Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2017 г. N 10АП-7137/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2017 г. N Ф05-13701/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 июня 2017 г.

Дело N А41-83064/16

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании:

от истца - Семина Ж.В., представитель по доверенности от 10.10.2016,

от ответчика - Асонова М.Н., представитель по доверенности N 5/2-35 от 09.01.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 года, принятое судьей Бобковой С.Ю., по делу N А41-83064/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Капитан" (ИНН 5045034961, ОГРН 1055009009241) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ИНН 5045014891, ОГРН 1025005922457) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Капитан" (далее - истец, ООО "Капитан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 142,0кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.26, на условиях протокола разногласий, установив спорные условия договора в следующей редакции:

1. Пункт 3.3. договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

2. Пункт 2.6. дополнить фразой "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

3. Пункт 4.1 изложить в следующей редакции "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно экспертного заключения об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.26, общей площадью 142,0 кв.м., составляет учета НДС 3.212.970 (Три миллиона двести двенадцать тысяч девятьсот семьдесят) рублей.

4. Пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п.4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема- передачи имущества".

5. Пункты 4.3. 4.3.1., 4.3.4., исключить полностью.

6. Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: "Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества".

7. Пункт 6.5. изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной гибели имущества несет покупатель - залогодатель".

8. Пункт 7.1.1 дополнить и изложить в следующей: "Передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли- продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора".

9. Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества".

10. Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.4. и изложить в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом".

11. Пункт 7.2.2. изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом".

12. Пункт 7.2.7. исключить полностью.

13. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества и видами деятельности.

14. Пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора".

15. Пункт 10.3 изложить в следующей редакции: "Договоры аренды между покупателями и муниципальным автономным учреждением "Единый сервисный центр" расторгаются до подписания настоящего договора купли продажи имущества".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 по делу N А41- 83064/16 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда https://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2015 по делу N А41- 59537/15 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 142 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д.26., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указал истец, от Администрации поступил проект договора купли-продажи с указанием цены отчуждаемого объекта недвижимости в размере 6.367.191 руб. Однако отчет N 07-16/02-м от 15.07.2016 г. об оценке рыночной стоимости, на который продавец ссылается в договоре, обществу не направлен, ответа на письмо истца о предоставлении данного отчета не поступило.

В результате чего, не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил Администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества. Однако ответчик от принятия договора в редакции протокола разногласий отказался.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в полном объеме.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 2 ч.8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12.

Как следует из материалов дела, в целях установления рыночной стоимости спорного имущества, определением суда первой инстанции от 06.02.17 назначена оценочная экспертиза, согласно выводом которой рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения площадью 142,0кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.26, по состоянию на 01.06.2015 составляет 3.212.970 руб.

Заключение эксперта имеется в материалах дела (л.д. 44-51, т. 2).

Исходя из вышеуказанного, с учетом выводов оценочной экспертизы, пункт 4.1. договора необходимо изложить в следующей редакции: "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно экспертного заключения об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.26, общей площадью 142,0 кв.м., составляет учета НДС 3.212.970 (Три миллиона двести двенадцать тысяч девятьсот семьдесят) рублей.".

Из анализа норм Закона N 159-ФЗ следует, что п. 4.2 и п. 4.3 договора в редакции, предложенной истцом, соответствует п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ, согласно которой право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, данные пункты договора следует изложить в редакции истца.

Пункту 6.1 договора закрепляет основание передачи объекта, а именно - акт приема-передачи, который необходимо подписать в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном в пункте 4.3.1 договора. Следовательно, данный пункт необходимо изложить в редакции, представленной истцом.

При этом пункты 4.3. 4.3.1., 4.3.4 подлежат исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат.

С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, п. 7.2.1 обоснованно изложен истцом в представленной им редакции. Поскольку решение суда по настоящему делу не является решением о государственной регистрации перехода права собственности, а является решением о согласовании условий договора, то раздел 7 договора необходимо дополнить пунктом 7.1.4, изложив его в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом", а п. 7.2.2 необходимо изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом".

Из договора следует, что ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, следовательно пункт 7.2.7 подлежит исключению.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, необходимо дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях установленных уставом покупателя.

Согласно действующего законодательства РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, каждая из сторон несет ответственность. Следовательно, в договор необходимо включить пункт 8.1 договора, представленный в редакции истца.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел в выводу о том, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент обращения ООО "Капитан" с иском к Администрации действовала редакция п.1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, согласно которой рассрочка должна быть предоставлена сроком на 3 года, является несостоятельным в силу следующего.

Как следует из материалов дела, обязанность по совершению действий, определенных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в отношении арендуемого истцом нежилого помещения общей площадью 142,0 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.26, установлена решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.15 по делу NА41-59537/15.

На момент вынесения данного судебного акта уже действовала редакция Закона, предоставляющая рассрочку сроком не менее 5 лет (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ в ред. от 29.06.2015).

Таким образом, в рамках настоящего спора применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования. Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 года по делу N А41-83064/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

М.В. Игнахина Э.С. Миришов