Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. N 15АП-6207/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 августа 2017 г. N Ф08-5054/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

29 мая 2017 г.

дело N А32-20631/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниловым Е.С., при участии:

от истца: Горбуненко А.И. по доверенности от 19.05.2016, от ответчиков: представители не явились, извещены надлежащим образом, от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20631/2016 по иску индивидуального предпринимателя Бенклиева Дмитрия Евгеньевича (ИНН 232017169490, ОГРНИП 316236600054863) к ответчикам: Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367); Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ПЭР" (ИНН 2319026825, ОГРН 1022302957511), общества с ограниченной ответственностью "АМСО" (ИНН 2320121921, ОГРН 1042311685316); индивидуального предпринимателя Тоняна Эрнеста Рафаэловича (ИНН 232009990030, ОГРНИП 316236600054841) о внесении изменений в договор аренды земельного участка, принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

предприниматель Бенклиев Дмитрий Евгеньевич обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в внесении изменений в пункт 3.2 договора N 4900009789 от 13.03.2015 аренды земельного участка площадью 195 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204023:18, изложив пункт 3.2 договора в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок оставляет 71 229, 60 руб. с 30 мая 2016 года" (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что указанный в договоре размер годовой арендной платы определен не на основании императивно установленного подхода. Истец имеет намерение привести договор в указанной части в соответствие с законом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 внесены изменения в пункт 3.2 договора N 4900009789 от 13.03.2015 аренды земельного участка площадью 195 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204023:18, пункт 3.2. договора изложен в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 71 229, 60 руб.". В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи и Администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, принять по делу новый судебный акт о полном отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах, спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, истец согласился с существенными условиями договора в виде арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Бенклиев Д.Е. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из текста отзыва, методика определения рыночной величины годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи, на момент заключения договора, была определена Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена в г. Сочи (утверждены Постановлением администрации г. Сочи N 1061 от 03.06.2011). Данные правила применялись для расчета годовой рыночной арендной платы за муниципальные земли г. сочи от 22.09.2015 в виду опубликования Постановления администрации г. Сочи от 07.09.2015 N 2580 "О внесении изменений в Постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В судебное заседание ответчики и третьи лица явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 13.03.2015 между муниципальным образованием город Сочи в лице директора департамента имущественных отношений города Сочи и Бенклиевым Е.А. заключен договор N 4900009789 аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:49:0204023:18, имеющего адрес: город Сочи, ул. Советская, 4а, с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор прошел государственную регистрацию 14.07.2015 (т.1, л.д. 21-28).

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-31/ОЗ-2014 и составляет 530 724 руб.

12.04.2016 между Бенклиевым Е.А. (правообладатель) и Бенклиевым Д.Е. (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900009789 от 13.03.2015, арендодателем по которому является муниципальное образование город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 29-30). Договор уступки зарегистрирован 26.04.2016.

На земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.04.2016 (peг. запись 23-23/050-23/050/802/2016-1307/2), от 25.04.2016 (peг. запись N 23-23/050-23/050/802/2016-1315/2), от 17.05.2016 (peг. запись N 23-23/050-у 23/050/802/2016-1311/2).

30.05.2016 предпринимателем направлено в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи предложение о внесении изменений в договор в части снижения размера арендной платы (т.1, л.д. 43).

Предложение оставлено ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) 2009 - 2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N135).

Пунктом 5 постановления N 210 определено установить, что с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города - курорта Сочи, за исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления.

Вышеуказанный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления от 15.07.2009 N 210).

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-31/ОЗ-2014 и составляет 530 724 руб.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, правомерно признан судом ничтожным ввиду его противоречия в том периоде региональным нормативным положениям на территории города-курорта Сочи, в связи с чем, доводы жалобы администрации и департамента подлежат отклонению.

Пунктом 4.2, действовавшего на момент заключения договора аренды, Постановления администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" была предусмотрена обязанность сторон договора аренды земельного участка по включению в него условия о возможности изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Аналогичное положение содержит пункт 9.4 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 (ред. от 28.11.2014) "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". При этом в постановлениях отсутствовало условие о том, что внесение таких изменений возможно только по инициативе арендодателя. То есть инициатором внесения соответствующих изменений в договор мог выступать и арендатор земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по инициативе предпринимателя назначалась судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка на момент проведения исследования. Эксперт определил рыночную стоимость земельного участка на декабрь 2016 года в размере 4 748 640 руб. В соответствии установленной методикой расчета размер арендной платы составляет 71 229 руб. в год. Требование истца в указанной части обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В части заявленных требований о внесении в договор соответствующих изменений с 30.05.2016, то есть с момента получения местным самоуправлением его оферты судом отказано правомерно, поскольку пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Указание в решении на изменение условий сделки более ранней датой будет противоречить этому положению закона.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Заявитель жалобы освобожден в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от оплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу N А32-20631/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова