Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2017 г. N 13АП-4707/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 августа 2017 г. N Ф07-8725/17 настоящее постановление изменено

г. Санкт-Петербург

11 мая 2017 г.

Дело N А26-4274/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-4707/2017, 13АП-4708/2017) Администрации Петрозаводского городского округа, ООО "Теплый исток" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.01.2017 по делу N А26-4274/2016 (судья Дементьева А.В.), принятое

по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к ООО "Теплый исток"

3-е лицо: Банк ВТБ (публичное акционерное общество)

о взыскании, об обращении взыскания на заложенное имущество должника и установлении начальной цены заложенного имущества,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Теплый исток" (далее - Общество, ООО "Теплый исток") о взыскании 1 107 550 руб. 71 коп. задолженности по договору купли-продажи N 419 от 27.09.2012 г., об обращении взыскания на заложенное имущество и об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 3 137 250 руб. 86 коп.

До принятия решения Администрация в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с ответчика 877 029 руб. 19 коп. долга, обратить взыскание на заложенное имущество, установить начальную продажную цены заложенного имущества в размере 3 137 250 руб. 86 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

Определением суда первой инстанции от 12 сентября 2016 года по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Мизинцеву Федору Андреевичу.

Истец повторно заявил о частичном уточнении исковых требований до взыскания 540 882 руб. 58 коп. задолженности.

Решением от 12.01.2017 г. с Общества в пользу Администрации взыскано 540 882 руб. 58 коп. задолженности по оплате нежилого помещения, приобретенного на основании договора купли-продажи N 419 от 27.09.2012; обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Обществу по договору купли-продажи N 419 от 27.09.2012: нежилое помещение, расположенное на втором этаже нежилого здания по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2, общей площадью 269,3 кв.м, (помещение 2-Н) путем продажи с публичных торгов; установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 11 544 000 руб.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

В апелляционной жалобе, поданной Администрацией, истец просит решение в части отменить, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 9 235 200 руб., в том числе НДС.

Участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал жалобы не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли продажи от 27.09.2012 N 419 нежилого помещения, общей площадью 269,3 кв. м., расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2 (помещение N 2-Н).

По акту приема-передачи от 27.09.2012 года помещение передано покупателю.

Государственная регистрация права собственности покупателя на помещения совершена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 24 октября 2012 года (запись о регистрации 10-10-01/094/2012-146.

В соответствии пунктом 3.1 договора цена продажи объекта без учета налога на добавленную стоимость и зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 3 137 250 руб. 86 коп.

На указанную сумму покупателю предоставлена рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии с графиком (пункт 3.2).

Покупатель производит оплату ежемесячно в срок и в сумме согласно расчету платежей (приложение N 1 к договору) и графику ежемесячных платежей (приложение N 2 к договору) (пункт 3.4 договора).

Согласно приложению N 2 к договору срок оплаты - 15 число каждого календарного месяца.

При оплате объекта в рассрочку сроком на 60 месяцев на сумму денежных средств, указанных в пункте 3.2 договора, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 25.09.2012 - дату опубликования Постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 24.09.2012 года N 4498 "О предоставлении ООО "Теплый исток" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", которая на 25.09.2012 года составляет 8,25 % (пункт 3.3 договора).

Покупатель вносит ежемесячные платежи денежными средствами в количестве и сроки, предусмотренные приложениями N 1, N 2 к договору, путем их перечисления на расчетный счет продавца (пункт 3.5 договора).

Пунктом 3.6 договора определено, что с момента передачи покупателю приобретаемого в рассрочку объекта и до его полной оплаты объект в силу Закона N 159-ФЗ и ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" признается сторонами находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта.

Пунктом 5.4 договора установлено, что продавец в течение 3 дней с момента истечения допустимой просрочки направляет покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого договор считается расторгнутым; все обязательства сторон по договору прекращаются; оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора в данной случае не требуется.

В случае расторжения договора по причинам, предусмотренным пунктом 5.4 договора, продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке (пункт 5.5).

Поскольку Общество не произвело оплату задолженности за период с февраля по апрель 2016 года, Администрация письмом от 25.04.2016 уведомила ООО "Теплый исток" о расторжении договора в одностороннем порядке.

Судом первой инстанции установлено, что на дату расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по платежам в сумме 1 098 865 руб. 43 коп., 2 261 руб. 48 коп. процентов за пользование рассрочкой, 6 423 руб. 80 коп. пеней. С учетом частичной оплаты, по состоянию на 23 декабря 2016 года задолженность ответчика перед истцом составила 540 882 руб. 58 коп.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу диспозитивности указанной нормы стороны правомерно в п. 5.5 договора в качестве последствий расторжения договора установили право продавца на обращение взыскания на заложенное имущество. Обращаясь в суд с иском, Администрация реализовала данное право.

Из материалов деле следует, что ООО "Теплый исток" не возвратило Администрации денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи N 419 от 27.09.2012.

Пунктом 3.6 договора определено, что с момента передачи покупателю приобретаемого в рассрочку объекта и до его полной оплаты объект в силу Закона N 159- ФЗ и ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" признается сторонами находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В соответствии с частью 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

Кроме того, согласно статье 337 ГК РФ стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора (например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного (требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности. Хотя договор купли- продажи был прекращен, залог не прекратился, продолжая обеспечивать не только денежное обязательство, существовавшее на момент прекращения договора купли- продажи в размере 1 098 865,43 рублей, но обязательство по возмещению продавцу полной стоимости товара. В ином случае на стороне покупателя, оставшегося собственником имущества, но не оплатившего его, возникает неосновательное обогащение. Согласно уточенному расчету, основной долг по оплате помещений, с учетом частичной оплаты, по состоянию на 23 декабря 2016 года составил 540 882,58 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи N 419 установлена цена продажи объекта (нежилого помещения, расположенного на втором этаже нежилого здания по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2, общей площадью 269,3 кв.м), которая составляет 3 137 250,86 рублей без НДС.

На момент расторжения договора купли-продажи не были исполнены обязательства по возврату денежных средств по основному долгу в сумме 1 098 865,43 рублей.

В связи с частичной оплатой сумма задолженности по договору купли- продажи N 419 по состоянию на 23.12.2016 составила 540 882,58 рублей.

С учётом изложенного доводы об отсутствии у Администрации права на предъявление иска об обращении взыскания на заложенное имущество несостоятельны.

При этом в качестве достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 269,3 кв.м суд первой инстанции правомерно принял рыночную стоимость, определенную экспертом Мизинцевым Ф.А.

При разрешении спора суд не допустил нарушений норм материального и процессуального права, выводы суд соответствует установленным обстоятельствам дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.01.2017 г. по делу N А26-4274/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина