Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2017 г. N 09АП-65632/16

г.Москва

20 апреля 2017 г.

Дело N А40-144874/16

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Веклича Б.С.

Судей: Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.11.2016 по делу N А40-144874/16, принятое судьей Березовой О.А. (шифр 41-1309)

по иску ООО "Общество по возрождению традиций П.А.Смирнова" (ОГРН 1037739959663)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

о внесении изменений в договор,

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

при участии в судебном заседании:

от истца: Авдеева М.В. по доверенности от 26.04.2016;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Общество по возрождению традиций П.А.Смирнова" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении договора аренды от 14.06.2006 N 00-00046/05 в части арендной платы, установив ее с 28.04.2016 в сумме 14 087 004 руб. в год.

Решением суда от 08.11.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в обжалованной части в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен охранно-арендный договор от 14.06.2006 N 00-00046/05, по которому истцу в аренду переданы нежилые помещения по адресу: г.Москва, ул.Пятницкая, д.1/2, стр.1 общей площадью 1 251,4 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору от 20.10.2010 в договор аренды внесены изменения, п.6 и 8 соглашения установлено, что за объект аренды величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы, определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы.

Исковые требования мотивированы тем, что уведомлением от 27.11.2015 N 33-А-202526/15-(0)-0 Департамент известил истца о размере арендной платы в размере 60 060 483 руб. 45 коп. в год (без учета НДС), что значительно превышает размер рыночной стоимости права аренды помещений.

Так, согласно представленному истцом отчету от 29.04.2016 N 01/22/04/2016-1, составленному АНО "Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса", рыночная стоимости составляет всего 14 087 004 руб. в год, в связи с чем истец обратился в Департамент с заявлением об изменении договора аренды в части размера арендной платы, не получив ответа, обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие договора о размере арендной платы сторонами согласовано, истец уплачивал арендную плату по рыночной ставке, указанной Департаментом в уведомлении с ее ежегодным увеличением на коэффициент-дефлятор, как это и предусмотрено дополнительным соглашением к договору аренды. Также судом не установлено наличие обстоятельств, которые позволяют истцу требовать уменьшения арендной платы на основании п. 4 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

Однако судом не учтено следующее.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ размер и порядок исполнения обязательства арендатора по оплате арендных платежей определяется соглашением сторон, оформленным в виде договорной нормы.

В соответствии с п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Вместе с тем, следует учитывать, что отношения между субъектами, основанные на договоре, исходя из положений статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из содержания п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором. Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

По смыслу норм статей 424, 450 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Согласно п.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10 по действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.

Материалами дела не подтверждается, что ответчиком арендная плата за предыдущие периоды была рассчитана по рыночной стоимости на основании заключения независимого оценщика.

Так, в уведомлении Департамента от 17.09.2013 N 00-00046/05/13/О об установлении арендной платы на 2013 год не указано, что данная арендная плата рассчитана по рыночной стоимости.

В уведомлениях о ставках арендной платы на 2014, 2015, 2016 годы Департамент хотя и указывает рыночную ставку, однако не ссылается на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы арендуемых помещений, а именно номер отчета, наименование оценочной организации, дату проведения оценки, что не позволяет прийти к выводу, на основании какого заключения она установлена.

В силу положений ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.

Ответчик не представил в материалы дела заключение независимого оценщика.

Таким образом, применение Департаментом корректирующего коэффициента произведено к иной, не установленной в соответствии с условиями договора и действующим законодательством ставке.

В этой связи в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении оценочной экспертизы для определения достоверной рыночной стоимости арендной платы, в удовлетворении которого судом было необоснованно отказано.

Данное ходатайство было повторно рассмотрено и удовлетворено апелляционным судом на основании ч.2 ст.268 АПК РФ. Проведение экспертизы было поручено экспертному учреждению АНО "Бюро судебных экспертиз". Перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы без НДС за пользование нежилыми помещениям по адресу: г.Москва, ул.Пятницкая, д.1/2, стр.1 общей площадью 1 251, 4 кв.м. (подвал, пом.I, комн.1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14, пом.II, комн.1, этаж 1, пом.I, комн.1, пом.II, комн.1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34, этаж 2, пом.II, комн.2-11, 11а, 12-14, этаж 1, комн.А, В, этаж 2, комн.А) по состоянию на 28.04.2016.

Согласно экспертному заключению от 29.03.2017 N 1440 рыночная ставка арендной платы составляет 1 186 886 руб. в месяц без НДС (14 242 632 руб. в год).

Таким образом, поскольку рыночная ставка арендной платы определена впервые, корректирующий коэффициент не применяется, так как он может быть применен лишь к ранее установленной рыночной ставке в соответствии с п.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене по п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2016 по делу N А40-144874/16 отменить.

Изменить договор аренды от 14.06.2006 N 00-00046/05 нежилых помещений по адресу: г.Москва, ул.Пятницкая, д.1/2, стр.1 общей площадью 1 251,4 кв.м., заключенного между ООО "Общество по возрождению традиций П.А.Смирнова" и Департаментом городского имущества города Москвы, в части суммы арендной платы, установив рыночную ставку арендной платы с 28.04.2016 в размере 14 242 632 руб. в год без НДС.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.С. Веклич

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков