Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2017 г. N 16АП-291/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2017 г. N Ф08-5460/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

24 апреля 2017 г.

Дело N А63-3136/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 по делу N А63-3136/2016 (под председательством судьи Карпеля В.Л.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ОГРН 1022601317584, ИНН 2628040714),

к администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575, ИНН 2632033540),

третьи лица: Министерство имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644, ИНН 2634051351), муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ОГРН 1022601615849, ИНН 2632005649),

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от администрации города Пятигорска: представитель Докучаева В.В. по доверенности от 20.01.2017,

от МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска": представитель Докучаева В.В. по доверенности от 09.01.2017,

от общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7": представитель Самдинов А.И. по доверенности от 13.04.2017, Тимощенко В.П. (директор),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество, ООО "КМВ ДОЗ N 7") обратилось в арбитражный суд с исковыми заявлением к администрации г. Пятигорска (далее - администрация) (с учетом определения от 19.10.2016 о замене ненадлежащего ответчика), в котором просило:

- признать пункты 1.4 и 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 недействительными;

- изложить пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 в следующей редакции: "фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 кв.м.";

- изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 в следующей редакции: "годовой размер арендной платы земельного участка кадастровый номер 26:33:120101:101 не может превышать 0,38% от суммы кадастровой стоимости" (с учетом уточнения исковых требований).

Определением от 19.10.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление).

Решением суда первой инстанции от 16.12.2016 исковые требования удовлетворены частично. Суд изложил пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 в следующей редакции: "фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 кв.м"; пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 в следующей редакции: "годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что изменение площади земельного участка подтверждено представленным в материалы дела кадастровым паспортом. Поскольку изменение площади земельного участка является существенным изменением обстоятельств, то в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются основания для внесения изменений в договор аренды. Кроме того, суд установив факт заключения спорного договора аренды земельного участка, образованного в результате преобразования предыдущего земельного участка, в связи с переоформлением арендатором права постоянного пользования земельным участком, пришел к выводу, что годовой размер арендной платы не может превышать 1,5% ставки его кадастровой стоимости. В связи с чем, суд внес изменения в пункт 3.1 договора. Отказывая в части удовлетворения требований о признании недействительными пункта 1.4 и пункт 3.1 договора аренды, суд исходил из того, что признание данных пунктов недействительными не приведет к защите законных интересов и к восстановлению прав общества.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда от 16.12.2016 отменить в части удовлетворения исковых требований, принять по делу в данной части новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что судом первой инстанции необоснованно принят во внимание факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец обращался с письмами о внесении изменений в договор к управлению, а не к администрации, осуществляющей функции по управлению и распоряжению земельными участками. Кроме того, судом не учтено, что спорный земельный участок сформирован значительно позже (05.09.2016) обращения истца в суд с настоящим иском. Следовательно, спорный земельный участок не мог быть предметом досудебного порядка урегулирования спора. Обществом не представлены доказательства наличия у него на момент заключения договора аренды права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

В судебном заседании представитель администрации уточнил апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции изменить в части изменения размера годовой арендной платы.

Представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить в части изменения арендной платы, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, по изложенным в нем основаниям, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 15.03.2017 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 по делу N А63-3136/2016 в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле не заявят возражений.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отсутствие в судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части изменения размера арендной платы.

Арбитражный суд по собственной инициативе не вправе выходить за пределы доводов апелляционной жалобы за исключением проверки соблюдения судом норм права в пределах доводов, изложенных в жалобе, а также наличия безусловных оснований к отмене судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части стороны не заявили, в связи с чем, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 пересматривается в апелляционном порядке только в части изменения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о праве на землю от 30.10.1992 N 132 в пользовании Деревообрабатывающего завода находился земельный участок площадью 5,38 га, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, для размещения деревообрабатывающего завода.

Распоряжением главы администрации города Пятигорска от 27.07.1993 N 1928р арендное предприятие "Деревообрабатывающий завод" реорганизовано в акционерное общество открытого типа "Деревообрабатывающий завод" (АООТ "ДОЗ").

Постановлением главы г. Пятигорска от 27.12.1995 N 2289 утверждены границы и площадь землепользования АООТ "Деревообрабатывающий завод" под существующей производственной базой в районе Лермонтовского разъезда площадью 5,1445 га.

На основании постановления от 27.12.1995 N 2289 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска АООТ "Деревообрабатывающий завод" выдано свидетельство N 8694 от 23.07.1999 о праве пользования на земельный участок площадью 5,1445 га для размещения производственной базы.

27.05.2002 земельный участок производственной базы ОАО "Деревообрабатывающий завод" площадью 51445 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:11 (кадастровая выписка от 28.01.2010 N 2600/501/10-16428).

05.07.2002 запись о праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Деревообрабатывающий завод" (на земельный участок 26:33:120101:011) внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 26-01/33-9/2002-639 (выписка из ЕГРП от 10.12.2015 N 26/028/011/2015-306).

По договору купли-продажи от 04.06.2002 N 1 общество приобрело в собственность у ОАО "Деревообрабатывающий завод" недвижимое имущество: лит. "Г" - цех (одноэтажное здание общей площадью 4 283,2 кв.м) и лит. "Ж" - административный корпус (трехэтажное здание общей площадью 1111,9 кв.м), инвентарный номер 693, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд (том 1, л.д. 63-65).

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв.м, имеющем кадастровый номер 26:33:120101:0011, предоставленный продавцу по праву постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления от 06.08.1993 N 3791, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АВ26 N 356232 от 05.07.2002.

В пункте 3.4 договора купли-продажи указано, что с передачей объектов покупателю передается право землепользования участком.

Переход к обществу права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.2002 за N N 26-01/33-9/2002-1679, 26-10/33-9/2002-1680, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 22.01.2002 серии 26АИ NN 061525, 061526.

29.08.2007 земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:0011 снят с кадастрового учета.

23.07.2008 запись о праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Деревообрабатывающий завод" на земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:011 погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.12.015 N 26/028/011/2016-306.

28.06.2010 общество обратилось в администрацию г. Пятигорска с заявлением об утверждении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации схемы расположения земельного участка под нежилыми помещениями площадью 17 099 кв.м, расположенного в кадастровом квартале 26:33:120101 по адресу: г. Пятигорск, мкр. Лермонтовский разъезд.

Постановлением администрации города Пятигорска от 20.07.2010 N 3378 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 099 кв.м под цехом (лит "Г") и административным корпусом (лит. "Ж"), расположенным в районе Лермонтовского разъезда. Приложенная к данному постановлению схема выполнена на топографической основе, конфигурация утвержденных границ земельного участка соответствует схеме, приложенной к заявлению общества от 28.06.2010 (том 1, л.д. 40-41).

По заказу общества и на основании схемы, утвержденной постановлением от 20.07.2010 N 3378, кадастровым инженером выполнены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 23.08.2013 по образованию земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, район Лермонтовского разъезда, согласно которому площадь земельного участка по итогам кадастровых работ составила 17 099 кв.м.

16.09.2013 земельный участок площадью 17 099 кв.м, местоположение: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под цехом (лит "Г") и административным корпусом (лит "Ж"), поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:101 (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.09.2013 N 26/301/13-130966) с выдачей кадастрового паспорта от 16.09.2013 N 26/501/13-395702.

24.09.2013 общество обратилось в администрацию города Пятигорска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17099 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, указав, что на нем расположены цех и административное здание.

09.10.2013 администрацией города Пятигорска вынесено постановление N 3721 о включении в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлении обществу в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 17 099 кв.м, под цехом (литер "Г") и административным корпусом (литер "Ж") (том 1, л.д. 42-43).

На основании постановления администрации города Пятигорска от 09.10.2013 N 3721 между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13Ю (том 1, л.д. 10-14).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 16.09.2013 N 26/501/13-395702, прилагаемом к договору (именуемый в тексте договора - "Участок").

В пункте 1.2 договора указан кадастровый номер участка: 26:33:120101:101; в пункте 1.3 договора - местонахождение участка: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда; в пункте 1.4 - общая площадь участка: 17 099 кв.м, в пункте 1.5 - вид разрешенного использования участка: под цехом и административным корпусом; в пункте 1.6 - вид функционального использования участка: под цехом и административным корпусом.

Согласно пункту 1.7 договора на участке имеется цех и административный корпус (свидетельства о государственной регистрации права от 22.11.2002 26АГ N 061526, 061525).

Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы за 2013 год составляет 984 247,51 руб.

В пункте 3.1.1 договора указано, что размер арендной платы определяется арендодателем на основании расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, произведенного в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю. Размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска или изменением вида разрешенного использования участка (пункт 3.2 договора).

02.11.2013 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-26-28/045/2013-508.

Письмами от 24.02.2014 исх. N 07 и от 14.05.2014 исх. N 05 общество просило пересмотреть процентную ставку арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101, указав, что ставка должна составлять не 7 %, а 0,38%, в связи с размещением на участке объектов, занятых переработкой твердых бытовых отходов: отработанных автомобильных шин и пластиковых отходов (бутылок, упаковки) и внести в договор изменений относительно площади земельного участка, указать вместо 17 099 кв.м - 10 903 кв.м.

Письмом от 07.07.2014 исх. N 10 общество направило в управление протокол разногласий к договору аренды от 21.10.2013 N 78/13Ю, в котором привело собственный расчет размера арендной платы (по ставке 1,5 % с общей суммой годовой арендной платы 210 910,18 руб.). Письмом от 01.08.2014 N 5929 управление отказалось от подписания протокола разногласий.

Общество письмом от 11.02.2016 N 07 обратилось в управление с заявлением об изменении площади земельного участка (том 1, л.д. 110-113) На данное письмо управление также ответило отказом (N 1365 от 03.03.2016).

Письмом от 24.02.2016 N 08 общество обратилось в управление с предложением об изменении пунктов 1.4 и 3.1 договора, в котором просило изложить пункты 1.4 договора в следующей редакции: "фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 11 441 кв.м", изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/1310 в следующей редакции: "годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости" и приложило дополнительное соглашение от 24.02.2016 (том 1, л.д. 115).

Управление письмом от 18.03.2016 N 1704 сообщило, что пункт 1.4 договора, где указана площадь участка - 17 099 кв.м, считается согласованным. Также ссылалось на постановление Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 по делу N А63-2321/2014, в котором указано, что ООО "КМВ ДОЗ N 7" не представлены доказательства возникновения в силу закона права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность требования изменения размера ставки арендной платы (том 1, л.д. 114).

В заявлении от 16.05.2016 N 24 общество просило администрацию ранее вынесенное постановление от 09.10.2013 N 3721 отменить и вынести новое постановление с учетом площади земельного участка 10 903 кв.м.

В ответ на письмо администрации от 09.06.2016 N 2674/02 о предоставлении необходимых документов для согласования спорного участка площадью 10 903 кв.м, ООО "КМВ ДОЗ N 7" направило схему расположения земельного участка, межевой план с актом согласования местоположения границ, решение о приостановлении кадастрового учета, заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Отказ во внесении изменений в договор аренды послужил основанием для обращения общества в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части внесения изменений

в пункт 1.4 договора, касающийся площади земельного участка. Решение суда в данной части не обжалуется.

Апеллянт, обжалуя решение суда первой инстанции, не согласен с изменениями, внесенными в пункт 3.1 договора, касающиеся годового размера арендной платы в размере 1,5 %.

Удовлетворяя требования общества в данной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок образован из земельного участка, который ранее находился у ОАО "Деревообрабатывающий завод" на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается записью о регистрации N 26-01/33-9/2002-639.

По договору купли-продажи от 04.06.2002 N 1 общество приобрело в собственность у ОАО "Деревообрабатывающий завод" недвижимое имущество: лит. "Г" - цех (одноэтажное здание общей площадью 4 283,2 кв.м) и лит. "Ж" - административный корпус (трехэтажное здание общей площадью 1111,9 кв.м), инвентарный номер 693, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи объекты расположены на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АВ26 N 356232 от 05.07.2002.

Приобретя соответствующие объекты недвижимости, истец приобрел права и обязанности в отношении земельного участка, в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, о чем и указано в пункте 3.4 договора купли-продажи.

Впоследствии, 09.10.2013 между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13Ю, на котором расположены объекты, приобретенные истцом по договору купли-продажи от 04.06.2002.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (пункт 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи).

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи).

Таким образом, в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке к новому собственнику перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у предыдущего собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Из подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) следует, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи.

По смыслу статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (пункт 7 статьи 2 Закона N 33-ФЗ и пункт 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

С учетом изложенного, расположение земельного участка в границах города Пятигорска, безусловно, свидетельствует о нахождении спорного участка в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, и отнесении его к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, спорный земельный ограничен в обороте.

Таким образом, пунктом 2 статьи 3 Закон N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) предусмотрено, что в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, органами, уполномоченными устанавливать порядок определения размера арендной платы, в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации. При этом годовой размер арендной платы не может превышать предельного годового размера арендной платы, установленного пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а именно полутора процентов кадастровой стоимости в отношении ограниченных в обороте земельных участков.

Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусматривает указанный льготный годовой размер арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельного участка.

Как изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 N 306-ЭС15-6588 по делу N А55-5126/2014, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, до внесения Законом N 171-ФЗ изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Закон N 137-ФЗ, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Таким образом, рассматриваемый договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой в порядке, установленном органами государственной власти субъекта Российской Федерации (поскольку арендуемый земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена), при этом арендная плата должна определяться в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, ставка арендной платы на основании пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ подлежит установлению в пределах 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Кроме того, согласно подпункту 2 пункта 71 решения Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 N 115-35 ГД "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города - курорта Пятигорска" (далее - решением Думы N 115-35 ГД) годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей и землевладельцев в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о внесении изменений в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "годовой размер арендной платы земельного участка кадастровый номер 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости".

При таких обстоятельствах подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права довод апеллянта о том, что обществом не представлены доказательства наличия у него на момент заключения договора аренды права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Отказывая в части удовлетворения требований истца о внесения изменений в пункт 3.1. договора, согласно которому, годовой размер арендной платы земельного участка не может превышать 0,38% от суммы кадастровой стоимости, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с решением Думы N 115-35 ГД при расчете арендной платы ставка арендной платы, равная 0,38% применяется к земельным участкам, отнесенным к 9 виду функционального использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов переработки и утилизации твердых бытовых отходов".

Согласно сведениям кадастрового учета спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - под цехом (лит. "Г") и административным корпусом (лит. "Ж"). Обществом доказательств изменения вида разрешенного и функционального использования земельного участка в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, оснований для применения арендной ставки в размере 0,38% от суммы кадастровой стоимости земельного участка не имеется.

Довод апеллянта о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, судом апелляционной инстанции подлежит отклонению.

Так, по смыслу норм статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных названной статьей (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 7.1 договора аренды уведомления, претензии и иная переписка между сторонами, осуществляется по адресу, указанному стороной договора. Следовательно, адрес на который подлежали направлению письма о внесении изменений в договор аренды, является адресом управления. С учетом изложенного, довод о том, что переписка осуществлялась не с администрацией, а с управлением не может быть принята во внимание, поскольку истцом добросовестно исполнялись положения договора по досудебному порядку урегулирования спора. Кроме того, апелляционный суд исходит из того, что управление в ответах на предложения общества по изменению пунктов договора не указывала, что данный вопрос не входит в компетенцию управления. Такое уведомление управление направило обществу только письмом от 03.03.2016 исх. N 1365, т.е. спустя два года активной переписки.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, но взысканию не подлежат, поскольку заявитель в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 по делу N А63-3136/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов