Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 г. N 05АП-1477/17

г. Владивосток

26 мая 2017 г.

Дело N А51-25764/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей А.С. Шевченко, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Бай Татьяны Фёдоровны, общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой",

апелляционные производства N 05АП-1477/2017, 05АП-1478/2017

на решение от 23.01.2017

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-25764/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой" (ОГРН 1142511004019, ИНН 2511090248)

к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан" (ОГРН 1022500711507, ИНН 2508029966)

третье лицо: Бай Татьяна Фёдоровна

о признании недействительным соглашения, применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: Р.Ю. Шичко - представитель по доверенности от 10.10.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: Л.С. Мирославская - представитель по доверенности от 21.11.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;

от третьего лица представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Приморстрой" (далее - ООО "Приморстрой") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан" (далее - ООО "Орлан") о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3977-13 от 05.08.2013, заключённого 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 23.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бай Татьяна Фёдоровна.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В жалобе приводит основания заявленных требований: полагает, что оспариваемая сделка совершена на заведомо невыгодных условиях, так как в земельный участок истец вложил 96 072 222,04 рублей, а в результате действий бывшего руководителя истца Красильникова А.К., в отношении которого возбуждены уголовные дела, право аренды передано ответчику в отсутствие встречного исполнения (денежные средства по сделке в кассу общества не поступили); полагает, что оспариваемая сделка является сделкой с заинтересованностью, совершённой без согласия участников истца, поскольку директор филиала ООО "Приморстрой" Сучков И.В. являлся подчиненным бывшего руководителя истца Красильникова А.К.; оспариваемым соглашением нарушены права истца и третьего лица, как застройщика и дольщика соответственно; отмечает, что Красильников А.К. подписывал оспариваемое соглашение в отсутствие на то полномочий, так как соглашение от 06.09.2016 не было зарегистрировано уполномоченным органом, а оспариваемое соглашение от 27.07.2016 аналогичного содержания подано на регистрацию 27.09.2016, то есть после прекращения полномочий генерального директора истца (24.08.2016); обращает внимание, что уступка права аренды земельного участка даже по рыночной стоимости была экономически нецелесообразна для ООО "Приморстрой", которое вело строительство многоквартирного жилого дома на данном участке. Считает необоснованными выводы суда о недоказанности истцом размера причинённого оспариваемой сделкой ущерба при том, что данный вопрос на обсуждение сторон не ставился, судом не было предложено представить дополнительные доказательства, в том числе посредством назначения судебной оценочной экспертизы. Протокол собрания участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016 об одобрении оспариваемой сделки полагает сфальсифицированным доказательством, поскольку Бай Личэн такой протокол не подписывал, а принятые на собрании решения - ничтожными в силу подпункта 3 пункта 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С учётом правовой позиции третьего лица оспаривает также достоверность письменного согласия Бай Т.Ф. от 27.07.2016, представленного ответчиком в копии, на заключение оспариваемого соглашения. При этом находит ошибочными выводы суда в части отсутствия у ООО "Приморстрой" материального права на иск по основанию нарушения оспариваемой сделкой прав залогодержателя арендуемого земельного участка. Обращает внимание на наличие в материалах дела двух нетождественных копий оспариваемого соглашения в части условия его пункта 6. Поскольку в удовлетворении ходатайства истца об истребовании у регистрирующего органа информации о дате сдачи оспариваемого соглашения на регистрацию судом необоснованно отказано, повторно заявил данное ходатайство суду апелляционной инстанции.

Не согласившись с вынесенным решением, Бай Т.Ф. также обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы приводит аналогичные апелляционной жалобе истца доводы о фиктивности подписанного от её имени согласия от 27.07.2016 на заключение оспариваемого соглашения, не имеющего доказательственного значения в отсутствие подлинника такого документа. Отмечает своё нахождение 27.07.2016 и 28.07.2016 за пределами Приморского края.

В дополнениях к апелляционной жалобе третье лицо обращает внимание на указание прежних реквизитов паспорта в согласии от 27.07.2016 на заключение оспариваемого соглашения, в то время как 07.05.2016 ей выдан новый паспорт, реквизиты которого застройщику не были известны.

В канцелярию суда от ответчика поступили отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); от истца - ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств.

В судебном заседании апелляционного суда 28.03.2017 судом в порядке статьи 159, части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены: копия паспорта Бай Т.Ф., представленная третьим лицом в обоснование дополнительных доводов апелляционной жалобы; дополнительные доказательства, поступившие в канцелярию суда от истца, а также приложенную истцом к апелляционной жалобе копию устава ООО "Приморстрой" в редакции от 09.10.2014, представленные в обоснование доводов апелляционной жалобы, в связи с чем представитель истца заявленное в апелляционной жалобе ходатайство об истребовании доказательств у регистрирующего органа не поддержал. В приобщении к материалам дела приложенных истцом к апелляционной жалобе иных документов судом отказано, поскольку часть из них имеется в материалах дела, а остальная часть не отвечает принципу относимости доказательств в арбитражном процессе.

Определением апелляционного суда от 28.03.2017 судебное разбирательство откладывалось на основании части 5 статьи 158 АПК РФ, сторонам спора предложено представить суду письменные пояснения с документальным подтверждением относительно исполнения обязательства по оплате денежных средств в рамках оспариваемой сделки.

Во исполнение определения в канцелярию суда от истца поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда 25.04.2017 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ. Судебной коллегией повторно отказано истцу в приобщении к материалам дела копии договора на оказание юридических услуг, заключённого ООО "Приморстрой" с Лехкуном А.В. 02.02.2015, копии акта-приема-передачи оказанных услуг от 01.08.2016 и копии гарантийного письма от 02.08.2016, как неотносимых к предмету настоящего спора доказательств; к материалам дела приобщены: копия заключения ООО "Оценка-Сервис" от 12.04.2017 N 72-с о рыночной стоимости права аренды земельного участка (в подтверждение довода истца о наличии явного ущерба для общества в результате заключения оспариваемой сделки); копия запроса в СО по г.Уссурийску СУ СК РФ по Приморскому краю, копия телеграммы N 43404 руководителю следственной группы СО по г.Уссурийску СУ СК РФ по Приморскому краю (в обоснование доводов ответчика о невозможности представления в суд платежных документов, подтверждающих уплату денежных средств по спорному договору); проектная декларация от 21.04.2015 с внесёнными в неё изменениями от 29.07.2016, 29.03.2017, разрешение на строительство от 17.03.2015 (в обоснование возражений ответчика на апелляционную жалобу истца в части доводов об экономической невыгодности оспариваемой сделки); а также дополнительный отзыв на апелляционные жалобы и справка ООО "Профессионал" от 27.03.2017 N 17/03-21 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка (представленная ответчиком в качестве опровержения сведений, содержащихся в заключении ООО "Оценка-Сервис", приобщённом к материалам дела по ходатайству истца).

Определением апелляционного суда от 25.04.2017 судебное разбирательство откладывалось на основании части 5 статьи 158 АПК РФ, сторонам спора в срок до 10.05.2017 предложено представить суду письменные пояснения относительно представленных заключений оценщиков.

Через канцелярию суда поступило ходатайство третьего лица о рассмотрении апелляционных жалоб в её отсутствие, которое удовлетворено судом в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ.

Во исполнение определения в канцелярию суда от истца поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ, с приложением дополнительных доказательств.

В судебном заседании апелляционного суда 23.05.2017 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.

Определением председателя Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 отказано в удовлетворении заявления общества "Орлан" об отводе судебной коллегии, рассматривающей дело N А51-25764/2016.

Представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе с учётом дополнений. Поддержал ранее поступившее в канцелярию суда ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: заключения экспертно-консультационного комитета от 05.05.2017 на справку ООО "Профессионал" N 17/03-21 от 27.03.2017; отчет N 1006/17 об оценке объекта от 05.05.2017; отчет N 31 об оценке рыночной стоимости права аренды на земельный участок от 05.05.2017.

Представитель ответчика по апелляционным жалобам возражал по доводам отзывов с учётом дополнений, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду необходимости представления дополнительных пояснений, возражений относительно представленных истцом дополнительных доказательств, имеющих большой объём, по которому представитель истца возражал.

Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство истца, пришла к выводу о необходимости его удовлетворения ввиду следующего.

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

При рассмотрении заявленного истцом ходатайства судебной коллегией принято во внимание, что дополнительные документы представлены истцом во исполнение определений апелляционного суда, направлены на подтверждение обстоятельств, которые не были исследованы судом первой инстанции, однако имеют существенное значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства, удовлетворив соответствующее ходатайство, и полагает необходимым дать им оценку по правилам статьи 71 АПК РФ в судебном акте.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия определила его отклонить в связи с необоснованностью.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что ознакомился с вновь представленными истцом доказательствами только 18.05.2017, копии этих доказательств им получены не были, в связи с чем обратиться в экспертное заключение с целью проведения экспертизы отчёта истца об оценке от 05.05.2017 N 31 ранее 18.05.2017 ответчик не мог, на дату судебного заседания организованная им 22.05.2017 экспертиза не проведена.

Арбитражный суд в силу статьи 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные названным Кодексом неблагоприятные последствия.

Процессуальные действия совершаются в сроки, установленные АПК РФ или иными федеральными законами, а в случаях, если процессуальные сроки не установлены, они назначаются арбитражным судом (часть 1 статьи 113 Кодекса).

Частью 5 статьи 159 АПК РФ также определено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Оценивая обоснованность заявленного ответчиком ходатайства, апелляционный суд отмечает, что определением от 25.04.2017 сторонам спора была предоставлена возможность подготовки к судебному разбирательству, в том числе по сбору доказательств в обоснование своих правовых позиций о рыночной стоимости уступленного ответчику права аренды, установлен срок для совершения тех или иных процессуальных действий - до 10.05.2017, в пределах которого истцом представлены дополнительные письменные пояснения и доказательства, которые заблаговременно (15.05.2017) до даты судебного заседания отправлены в адрес ответчика и доставлены последнему 18.05.2017.

В то же время предоставленное право на подготовку к судебному заседанию в установленный судом процессуальный срок ответчиком не реализовано, доказательств уважительности причин невозможности обращения в иное экспертное учреждение (с целью устранения существенных противоречий в выводах оценщиков ООО "Оценка-Сервис" и ООО "Профессионал") не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что фактически поведение ответчика направлено на затягивание рассмотрения настоящего спора, не отвечает принципу добросовестности и является злоупотреблением процессуальными правами, что в силу части 5 статьи 159 АПК РФ исключает удовлетворение ходатайства об отложении судебного разбирательства.

В этой связи и с учётом того, что по смыслу части 5 статьи 158 АПК РФ отложение рассмотрения дела является правом, а не обязанностью суда, ходатайство ответчика подлежит отклонению во избежание необоснованного затягивания рассмотрения дела.

По аналогичным причинам судебная коллегия отклонила ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства с целью подготовки ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Тем самым доказательственное значение результатов судебной экспертизы подчинено общим требованиям статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе.

Поскольку материалы дела располагают достаточным объёмом доказательств, в том числе истребованных и приобщённых апелляционным судом, для разрешения спора по существу заявленных требований, оснований для назначения судебно-оценочной экспертизы не имеется.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 05.08.2013 между администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Приморстрой" (правопредшественник истца, арендатор) заключён договор аренды N 3977-13 земельного участка площадью 8 615 кв.м с кадастровым номером 25:31:0104104:5990, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г.Находка, ул.Куйбышева, 4В, разрешенное использование земельного участка: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей, фактическое использование: реконструкция объекта незавершённого строительства (жилой дом ЖСК с гостиницей) в многоэтажный жилой дом, сроком с 26.07.2013 (дата фактической передачи владения) по 25.07.2018; арендная плата в год составила 214 147,02 рублей (Приложение N2 к договору).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2014 сделана запись регистрации.

05.08.2015 между ООО "Приморстрой" (застройщик) и Бай Татьяной Фёдоровной (дольщик) заключён договор N 35 участия в долевой строительстве объекта "Многоквартирный 15-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Приморский край, г.Находка, в районе ул.Куйбышева, д.4В (в направлении 25 м на юго-запад)", возведение которого осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды (договор от 05.08.2013 N 3977-13); планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - до 03.10.2017.

Договор от 05.08.2015 и право залога (ипотеки), возникшее у дольщика в силу закона, зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 20.08.2015.

Согласно протоколу от 25.04.2016 N б/н внеочередного общего собрания участников ООО "Приморстрой" по результатам рассмотрения вопросов повестки дня (об одобрении крупной сделки, о выборе способа подтверждения принятия решений общим собранием участников общества) участники общества, совокупно обладающие 98,54% долями участия в уставном капитале, приняли единогласные решения об одобрении сделки по заключению соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (площадью 8615 кв.м с кадастровым номером 25:31:010404:5990), разрешенное использование: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей, участок находится примерно в 25 м от ориентира на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В, с ООО "Орлан" (ИНН 2508029966), оценить передачу прав и обязанностей в 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей; и о подтверждении принятого общим собранием участников общества решения и состава участников общества, присутствовавших при его принятии, путём подписания его председателем и секретарём собрания, которыми избран участник общества Бай Личэн.

Впоследствии между ООО "Приморстрой" с лице генерального директора Красильникова А.К. и ООО "Орлан" в лице генерального директора Сучкова И.В. заключено соглашение от 27.07.2016 (далее также - оспариваемое соглашение), по условиям которого обществу "Орлан" были переданы права и обязанности общества "Приморстрой" по договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 (пункт 1 соглашения).

В пункте 3 соглашения стороны оценили права и обязанности по указанному договору аренды в 1 500 000 рублей и засвидетельствовали, что ООО "Приморстрой" в лице генерального директора Красильникова А.К. получило полностью указанную сумму от ООО "Орлан" в лице генерального директора Сучкова И.В. до подписания этого соглашения.

Пунктом 6 соглашения установлено, что на момент его заключения указанный земельный участок находится в обременении - ипотека в силу закона согласно заключённому договору долевого участия от 05.08.2015 N 35.

В силу пункта 9 соглашения оно является одновременно приемо-сдаточным актом.

Соглашение от 27.07.2016 зарегистрировано в установленном законом порядке 10.10.2016.

При этом решением внеочередного общего собрания участников ООО "Приморстрой", оформленным протоколом от 24.08.2016 N 1/16, полномочия генерального директора общества Красильникова А.К. досрочно прекращены, на указанную должность избран участник общества Бай Личэн.

В этой связи общество в лице нового руководителя 21.10.2016 обратилось к ООО "Орлан" с претензией о расторжении соглашения от 27.07.2016 как заключённого неуполномоченным от имени арендатора земельного участка лицом, действующим в ущерб ООО "Приморстрой", и требованием возвратить переданное недвижимое имущество прежнему арендатору.

Полагая, что соглашение от 27.07.2016, о наличии которого новому руководителю ООО "Приморстрой" стало известно только в октябре 2016 года, фактически подписано Красильниковым А.К. в сентябре 2016 года, то есть после прекращения его полномочий генерального общества и в ущерб интересам последнего и третьего лица, а также при наличии признаков заинтересованности контрагента, ООО "Приморстрой" 26.10.2016 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением по основаниям статей 168, 174 ГК РФ, 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО), 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), далее - Закон об ипотеке).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом фактов подписания оспариваемого соглашения позднее 27.07.2016 и причинения ущерба обществу его заключением при наличии одобрения оспариваемой сделки решением участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016, а также об отсутствии у ООО "Приморстрой" права на оспаривание соглашения в интересах дольщика-залогодержателя, одобрившего заключение этого соглашения.

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

По общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Так, на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается государственная регистрация права залога (ипотеки) Бай Т.Ф., являющейся дольщиком по договору N 35 участия в долевом строительстве от 05.08.2015, в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:5990, на котором истцом осуществлялось возведение многоквартирного дома.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанного правила залогодержатель вправе потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Тем самым, как обоснованно указано арбитражным судом, предусмотренное статьёй 39 Закона об ипотеке право на обжалование сделки по отчуждению предмета залога представляет собой специальную гарантию восстановления прав залогодержателя отчужденного имущества, в связи с чем такое право на обжалование (материально-правовой интерес в признании сделки недействительной) может быть реализовано только залогодержателем, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределённость и может повлиять на его правовое положение, применительно к пункту 2 статьи 166 ГК РФ.

В этой связи, учитывая, что избранное истцом основание недействительности сделки не повлечёт восстановления его нарушенного права залогодержателя ввиду отсутствия такового (часть 1 статьи 4 АПК РФ), суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Приморстрой" материального права на иск по предусмотренным Законом об ипотеке основаниям.

При таких обстоятельствах приведённые в апелляционных жалобах доводы о неподписании Бай Т.Ф. согласия от 27.07.2016 на заключение оспариваемого соглашения, её нахождении в указанную дату за пределами Приморского края и иные сопутствующие им доводы подлежат отклонению апелляционным судом, как не имеющие правового значения при рассмотрении иска первоначального залогодателя.

Судебная коллегия соглашается также с выводами арбитражного суда, приведёнными в обоснование отказа в признании оспариваемого соглашения недействительным ввиду допущенного нарушения корпоративной процедуры одобрения сделки, совершаемой обществом, при его заключении.

В соответствии со статьей 45 Закона об ООО (здесь и далее положения Закона приведены в редакции, действующей на дату заключения оспариваемого согласшения) сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями данной статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки, в частности, в случаях, если они занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Согласно пункту 3 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки. В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

В силу пункта 5 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных этой статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Ответчик, возражая по заявленным истцом основаниям недействительности соглашения, представил в материалы дела подлинник протокола от 25.04.2016 N б/н внеочередного общего собрания участников ООО "Приморстрой", свидетельствующий об одобрении заключения сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:5990 обществу "Орлан" (ИНН 2508029966) по цене 1 500 000 рублей.

Истец, оспаривая достоверность данного письменного доказательства, вопреки статье 65 АПК РФ, предусмотренных процессуальным законодательством мер по проверке достоверности такого доказательства (в частности, заявления о фальсификации, ходатайства о проведении судебной технической экспертизы документа) не предпринял, в связи с чем оснований для непринятия протокола от 25.04.2016 N б/н в качестве доказательства одобрения участниками ООО "Приморстрой" оспариваемой сделки у суда не имелось.

Приведённые в апелляционной жалобе истца доводы об обратном (о наличии в протоколе признаков подделки документа) подлежат отклонению, поскольку основаны на предположениях истца и не подтверждены документально.

Оценивая довод апеллянта о ничтожности решений, отражённых в протоколе от 25.04.2016 N б/н, ввиду отсутствия их нотариального удостоверения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 67.1 ГК РФ принятие общим собранием участников хозяйственного общества решения и состав участников общества, присутствовавших при его принятии, подтверждается в отношении общества с ограниченной ответственностью путём нотариального удостоверения, если иной способ (подписание протокола всеми участниками или частью участников; с использованием технических средств, позволяющих достоверно установить факт принятия решения; иным способом, не противоречащим закону) не предусмотрен уставом такого общества либо решением общего собрания участников общества, принятым участниками общества единогласно.

Так, согласно статье 24 устава ООО "Приморстрой" в редакции от 09.10.2014, представленного в суд апелляционной инстанции, принятие общим собранием участников общества решения и состав участников общества, присутствовавших при его принятии, подтверждается путём подписания протокола всеми участниками, принявшими участие в общем собрании, при этом нотариального удостоверения протокола не требуется.

Протокол от 25.04.2016 N б/н подписан председателем и секретарём собрания Бай Личэн, соответствующее решение об избрании такого способа подтверждения принятых решений принято участниками общества по третьему вопросу повестки дня.

Вместе с тем, устав общества не содержит положений о том, что присутствующие на собрании участники общества вправе возложить обязанность по подписанию протоколов собраний на иное лицо, в частности председателя и/или секретаря таких собраний; соответствующего решения о возможности изменения предусмотренного уставом общества способа подтверждения принятия решений участниками общества материалы дела не содержат, в связи с чем удостоверение принятых на собрании решений признаётся апелляционной коллегией не соответствующим положениям статьи 67.1 ГК РФ и статьи 24 устава общества.

Более того, судебная коллегия находит ошибочными приведённые истцом признаки заинтересованности контрагента (ООО "Орлан") в совершении оспариваемой сделки, выразившиеся в том, что генеральный директор ООО "Орлан" Сучков И.В. в период с 02.11.2015 по 31.12.2015 являлся также юристом (по совместительству) Находкинского филиала ООО "Приморстрой", а на период с 25.01.2016 по 31.12.2016 был переведён Красильниковым А.К. на должность и.о. директора указанного филиала, поскольку занимаемые Сучковым И.В. должности в филиале не отвечают установленным абзацем 5 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО условиям заинтересованности - оспариваемая сделка заключена истцом в лице его генерального директора Красильникова А.К., а не филиалом общества.

Рассматривая доводы истца о недействительности соглашения от 27.07.2016 на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу указанной нормы права сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Обосновывая очевидность причинённого оспариваемым соглашением ущерба имущественным интересам ООО "Приморстрой", истец представил суду справку от 26.12.2016 N 340/1, подписанную генеральным директором и главным бухгалтером общества, согласно которой ООО "Приморстрой" с момента открытия филиала в г.Находка и до его закрытия осуществило передачу основных средств, имущества и денежных средств в общей сумме 96 072 222 рублей 04 копейки на строительство объекта - многоквартирного жилого дома, содержание штата работников и транспорта филиала.

Истцом также указано на совершение бывшим руководителем общества Красильниковым А.К. иных сделок в пользу ООО "Орлан" -продажи башенного крана и передачи спецтехники в аренду по существенно заниженной стоимости (ставки арендной платы), оспаривание которых в судебном порядке инициировано ООО "Приморстрой" (решениями Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2017 по делу N А51-24556/2016 и от 25.03.2017 по делу N А51-29686/2016 (не вступили в законную силу на момент вынесения настоящего постановления) указанные сделки признаны недействительными на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ); кроме того, ООО "Приморстрой" обратилось в правоохранительные органы с заявлением о злоупотреблении Красильниковым А.К. полномочиями генерального директора общества (постановлением следователя СО по г.Уссурийску СУ СК РФ по Приморскому краю от 15.12.2016 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 201 УК РФ).

Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда о том, что сами по себе вышеуказанные доводы истца о наличии явного ущерба интересам общества в результате заключения оспариваемого соглашения не свидетельствуют.

Кроме того, арбитражным судом обосновано указано на отсутствие в материалах дела достоверных и достаточных доказательств тому, что оспариваемое соглашение, датированное 27.07.2016, фактически подписано Красильниковым А.К. в сентябре 2016 года, то есть после смещения с должности генерального директора общества, при том, что согласия арендодателя и дольщика на передачу прав и обязанностей по договору аренды получены арендатором 27.07.2016.

Обстоятельство наличия в деле иного соглашения, подписанного ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан" 06.09.2016, с аналогичным предметом, но не зарегистрированного в установленном порядке, равно как и обстоятельство подачи обществом "Орлан" заявления о регистрации оспариваемой сделки только 13.09.2016 не опровергают возможности достижения сторонами сделки согласия по всем существенным условиям соглашения и его подписания 27.07.2016.

Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению, как бездоказательные.

В то же время, как следует из приложения N 2 к договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 (расчёт арендной платы), кадастровая стоимость земельного участка площадью 8615 кв.м с целевым использованием - многоэтажные жилые дома 4 и более этажей составляла 35 691 169,65 рублей; на указанном земельном участке был возведён объект незавершённого строительства - жилой дом с гостиницей, принадлежащий ЗАО "Приморстрой" на праве собственности в период с 05.07.2012, о чём свидетельствует постановление администрации Находкинского городского округа от 26.07.2013 N1549, которым земельный участок предоставлен обществу в аренду.

В этой связи и с учётом видов экономической деятельности истца суду надлежало установить действительную стоимость отчужденного права аренды с целью проверки обоснованности доводов общества об экономической нецелесообразности оспариваемой сделки.

Так, по результатам проведённой по заказу истца оценки оценщиком ООО "Оценка-Сервис" в заключении от 12.04.2017 N 72-с сделаны выводы о том, что средняя рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г.Находка, в районе ул.Куйбышева, д.4В, без учёта стоимости имеющегося на нём объекта незавершённого строительства, проекта и разрешения на строительство по состоянию на 13.09.2016 может составить 12 000 000 рублей (при этом за период с 27.07.2016 по 10.10.2016 рыночная стоимость участка не менялась).

В отчёте ООО "Оценка-Сервис" от 05.05.2017 N 31 оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость права аренды вышеуказанного земельного участка с разрешением на строительство, проектом и всеми согласованиями по состоянию на 13.09.2016 составляет 42 443 000 рублей; исследование проведено с использованием сравнительного подхода с учётом улучшений, являющихся неотъемлемой частью участка.

Согласно выводам оценщика, изложенным в отчёте ИП Казновской С.А. об оценке от 05.05.2017 N 1006/17, рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 8615 кв.м с кадастровым номером 25:31:010404:5990 по состоянию на 13.09.2016 составляет 15 033 000 рублей (что соответствует кадастровой стоимости участка по сведениям публичной кадастровой карты на 29.12.2016 - 15 185 143,60 рубля); исследование проведено с использованием сравнительного подхода (анализ рыночной информации земельных участков с назначением - размещение домов многоэтажной жилой застройки) с учётом улучшений, в том числе начатого строительства жилого дома. В исследовательской части отчёта также отражено, что средняя цена предложения земель под коммерческую застройку на протяжении 2016 года оставалась на одном уровне (стагнация на рынке недвижимости).

Вышеизложенные выводы специалистов в области оценки в совокупности с общедоступной информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости (https://pkk5.rosreestr.ru/) свидетельствуют о значительном превышении рыночной стоимости предмета аренды на протяжении 2016 года над ценой оспариваемой сделки, следовательно, и о соответствии оспариваемого соглашения от 27.07.2016 критериям наносящей ущерб юридическому лицу (ООО "Приморстрой") сделки применительно к положениям пункта 2 статьи 174 ГК РФ в толковании, приведённом в пункте 93 постановления Пленума N 25.

При этом об отсутствии экономической целесообразности в передаче договора аренды земельного участка ООО "Орлан" не могло не знать, учитывая предусмотренный договором аренды размер годовой арендной платы, а также занимаемые генеральным директором контрагента по сделке должности в Находкинском филиале ООО "Приморстрой".

Представленная ответчиком справка ООО "Профессионал" от 27.03.2017 N 17/03-21 об определении рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 27.07.2016 в размере 1 739 423 рубля не может быть принята в качестве допустимого доказательства, поскольку признана несоответствующей требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", применяемым Федеральным стандартам оценки (ФСО N1, N2, N3) и ССО РОО 2015, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта признанны необоснованными и неприменимыми заключением экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (региональное отделение "Приморское") от 05.05.2017.

Так, экспертно-консультационного комитет признал, что, применяя доходный подход при определении рыночной стоимости права аренды, оценщик ООО "Профессионал" фактически рассчитывал не рыночную стоимость объекта оценки, а годовую арендную плату за пользование участком; в то время как в результате сравнительного подхода стоимость объекта оценки рассчитана оценщиком (с учётом выявленных замечаний) в размере 12 336 335 рублей, однако, не принята в качестве итоговой величины права аренды.

С учётом установленного апелляционный суд приходит к выводу о недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3977-13 от 05.08.2013, заключённого 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", в силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Общие положения о последствиях недействительности сделки регулируются статьёй 167 ГК РФ.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 80 Постановления N 25, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде возврата сторонам всего полученного по ней (двусторонняя реституция), апелляционный суд, принимая во внимание состоявшийся переход прав и обязанностей арендатора земельного участка в пользу ответчика (в том числе прав владения и пользования объектом аренды), а также оговорённое сторонами соглашения условие об оплате права аренды до подписания этого соглашения путём передачи денежных средств обществу "Приморстрой" в лице генерального директора Красильникова А.К. (пункт 3 соглашения), полагает необходимым возложить на ответчика обязанность возвратить истцу спорное недвижимое имущество для восстановления права аренды последнего и взыскать с истца в пользу ответчика 1 500 000 рублей стоимости права аренды.

Доводы истца о том, что денежные средства в кассу ООО "Приморстрой" не поступали, во внимание апелляционного суда не принимаются, поскольку нарушение генеральным директором финансовой дисциплины (оприходования наличных денежных средств, зачисления их на счет и т.д.) достоверность произведенной контрагентом по условиям соглашения оплаты не опровергает.

При этом уплаченные ответчиком арендные платежи, если их оплата имела место, возврату ему из бюджета муниципального образования не подлежат ввиду владения и пользования объектом аренды с момента заключения оспариваемого соглашения.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы истца признаются судебной коллегией обоснованными в части, обжалуемое решение арбитражного суда подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1 и 3 части 1 статьи 270 АПК РФ), а исковое заявление подлежит удовлетворению.

Настоящее постановление в силу статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в публичный реестр соответствующих изменений в отношении правообладателя (арендатора) земельного участка.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.

Тем самым, взысканию с ООО "Орлан" в пользу ООО "Приморстрой" подлежит 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и 3 000 рублей - по апелляционной жалобе.

Кроме того, с ответчика в пользу Бай Т.Ф. подлежат взысканию расходы последней по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ввиду фактического удовлетворения преследуемого ею интереса при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2017 по делу N А51-25764/2016 отменить.

Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенное 27.07.2016 обществом с ограниченной ответственностью "Приморстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Орлан".

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Орлан" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Приморстрой" земельный участок с кадастровым номером 25:31:010404:5990 площадью 8615 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Орлан" 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орлан" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой" 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орлан" в пользу Бай Татьяны Фёдоровны 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.С. Шевченко С.М. Синицына