Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2017 г. N 12АП-2209/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 3 августа 2017 г. N Ф06-22347/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

21 апреля 2017 г.

Дело N А06-3579/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,

судей Землянниковой В.В., Смирникова А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маловым В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лэнд Аэро"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2016 года по делу N А06-3579/2016 (судья Бочарникова Г. Н.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Лэнд Аэро" (ОГРН 1107746179276, ИНН 7715800216)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата "Росреестра" по Астраханской области ((ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)

о признании действий Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования

при участии в деле в качестве заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию муниципального образования "Город Астрахань",

при участии в судебном заседании представителей: Общества с ограниченной ответственностью "Лэнд Аэро" - Фадеева А.В. по доверенности от 09.01.2017.

В судебное заседание не явились представители: ТСЖ "Перспектива", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата "Росреестра" по Астраханской области, Администрации муниципального образования "Город Астрахань", извещены своевременно и надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями N N 41003109743462, 41003109743479, 41003109743486, 41003109743493.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лэнд Аэро" (далее- ООО "Лэнд Аэро", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата "Росреестра" по Астраханской области (далее- ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области) о признании действий Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования с "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры" на "многоквартирные жилые дома с первым, вторым нежилыми этажами (с размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования) незаконными; об обязании Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области восстановить запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований ООО "Лэнд Аэро" отказано.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции решением заявитель обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя, по основаниям, изложенным в жалобе.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, Обществу с ограниченной ответственностью "Лэнд Аэро" на праве собственности принадлежит жилой дом, литер А, кадастровый номер 30:12:010033:397, расположенный по адресу г. Астрахань, ул. Кр. Набережная/Марфинская, д.39/1, указанный жилой дом расположен на части земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19, общей площадью 825 кв. м. по вышеуказанному адресу.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 24.01.2014 N 3015/115/2014 жилой дом, принадлежащий "Лэнд Аэро" расположен на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19. Почтовый адрес ориентира земельного участка - г. Астрахань, ул. Кр. Набережная/Марфинская, д.39/1, разрешенное использование - для строительства жилого дома и реставрации здания-памятника истории и культуры. Имеется обременение правом аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Альфа-Элитстрой" (ИНН 7722533115).

Также в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области запрошены сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правообладателях земельного участка. Согласно выписке от 16.01.2015 г N 30-0-1-33/4109/2015-268 сведения о правообладателе рассматриваемого земельного участка отсутствуют, имеется обременение правом аренды Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Альфа-Элитстрой" на основании договора аренды N 31 от 27.02.2007.

В целях реализации исключительного права ООО "Лэнд Аэро" на приобретение земельного участка в собственность, Общество обратилось в администрацию Муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту администрация), с заявлением об утверждении, прилагаемой к заявлению схемы расположения земельного участка, внесения соответствующих изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости в части разрешенного использования исходного земельного, прекращения арендных прав Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Альфа-Элитстрой" на образуемый земельный участок.

Письмом от 18.08.2015 N 05/012/2015-037 администрация сообщила о невозможности; утверждения схемы расположения испрашиваемого земельного, участка и предварительного согласования предоставления в собственность земельного участка в связи с тем, что, земельный участок принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Кр. Набережная/ул. Марфинская, 39/1.

Посчитав данный отказ незаконным ООО "Лэнд Аэро" обратился в арбитражный суд с данным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка c кадастровым номером 30:12:010033:19 являются законными, правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий) имеют право самостоятельно выбирать и менять вид (виды) использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенный как основной и вспомогательный для соответствующих территориальных зон без дополнительных разрешений и согласований.

Апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Как следует из материалов дела по ходатайству ТСЖ "Перспектива" в ГКН внесены изменения от 29.07.2015 г N 3015/115/2015;-196386 относительно спорного земельного участка, согласно которым вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка изменился с "для строительства жилого дома и реставрации здания- памятника истории и культуры" на "многоквартирные жилые дома с первым, вторым, нежилыми этажами (с размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования)". Кроме того, выписка содержала сведения о правообладателях земельного участка в лице собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Как следовало из кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 вышеописанные изменения в ГКН внесены органом кадастрового учета на территории Астраханской области -учреждением на основании обращения представителя собственников квартир многоквартирного дома, расположенного на рассматриваемом земельном участке.

Посчитав действия учреждения по внесению изменений в сведения ГКН незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд Астраханской области с вышеуказанными требованиями.

Рассмотрев спорные правоотношения, арбитражный суд Астраханской области оставил требования Общества без удовлетворения, указав, что поскольку у собственников квартир в многоквартирном доме возникло право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 в целом в силу закона, соответственно действия органа кадастрового учета по удовлетворению заявления представителей собственников квартир о внесении изменений в сведения ГКН в части вида разрешенного использования соответствуют Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О государственном кадастре недвижимости".

Также судом уточнено, что статьи 26, 27 Закона о кадастре содержат исчерпывающий перечень оснований, когда орган кадастрового учета имеет право приостановить или отказать в проведении кадастрового учета объектов недвижимости и в данном случае, наличие жилого дома не является основанием для отказа собственникам многоквартирного дома в изменении вида разрешенного использования земельного участка, общедолевыми собственниками которого они являются.

Однако, при рассмотрении спорных правоотношений арбитражный суд Астраханской области пришел к неправомерному выводу относительно соблюдения прав заявителя.

Арбитражным судом Астраханской области, при рассмотрении спорных правоотношений установлено то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 расположены два отдельно стоящих самостоятельных объекта недвижимости: жилой дом (кадастровый номер 30:12:010033:397) и восьмиэтажный многоквартирный жилой дом (кадастровый номер 30:12:010033:89). Собственники объектов различны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако в данном случае два объекта недвижимости находящихся на спорном земельном участке являются самостоятельными и не входят в состав один другого.

Материалами дела подтверждается, что жилой дом, литер А, принадлежащий Обществу на праве собственности и расположенный на северной части спорного земельного участка, является самостоятельным объектом недвижимости (кадастровый номер 30:12:010033:397), и отношения ни к многоквартирному дому, ни к иным объектам недвижимого имущества, входящих в состав такого дома, не имеет.

В этом случае, собственники многоквартирного дома являются владельцами не всего спорного земельного(участка в целом) а только той части на которой расположен принадлежащий; им многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав такого дома.

Как указывалось выше, в материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 16.01.2015 г N 30-0-1-33/4109/2015-268 о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19, согласно которой, имеется обременение правом аренды ООО "СК Альфа - Элитстрой" на основании договора аренды N 31 от 27.02.2007 г.

Согласно условиям договора, распорядителем спорного земельного участка является администрация МО "Город Астрахань".

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица (далее -заявители). С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (далее также - заявители).

Кроме того, с заявлениями о государственном кадастровом учете вправе обратиться представитель заявителя, действующий в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (пункт 1 статьи 20 Закона о кадастре).

Таким образом, внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета носит заявительный характер, при этом перечень лиц, имеющих право на такое обращение, определен рассматриваемым Законом и является закрытым.

17.07.2015 года уполномоченное лицо собственников жилых помещений многоквартирного дома обратилось в учреждение с заявлением N 30-0-1 -35/3006/2015-1414 об учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19, к которому были приложены протокол общего собрания собственников помещений N 8 от 06.06.2015 г и регламент разрешенного использования от 27.08.2012 г (выписка из Правил землепользования и застройки г. Астрахани). В соответствии с пунктами 1, подпунктом 5 пункта 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо.

Поскольку круг надлежащих лиц, в смысле подпункта 5 пункта 2 статьи 27 Закона о кадастре, однозначно определен, соответственно удовлетворение учреждением заявления неправомочного лица о внесении рассматриваемых изменений в сведения о спорном земельном участке, незаконно.

Общество как Собственник жилого дома, литер А, не обращалось с заявлением о изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем изменение вида осуществлено без его согласия, а оно необходимо.

Кроме того, договор аренды спорного земельного участка не прекращен.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Для арендатора земельного участка изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка связано с договором аренды.

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования " для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае без изменения договора аренды не может возникнуть обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка как в заявительном, так и в судебном порядке.

С учетом изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2016 года по делу N А06-3579/2016 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2016 года по делу N А06-3579/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования с "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры" на "многоквартирные жилые дома с первым, вторым нежилыми этажами (с размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования).

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области восстановить запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры"

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Кузьмичев

Судьи

В.В. Землянникова А.В. Смирников