Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2017 г. N 12АП-2798/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 августа 2017 г. N Ф06-22974/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

07 апреля 2017 г.

Дело N А12-50265/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Никольского С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Зиновьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" (400075, г, Волгоград, ул. 51- й Гвардейской Дивизии, д. 1 Б, оф. 506, ОГРН 1143443008873, ИНН 3443928121)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 января 2017 года по делу N А12-50265/2016 (судья Пронина И.И.)

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д.15 ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" (400075, г, Волгоград, ул. 51- й Гвардейской Дивизии, д. 1 Б, оф. 506, ОГРН 1143443008873, ИНН 3443928121)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" Лекомцева К.А., действующего по доверенности N 17 от 20.04.2016,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" (далее - ООО "Строительный элемент", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 282-В от 15.03.2013 по арендной плате за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в сумме 1934213 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 в сумме 58831,26 руб., всего 1993044,26 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 января 2017 года исковое заявление Комитета удовлетворено частично.

Суд взыскал с ООО "Строительный элемент" в пользу Комитета задолженность по договору аренды земельного участка N 282-В от 15.03.2013 в сумме 527667,99 руб., в том числе по арендной плате за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в сумме 511092,98 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 в сумме 16575,01 руб.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

С ООО "Строительный элемент" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8719 руб.

ООО "Строительный элемент", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на неверность произведённого истцом расчёта арендной платы, выразившегося в неправомерном применении повышающего коэффициента 2, увеличивающего размер арендной платы в два раза, использования коэффициента "Кдп" в значении "3", ссылаясь при этом на то, что земельный участок предназначен не для строительства, а для размещения объектов недвижимости, разрешение на строительство арендатором не получено, строительство не начиналось, арендатор планирует использовать земельный участок для размещения комплекса индивидуальных жилых домов, так как размещение многоквартирных жилых домов на земельном участке невозможно по причине отсутствия коммуникаций и прочей инфраструктуры, при этом полагает, что выбор вида разрешенного использования земельного участка является правом арендатора.

Представитель ООО "Строительный элемент" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменные объяснения на апелляционную жалобу в порядке статьи 81 названного Кодекса, в которых возражает против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 01.03.2017.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО "Строительный элемент", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 15.03.2013 между Министерством (Арендодатель, переименован в Комитет) и ООО "Строительный элемент" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 282-В (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:03:220005:1801, общей площадью 193116 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, для размещения многоквартирных жилых домов и инфраструктуры, сроком с 06.03.2013 по 06.11.2057.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.4 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Права и обязанности по указанному договору, зарегистрированному в установленном законом порядке, перешли к Шапровой Наталье Ивановне на основании соглашения об уступке прав на земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.04.2013 (запись регистрации 05.06.2013, регистрационный номер 34-34-01/128/2013-232.

На основании соглашения об уступке прав на земельный участок по договору аренды земельного участка от 04.06.2014 права и обязанности по договору N 282-В от Шапровой Натальи Ивановны перешли к ООО "Строительный Элемент", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Строительный Элемент" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в размере 1 934 213 руб.

За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 начислены пени в сумме 58 831,26 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, вместе с тем, с учетом изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка, которое не было учтено истцом при расчёте арендной платы, пришёл к выводу, что с ООО "Строительный Элемент" в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 511092,98 руб. и пени в рамзере16575,01 руб.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11).

При этом, изменение методики расчета арендной платы связи с принятием в Российской Федерации законодательных актов не является изменением условий Договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011).

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2013 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён Постановлением Администрации Волгоградской области N 469-п от 22.08.2011.

Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность которых не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-Н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, сходящиеся в г. Волгограде - административном центре Волгоградской области" по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан.

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, неположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов,

а также повышающий коэффициент 2, установленный пунктом 2.1.5 Постановления N 469-п.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5 решение от 14.02.2014 оставлено без изменения.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что пункт 2.1.5 Порядка принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ и касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, а пункт 7 Правил - в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и относится к объектам жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1.5 Постановления N 469-п размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункте 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В абзаце первом подпункта 2.1.4 Порядка говорится об арендной плате за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ предусмотрено, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка таком лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении условий. А именно, до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1803 в целях освоения жилищного строительства заключен в 2013 году, предоставление спорного земельного участка в аренду осуществлялось не в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не в рамках процедуры предварительного согласования.

Доказательств обратного ООО "Строительный элемент" не представлено, на наличие таковых общество в апелляционной жалобе не ссылается и таких доказательств к апелляционной жалобе не представляет.

Это исключает наличие правовых оснований для произведения расчета арендной платы в соответствии с подпунктом 2.1.4 Постановления N 469-п.

В связи с изложенным, расчет арендной платы, произведенный истцом по формуле предусмотренной разделом 2 Постановления N 469-п, следует признать соответствующим положениям действующего законодательства.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Строительный Элемент" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в сумме 1 934 213 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 33 509 488,32 рублей.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичная норма введена постановлением Администрации Волгоградской области от 05.10.2015 в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов (пункт 1.14), утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П.

Судом первой инстанции установлено, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 16/2301 от 02.11.2016 было рассмотрено заявление ООО "Строительный Элемент" от 14.10.2016 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1805, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере рыночной стоимости равной 5 117 600 руб. (т. 1, л.д. 93-94).

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, при расчете арендной платы за спорный земельный участок с 1 января 2016 года подлежит применению кадастровая стоимость, установленная решением Комиссии в размере 5 117 600 руб.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции путём арифметического подсчета с применением формулы: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан, а также повышающего коэффициента 2, установил, что задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию в пользу истца, составляет 511 092,98 руб.

Возражая против суммы долга, апеллянт указывает на несогласие с применением в расчете повышающего коэффициента 2, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, влекущего увеличение арендных платежей в два раза, а также коэффициента "Кдп" в значении "3", полагая при этом, что выбор вида разрешенного использования земельного участка является правом арендатора и при расчете следует применять коэффициент "Кдп" в значении "1", установленный для земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных жилых домов.

Указанные доводы были предметом полного и подробного рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Пунктом 1.1. Договора определены виды разрешенного использования спорного земельного участка: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных, жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли: для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник; станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно - оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и других подобных объектов); для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово - кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей:

местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, п.Горная Поляна, ул.Горнополянская, 62, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору, для размещения объектов в соответствии с разрешенным использованием Участка.

Указание в Договоре "для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных, жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов);_" не изменяют по существу цели образования и предоставления спорного земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов, включая объекты инфраструктуры.

Понятие "размещение" подразумевает под собой строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта капитального строительства (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, доводы апеллянта о предоставлении спорного земельного участка не под строительство многоквартирных жилых домов, а для их размещения, несостоятельны.

Более того, ООО "Строительный Элемент" не представило относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке эксплуатируются капитальные объекты.

Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 Постановление Администрации Волгоградской области N 469-п от 22.08.2011 дополнено пунктом 2.1.5, согласно которому, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В случае если право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, не зарегистрировано по истечении десяти лет с даты заключения договора аренды земельного участка, размер арендной платы за такой земельный участок увеличивается в два раза (в ред. постановления Администрации Волгоградской обл. от 18.03.2016 N 113-п)

Доводы апеллянта о том, что при предоставлении земельного участка арендодателем не выполнены требования Земельного кодекса Российской Федерации: не предоставлен участок с возможностью технологического присоединения, наличие лесополос, ограждающих земельный участок, а также отсутствие проекта планировки территории, что не позволило арендатору своевременно приступить к освоению спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, апелляционная коллегия отклоняет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Таким образом, из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав арендатора, ООО "Строительный Элемент" в установленном законом порядке не воспользовалось.

Из буквального толкования пункта 2.1.5 Постановления Администрации Волгоградской области N 469-п следует, что правовое значение для применения повышающего коэффициента 2 является установление факта не введения в эксплуатацию объекта на земельном участке, предоставленном для строительства по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, доказанность которого в рассматриваемом споре установлена судом, подтверждена истцом и не опровергнута со стороны ООО "Строительный Элемент".

В связи с этим повышающий коэффициент 2 правомерно применен судом первой инстанции при расчёте спорной задолженности.

Относительно правомерности применения истцом в расчёте коэффициента "Кдп" в значении "3" суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) принимается в соответствии с приложением 2 к распоряжению министерства от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде и административном центре Волгоградской области".

В соответствии с пунктом 1.2 Приложения N 2 к Распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14 февраля 2013 года N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград", значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках многоэтажной жилой застройки, предоставленных для строительства, в Советском районе г.Волгограда составляет 3.

Объекты, расположенные на земельном участке поименованы сторонами в договоре, цель предоставления земельного участка в установленном порядке сторонами не изменена - строительство многоэтажной жилой застройки.

При расчете арендной платы по договору аренды с более чем одним видом разрешенного использования применяется Кдп для вида использования земельного участка, имеющего наибольшее значение.

Согласно пояснениям истца, данный механизм расчета арендной платы за землю аналогичен принципу кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования земельного участка (приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39).

Ссылка апеллянта на неправомерность такого подхода к расчёту арендной платы отклоняется, поскольку применение для расчета арендной платы значения Кдп в размере 3,0 по пункту 1.2 приложения к распоряжению от 14.02.2013 N 281-р "Земельные участки, предоставленные для строительства многоэтажной жилой застройки" не противоречит статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей аналогию закона.

Указание в апелляционной жалобе на то, что при множественности видов разрешенного использования земельного участка выбор вида разрешенного использования земельного участка является правом арендатора и арендатор планирует использовать земельный участок для размещения комплекса индивидуальных жилых домов, несостоятельно.

В соответствии со статьёй 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Доказательства того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку строительства индивидуальных жилых домов, начато строительство таких домов, отсутствуют.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает доводы ответчика о намерении строить на спорном земельном участке только индивидуальные жилые дома и о необходимости расчета арендной платы исходя из одного вида разрешенного использования (для строительства индивидуальных жилых домов) не подтвержденными документально.

Само по себе указание апеллянтом на намерение ответчика использовать спорный земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не является безусловным основанием для применения в расчёте арендной платы Кдп = 1.

Довод жалобы о недопустимости изменения коэффициента Кдп арендодателем в одностороннем порядке без распоряжения соответствующего уполномоченного органа подлежит отклонению.

Изменение Комитетом в одностороннем порядке Кдп в 2013 году соответствует пункту 3.4 договора аренды, пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены либо изменения решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца долга по арендной плате в размере 511 092,98 руб.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 6.2 Договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы невнесенной арендной платы.

За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 начислены пени в сумме 58831,26 руб.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Контррасчёт ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете пени каких-либо неточностей и арифметических ошибок.

Вместе с тем, принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга, суд первой инстанции путём математического подсчёта с учетом суммы задолженности, периода просрочки исполнения встречного обязательства пришел к правильному выводу, что размер пени за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 составляет 16575,01 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Разрешая вопрос о судебных расходах по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относит их на ответчика.

ООО "Строительный элемент" уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не произведена.

Поскольку судебный акт принят не в пользу "Строительный элемент", то с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 января 2017 года по делу N А12-50265/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак С.В. Никольский