Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 г. N 10АП-4037/17

г. Москва

19 апреля 2017 г.

Дело N А41-8057/16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,,

при ведении протокола судебного заседания: Балкаровым А.З.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Альбатрос" (ИНН: 7728840079 ОГРН: 1137746318038)

: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

ООО "Холмэкс" (ИНН: 7726547734 ОГРН: 5067746400552) - Белов Д.О., представитель по доверенности N 2 от 30.09.2016,

от ООО "Наликост" - Лебедева С.Ю. представитель по доверенности N 2809/16 от 28.09.2016 г., паспорт;:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" (ИНН: 7728840079,ОГРН:)1137746318038 на решение Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2017 года по делу N А41-8057/16, принятое судьей Фаньян Ю. А,

по иску ООО "АЛЬБАТРОС" к ООО "Холмэкс" третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, ООО "Наликост" об обязании передачи имущества и регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альбатрос" (далее ООО "Альбатрос") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Холмэкс" (далее - ООО "Холмэкс") с требованиями: - обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект недвижимости, здание (многоквартирный дом) общей площадью 1 737,4 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Подолино, мкр. "Фирсановка-Лайф", корп. 22, кадастровый номер: 50:09:0070705:461;

- обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект недвижимости, земельный участок общей площадью 3148+/-20 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Подолино, кадастровый номер: 50:09:0070705:451; - зарегистрировать переход права собственности по договору купли- продажи N 27/07/2015-22 от 27 июля 2015 года, заключенного между ООО "ХОЛМЭКС" и ООО "Альбатрос" объекта недвижимости, здания (многоквартирного дома) общей площадью 1 737,4 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Подолино, мкр. "Фирсановка- Лайф", корп. 22, кадастровый номер: 50:09:0070705:461;

- зарегистрировать переход права собственности по договору купли- продажи N 27/07/2015-22 от 27 июля 2015 года, заключенного между ООО "ХОЛМЭКС" и ООО "Альбатрос" объекта недвижимости, земельного участка 2 11_5546890 общей площадью 3148+/-20 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Подолино, кадастровый номер: 50:09:0070705:451. (том 1 л.д. 5-9).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, ООО "Наликост".

Решением Арбитражного суда Московской области т 06 февраля 2017 года по делу N А41-8057/16в удовлетворении исковых требований отказано (т. 4 л.д. 89-93).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Альбатрос" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика и ООО "Наликост" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей ответчика и ООО "Наликост", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 27 июля 2015 года между ООО "Альбтрос" и ООО "ХОЛМЭКС" заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому ООО "ХОЛМЭКС" обязуется передать в собственность ООО "Альбатрос" здание (многоквартирный дом) общей площадью 1 737,4 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Подолино, мкр. "Фирсановка-Лайф", корп. 22, кадастровый номер: 50:09:0070705:461 и земельный участок общей площадью 3148+/-20 кв.м., по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Подолино, кадастровый номер: 50:09:0070705:451., а ООО "Альбатрос" обязуется оплатить стоимость объектов недвижимости.

Согласно п. 2.1 договора, стороны договорились, что цена объектов недвижимости составит 46 200 000 руб. Стороны договорились, что обязательства покупателя будет прекращено путем зачета в счет обязательств Продавца в качестве Застройщика по оплате выполненных работ по договору генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15.05.2014 (п. 2.2 договора).

Договор подряда был исполнен ООО "Альбатрос" в полном объеме, объект по Договору подряда был построен, был получен акт ввода в эксплуатацию, заказчиком получены свидетельства о государственной регистрации права как на здание так и на земельный участок под ним, о чем были сделана записи регистрации N 50-50/009/005/2015-9167/1 и N 50-50/009- 50/009/001/2015-9552/1 соответственно.

Так как заказчик систематически уклонялся от подписания акта приемки выполненных работ, ООО "Альбатрос" подписало данный акт в одностороннем порядке. Мотивированного отказа от подписания акта со стороны ООО "ХОЛМЭКС" не представлено.

Пунктом 5.2 Договора подряда, с учетом дополнительного соглашения к Договору подряда предусмотрено, что обязательство Заказчика-Застройщика по оплате будет прекращено путем зачета в счет обязательств Генерального подрядчика как Покупателя по оплате стоимости приобретения объектов недвижимости по заключенному между сторонами договору купли-продажи.

Как указал истец, ООО "Альбатрос" попыталось зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, подав заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Как сообщили в Управлении при отсутствии подписанного акта приема-передачи имущества зарегистрировать переход права собственности на объекты невозможно..

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, указал на ненадлежащее исполнение истцом условий договора.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Альбатрос" указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно статье 11 ГК РФ лицо может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ, избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны. Таким образом, основанием для вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон сделки является уклонение другой её стороны от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно части 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил доказательств, что в период обращения для государственной регистрации он обращался к ответчику с просьбой выдать второй экземпляр договора купли-продажи, истец не представил доказательств, что приглашал ответчика на регистрацию и истец не представил доказательств того, что им был получен отказ в Управлении.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что доказательств подтверждающих уклонение ответчика от государственной регистрации в материалы дела не представлено.,

Таким образом отсутствуют основания для вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по требованию истца.

В соответствии с п. 2.2 Договора купли-продажи объектов недвижимости цена объектов недвижимости подлежит оплате не позднее 19 октября 2015 года, обязательство ООО "Альбатрос" по оплате будет прекращено путем зачета в счет обязательств ООО "Холмэкс" в качестве застройщика по оплате выполненных работ по Договору генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15 мая 2014 года.

В срок до 19 октября 2015 года при условии выполнения обязательств ООО "Альбатрос" в качестве генподрядчика по Договору генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15 мая 2014 года, сторонами будет подписан акт взаимозачета встречных требований, являющийся неотъемлемой частью Договора N 27/07/2015-22 купли-продажи объектов недвижимости от 27 июля 2015 года.

Также до 19 октября 2015 года п. 3.1 Договора N 27/07/2015-22 купли- продажи объектов недвижимости от 27 июля 2015 года определен срок передачи объектов недвижимости.

При этом, п. 1.4.3, п. 1.4.4 предусмотрено право ООО "Холмэкс" отказаться от своих обязательств по Договору N 27/07/2015-22 купли-продажи объектов недвижимости от 27 июля 2015 года, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения ООО "Альбатрос" Договора генерального строительного подряда N15/05/2014/1 от 15.05.2014 года.

Таким образом, исполнение Договора N 27/07/2015-22 купли-продажи объектов недвижимости от 27 июля 2015 года поставлено в зависимость от надлежащего исполнения ООО "Альбатрос" своих обязательств по Договору генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15.05.2014 года и подписания двустороннего акта взаимозачета встречных требований.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе от поведения одной из сторон.

В силу ст. 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Отсутствие надлежащего исполнения Договора генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15.05.2014 выражается в неисполнении следующих обязательств: - получению справок о выполнении технических условий и сдачи сетей заинтересованным организациям (п. 4.1.17 Договора генерального строительного подряда); - передаче по завершении строительства схемы расположения и каталогов координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах, схемы выполненных в натуре подземных коммуникаций (п. 8.37 Договора генерального строительного подряда); - предоставлению заказчику сертификатов, согласованных с соответствующими органами и/или протоколы о результатах испытаний качества, поставляемых на объект материалов, оборудования, а также необходимую документацию о проведении метрологического освидетельствования применяемого оборудования (п. 11.2.2 Договора генерального строительного подряда); - не предоставлено 2 экз. каждого документа строительной документации по мере выпуска каждого, не позднее 14 рабочих дней с даты истечения срока завершения строительства - 4 экз. всех документов входящих в строительную документацию (п. 11.12 Договора генерального строительного подряда).

Право ООО "Холмэкс" не оплачивать стоимость выполненных работ, в случае не предоставления комплекта исполнительной документации, предусмотрено п. 8.37 Договора генерального строительного подряда.

Таким образом, неисполнение ООО "Альбатрос" своих обязательств по Договору генерального строительного подряда N 15/05/2014/1 от 15.05.2014, делает невозможным исполнение Договора N 27/07/2015-22 купли-продажи объектов недвижимости от 27.07.2015.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

28 января 2016 года между Ответчиком и ООО "Наликост" было заключено Соглашение об отступном N 1, в соответствии с условиями которого Ответчиком в счет частичного исполнения обязательств перед ООО "Наликост", вытекающих из Договора уступки права требования (цессии), было передано недвижимое имущество, в отношении которого заявлены исковые требования об обязании его передачи Истцу (здание - многоквартирный дом общей площадью 1 737,4 кв.м. и земельный участок).

Вышеуказанное недвижимое имущество было передано Ответчиком ООО "Наликост" согласно акта приема-передачи от 28 января 2016 года. 09 февраля 2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество.

Кроме того, необходимо отметить, что 14 марта 2016 года ООО "Наликост" было принято решение о реальном разделе спорного объекта недвижимости - многоквартирного дома на помещения, а именно на 24 квартиры.

В установленном законом порядке право собственности на каждую из квартир было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны соответствующие записи (копии свидетельств о государственной регистрации права представлены в материалы дела), что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Более того ряд квартир был продан ООО "Наликост" физическим лицам, права собственности которых, в свою очередь, были зарегистрированы в установленном законом порядке.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции суд неоднократно просил истца уточнить исковые требования, что им сделано не было.

В силу статей 9, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона, не воспользовавшаяся своевременно процессуальным правом на представление доказательств в обоснование своих доводов, несет риск связанных с этим неблагоприятных последствий.

Предъявляя в арбитражный суд иск по настоящему делу истец, злоупотребил своим правом на судебную защиту, поскольку не указал, каким образом могут быть восстановлены и чем нарушены его права и законные интересы, в связи с чем, суд пришел к выводу, что истцом избран, в том числе и ненадлежащий способ защиты права, не представлено доказательств нарушения прав истца, а также нарушение прав истца непосредственно указанным ответчиком по делу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований. Указанный отказ не является препятствием для обращения истца в суд с использованием предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2017 года по делу N А41-8057/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова