенные экспертом при проведении судебной экспертизы; в результате необоснованного отнесения состояния помещения к градации "неудовлетворительное" в рамках доходного подхода эксперт снизил итоговую стоимость объекта; экспертом неверно определена ставка капитализации и ставка дисконтирования, что существенным образом повлияло на итоговый результат. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" полагало, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта.

Фонд имущества в отзыве жалобы поддержал правовые позиции Комитета и предприятия, полагал, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, поскольку настоящий спор не затрагивает прав и законных интересов Фонда имущества.

Общество в отзыве на жалобы с доводами апелляционных жалоб не согласилось, просило решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в целях установления достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости. Представитель Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" также поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, просил назначить дополнительную судебную экспертизу в ООО "ПетроЭксперт", перед экспертом поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 41-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литер А, по состоянию и в ценах на 03.04.2015 с учетом состояния объекта оценки "удовлетворительное", с использованием метода прямой капитализации, обоснованного экспертом. Представитель общества возразил против назначения повторной судебной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, отсутствуют противоречия, суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайства Комитета и предприятия о назначении повторной экспертизы, отказал в их удовлетворении.

В судебном заседании представители Комитета и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" заняли солидарную позицию, поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционных жалоб возразил, по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, общество "Фарм-Терминал" в соответствии с договором аренды от 23.11.2007 N 03-А017493 является арендатором нежилого помещения 41-Н, площадью 56,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литера А, с кадастровым номером 78:1283:0:33 (л.д. 13-28 т.1).

Сославшись на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), общество 09.04.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Распоряжением от 14.05.2015 N 82-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию названного помещения, определив существенные условия договора купли-продажи: цена объекта составляет 17 750 000 руб. (без НДС); форма платежа - в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки 12 кварталов.

Полагая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, общество обратилось в ООО "Недвижимость и консалтинг" в целях определения рыночной стоимости помещения. Согласно отчету названной организации N НК-152/15ЛТ рыночная стоимость помещения на дату подачи заявки составляла 12 700 000 руб.

Также общество не согласилось с периодом рассрочки, поскольку согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" рассрочка предоставляется на пять лет.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта общество 22.06.2015 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 12 700 000 руб., также изменить период рассрочки (л.д. 55-68 т. 1).

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции счел исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом результатов представленного экспертного заключения от 02.11.2016 N 16-108-Т-А56-43562/2015.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб по следующим основаниям.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения. Как следует из материалов дела, Фонд имущества предложил обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отчете об оценке рыночной стоимости от 28.04.2015 N 31-8-0119(146)-2015, а именно: 17 539 530 руб. 56 коп. Общество не согласилось с этой ценой, полагая ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и периоде рассрочки.

Стороны представили в материалы дела отчет Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика - ООО "Недвижимость и консалтинг" от 22.06.2015 N НК-152/15ЛТ-в, содержащие существенно-различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду наличия разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения 41-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литера А, по состоянию на 03.04.2015 было поручено эксперту ООО "Европейский центр судебных экспертиз" Шикову К.С. В заключении эксперта от 02.03.2016 рыночная стоимость выкупаемого помещения определена 11595148 руб. без учета НДС.

На данное заключение Комитет и предприятие представили ряд замечаний, которые, по мнению указанных лиц, существенно повлияли на результат оценки. Предприятие указало, что эксперт необоснованно исключил из стоимости объектов аналогов налог на добавленную стоимость, поскольку согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним объекты-аналоги принадлежат физическим лицам; также неверно указана этажность объектов аналогов, что существенно повлияло на результат оценки.

Оценив доводы ответчика, третьего лица и представленные ими доказательства относительно объектов-аналогов, суд первой инстанции согласился с доводами указанных лиц о том, что представленное заключение не является достоверным доказательством ввиду использования экспертом ошибочной информации об объектах-аналогах, в связи с чем по ходатайству сторон судом было назначено проведение повторной экспертизы. Проведение повторной экспертизы суд поручил эксперту ООО "Европейский центр судебных экспертиз" Андрееву К.Ю. Согласно заключению эксперта от 01.07.2016 N 178/24 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.04.2015 составила 13 526 103 руб.

От Комитета и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" поступили возражения на представленное заключение в связи с использованием экспертом при проведении экспертизы объектов-аналогов, предложенных к продаже после даты, на которую должна быть проведена оценка. В связи с изложенным экспертное заключение отклонено арбитражным судом как ненадлежащее доказательство рыночной стоимости исследуемого объекта по причине использования экспертом для оценки объектов-аналогов, предложенных к продаже, по состоянию на момент проведения экспертизы, тогда как в определении было указано о необходимости определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 03.04.2015, также ввиду отсутствия доказательств невозможности подбора объектов-аналогов за указанный в определении суда период.

По ходатайству сторон суд первой инстанции вновь назначил проведение повторной экспертизы и поручил её проведение эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой О.И. В заключении эксперта от 02.11.2016 N 16-108-Т-А56-43562/2015 рыночная стоимость объекта по состоянию на 03.04.2015 определена 15 451 000 руб.

В связи с наличием у сторон вопросов к эксперту, в судебное заседание была приглашена эксперт Фофанова О.И. для дачи пояснений по представленному заключению.

Оспаривая данное заключение, настаивая на проведении еще одной экспертизы по делу, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" указало, что заключение эксперта содержит противоречивые выводы относительно состояния объекта оценки. Возражая на доводы предприятия, эксперт в судебном заседании арбитражного суда пояснила, что проведение ремонта, необходимого для доведения помещения до состояния "отличное", невозможно одновременно с эксплуатацией помещения; согласно ее расчетам в период проведения ремонта помещение к продаже предлагаться не будет; эксперт указала, что используемая ею методика не противоречит иным методикам оценки; выбор методик относится на усмотрение самого эксперта; экспертом представлено дополнение к сделанному заключению, в котором устранено выявленное предприятием противоречие в применении доходного подхода; эксперт пояснила, что использование ставки капитализации, предусмотренной в обзоре компании "Бекар", не противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Заслушав пояснения эксперта, исследовав доводы сторон в спорной части, суд первой инстанции не усмотрел оснований для проведения еще одной экспертизы по делу, поскольку все возражения предприятия выражали несогласие с примененными экспертом методиками, тогда как законодательство об оценочной деятельности оставляет выбор методик на усмотрение эксперта.

Также арбитражный суд отклонил ходатайство Комитета о проведении повторной экспертизы объекта, мотивированное ссылкой на необходимость исходить при проведении экспертизы из того, что состояние объекта "нормальное", как указано в договоре. Отклоняя ходатайство Комитета, суд первой инстанции исходил из следующего. Помещение предоставлено обществу в аренду в 2007 году в нормальном состоянии; состояние помещения, выявленное экспертом по состоянию на 2015 год - удовлетворительное, что вполне может соответствовать нормальному износу помещения; вместе с тем Комитетом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор эксплуатировал помещение ненадлежащим образом, что привело к ухудшению его состояния; кроме того, пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на взыскание убытков в случае приведения помещения в непригодное состояние.

С учетом изложенного суд счел недопустимым постановку перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости помещения с учетом состояния "нормальное". Как указал суд первой инстанции, каких-либо иных обоснованных опровержений выводов эксперта, либо доказательств невозможности использования помещений для целей, определенных экспертом, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, не представлено.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные. Суд первой инстанции учел, что доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в материалы дела заключение эксперта от 02.11.2016 N 16-108-Т-А56-43562/2015 в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Экспертиза проведена лицом, имеющим высшее образование, необходимую квалификацию, то есть лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Ход экспертного исследования указан в исследовательской части заключения; методы, использованные в экспертном исследовании, сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта от 02.11.2016 N 16-108-Т-А56-43562/2015 содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Само по себе несогласие ответчика и третьего лица с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение от 02.11.2016 N 16-108-Т-А56-43562/2015 является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, и пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 15 451 000 руб.

При этом суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частей 2 и 3 статьи 71, статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Суд первой инстанции, признавая подлежащим удовлетворению требование общества в части периода рассрочки и сроков оплаты, исходил из того, что указание Комитетом в направленном обществу проекте договора периода рассрочки в 12 кварталов не соответствует законодательству; определение в договоре сокращенного периода рассрочки не обосновано.

Арбитражный суд указал, что в предложенной Комитетом редакции договора купли-продажи (приложение N 1) подлежащие внесению платежи начинаются с 2015 года, однако на момент рассмотрения дела часть сроков для внесения платежей истекла, в связи с чем для исключения дополнительных споров между сторонами суд первой инстанции обоснованно счел данный вопрос также подлежащим урегулированию в рамках настоящего дела.

Истец просил установить сроки внесения платежей с момента подписания сторонами договора купли-продажи с учетом урегулированных судом разногласий. Комитет, возражая в данной части иска, сослался на то, что договор считается заключенным с момента вынесения решения суда, которым определяются спорные условия договора, при этом подписание единого текста документа в этом случае не требуется.

Руководствуясь положениями статьи 2 Закона Санкт-Петербурга N 748-137, статьи 425, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая специфику договора, являющегося предметом спора, необходимость его обязательной государственной регистрации, для чего во избежание дополнительных судебных споров должен быть представлен договор, подписанный обеими сторонами, также с учетом особенности заявленного требования, целью которого является именно требование об обязании Комитета заключить договор с учетом разногласий общества, суд первой инстанции согласился с обоснованностью требования истца об обязании Комитета заключить (в том числе и подписать) договор купли-продажи объекта и установить поквартальный график платежей с момента подписания сторонами договора купли-продажи.

Учитывая, что изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд апелляционной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Соответственно, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 декабря 2016 года по делу N А56-43562/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Ж.В. Колосова