Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 г. N 16АП-568/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июля 2017 г. N Ф08-4443/17 настоящее постановление отменено

г. Ессентуки

22 марта 2017 г.

Дело N А20-1695/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016 (судья Ю.Ж. Шокумов)

по иску Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1020701193336, ИНН 0709004615)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агростройсервис" (ОГРН 1060716005778, ИНН 0716004454), г. Прохладный о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии представителей:

от Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики: Филиппова Е.С. (по доверенности от 27.07.2016);

от общества с ограниченной ответственностью "Агростройсервис": Красюк Л.В. (директор), Дикалова Е.А. (по доверенности N 44 от 09.03.2017),

УСТАНОВИЛ:

Местная администрация городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной

ответственностью "Агростройсервис" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, от 02.12.2014 N 14, расположенного по адресу: КБР, г. Прохладный, ул. Берегового, б/н, в размере 181 569 руб. 80 коп., из которых 120 166 рублей 67 копеек основного долга и 61 403 рубля 13 копеек пени за период с 03.02.2015 по 31.08.2016 (с учетом уточнения иска).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016 с общества в пользу администрации взыскана пеня в размере 7 227 рублей 50 копеек, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований в размере 174 342 рубля 30 копеек и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования администрации в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом неверно истолкованы и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, принято незаконное и необоснованное решение.

Определением суда от 13.02.2017 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.03.2017.

В судебном заседании представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители общества с апелляционной жалобой не согласны, поддержали доводы отзыва на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта суда первой инстанции только в обжалуемой части (в части отказа в удовлетворении требований в размере 174 342 рубля 30 копеек) сторонами не заявлено.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции в указанной части является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведенных торгов между администрацией и обществом заключен договор аренды N 14 от 02.12.2014 по условиям которого, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Берегового, б/н под строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 1.4 договора срок аренды устанавливается с 27.11.2014 по 26 ноября 2021.

Пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 183 750 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет 15 312 руб. 50 коп. Арендная плата вносится 1 раз в месяц до 15 числа месяца следующего за отчетным (п. 3.5 договора)

Согласно п. 4.4.5 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2014.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР 22.07.2015, что подтверждается отметкой регистрирующего органа.

В связи с неисполнением условий договора по оплате арендных платежей в полном объеме, в целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес общества претензионное письмо N 46-8/1424 от 05.04.2016 об исполнении условий договора по оплате арендных платежей, которое было получено обществом 09.04.2016 и оставлено без исполнения, что явилось основанием для обращения администрации в суд с иском о взыскании задолженности и пени.

Суд первой инстанции, принимая решение в части отказа в удовлетворении требований в размере 174 342 рубля 30 копеек, обоснованно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Как следует из пункта 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2015 земельный участок площадью 1960,0 кв.м с кадастровым номером 07:10:0202027:39 передан обществу с видом разрешенного использования: под многоквартирный жилой дом.

Между тем, в пунктах 2.4 и 4.1.2 договора установлено, что на земельном участке запрещается возводить капитальные строения и сооружения без согласия арендодателя и оформления, необходимых для строительства документов, и только с письменного согласия арендодателя, возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и с соблюдением правил застройки.

Таким образом, с учетом толкований условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ обществу было фактически запрещено использование земельного участка до оформления необходимых для строительства документов и официального разрешения на производство строительных работ.

Судом первой инстанции установлено, что документы для строительства - разрешение N RU07-303000-66-2015, обществу было выдано только 23 сентября 2015 года.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий обязательной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В случае если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован в течение определенного срока в установленном порядке, то он может быть признан незаключенным в этот период по правилам пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ в редакции в период действия договора права на земельные участки удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 4.3.13 договора аренды стороны установили обязанность арендатора зарегистрировать договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республики.

Судом первой инстанции установлено, что государственная регистрация договора аренды от 02.12.2014 была произведена 22.07.2015, то есть значительно позже и по вине администрации.

Данный факт подтверждается перепиской между обществом и администрацией, а именно: письмом общества N 39 от 30.03.2015 с просьбой выдать градостроительный план земельного участка и ответом Администрации от 23.04.2015 N 299 с указанием на необходимость представить дополнительные документы; письмом общества от 24.04.2015 с просьбой оказать содействие в заключении и получении договора аренды и ответом Администрации с указанием, что договор аренды проходит государственную регистрацию; повторным обращением общества за получением градостроительного плана земельного участка от 28.07.2015 N 98 и обращение общества к главе Администрации за содействием в получении указанного градостроительного плана; ответами Администрации от 13.08.2015 N 46-8/4106 и от 14.08.2015 N 46-8/4136, в которых указано о направлении запроса в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по КБР для получения кадастровой выписки; письмом от 27.08.2015 N 117 общества с просьбой оказать содействие в скорейшем получении разрешительной документации; письмом от 15.09.2015 N 129 с просьбой согласовать проектную документацию на строительство жилого дома; письмом общества от 17.09.2015 с просьбой выдать разрешение на строительство.

Более того, судом первой инстанции установлено и не оспаривается администрацией, что экземпляры договора аренды в установленном количестве и в надлежащем виде не были предоставлены обществу для прохождения государственной регистрации.

Факт того, что обществу не были переданы экземпляры договора аренды в количестве, необходимом для передачи на регистрацию в установленном порядке, подтверждается тем обстоятельством, что в договоре аренды N 14 от 02.12.2014 в пункте 1.3 указан земельный участок площадью 1960,0 кв.м с кадастровым номером 07:10:0202027:37, а дополнительным соглашением от 01.07.2015 к договору аренды администрация устранила допущенные нарушения, изменив кадастровый номер земельного участка площадью 1960,0 кв.м на 07:10:0202027:39.

В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, о чем указано выше, что администрация, заключая договор аренды земельного участка, фактически запретило использование земельного участка до оформления необходимых для строительства документов и официального разрешения на производство строительных работ, и заключила договор аренды на иной земельный участок с кадастровым номером 07:10:0202027:37, тогда как земельный участок, подлежащий передаче обществу, имеет кадастровый номер на 07:10:0202027:39.

Судом первой инстанции также установлено, что земельный участок обществу по акту приема передачи, оформленному как приложение N 1 к договору аренды от 02.12.2014, реально не передавался и указанный акт подписан при подписании договора аренды сторонами.

Таким образом, фактическая передача земельного участка с выездом сторон на место и обозначением границ земельного участка не состоялась.

При этом общество обращалось к администрации с заявлениями от 27.08.2015 и 22.10.2015 с просьбой освободить его от уплаты арендной платы за период, когда общество не могло использовать земельный участок по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от него.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких - либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к правильному выводу о том, что общество по не зависящим от него обстоятельствам не имело возможности использовать предоставленный в аренду земельный участок по договору аренды земельного участка N 14 от 02.12.2014, указанный договор является заключенным с момента государственной регистрации 22.07.2015 и с этого момента у арендатора возникла возможность по оформлению документов необходимых для строительства и получения официального разрешения на производство строительных работ, в том числе выноса границ в натуре под строительство, следовательно, общество должно быть освобождено от исполнения обязанности по внесению арендной платы и обязанность по уплате арендных платежей следует исчислять с 22.07.2015.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ администрация не представила ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств фактической передачи спорного земельного участка ответчику и его использование последним ранее даты государственной регистрации 22.07.2015.

Судом первой инстанции установлено, что общество внесло арендные платежи за период с 22.07.2015 по 31.08.2016 в размере 204 002 рублей 02 копейки, что подтверждается платежными поручениями с учетом задатка, из которых платежи за период: январь 2016 по август 2016, были произведены после обращения Администрации с настоящим исковым заявлением и с нарушениями сроков оплаты.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что за период с 22.07.2015 по 31.08.2016 общество допустило просрочку внесения арендной платы, следовательно, администрация вправе требовать взыскания неустойки.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьям 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, соглашение о которой должно быть совершено в письменной форме. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды стороны установили ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0,1% от размера ежемесячной арендной платы, за каждый день просрочки.

Таким образом, суд первой инстанции, установив факт просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей в период с 15.10.2015 по 15.08.2016, пришел к правильному выводу об удовлетворении требований в части взыскания пени в размере 7 227 рублей 50 копеек и об отказе в удовлетворении иска в остальной части как в части основного долга, так и в части пени.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, взыскана с общества в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы администрации, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доказательств в обоснование своих доводов истцом в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016 в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 по делу N А20-1695/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

И.Н. Егорченко О.В. Марченко