Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2017 г. N 06АП-252/17

г. Хабаровск

14 марта 2017 г.

А73-5337/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Швец Е.А.

судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Промсвязь": Константинов К.В., представитель по доверенности от 18.10.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "Аренда Центр": Маслова М.А., представитель по доверенности от 18.09.2014;

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Градстрой-ДВ": представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Промсвязь"

на решение от 01.12.2016

по делу N А73-5337/2016

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Бутковским А.В.

по иску открытого акционерного общества "Промсвязь"

к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда Центр"

о расторжении договора аренды

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Градстрой-ДВ"; РФ

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промсвязь" (далее - истец, ООО "Промсвязь", арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО "Аренда Центр" (далее - ответчик, ООО "Аренда Центр", арендатор) о расторжении договора аренды N 01 от 06.12.2010 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, было привлечено ООО "Градстрой-ДВ".

Производство по делу приостанавливалось на период проведения судебной технической экспертизы реквизитов документов, а также до вступления в законную силу судебного акта по делу N А73-7321/2016.

Решением от 01.12.2016 суд в иске ООО "Промсвязь" отказал.

Не согласившись с решением суда, ООО "Промсвязь" заявило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, сославшись на нарушения ответчиком условий договора аренды.

Представитель ответчика в представленном отзыве в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, доводы отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды N 01 от 06.12.2010 г., на основании которого истцом в аренду ответчику на срок с момента приема-передачи (01.01.2011 г.) до 31.12.2025 г. переданы в аренду нежилые помещения на 2-м и 3-м этажах (II(1-6, 17-65, 105-129, 131- 140) общей площадью 1211,3кв.м.; III(1-49, 66-69, 96-109, 111-119) общей площадью 1362,5кв.м.) в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А для использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения (раздел 1).

Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.03.2011 г.

Согласно п.5.6 договора арендатор вправе без письменного согласия арендодателя переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендуемые помещения в субаренду.

Как установлено судом, все указанные помещения в здании по ул. Павловича, 13 литер А (на 2-м, 3-м этажах 3-этажного административного офисного здания по ул. Павловича, 13 из 120-ти офисных помещений только 7-мь использует истец, остальные арендует ответчик), с момента заключения договора N 01 используются им исключительно для предоставления в субаренду третьим лицам. Это подтверждается представленными суду договорами сдачи ответчиком помещений в субаренду от декабря 2010, января, февраля 2011 года (тома дела 6, 7, частично 8 том). Иной вид деятельности ответчиком не ведется.

В силу п.7.1, приложения N 1 к договору первоначальная ставка арендной платы установлена 593390 руб./мес.

В силу п.5.4 договора N 01 арендатор был обязан содержать помещения, находящиеся в них оборудование, двери, движимое имущество арендодателя в исправном состоянии, осуществлять при необходимости их текущий ремонт.

26.04.2011 г. сторонами заключено соглашение, в котором по результатам ревизии используемых в здании по ул. Павловича, 13 литер А помещений сторонами установлено их неудовлетворительное состояние и необходимость проведения различного рода ремонта (п.1 соглашения).

Согласно п.2 соглашения, ввиду того, что ответчику переданы в аренду помещения на 1-м, 2-м, 3-м этажах здания, ответчик принял на себя обязательства по ремонту помещений, по осуществлению улучшений арендуемого имущества за свой счет, а также по обеспечению за свой счет содержания здания и прилегающей территории в соответствии с требованиями законодательства.

Кроме этого, помимо договора N 01 от 06.12.2010 г., сторонами были заключены и исполнялись договоры аренды ответчиком иных помещений в административном здании по ул. Павловича, 13 литер А: договор N 01/01 от 01.12.2011 г. (на 1-ом этаже), договор N 04 от 30.12.2013 г. (на 1-ом этаже), договор N 02 от 20.03.2013 г. (на 1-ом этаже).

Пунктом 3 соглашения от 26.04.2011 г. сторонами установлено, что общая стоимость работ, материалов и затрат на содержание должна составлять не менее 50% от годовой арендной платы по договору N 01 от 06.12.2010 г.

Ответчик самостоятельно заключает договоры с подрядчиками на ремонтные работы, работы по обслуживанию оплачивает работы в полном объеме и осуществляет приемку выполненных работ (п.4).

Согласно п.5 соглашения при исполнении вышеуказанных условий пунктов 2, 3 соглашения истец обязуется снизить арендную плату на помещения не менее чем на 50%. Соглашение заключено на весь срок аренды ответчиком помещений по ул. Павловича, 13 (п.8).

Доказательства расторжения сторонами соглашения от 26.04.2011 г. б/н, признания его недействительным суду не представлены.

Кроме этого, в материалы дела ответчиком представлено дополнительное соглашение от 13.02.2012 г. к соглашению от 26.04.2011 г.

В нем стороны дополнили соглашение от 26.04.2011 г. пунктом 2.1, согласно которому истец определяет перечень необходимых работ по ремонту, улучшению и содержанию помещений в здании и прилегающей к зданию территории путем направления годового плана работ либо текущих заявок.

Также сторонами изменен пункт 3 соглашения и установлена сумма минимальных затрат ответчика на выполняемые работы, материалы и затраты на содержание имущества -- 1544280 руб. в год.

Проведенной проверкой заявления истца о фальсификации ответчиком дополнительного соглашения от 13.02.2012 г. к соглашению от 26.04.2011 г., а также представленных суду ответчиком писем истца от 13.02.2012 г. б/н, от 15.02.2012 г. б/н., от 08.02.2013 г. б/н (с заданиями ответчику на выполнение конкретных работ по соглашению от 26.04.2011 г.), ответчика от 21.01.2015 г. б/н, от 01.11.2014 г. б/н (информация о выполнении работ) их фальсификация не установлена

Согласно заключению N 1148/3 от 24.08.2016 г. эксперта ФБУ ДВРЦСЭ Минюста России Садыкова В.А. установлено, что решить вопрос о давности (времени) исполнения реквизитов документов (печатных и рукописных) не представляется возможным по причине отсутствия методик исследования соответствующих веществ либо недостаточности их (нанесенных на бумагу веществ) количества.

Другие представленные доказательства: постановления от 25.12.2013 г. и от 31.12.2013 г. о привлечении Болдина В.А. и Гуляева В.П. в качестве обвиняемых по уголовному делу, а также отсутствие сведений в реестре поступившей и исходящей корреспонденции истца сами по себе не подтверждают фальсификацию ответчиком указанных доказательств.

В подтверждение исполнения ответчиком соглашения от 26.04.2011 г. б/н суду представлен расчет затрат за 2011-2015 годы на ремонт, содержание, улучшения арендуемых помещений, подтвержденный первичными документами на приобретение материалов, выполнение работ, оказание услуг, заработную плату работников, непосредственно обеспечивающих содержание арендуемого имущества (прораб, электрик, сантехник, дворник, уборщицы): договоры подряда и оказания услуг, локальные сметы, акты приема-передачи, товарные накладные, счета-фактуры, штатные расписания, справки о доходах физических лиц, приказы о приеме на работу и о прекращении трудовых договоров (частично 3 том дела, том 4, частично 5 том).

Судом из представленных доказательств установлено, что общие суммы ежегодных затрат ответчика на содержание арендуемого имущества не были ниже суммы 1544280 руб.

По договору аренды N 01 от 06.12.2010 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение от 29.12.2011 г., которым с 01.01.2011 г. ставка аренды снижена до 257380 руб./мес. (100 руб./кв.м., 50% от первоначальной). Дополнительное соглашение к договору N 01 зарегистрировано в ЕГРП 20.03.2012 г.

Внесение арендатором арендной платы по ставке 257380 руб./мес. истцом не оспаривается. В качестве доказательств исполнения ответчиком соглашения б/н от 26.04.2011 г. суду также представлены сведения о выполнении 2-х заявок истца за все время действия указанного соглашения (письма б/н от 22.04.2016 г., б/н от 15.03.2016 г., от 28.12.2015 г. б/н),

24.06.2015 Истцом в адрес Ответчика в порядке статьи 157.1 ГК РФ направлено уведомление об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу, на сдачу арендуемого имущества в субаренду с требованием воздержаться от заключения новых договоров субаренды. Письмом б/н от 09.09.2015 г. истец также запросил у ответчика сведения о произведенных им ремонтах, улучшениях арендуемого имущества, их стоимости, подтверждающих документах.

Несмотря на отзыв арендодателем согласия на сдачу имущества в субаренду, арендатор продолжал заключать соответствующие договоры.

Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора аренды (с учетом отзыва согласия на сдачу имущества в субаренду) и на непредставление сведений об исполнении арендатором условий соглашения от 26.04.2011 г., арендодатель в порядке статьи 452 ГК РФ обратился к арендатору с предложением расторгнуть договор аренды N 01 (б/н от 19.02.2016 г.), а после отказа расторгнуть договор обратился с иском в суд, который отказывая в удовлетворении заявленных требований обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п.1). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Но при этом в силу части 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Действительно, согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (ст.15 ГК).

Между тем, как следует из материалов дела, с 2007 года находящиеся в собственности истца помещения сдаются в аренду третьим лицам (не только ответчику) с указанием в договорах на право арендаторов сдавать арендуемое имущество в субаренду.

И фактически помещения истца (в том числе помещения II(1-6, 17-65, 105-129, 131-140) общей площадью 1211,3кв.м. и III(1-49, 66-69, 96-109, 111-119) общей площадью 1362,5кв.м. с момента заключения договора N 01 и по настоящее время) используют исключительно субарендаторы.

Согласно части 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу части 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (часть 2 ст.10 ГК).

С учетом установленных обстоятельств, доводы ответчика о том, что целью заключения сторонами договора аренды являлась именно организация арендатором офисных помещений для передачи их в субаренду третьим лицам правомерно приняты судом первой инстанции.

Поэтому заявление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду (на перенайм), как верно указал суд первой инстанции, на самом деле является заявлением о существенным изменении договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении.

Такое существенное изменение условий договора в силу части 1 статьи 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда, которых не было.

С учетом изложенного, отзыв согласия на заключение сделок (в порядке статья 157.1 ГК РФ) является очевидным злоупотреблением правом.

В силу части 2 статьи 10 ГК указанное заявление арендодателя не имеет правового значения, не препятствует арендатору в рамках договора N 01 сдавать имущество в субаренду и перенаем.

Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что неисполнение арендатором указанного заявления не является основанием для расторжения договора N 01.

Также отсутствуют основания для расторжения договора и ввиду неисполнения (как утверждает истец) арендатором своих обязанностей по содержанию арендуемого имущества, установленных как условиями договора

аренды N 01 с дополнительными соглашениями, так и соглашением б/н от 26.04.2011 г.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.5 части 2 статьи 614 ГК РФ). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал

об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Как следует из буквального содержания соглашения от 26.04.2011 ответчик при условии снижения истцом арендной платы по договору N 01 на 50% осуществляет полное содержание арендуемого (не только по договору N 01) имущества в здании по ул. Павловича, 13 литер А, его ремонт и улучшения с общей суммой затрат на это не менее 50% от арендной платы по договору N 01 (впоследствии -- 1544280 руб. в год.).

Как установлено судом, соглашение от 26.04.2011 г. недействительным не признано, не расторгнуто.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в определении его условий.

В материалы дела представлены приведенные выше доказательства исполнения этих обязанностей ответчиком, в том числе в части минимального размера затрат на содержание, ремонт и улучшение арендуемого имущества.

Довод истца о том, что поскольку обязанность по содержанию и ремонту арендуемого имущества ответчик несет в силу части 2 статьи 616 ГК РФ, то данные затраты не могли быть учтены сторонами соглашения от 26.04.2011 г. как основание для снижения арендной платы по договору N 01 правомерно отклонен судом первой инстанции.

При заключении соглашения от 26.04.2011 г. сторонами с учетом состояния арендуемых помещений (п.1) установлено, что минимальный уровень затрат ответчика на них должен составлять не менее 1544280 руб. в год.

Очевидно, что при обычном исполнении арендаторами обязанностей по части 2 статьи 614 ГК (при надлежащем состоянии арендуемых помещений) такие условия не ставятся. Такие условия устанавливаются при наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 612 ГК РФ (недостатки арендуемого имущества).

При этом толкование соглашения от 26.04.2011 г., предлагаемое истцом не соответствует и разумно понимаемому порядку использования арендуемого имущества. Если следовать ему, то, как верно указал суд первой инстанции, получается, что ответчик должен ежегодно с 2011 г. по 2025 г. улучшать арендуемое имущество на сумму затрат не меньше установленного предела путем проведения его капитальных ремонтов (независимо от того, потребуются ли эти ремонты и в какое состояние будет приведено помещение к 2025 году).

С учетом приведенных обстоятельств коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований считать ответчика не исполняющим условия соглашения от 26.04.2011 г.

Не представлены суду и доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком как арендатором по договору N 01 своих обязанностей по содержанию арендуемого имущества.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Выводы суда первой инстанции по данному делу основаны на всестороннем, полном, объективном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01.12.2016 по делу N А73-5337/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.Г. Харьковская