Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2017 г. N 10АП-679/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2017 г. N Ф05-6141/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

30 марта 2017 г.

Дело N А41-103283/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2017 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-13675 настоящее постановление отменено

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Чичериной В.О.,

при участии в заседании:

от истца - Смольянинов В.А., представитель по доверенности от 29.11.2016 N 132/1-1-30,

от ООО "Агросервис Торбеево" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО "Ресурс-2001" - Траханов В.Д., представитель по доверенности от 03.03.2017,

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Люберецкого муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016, принятое судьей Федуловой Л.В, по делу N А41-103283/15 по исковому заявлению администрации Люберецкого муниципального района Московской области к ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево" о признании недействительным договора купли-продажи и обязании вернуть земельный участок по акту приема передачи,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" и Обществу с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево", в котором, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ просила:

- признать договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 недействительным;

- применить последствия недействительности сделки, признав договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015 с кадастровым номером 50:22:0060501:57, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево" недействительным;

- прекратить право собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57;

- признать недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязать передать Администрации Люберецкого муниципального района Московской области земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Ресурс-2001", признан недействительным. Также признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 4, л.д. 65-67).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Люберецкого муниципального района Московской области подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

ООО "Агросервис Торбеево" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика - ООО "Ресурс-2001" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Агросервис Торбеево" и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика - ООО "Ресурс-2001", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязании передать указанный земельный участок Администрации Люберецкого муниципального района Московской области подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, 10.09.2014 Администрацией Люберецкого муниципального района вынесено постановление N 2207-ПА "О предоставлении ООО "Ресурс-2001" в собственность земельного участка с местоположением: Московская область, Люберецкий район, дп. Красково, у д. Русавкино-Поповщина и заключении договора купли-продажи".

На основании указанного постановления 10.09.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "Ресурс-2001" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 446/14, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области общей площадью 24 700 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 50:22:0060501:57, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составила 2 889,90 рублей.

Спорный земельный участок был предоставлен Администрацией Обществу "Ресурс-2001" на основании положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 11.06.2014, 25.07.2014 Обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке:

- здание нежилого назначения, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадью 1 177,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., Люберецкий р-н, г.п. Красково, д. Торбеево, д. 50, строение 1, кадастровый номер 50:22:0060501:114;

- сооружение - забор, назначение: нежилое, протяженность 11 979 м., адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., Люберецкий р-н, г.п. Красково, у деревни Русавкино-Поповщина, кадастровый номер 50:22:0060501:115.

03.11.2015 между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево" заключен договор купли продажи недвижимого имущества N 1, по условиям которого ООО "Ресурс- 2001" передало в собственность за плату ООО "Агросервис Торбеево" следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, общей площадью 301 кв.м., одноэтажное, кадастровый номер 50:22:0060501:132;

- нежилое здание общей площадью 1 177,3 кв.м., одноэтажное, кадастровый номер 50:22:0060501:114;

- сооружение (забор), протяженностью 1 197,9 кв.м., кадастровый номер 50:22:0060501:115;

- земельный участок площадью 24 700 кв.м., кадастровый номер 50:22:0060501:57.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2015 N 1 на спорный земельный участок 23.11.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Агросервис Торбеево.

В ходе проведения проверки деятельности Администрации в сфере земельных отношений Управлением контроля за осуществлением деятельности органом местного самоуправления в сфере земельных отношений Министерства имущественных отношений Московской области выявлено нарушение порядка предоставления спорного земельного участка в собственность ООО "Ресурс-2001", выразившееся в том, что площадь земельного участка (24 700 кв.м.) значительно превышает площадь застройки (1 177,3 кв.м.), что составляет 4,8% от общей площади земельного участка. Оснований считать, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 1 177,3 кв.м. требуется земельный участок площадью 24 700 кв.м., не имеется.

В связи с указанным обстоятельством (выявлением нарушений законодательства при предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Ресурс-2001"), Администрация Люберецкого муниципального района обратилась с настоящим исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 недействительным и применении последствий его недействительности в виде признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенного между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", а также с требованием о возврате спорного земельного участка Администрации.

Признавая недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Ресурс-2001", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора от 10.09.2014 N 446/14 были нарушены требования статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку общая площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Ресурс-2001" на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N446/14 от 10.09.2014 и расположенного на спорном земельном участке, составляла 1 177,3 кв.м, при этом заявленная к выкупу площадь земельного участка - 24 700 кв.м, что в 20 раз превышает площадь объекта; при этом расположенный по периметру спорного земельного участка забор, протяженностью 11 979 м., не мог учитываться в качестве обоснования использования площади земельного участка, поскольку забор, как объект недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, а предназначен для обслуживания объектов недвижимости.

С учетом изложенного суд первой инстанции признал также недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево".

При этом, отказывая в удовлетворении требований Администрации о прекращении права собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57, признании недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, а также истребовании из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" спорного земельного участка и передаче его Администрации, суд первой инстанции указал, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Агросервис Торбеево", право собственности общества на которые не оспорено, кроме того, ООО "Агросервис Торбеево" является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что при разрешении вопроса о возможности истребования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 из незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Администрацией и ООО "Ресурс-2001" договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках

Из части 1 статьи 11.9 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Из данных норм следует, что земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка

Как следует из материалов дела, общая площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Ресурс-2001" на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 446/14 от 10.09.2014 и расположенного на спорном земельном участке, составляла 1 177,3 кв.м, при этом заявленная к выкупу площадь земельного участка - 24 700 кв.м, что в 20 раз превышает площадь объекта.

При этом расположенный по периметру спорного земельного участка забор, протяженностью 11 979 м., не мог учитываться в качестве обоснования использования площади земельного участка, поскольку забор, как объект недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, а предназначен для обслуживания объектов недвижимости.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

При предоставлении Администрацией Обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" спорного земельного участка в собственность допущены нарушения законодательства.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 является недействительным в силу ничтожности.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 заключен с нарушением требований земельного законодательства, договор купли-продажи земельного участка от 03.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", также является ничтожным.

В исковом заявлении Администрация Люберецкого муниципального района Московской области просила истребовать из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязать передать его Администрации Люберецкого муниципального района Московской области по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Исследовав вопрос о добросовестности покупателя спорного земельного участка по договору от 23.11.2015 - ООО "Агросервис Торбеево", арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, основанием возникновения у продавца - ООО "Ресурс-2001" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 явилось приобретение участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ с учетом площади, необходимой для использования находящегося на участке здания нежилого назначения, кадастровый номер 50:22:0060501:114, а также забора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что сооружение - забор, кадастровый номер 50:22:0060501:115 не может рассматриваться в качестве объекта недвижимости, с учетом которого может быть определена площадь, земельного участка, необходимая для предоставления его в собственность ООО "Ресурс-2001".

Таким образом, исходя из оснований приобретения ООО "Ресурс-2001" права собственности на спорный земельный участок, учитывая особенности объектов, находящихся на земельном участке, наличием которых обусловлено приобретение земельного участка в собственность, покупатель - ООО "Агросервис Торбеево", действуя с должной степенью осмотрительности при заключении договора купли-продажи от 23.11.2015, мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Ресурс-2001", заключен с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом площади объектов, не имеющих самостоятельного функционального назначения.

При таких обстоятельствах, применительно к обстоятельствам настоящего спора апелляционный суд не может признать ООО "Агросервис Торбеево" добросовестным приобретателем, поскольку оно приобрело земельный участок по ничтожной сделке и в момент ее совершения могло и должно было знать о порочности приобретения земельного участка продавцом - ООО "Ресурс-2001".

Наличие государственной регистрации договоров купли-продажи не свидетельствует о том, что данные договоры не являются ничтожными.

В исковом заявлении Администрация Люберецкого муниципального района Московской области просила прекратить право собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57, а также признать недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, поскольку в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права с учетом удовлетворения требования об истребовании земельного участка из незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" и его передачи Администрации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" и обязании передать указанный земельный участок Администрации Люберецкого муниципального района Московской области подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016 по делу N А41-103283/15 в части отказа в истребовании из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязании передать указанный земельный участок Администрации Люберецкого муниципального района Московской области отменить.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязать ООО "Агросервис Торбеево" передать Администрации Люберецкого муниципального района Московской области указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня принятия настоящего постановления.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова