Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 г. N 12АП-3493/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 9 августа 2017 г. N Ф06-22573/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

04 мая 2017 г.

Дело N А57-9340/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

от ООО "Тепловые системы" - Храмов Дмитрий Владимирович, по доверенности от 04.05.2016, выданной сроком на один год; Иргискина Диана Сергеевна, по доверенности от 04.05.2016,; - от ЖСК "Уютный дом-3" - Храмов Дмитрий Владимирович, по доверенности от 24.08.2016; Иргискина Диана Сергеевна, по доверенности от 24.08.2016, - от ТСН "Алмаз" - Демихов Андрей Александрович, по доверенности N 1 от 10.08.2015; председатель Железнова Юлия Валерьевна.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тепловые системы" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 февраля 2017 года по делу N А57-9340/2016 (судья И.Н. Ванина),

по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости "Алмаз" (Саратовская область, г. Энгельс, ИНН 6449079470, ОГРН 1156451014906)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тепловые системы" (Саратовская область, г. Энгельс, ИНН 6449042600, ОГРН 1076449001090),

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Энгельс,

Жилищно-строительный кооператив "Уютный дом-3", Саратовская область, г. Энгельс,

Савенков Сергей Сергеевич, г. Энгельс Саратовской области,

Камышанский Виктор Сергеевич, г. Энгельс Саратовской области,

Полторацкий Андрей Евгеньевич, г. Саратов,

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис-2", г. Энгельс Саратовской области,

о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Товарищество собственников недвижимости "Алмаз" с исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Тепловые системы" о признании зарегистрированного права собственности у ООО "Тепловые системы" на объект недвижимости - нежилое здание котельной, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая 125 -б - отсутствующим; истребовать из незаконного владения у ООО "Тепловые системы" чужое имущество - помещение котельной почтовый адрес: г. Энгельс ул. Рабочая 125-б, как объект обеспечения к многоквартирному дому N 125-а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области вместе с находящимся в нём оборудованием газовой котельной; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 125-А по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области на помещение котельной площадью 43 кв.м. (по тех.паспорту БТИ) по адресу: Саратовская область, г. Энгельс дом N 125-б и находящимся в нем оборудованием газовой котельной. Указанные уточнения приняты судом.

Решением суда от 08.02.2017 признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 125а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области на помещение котельной площадью 43 кв.м., по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, дом N 125б и находящееся в нем оборудование газовой котельной.

Из чужого незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью "Тепловые системы" истребовано имущество - помещение котельной, почтовый адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, дом N 125б, как объект обеспечения к многоквартирному дому N 125а по ул. Рабочая в г. Энгельсе Саратовской области вместе с находящимся в нем оборудованием газовой котельной.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Тепловые системы" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части удовлетворения требований истца отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке с учетом положения части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, согласно сведений в Едином государственном в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО "Тепловые системы" является собственником нежилого помещения (котельная) площадью 43 кв.м., расположенной по адресу Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125б, в котором расположено оборудование котельной, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 64/180/4077/2016-7239, выданной 10 августа 2016 г. филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области.

Вышеуказанный адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125б, завершенному строительством зданию (назначение: нежилое) с кадастровым номером 64:50:010725:1314, местоположением: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125а, присвоен на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от 16.06.2016 N 2179.

Товарищество собственников недвижимости "Алмаз" полагает, что указанное нежилое помещение (котельная), включая оборудование, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, поскольку дом проектировался и вводился в эксплуатацию вместе с пристроенной котельной, предназначенной исключительно для обслуживания (отопления) иных помещений названного дома и не может использоваться самостоятельно, поскольку имеет только вспомогательное назначение.

Многоквартирный жилой дом N 125а по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Рабочая, является объектом долевого строительства, который проектировался и вводился в эксплуатацию как единый объект недвижимости с пристроенной котельной, что подтверждается Разрешением на строительство от 13 июля 2009 г. N RU 64538101-09-20/54, выданным администрацией муниципального образования город Энгельс и Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2012 г. N RU 64538101-54.

Согласно доводов представителей ЖСК "Уютный дом-3" и доводов ответчика ООО "Тепловые системы", нашедшие свое отражение и в апелляционной жалобе последнего, пристроенная котельная к многоквартирному дому, как вновь созданный объект недвижимости не могла быть передана участникам долевого строительства по причине того, что ее строительство и монтаж внутреннего оборудования осуществлялись за счет собственных средств ООО "Тепловые системы" без привлечения денежных средств других участников долевого строительства и находится на другом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010725:1273. Дольщики не произвели никаких затрат на строительство данной котельной, проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, предусмотрено теплоснабжение многоквартирного дома от существующей котельной по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 115.

ТСН "Алмаз" считая, что ООО "Тепловые Системы" незаконно владеет нежилым помещением (котельная), общей площадью 43,0 кв.м., обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в арбитражный суд, избирает самостоятельно.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (пункт 41 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В рассматриваемом случае, обращаясь в суд с настоящим требованием, истец должен доказать то обстоятельство, что спорные помещения относятся к общему имуществу, то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данное право согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.09.2007 г. N 3039/07, от 28.04.2009 г. по делу N 15148/08 если истец, считающий себя собственником спорной недвижимости, не обладает на нее зарегистрированным правом и фактически ею не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в случаях, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом правоспособность Товарищества как юридического лица является специальной и предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным целям деятельности товарищества как юридического лица.

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены, в частности, в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Согласно статье 145 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности. Аналогичные положения содержатся в пунктах 11.1-11.4 Устава товарищества.

Статья 47 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве одной из форм общего собрания называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Как следует из материалов дела, в соответствии с разделом 12 Устава товарищества, статьями 145, 146 Жилищного кодекса Российской Федерации было проведено общее собрание членов ТСН "Алмаз" в форме очно-заочного голосования по вопросу предоставления товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на пристроенную котельную к жилому многоквартирному дому N 125а по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, ул. Рабочая, оформленное протоколом от 11 апреля 2016 года.

Общее собрание членов товарищества большинством голосов - 51,38% приняло решение о предоставлении товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец по настоящему делу обладает правом на предъявление виндикационного иска и оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика на спорный объект недвижимости.

Как следует из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -реестр) (пункты 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Как указывает истец, жилой многоквартирный дом N 125а по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, ул. Рабочая, проектировался и вводился в эксплуатацию как единый объект недвижимости с пристроенной котельной, строительство спорной котельной, как самостоятельного объекта недвижимости, не производилось.

В материалы дела истцом представлен рабочий проект 2009 года, в котором предусматривается котельная БКУ-2600В, площадь застройки - 67,10 кв.м., а также представлена рабочая документация 2012 года, Раздел: отопление и вентиляция, в которой источником теплоснабжения жилого дома указывается пристроенная котельная.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в жилом доме, к которому пристроена спорная котельная, и на момент проектирования и на момент сдачи в эксплуатацию указанное помещение котельной было предусмотрено.

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение не входит в состав многоквартирного дома опровергается материалами дела.

В соответствии с проектной документацией и фактическим назначением и использованием, спорная котельная, включая помещение и оборудование, предназначена исключительно для обслуживания помещений многоквартирного дома, поскольку не имеет самостоятельного назначения и относится к общему имуществу дома.

Указанное обстоятельство также подтверждается письмом заместителя главы администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, топливно-энергетическому комплексу, транспорту и связи от 12.12.2014 N 1158/04-01-03, в котором указано, что блочную котельную БКУ-2600В, расположенную на земельному участке по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125А, возможно отнести к объекту капитального строительства вспомогательного использования, необходимого для теплоснабжения многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, в связи с чем, выдача разрешения на строительство данного объекта не требуется.

Данное письмо было представлено ООО "Тепловые системы" в регистрирующий орган при проведении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 43 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010725:1314.

В соответствии со статьей 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разрешением на строительство разрешено строительство 9-ти этажного 3-х блок-секционного каркасно-монолитного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, в том числе вместе с пристроенной котельной, что следует из проектно-сметной документации на многоквартирный дом от 2012 года.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По своему назначению котельная является объектом вспомогательного использования, составной частью проекта строительства жилого дома, а также частью инженерно-технического обеспечения, служащего для его теплоснабжения.

Согласно техническому паспорту Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 16.08.2013 года, представленному ответчиком в материалы дела, год постройки нежилого здания (котельная), литера К, площадью 43 кв.м., по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 125А - 2012 год.

В соответствии с требованиями положений пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на момент окончания строительства (декабрь 2012 года) котельная располагалась на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010725:0042, площадью 5740 кв.м., принадлежащим застройщику - ЖСК "Уютный дом-3" на праве собственности, впоследствии указанный земельный участок был разделен застройщиком на два земельных участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными по запросу суда из Энгельсского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Саратовской области документами, послужившими основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010725:1248; поступившим из филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области межевым планом от 15.10.2013, на основании которого земельный участок с кадастровым номером 64:50:010725:0042, разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 64:50:010725:1247, площадью 50 кв.м., с видом разрешенного использования: сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, а также с кадастровым номером 64:50:010725:1248, площадью 5690 кв.м., разрешенное использование: под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома с помещениями социально-бытового назначения.

Поскольку котельная является объектом вспомогательного использования по отношению к многоквартирному дому, то в соответствии с требованиями пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача отдельного разрешения на ее строительство не требуется.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из имеющихся в материалах дела технической и проектно-сметной документации на многоквартирный дом, документов о его приемке в эксплуатацию следует, что жилой многоквартирный дом N 125а по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, ул. Рабочая, был введен в эксплуатацию 28.12.2012 г. с пристроенной котельной, проектирование, расчет мощности и состав внутреннего оборудования которой были направлены на обеспечение тепловой энергией 3-х блок секций жилого многоквартирного дома N 125а.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (в редакции, действующей на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) предусмотрено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из представленного в материалы дела письма и.о. главы администрации Энгельсского муниципального района от 13.07.2016 N 814/01-01-13 следует, что по информации ООО "Энгельс Тепло Сервис" котельная расположенная по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 125б, общей мощностью 2,6 МВт (2,236 Гкал/час), принадлежит на праве собственности ООО "Тепловые системы". Котельная располагает технической возможностью подключения 2-х и более многоквартирных домов с целью поставки тепловой энергии. В настоящее время к котельной подключен многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 125а, присоединенная нагрузка которого составляет 0,99776 Гкал/час, что составляет менее 45% общей мощности котельной. Кроме того, вышеуказанный многоквартирный жилой дом может быть подключен к любому иному источнику тепла, при условии соблюдения порядка, предусмотренного действующим законодательством.

Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, доказательств проектирования котельной для обслуживания теплом каких-либо иных объектов, в материалы дела не представлено. Теоретическая возможность спорной котельной обслуживать другие многоквартирные дома тепловой энергией не влияет на тот факт, что застройщиком данная котельная была построена именно для обеспечения теплом многоквартирного дома по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, 125а.

Помещение котельной необходимо для функционирования теплоисточника жилого дома, то есть необходимо для эксплуатации жилого дома N 125а по ул. Рабочая в г.Энгельсе Саратовской области.

Согласно представленной ответчиком проектной декларации, организации осуществляющие основные строительно-монтажные и другие работы:

* Застройщик ЖСК "Уютный дом-3";

* Проектировщик ООО "Строй-Сервис-2";

* Генеральный подрядчик ООО "Строй-Сервис-2".

Кроме собственных средств, договоров долевого участия денежные средства по иным договорам и сделкам не привлекаются (Том 2, л.д. 61).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

В возражениях на иск, равно как и в апелляционной жалобе ответчик указывает, что на момент строительства теплоснабжение планировалось производить от существующей котельной по адресу: г. Энгельс, ул. Рабочая, д. 115. В разделе 4.3.1 Положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий отражено, что теплоснабжение жилого дома согласно ТУ за N 112 от 05.02.2008 г. МУП "Энгельсские городские тепловые сети Энгельсского муниципального образования Саратовской области" запроектировано от существующей котельной, подлежащей реконструкции в части котельно-вспомогательного оборудования, по адресу: ул. Рабочая, 115.

Вместе с тем, данный довод, как верно указал суд первой инстанции, опровергается представленными истцом в материалы дела изменениями в Рабочий проект "Раздел: Архитектурные решения", изменения внесены от 30.12.2011 г. согласно технического задания (в связи с пристройкой котельной). А также рабочей документацией "Раздел: отопление и вентиляция", в которой источником теплоснабжения жилого дома предусматривается пристроенная котельная. Автоматической регулирование температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха осуществляется в котельной.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Ответчик в подтверждение права собственности на спорную котельную представил договор подряда от 10.12.2012 г., заключенный между ООО "Тепловые системы" и ООО "Строй-Сервис-2" (подрядчик), являющегося одновременно генеральным подрядчиком строительства многоквартирного дома, а также заключенный между теми же лицами договор купли-продажи оборудования от 14.01.2013 г.

Вместе с тем, доказательств создания ООО "Строй-Сервис-2" здания котельной с расположенным в нём оборудованием за счет средств ООО "Тепловые системы" в материалы дела не представлено.

При этом, как следует из договоров долевого участия в строительстве одним из качественных параметров подлежащей передаче Участнику квартиры является монтаж системы отопления (п. 1.4. договора). В соответствии с пунктом 2.2.3 договора с момента принятия квартиры по акту приема-передачи и в соответствии с пунктом 2.5 договора Участник полностью несет расходы по оплате коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и т.д.).

Как уже было ранее сказано, кроме собственных средств, договоров долевого участия денежные средства по иным договорам и сделкам на строительство многоквартирного дома с пристроенной котельной не привлекались.

Регистрация права собственности ответчика на спорную котельную 02.02.2015 года не свидетельствует о том, что строительство котельной осуществлялось Обществом в период после ввода дома в эксплуатацию и что дольщики не произвели затрат на строительство дома вместе с котельной, поскольку рабочая документация, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический паспорт свидетельствуют об обратном.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорная котельная расположена на отдельном земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику судебной коллегией отклоняется.

Раздел земельного участка и оформление права собственности на выделенный самостоятельно земельный участок после окончания строительства многоквартирного дома с котельной не является безусловным основанием, исключающим возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество.

При этом следует отметить, что в настоящее время границы земельного участка, необходимого для эксплуатации дома и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты не установлены и не оформлены.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущество выбыло из владения собственников помещений в многоквартирном доме, что истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащими доказательствами подтвердил наличие полномочий на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, а также то, что спорная котельная относится к общему имуществу дома, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе повторяют довод отзыва на исковое заявление, им дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которыми судебная коллегия соглашается. В связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции судом первой инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 февраля 2017 года по делу N А57-9340/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.В. Волкова А.Ю. Никитин