Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 г. N 09АП-12638/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 июля 2017 г. N Ф05-9465/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Москва

26 апреля 2017 г.

Дело N А40-46162/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Лящевского И.С., Сумароковой Т.Я., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Городской дом"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2017 года

по делу N А40-46162/2015, принятое судьей Глоушкиной Т.Г.,

по иску ЗАО "Городской дом" (ОГРН 1027700109580)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Департаменту культурного наследия города Москвы

об обязании изменить условия Договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кузнецов Г.И. - генеральный директор на основании Решения N 1 от 06.09.2016, Дорохова Н.А. по доверенности от 11.10.2016,

от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 09.01.2017,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Городской дом" (далее - ЗАО "Городской дом", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее = ДГИ г. Москвы, ответчик) с иском, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- об обязании внести изменения в пункт 2.1 договора N 0-964 от 27 декабря 2000 года, изложив его условия в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с 09 августа 2009 года по 09 апреля 2023 года";

- об обязании Департамент уменьшить ежемесячную арендную плату по договору в период с 01 декабря 2014 года по 09 апреля 2023 года на сумму 1 434 776 руб. 67 коп. ежемесячно в счет возмещения затрат истца на реставрацию памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3 в размере 144 912 444 руб. 47 коп.

Требования мотивированы тем, что истец получил в долгосрочную аренду аварийное здание в руинированном состоянии и на протяжении 8 лет за счет собственных средств выполнял работы по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию (реставрационные работы), стоимость которых составила 144 912 444 руб. 47 коп. В связи с этим, по мнению истца, поскольку договор аренды от 27 декабря 2000 года был заключен на срок по 09 августа 2015 года, истец имеет право на возобновление аренды после завершения реставрации здания на 8 лет (срок осуществления работ) и уменьшение арендных платежей на стоимость произведенных им затрат на реставрацию здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением от 18 января 2016 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, обязав Департамент городского имущества города Москвы внести изменения в договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 27 декабря 2000 года N 0-964, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО "Городской дом", изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Срок действия договора устанавливается с "09" августа 2000 года по "09" апреля 2023 года".

Также суд обязал Департамент городского имущества города Москвы уменьшить ежемесячную арендную плату по договору от 27 декабря 2000 года N 0-964 в период с 01 декабря 2014 года по 09 апреля 2023 года на сумму 1 434 776 руб. 67 коп. ежемесячно, в счет возмещения затрат ЗАО "Городской дом" на реставрацию памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д.7/10, стр.3 в размере 144 912 444 руб. 47 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2016 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.02.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с внесенным решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 14.02.2017 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что спорный договор аренды не содержит условий о безвозмездности выполнения истцом работ по реставрации, суд первой инстанции неправомерно не применил ст. 612 ГК РФ и не принял ссылку истца на ст. 10 ГК РФ, истец не просит о реализации своего преимущественного права, а ссылается на обязательство ответчика возобновить срок аренды после выполнения истцом работ по восстановлению здания согласно п. 4.2.19 спорного договора аренды. Кроме того, истец считает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения ст. 451 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на требованиях, изложенных в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции от 14.02.2017 г. считает законным и обоснованным, просит апелляционную коллегию оставить оспариваемый судебный акт без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора судом апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, в связи с чем спор рассматривается в его отсутствии в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителя истца, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.02.2017 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При этом суд исходил из следующего.

Между ОАО "Городской дом" (Арендодатель) и ДГИ (Арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы заключен договор на аренду нежилого фонда N 0-964 от 27 декабря 2000 года, по условиям которого ОАО "Городской дом" передано в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3.

Договор аренды был заключен на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 09.08.2000 г. N 2940р "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)".

Объект аренды является памятником архитектуры, здание было передано арендатору под административные и представительские цели сроком с 09 августа 2000 года по 09 августа 2015 года.

20 апреля 2004 года истцом было принято Охранное обязательство N 724 по недвижимому памятнику истории и культуры, а Главным управлением охраны памятников города Москвы было составлено Плановое (реставрационное) задание на разработку научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры "Главный дом городской усадьбы ("Шталмейстерский дом") середины 18 века" по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3.

Во исполнение обязательств, указанных в названных договорах истец приступил к выполнению ремонтно-реставрационных работ в отношении арендуемого здания, в рамках чего получил Заключение о техническом состоянии здания, утвержденное ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсеванова Госстроя РФ, между истцом и Москомнаследием был утвержден график производства проектно-изыскательских и реставрационных работ в отношении здания, содержащий объем и сроки выполнения работ, между истцом и Главным управлением охраны памятников г. Москвы согласован календарный график производства работ в отношении здания, содержащий объем и сроки выполнения работ; истцом получены разрешения на производство работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию, выданные Москомнаследием.

В соответствии с Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия либо исторически ценного градоформирующего объекта N 16-11/1-131/8 от 25 февраля 2009 года, Москомнаследие приняло у истца работы по сохранению здания.

На протяжении 8 лет, в период с 28 июня 2001 года по 25 февраля 2009 года, за счет собственных средств выполнял работы по сохранению объекта, в связи с чем, истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора, в связи с произведенными работами в части продления срока действия договора и предоставления государственной услуги и выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от 27 декабря 2000 года N 0-964, о продлении срока которого заявил истец, был заключен на срок по 09 августа 2015 года, следовательно, еще на дату принятия решения при первоначальном рассмотрении настоящего дела срок действия договора аренды истек 09 августа 2015 года.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца по сути направлены на внесение изменений в п.2.1 спорного договора о продлении срока аренды, что по существу является требованием о заключении нового договора аренды, при том, что согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается.

Кроме того, требования о внесении изменений в договор, прекративший свое действие не могут являться правомерными.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у ответчика имеется обязательство возобновить срок аренды после выполнения истцом работ по восстановлению здания в силу п. 4.2.19 спорного договора аренды также являются несостоятельными, поскольку данный пункт договора не содержит положений, определяющих порядок оформления аренды на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, данное право может быть реализовано только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Условие договора аренды о праве арендатора на возобновление договора аренды само по себе не является достаточным основанием для автоматического продления срока договора аренды на срок выполнения им реставрационных работ.

Кроме того, ст. 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

Так, согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

Согласно разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции ошибочно не применены положения ст. 451 ГК РФ так же не принимаются апелляционным судом в той связи, что изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Указанные истцом обстоятельства несения им затрат по реконструкции арендуемого здания сами по себе не могут являться существенными обстоятельствами для внесения изменений в договор с учетом правовых подходов, выработанных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации к ситуациям продления срока аренды.

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требования об уменьшении размера ежемесячной арендной платы по спорному договору в счет возмещения затрат истца на реставрацию памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" на том основании, что данные реставрационные работы были произведены в рамках охранно-арендного договора N 87-з от 01.09.2000 г., в соответствии с п 11 которого на арендатора была возложена обязанности выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы арендуемого здания-памятника, в связи с чем у суда не имеется оснований производить возмещение затрат на ремонтно-реставрационные работы посредством уменьшения арендных платежей по договору аренды N 0-964 от 27.12.2000 г.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции с учетом указаний кассационной инстанции, являющихся обязательными, дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2017 года по делу N А40-46162/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

И.С. Лящевский Т.Я. Сумарокова