Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 г. N 15АП-14641/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 августа 2017 г. N Ф08-4940/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

26 мая 2017 г.

дело N А32-12896/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Величко М.Г., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,

при участии:

от заявителя (ответчика): представитель Кацалап Т.И. по доверенности от 15.08.2016 г. (до перерыва),

от заинтересованного лица (истца): представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Санаторий "Известия" (ИНН 2317008436, ОГРН 1022302714290)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 г. по делу N А32-12896/2016

по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к закрытому акционерному обществу "Санаторий "Известия" (ИНН 2317008436, ОГРН 1022302714290)

о взыскании задолженности в размере 3889982,31 руб., пени в размере 467411,27 руб.,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Санаторий "Известия" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору N 4900001931 от 13.09.2000 г. в размере 3889982,31 руб. за период с 01.07.2015 г. по 31.03.2016 г., пени в размере 467411,27 руб. за период с 01.01.2015 г. по 28.03.2016 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 г. исковые требования удовлетворены. С закрытого акционерного общества "Санаторий известия" в пользу Администрации города Сочи - исполнительно- распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи взыскано 4357393,58 руб., из них 3889982,31 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 31.03.2016 г., 467411,27 руб. пени по состоянию на 28.03.2016 г. С закрытого акционерного общества "Санаторий известия" в доход федерального бюджета взыскано 44787 руб. государственной пошлины.

Судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Закрытое акционерное общество "Санаторий "Известия" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 27.07.2016 г. отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- спорный договор является ничтожной сделкой, взыскание неустойки по ничтожному договору является недопустимым;

- истец не доказал, что санаторий использует земельный участок площадью 104600 кв.м. Ответчик полагает, что земельный участок площадью 82100 кв.м. не может использоваться санаторием, поскольку 77300 кв.м заняты лесопарковыми и зелеными насаждениями, 4800 кв.м. - земли сервитутного назначения;

- неверно применена базовая ставка (39 руб./кв. м) при расчете платы за пользование земельным участком. Спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий, в связи с чем базовая ставка должна определяться в соответствии в п. 7 Постановления от 15.06.2007 г. N 791 - в размере 14,92 руб./кв.м.

От Администрации города Сочи поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она указала на то, что положения Земельного кодекса РФ применяются к правоотношениям из спорного договора аренды части тех права и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001. Согласно выписке из ЕГРП от 29.03.2016 спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования города Сочи. Истцом представлен расчет суммы долга по арендной плате, выполненный в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи" и постановлением от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791". Спорный договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 Земельного кодекса РФ. Однако, к договору аренды, заключенному до вступления в силу ФЗ, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Из толкования пункта 2.4. договора можно сделать вывод, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении базовых (исходных) ставок. По мнению истца, им правомерно произведена методика расчета размера годовой арендной платы. Доказательств погашения задолженности ответствуют, следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 3889982,31 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 г. произведена замена судьи Барановой Ю.И. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Пономареву И.В.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016, производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Экперт" Беклемешеву Александру Юрьевичу.

20.01.2017 в адрес апелляционного суда поступило экспертное заключение N ЮЭ-16/042 от 29.12.2016, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Экперт" Беклемешевым А.Ю.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2017 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возможности возобновления производства по апелляционной жалобе.

Определением от 02.02.2017 суд апелляционной инстанции возобновил производство по апелляционной жалобе.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 произведена замена судьи Пономаревой И.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Нарышкину Н.В.

Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании, открытом 18.05.2017, апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Заинтересованное лицо (истец) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 час. 45 мин. 25.05.2017, информация о котором размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Заявитель (ответчик) и заинтересованное лицо (истец) явку своих представителей в судебное заседание после перерыва не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) согласно постановлению администрации г. Сочи от 23.06.2000 N 741/23 заключен договор аренды от 13.09.2000 N 4900001931 "О предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 13:49:0402009:43 общей площадью 104 600 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д.282, предоставленного для эксплуатации зданий и сооружений санатория Известия".

Согласно пункта 2.3 договора, арендная плата вносится арендатором в три срока: за первое полугодие в размере полугодовой суммы не позднее 15 июля, за третий квартал в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 октября, за четвертый квартал в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 ноября. 2 Однако ответчиком оплата за использование земельного участка надлежащим образом не произведена, в связи, с чем сумма задолженности за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 составила 3889982,31 рублей, а задолженность по пени 467 411,27 рублей.

В адрес ЗАО "Санаторий Известия" департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 07.08.2015 была направлена претензия (исх. N 21714/02-05-17) с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

Однако ответа на данное обращение арендодателем получено не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2016 по делу N А32-18685/2016, вступившим в законную силу, признан недействительной (ничтожной) сделкой договор от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка общей площадью 104 600 кв.м. для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория, расположенного по ул. Ленина, 282 в Адлерском районе г. Сочи, заключенный администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Известия".

Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:43 площадью 104 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282, в виде аренды в пользу закрытого акционерного общества "Санаторий Известия" (ИНН 2317008436 ОГРН 1022302714290), зарегистрированной 04.01.2001 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1931 от 13.09.2000 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер регистрационной записи 23-01.22-1.9.2000-892.

Аннулировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись N 23-01.22-1.9.2000-892 от 04.01.2001 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:040209:43 площадью 104 600 кв.м., внесенная на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1931 от 13.09.2000 в пользу закрытого акционерного общества "Санаторий Известия" (ИНН 2317008436, ОГРН 1022302714290).

В применении последствий недействительности заключенного администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Известия" договора от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:040209:43 площадью 104 600 кв.м. закрытым акционерным обществом "Санаторий Известия" администрации муниципального образования город-курорт Сочи - отказано.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402009:43 входит в состав особо охраняемой природной территории.

Следовательно, спорный земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 13.09.2000 N 4900001931 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

На момент подписания договора аренды от 29.07.2004 N 4900003142 администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды от 13.09.2000 N 4900001931 является недействительным (ничтожным), поскольку администрация города Сочи фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент подписания договора аренды к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Факт ничтожности договора ни ответчиком, ни истцом не оспаривается, напротив, на данное обстоятельство стороны ссылаются в иске и в апелляционной жалобе.

Вместе с тем, констатация факта недействительности договора аренды в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения - платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 31.03.2016.

Расчет платы за пользование земельным участком произведен истцом на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности в г. Сочи" (далее - постановление N 791) с применением поправочного коэффициента по виду использования земли - размещение и эксплуатация санатория (1,5) и коэффициента зональной дифференциации - 1,47.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения и размер неосновательного обогащения.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 ГК РФ обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.

ЗАО "Санаторий "Известия" не отрицает факт использования им земельного участка в спорный период, оспаривая в жалобе лишь площадь используемого участка.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования (выписка из ЕГРП, т. 1, л.д. 28-29).

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок площадью 104 600 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 282, с кадастровым номером 23:49:0402009:43, был предоставлен обществу для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория (санаторно-курортная деятельность), что соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061).

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015, от 16.12.2016 по делу N А32-23403/2016.

Согласно пункту 5.2 Правил N 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил N 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2015 год, с 2016 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, который согласно Федеральному закону от 14 декабря 2015 года N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год", составил 1,064.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка определением от 01.12.2016 суд апелляционной инстанции по ходатайству заявителя (ответчика) назначил экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Экперт" Беклемешеву Александру Юрьевичу.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: "Определить по состоянию на 01.07.2015 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:43, общей площадью 104600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 282, указав отдельно рыночную стоимость части данного земельного участка площадью 22500 кв.м., отведенными в целях эксплуатации зданий и сооружений санатория "Известия", и части данного земельного участка площадью 77300 кв.м., занятой лесопарковыми и зелеными насаждениями, и части земельного участка площадью 4800 кв.м., относящейся к землям сервитутного назначения".

В апелляционный суд поступило экспертное заключение N ЮЭ-16/042 от 29.12.2016, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Экперт" Беклемешевым А.Ю.

Согласно данному заключению рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:43, общей площадью 104600 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 282, составила 310790653 руб., в том числе:

- рыночная стоимость части данного земельного участка площадью 22500 кв.м., отведенного в целях эксплуатации зданий и сооружений санатория "Известия" - 117097425 руб.,

- рыночная стоимость части данного земельного участка площадью 77300 кв.м., занятой лесопарковыми и зелеными насаждениями - 190229116 руб.,

- рыночная стоимость части земельного участка площадью 4800 кв.м., относящейся к землям сервитутного назначения - 3464112 руб.

Сторонам неоднократно предлагалось представить письменные пояснения по существу спора с учетом экспертного заключения N ЮЭ-16/042 от 29.12.2016, составленного ООО "Южная оценочная компания "Эксперт".

Возражений относительно содержания и выводов заключения стороны не выразили.

Отзыв администрации, поступивший в апелляционный суд 03.05.2017, доводов относительно содержания проведенной по делу экспертизы не содержит.

Исходя из характера исковых требований, в предмет судебного исследования в данном случае входит установление обстоятельств фактического использования земельного участка ответчиком.

Довод ответчика о недоказанности использования им всей площади земельного участка отклоняется апелляционный судом ввиду следующего.

Из представленного в материалы дела ничтожного договора аренды следует, что общество приняло у администрации в пользование земельный участок площадью 104 600 кв.м. с целью эксплуатации санатория "Известия"

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2016 по делу N А32-18685/2016, вступившим в законную силу, отказано в применении последствий недействительности заключенного администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Известия" договора от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:040209:43 площадью 104 600 кв.м. закрытым акционерным обществом "Санаторий Известия" администрации муниципального образования город-курорт Сочи.

Как следует из текста данного решения, в соответствии с актом осмотра земельного участка от 24.07.2014 N 268-А на спорном земельном участке расположены 9 объектов недвижимости. Ответчик в материалы дела представил технические паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО "Санаторий Известия" на расположенные на земельном участке объекты недвижимости (18 объектов).

Соответственно, собственник земельного участка лишен возможности распорядиться данным участком, в том числе путем сдачи его в аренду иным лицам.

Кроме того, согласно контррасчету, представленному заявителем (ответчиком) апелляционному суду в судебном заседании 09.03.2017, а также расчету, поступившему от санатория 10.05.2017, ответчик исчисляет сумму неосновательного обогащения, исходя из всей площади земельного участка, тем самым признавая его использование.

Назначение участка предполагает курортно-санаторную деятельность общества, соответственно, предоставленный ему в пользование земельный участок с лесопарковыми зонами отвечает специфике данного рода деятельности, оказание услуг санаторием предполагает наличие в его распоряжении территорий, занятых лесопарковыми насаждениями.

Таким образом, размер неосновательного обогащения должен исчисляться исходя из всей площади спорного земельного участка.

Апелляционный суд произвел расчет арендной платы (неосновательного обогащения) за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 с учетом вышеизложенных положений и данных экспертного заключения:

Арендная плата с 01.07.2015 по 31.12.2015 составила:

АП = РС (310790658 руб.) х С (1,5%) х Ки (1)/365 дней * 184 дня = 2350088,26 руб.

Арендная плата с 01.01.2016 по 31.03.2016 составила:

АП = РС (310790658 руб.) х С (1,5%) х Ки (1,064)/366 дней * 91 день = 1233278,47 руб.

Аналогичная методика расчета приведена обществом в дополнениях к жалобе, представленных в судебном заседании 09.03.2017 (т. 2, л.д. 68-69).

Контррасчет ответчика имеет арифметическую неточность - указанием 365 дней в 2016 году, в то время как количество дней в 2016 году составляло 366.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения за пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 составляет 3583366,73 руб.

В материалы дела ответчиком представлены платежные поручения, подтверждающее внесение обществом арендной платы за пользование земельным участком за спорный период: N 537 от 17.09.2015 на сумму 100000 руб. (за 3 квартал 2015 года), N 549 от 21.09.2015 на сумму 100000 руб. (за 3 квартал 2015 года), N 116 от 10.03.2016 на сумму 1009715,39 руб. (за 1 квартал 2016 года).

Истец указанные платежи не оспорил, указание на них содержится также в расчете истца (т.2, л.д. 67).Также в материалы дела представлено платежное поручение N 44 от 01.02.2016 (за 4 квартал 2015 года) с указанием суммы платежа 1897619,81 руб., при этом из расчета истца и контррасчета ответчика следует, что по данному платежному документу в пользу истца перечислена сумма 1565134,45 руб., указанное обстоятельство подтверждено ответчиком в пояснениях от 24.05.2017.

Соответственно, при расчете суммы, подлежащей ко взысканию с общества, суд руководствуется оплатой по платежному поручению N 44 от 01.02.2016 в размере 1565134,45 руб.

В силу пункта 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом проведения перерасчета суммы неосновательного обогащения, апелляционный суд полагает необходимым учесть данные платежи.

Платежное поручение N 663 от 26.11.2015 на сумму 279262,48 руб. не может быть принято апелляционным судом в качестве подтверждения внесения платы за спорный период, так как в назначении платежа указана арендная плата согласно решению суда от 09.11.2015 (дело N А32-36188/2015). В рамках указанного дела взыскана задолженность за предшествующий период.

Также ответчик указал, что в расчете истца по состоянию на 01.09.2015 за обществом числится задолженность в размере 79262,48 руб., из контррасчета следует, что данная сумма долга ответчиком признается.

При таких обстоятельствах, размер платы, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 887779,37 рублей (3583366,73 руб. - 100000 руб. - 100000 руб. - 1565134,45 руб. - 1009715,39 руб. + 79262,48 руб.).

Также администрацией заявлено требование о взыскании пени в размере 467411,27 руб. за период с 01.01.2015 по 28.03.2016.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, поскольку ничтожная (недействительная) сделка правовых последствий не влечет, обязательства сторон на основании такой сделки не возникают.

Данная позиция поддержана в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 N 308-ЭС15-301 по делу N А32-39647/2012, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.05.2016 по делу N А32-30720/2015.

В связи с изложенным, исковые требования о взыскании пени подлежат оставлению без удовлетворения, а решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 в указанной части подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, оспариваемый судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании неустойки и изменению в части размере взысканного неосновательного обогащения.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исковые требования удовлетворены на 20,37 % и в удовлетворении исковых требований отказано на 79,63 %.

Истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

В силу пункта 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска в размере 9123,11 руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям).

В письменных пояснениях от 24.05.2017 ответчик указал, что не возражает против отнесения судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы и проведением экспертизы на ЗАО "Санаторий "Известия".

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (чек-ордер от 17.08.2016 - т.1, л.д. 80) оплате услуг эксперта в размере 70000 руб. (чек-ордер от 30.11.2016 на сумму 35000 руб. - т. 1, л.д. 110, чек-ордер от 08.12.2016 на сумму 35000 рублей - т. 1, л.д. 129) подлежат отнесению на заявителя жалобы в связи с указанным выше заявлением стороны.

При разрешении вопроса выплаты вознаграждения экспертам апелляционный суд исходит из следующего.

В сопроводительном письме ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" и в определении суда 01.12.2016 о назначении судебной экспертизы был согласован предварительный размер оплаты за проведение экспертизы - 70000 рублей. Денежные средства в указанной сумме были внесены ответчиком на депозитный счет суда (чек-ордер от 30.11.2016 на сумму 35000 руб.- т.1, л.д. 110, чек-ордер от 08.12.2016 на сумму 35000 рублей - т.1, л.д. 129). В связи с поступлением в суд экспертного заключения N ЮЭ-16/042 от 29.12.2016, принятого судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, экспертной организации подлежит выплате с депозитного счета суда вознаграждение за проведение экспертизы в размере 70000 рублей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 по делу N А32-12896/2016 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: "Взыскать с закрытого акционерного общества "Санаторий известия" (ОГРН 1022302714290, ИНН 2317008436) в пользу Администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) плату за пользование земельным участком в размере 887779,37 руб. за период с 01.07.2015 по 31.03.2016.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Санаторий известия" (ОГРН 1022302714290, ИНН 2317008436), в доход федерального бюджета 9123,11 руб. государственной пошлины по иску".

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Эксперт" (ИНН 2308099010) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 70000 рублей за проведение судебной экспертизы, поступивших от ЗАО "Санаторий известия" по чеку-ордеру от 30.11.2016, чеку-ордеру от 08.12.2016 (плательщик: Кацалап Тарас Иванович).

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Нарышкина