Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2017 г. N 15АП-2719/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2017 г. N Ф08-4112/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2017 г.

дело N А32-36160/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,

при участии:

от ответчика: Шахова Е.Ю. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2017 по делу N А32-36160/2016 по иску администрации Муниципального образования "Город-курорт Сочи" к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное региональное объединение "Урал" при участии третьего лица публичного акционерного общества Банк ВТБ 24 о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора, принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Муниципального образования "Город-курорт Сочи" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное региональное объединение "Урал"" (далее - общество) о взыскании задолженности в размере 4 831 684,43 руб., пени в размере 110 379,73 руб. и о расторжении договора аренды от 14.12.2009 N 4900005321.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей за период с 13.01.2012 по 30.06.2016 образовалась задолженность, на которую истец начислил неустойку за период с 31.12.2015 по 16.06.2016 из расчета 0,05%. Неисполнение указанной обязанности явилось основанием для обращения с требованием о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёно публичное акционерное общество Банк ВТБ 24.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом принято заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд указал, что требования за период с 13.01.2012 по 30.09.2013 заявлены за пределами срока исковой давности. Также суд указал, что согласно акту сверки задолженность по состоянию на 30.09.2013 за обществом не числилась, ответчик представил в материалы дела платежные поручения, согласно которым задолженность по внесению арендных платежей отсутствует, а неустойка в размере 110 379,73 руб. оплачена. Поскольку нарушение договора устранено, период просрочки внесения платежей незначителен, суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды также подлежит отклонению.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что задолженность по внесению арендных платежей ответчиком не погашена, в связи с чем исковые требования подлежат полному удовлетворению.

В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

06.04.2017 в судебном заседании был объявлен перерыв до 13.04.2017, после чего судебное заседание было продолжено в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сочи и ООО "НПРО Урал" заключен договор от 14.12.2009 N 4900005321 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:6 общей площадью 12 500 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - до 01.01.2047.

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договора исчисление арендной платы устанавливается с 06.05.2009 по 01.01.2047. Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежными документами за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Приложением к договору установлен годовой размер арендной платы - 108 225 руб.

25 мая 2016 администрация направила в адрес общества проект дополнительного соглашения от 15.04.2016, согласно которому сумма годовой арендной платы установлена с 13.01.2012 в размере 1 082 250 руб. в соответствии с постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".

Указанный проект дополнительного соглашения получен ответчиком 03.06.2016 согласно сведениям сайта ФГУП "Почта России". В материалах дела подписанный ответчиком экземпляр данного дополнительного соглашения отсутствует, однако обозначенный в нем размер арендной платы ответчик не оспаривает.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требования арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

Договором установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий, а именно при невнесении арендной платы более 6 месяцев (подпункт "В" пункта 4.1.1 договора).

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Как указывает истец, ответчиком арендная плата за период с 13.01.2012 по 30.06.2016 не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 4 831 684,43 руб. и пени в размере 110 379,73 руб.

27.04.2016 в адрес ответчика была направлена претензия N 7614/02-05-16 с требованием о погашении задолженности и неустойки в десятидневный срок.

Кроме того в адрес ответчика направлялась претензия от 17.05.2016 N 10765/02-05-16, в которой указано, что нарушения договора не устранены, в связи с чем обществу предложено обеспечить явку представителя в администрацию г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договорных отношений и указано, что при неисполнении данного предписания, администрация обратится в суд.

Ссылаясь на то, что претензии истца в добровольном порядке не удовлетворены, соглашение о расторжении договора не подписано, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 в числе допустимых объектов аренды называет земельные участки (п.1).

В соответствии с пунктом 2 приведенной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В силу пункта 1 статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п.1). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (пп.3 п.3).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов отнесен и принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В пунктах 16, 19 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения относительно нормативного характера арендной платы за земельные участки.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный договор заключен 14.12.2009 года, то есть после вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", в связи с чем правомочия администрации по распоряжению земельным участком сомнений у суда не вызывают.

Поскольку стороны связаны договорным правоотношением, судом не установлено оснований полагать договор недействительным либо незаключенным, ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно пункту 3.2 договора от 14.12.2009 N 4900005321 и Приложению к договору установлен годовой размер арендной платы - 108 225 руб.

26.04.2016 администрацией с учетом нормативного характера платы за землепользование ретроспективно произведены доначисления истцу за период с 13.01.2012 в общем размере 3 858 212,37 руб.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:

- постановления главы города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);

- постановления главы города Сочи N 210 от 30.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210).

Постановление N 791 предполагало определение размера арендной платы по общему правилу согласно формуле =S х Бс х КЭПЗ х Кц х Кпр, где - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.; S - площадь арендуемого земельного участка, кв. метр; Бс - базовая ставка арендной платы, руб.; Кэпз - коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны; Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка; Кпр - дополнительный коэффициент. Для отдельных категорий арендаторов устанавливался размер арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением N 210 изменен порядок определения размера арендной платы. Общим правилом стало определение размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления). Для отдельных категорий арендаторов были сохранены расчеты от кадастровой стоимости и по формуле постановления N 791 (от базовой ставки).

Пунктом 1 постановления N 210 2009 - 2016 годы были определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Пунктом 4.2 названного постановления предписывалось провести в 2010 - 2016 годах оценку земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы.

Согласно пункту 5 постановления N 210 по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

Поскольку истцом оценка земельного участка в порядке, предусмотренном постановлением главы города Сочи N 210 проведена не была, что следует из расчета в дополнительном соглашении от 15.04.2016 и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, в спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами постановления глава города Сочи N 791, расчет осуществлялся по формуле с базовой ставкой арендной платы.

Истцом произведен расчет арендной платы земельного участка с применением базовой ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, в городской черте города Сочи в размере 39 руб./кв.м (пункт 2 Постановления N 791), с применением поправочных коэффициентов для детских оздоровительных лагерей, центров, комплексов в размере - 1 (пункт 3 Постановления N 791) и коэффициента зональной дифференциации - 2,22 (приложение N 1 "Временные коэффициенты дифференциации по экономико-планировочным зонам городской черты и пос. Красная поляна" к решению Городского Собрания г. Сочи от 23.07.2002 N 152, экономико-планировочной зоне С-1-б (Курорт Сочи-Центр-Приморская)).

Соответственно в дополнительном соглашении от 15.04.2016 истец применил верную методику расчета.

Согласно вышеуказанной формуле годовой размер арендной платы определен администрацией как равный 1 082 250 руб.

Исходя из указанного размера арендной платы истцом определена задолженность ответчика в спорный период.

Поскольку истец не заявлял требования об индексации арендной платы, а выход за пределы исковых требований невозможен, суд первой инстанции правомерно руководствовался расчетом истца, приведенном в приложении к иску, с учетом применения к части исковых требований срока исковой давности по заявлению ответчика.

В соответствии с отметкой о принятии искового заявления арбитражным судом, иск подан 13.10.2016.

По условиям договора, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности подлежит применению к периоду с 13.01.2012 по 30.09.2013.

Исходя из размера арендной платы, применяемого истцом, и поквартального характера начислений, общий размер арендной платы в указанный период составляет 2 975 454,33 руб., в том числе:

- с 01.10.2013 по 31.12.2013 в размере 272 786,30 руб. (1 082 250 / 365 * 92);

- с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере 1 082 250 руб.;

- с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 1 082 250 руб.;

- с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 538 168,03 руб. (1 082 250 / 366 * 182).

Как следует из материалов дела и акта сверки, представленного истцом в материалы дела (том 1, л.д. 186 - 189), с учетом сальдо (переплаты в размере 221,98 руб.), сформировавшегося на 13.09.2013, ответчиком за период с 01.10.2013 по 30.06.2016 внесена арендная плата в общей сумме 2 012 687,26 руб., что менее начисленного истцом (чем и была вызвана подача апелляционной жалобы).

Констатация судом первой инстанции факта отсутствия долга была вызвана тем, что суд отнес в счет погашения долга платежные поручения от 24.10.2016 N 4116 на сумму 719 095,46 руб., от 15.11.2016 N 4446 на сумму 272 040,98 руб.

Между тем, указанные платежные поручения имели указание на конкретное назначение платежа (3 и 4 квартал 2016 года соответственно).

После постановки судом апелляционной инстанции данного вопроса перед ответчиком последний представил письменные пояснения от 24.03.2017, в которых указал, что письмом исх.N 42-Ф от 16.03.2017, направленным в адрес УФК Краснодарского края (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), изменены основания спорных платежей (платежные поручения от 24.10.2016 N 4116, от 15.11.2016 N 4446) на 1 полугодие 2016 года. Оплата же за 3 и 4 квартал 2016 года (2-ое полугодие 2016 года) дополнительно произведена ответчиком платежными поручениями N 1156 от 07.03.2017 на сумму 503 247,19 руб. и N 1281 от 13.03.2017 на сумму 40 834,96 руб.

Таким образом, в период с 01.10.2013 по 30.06.2016 ответчиком внесено арендных платежей на общую сумму 3 003 823,7 руб., что превышает общий размер арендной платы в указанный период.

Следовательно, нарушения условий договора в полном объеме устранены арендатором, в период с 01.10.2013 по 30.06.2016 у общества перед администрацией задолженности не имеется, оснований для удовлетворения иска в части взыскания долга не имеется.

В удовлетворении требования о взыскании неустойки за период с 31.12.2015 по 16.06.2016 в размере 110 379,73 руб. судом первой инстанции правомерно отказано, поскольку учтено платежное поручение от 17.01.2017 N 185, которым уплачена пеня в соответствующей сумме.

Требования о расторжении договора аренды также правомерно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению.

Статьями 450, 619 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Апелляционный суд учитывает, что арендодатель в разумный срок (учитывая изменение арендной платы с 2012 года) требование о расторжении договора не предъявил, указав арендатору на изменение арендной платы только в 2016 году. Арендатор, в свою очередь, имеющуюся задолженность и пеню погасил в полном объеме. При этом земельный участок предоставлен для целей эксплуатации детского оздоровительного лагеря, то есть для эксплуатации объектов недвижимости.

Учитывая названные обстоятельства в совокупности, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции и не усматривает оснований к досрочному расторжению спорного договора аренды.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2017 по делу N А32-36160/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов