Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2017 г. N 21АП-2334/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11 июля 2017 г. N Ф10-2655/17 настоящее постановление оставлено без изменения

24 марта 2017 г.

Дело N А84-2597/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.03.2017.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Проценко А.И., Остапова Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Безродной Ю.С.,

при участи:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сарахман Сергей Александрович, доверенность N 20 от 12.01.2017, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью "Левант" (ООО "Левант") - Бирюкова Наталья Витальевна, доверенность N 147 от 09.01.2017, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации;от Общества с ограниченной ответственностью "Левант" (ООО "Левант") - Веремчук Марина Андреевна, доверенность N б/н от 12.07.2016, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2016 года

по делу N А84-2597/2016 (судья Погребняк А.С.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д. 2, ОГРН 1149204004025, дата регистрации 02.06.2014 ИНН 9204002115)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Левант"

(ООО "Левант") (298635, Республика Крым, г. Ялта, ул. Пушкинская, дом 7, ОГРН 1149102031297, ИНН 9103003200, дата регистрации 18.08.2014),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя

(Севреестр) (299011, РФ, г. Севастополь, ул. Демидова, 13, 299011, г. Севастополь, ул.

Ленина, 2, ОГРН 1149204005598, дата регистрации 17.06.2014, ИНН 9204002997),

Правительство Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, 2),

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить

(возвратить) земельный участок,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Левант" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2016 года по делу N А84-2597/2016 в удовлетворении исковых требований - отказано.

Не согласившись с указанными решением Арбитражного суда города Севастополя, Правительство Севастополя обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный

суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2016 года по делу N А84-2597/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить в полном объеме.

Кроме того, не согласившись с решением Арбитражного суда города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2016 года по делу N А84-2597/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что судом первой инстанции неправильно применена ч. 1 ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли", поскольку истец обосновывает заявленные требования невыполнением ответчиком обязательств, предусмотренных ст. 24,25 указанного Закона и п. 9.2.2 "г" договора, а именно ответчик в течение восьми лет не приступил к осуществлению строительных работ, что подтверждается Актом обследования земельного участка от 15.02.2016 г.. Полагают, что бездействия ответчика, а именно не возведение офисно-гостиничного центра во исполнение условий Договора аренды земельного участка привело к тому, что истец лишен того, ради чего заключался договор.

Определением от 08.12.2016 года апелляционные жалобы приняты к совместному рассмотрению.

10.01.2017 через канцелярию суда от Общества с ограниченной ответственностью "Левант" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную

жалобу без удовлетворения.

Протокольным определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017, по основаниям предусмотренным статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство было отложено.

06.02.2017 через онлайн систему подачи документов "Мой арбитр" от Общества с ограниченной ответственностью "Левант" в материалы дела поступили пояснения, в которых ответчик также просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

15.02.2017 через канцелярию суда от Правительства Севастополя в материалы дела

поступили дополнительные пояснения по апелляционной жалобе.

В судебном заседании, представители лиц, участвующих в деле, поддержали позиции, изложенные ранее в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, а также пояснениях.

20.03.2017 представители третьих лиц в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей истца и ответчика.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

20.10.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Левант" (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 N 4532 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, наб. Адм. Перелешина, 11.

В аренду передается земельный участок, площадью 0, 4000 га (п. 2.1 Договора).

Нормативная денежная оценка земельного участка составляет:

- на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 1067102 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 963/1, выданной Главным управлением земельных ресурсов в г. Севастополе 05.09.2008;

- на последующий период - 5335508 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 962/1, выданной Главным управлением земельных ресурсов в Севастополе 05.09.2008.

Договор заключен на 25 лет (п. 3.1 Договора).

Величина арендной платы за пользование земельным участком, согласно расчету, составляет:

- на период строительства: 48019,59 грн.;

- на последующий период - 240097,86 грн.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение 2-х лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позднее 2-х лет от даты приема-передачи земельного участка. В случае внесения в Договор изменений в части увеличения срока строительства соответствующие изменения вносятся также в п. 4.2 Договора.

Согласно п. 5.2, 5.3 Договора целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживаниям гостиничного комплекса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора; устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно положений п. 12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законами Украины.

Согласно п. 12.4 Договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (ст. 416 ГК Украины).

В соответствии с п. 12.5 Договора переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

В случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить арендодателю штраф в размере трехкратной годовой арендной платы. Если арендатор в течение одного месяца не устранил указанные нарушения и не уплатил штраф, то договор аренды расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. В случае, если арендатор в течение сроков, определенных в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. Сторона, которая нарушила обязательство, освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине (пункты 13.6, 13.7, 13.9 договора).

Согласно пункту 14.1 договора он вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Во исполнение условий договора, 20.08.2008 стороны согласовали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, площадью 0,4000 га, расположенный по адресу: наб. Адм. Перелешина, 11 (том 1 л.д. 47).

08.07.2010 стороны заключили Дополнительное соглашение о внесении изменений в договора аренды земли, в соответствии с которым:

Пункт 4.2 изложен в следующей редакции: Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет: на период строительства - 58582,40 грн; на последующий период - 292911,71 грн.

Подпункт г) пункта 9.2.2 Договора стороны изложили в следующей редакции: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в срок до 20.10.2012 от даты подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

15.07.2009 между Севастопольской городской государственной администрацией и ООО "Левант" был заключен Договор N 648/09 о паевом участии (взносах) застройщиков в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, согласно которого застройщик осуществляет паевое участие в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Согласно п. 2.1 Договора N 648/09 застройщик перечисляет сумму паевого участия в размере 1384200 грн на счет целевого фонда развития социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры городского бюджета (целевой фонд) в соответствии с расчетом.

Актом обследования земельного участка от 15.02.2016 N 8/06-01/ОБ/16 Управление земельного контроля Севастополя (Севземконтроль) установило, что по состоянию на 15.02.2016 арендатор не начал освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, чем нарушен п. 5.2 Договора аренды в части целевого назначения земельного участка, а также нарушены пункты г, а, е, и, м. п. п. 9.2.2 Договора (т. 1, л.д. 57-58).

18.02.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО "Левант" предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав на необходимость в тридцатидневный срок устранить выявленные нарушения договора, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно п. 5.2 Договора.

06.04.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, потребовав в тридцатидневный срок устранить выявленные нарушения договора, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно п. 5.2 Договора аренды. В случае неисполнения указанного требования, будет рассмотрен вопрос о расторжении договора.

16.05.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли, учитывая неисполнение ответчиком обязательств по договору - ООО "Левант", выраженное в не освоении земельного участка.

Учитывая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Повторно рассмотрев и исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их в совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, коллегия судей пришла к выводу, что апелляционные жалобы Правительства города Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию, с даты подписания Договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 20.10.2012 (с учетом изменений пункта 9.2.2 договора, внесенных дополнительным соглашением от 08.07.2010).

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства гостиничного комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящие от его воли.

Принимая во внимание пояснения апеллянта в судах первой и апелляционной инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что в 2010-2012 годах предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: получено заключение об инженерно-геологических условиях, получено заключение по рабочему проекту строительства, зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ, при этом представляет следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству на соответствующем земельном участке.

Так, в материалы дела представлены Технические условия от 20.11.2008 N 10-3403 на перенос средств защиты на площадке для строительства и обслуживания гостиничного комплекса Набережная Адм. Перелешина, 11; заключение об инженерно-геологических условиях Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины (ноябрь 2010 года); геологическое описание скважины механического колонкового бурения; заключение Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации N С-21/ 10 по рабочему проекту "Гостиничный комплекс на мысе Хрустальный по адресу: Набережная Адмирала Перелешина, 11 в г. Севастополе от 14.01.2010 о согласовании рабочего проекта строительства при условии авторского надзора; декларацию о начале выполнения подготовительных работ от 19.10.2012 г.

Вместе с тем, коллегия судей учитывает, что дополнительным соглашением стороны уже продлевали срок завершения строительства до 20.10.2012 года по обстоятельствам, препятствующим окончанию срока строительства, предусмотренного в договоре.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.

Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2008 по 2012 г.г., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы ответчика о том, что общество обращалось на протяжении 2013 года в Севастопольский городской Совет с заявлениями о продления на 2 года сроков строительства гостиничного комплекса, а также в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка по адресу: г. Севастополь, наб. Адм. Перелешина, 11 и только лишь Распоряжением от 11.04.2016 N 1102 РД3 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя утвердил план границ земельного участка с кадастровым номером N 91:03:001001:2017, по адресу: РФ, г. Севастополь, наб. Адм. Перелешина, 11, площадью 4000 кв. м, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку указанные действия произведены ответчиком за пределами срока, установленного договором (после 20.10.2012), в отсутствие его продления в установленном законом порядке.

Апелляционный суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству гостиничного комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в октябре 2008 года для строительства и обслуживания гостиничного комплекса в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В силу положений статьи 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).

С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.

Доводы ответчика о неправильном применении истцом норм материального права при обращении с иском в суд, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку при рассмотрении дела арбитражный суд определяет характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение по делу, а также определяет подлежащее применению законодательство, и при этом суд не связан с правовыми нормами, на которые истец ссылается в исковом заявлении.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности заявленных требований и необходимости их удовлетворения, что влечет отмену обжалуемого судебного акта по основаниям (п. п. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 октября 2016 года по делу N А84-2597/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 20.10.2008 заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Левант".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Левант" (ул. Пушкинская, д.7, г. Ялта, Республика Крым, 298635, ОГРН 1149102031297) освободить за свой счет земельный участок (кадастровый номер 8536600000:01:001:6794) общей площадью 0, 4000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, набережная Адмирала Перелешина,11.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Левант" (ул. Пушкинская, д.7, г. Ялта, Республика Крым, 298635, ОГРН 1149102031297) возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011, ОГРН 1149204004025) по акту приема-передачи земельный участок (кадастровый номер 8536600000:01:001:6794) общей площадью 0, 4000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, набережная Адмирала Перелешина,11, в течении 30 дней с момента вступления в законную силу данного решения.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью "Левант" (ул. Пушкинская, д. 7, г. Ялта, Республика Крым, 298635, ОГРН 1149102031297) в федеральный бюджет судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью "Левант" (ул. Пушкинская, д.7, г. Ялта, Республика Крым, 298635, ОГРН 1149102031297) в федеральный бюджет судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Е.А. Остапова А.И. Проценко