Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2017 г. N 13АП-15760/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2017 г. N Ф07-9936/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

31 мая 2017 г.

Дело N А56-43615/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,

при участии:

от истца (заявителя): Леончев Д.О. (доверенность от 01.02.2017 г.)

от ответчика (должника): Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016 г.)

от 3-х лиц: 1 - Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), 2 - не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-15760/2016, 13АП-15762/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2016 по делу N А56-43615/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фарм-терминал"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, обязании заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фарм-Терминал" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), с учетом уточнения исковых требования, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просило признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001283:4228 площадью 306,7 кв.м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер. А, пом. 46-Н, указанную в Проекте Договора N купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер. А, пом. 46-Н при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, а также обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи названного помещения по цене 62 200 000 руб. и с рассрочкой оплаты сроком на 5 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) и Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2015 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "АДВУС-НЕВА" Фаттахову Марату Джавдатовичу, производство по делу приостановлено.

19.02.2016 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта ООО "АДВУС-НЕВА" Фаттахова М.Д. N 884/15-ЭК от 17.02.2016.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2016, суд прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер А, помещение 46-Н, а также обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер А, помещение 46-Н площадью 306,7 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001283:4228, по цене 62 200 000 рублей и рассрочкой на пять лет.

Комитет и ГУИОН с решением суда первой инстанции не согласились и обратились с апелляционными жалобами, в которых считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просили отменить решение, а также ссылаясь на необоснованность экспертного заключения, заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением от 10.10.2016 г. апелляционный суд на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Леонтьевой Ларисе Юрьевне; перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 46-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер. А, по состоянию и в ценах на 03.04.2015?

По результатам проведения экспертизы в апелляционный суд поступило заключение эксперта N 16-124-Т-А56-43615/2015 от 20.02.2017 г.

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционных жалоб начато сначала.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

В ходе судебного разбирательства представители подателей жалоб пояснили, что решение в части прекращения производства по делу ответчиком и третьим лицом не оспаривается, представитель истца на пересмотре судебного акта в полном объёме не настаивал.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал решение в обжалуемой части подлежащим изменению ввиду следующего.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды от 23.11.2007 N 03-А017493, а также дополнительное соглашение к нему от 03.10.2014 N 1 (далее - Договор), согласно которому истцу были переданы во временное пользование следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 191104, Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 53, литер А:

- помещение 41-11 площадью 56.3 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001283:4114;

- помещение 45-Н площадью 77.3 кв.м, подвал, кадастровый номер 78:31:0001283:42244;

- помещение 46-Н площадью 306.7 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001283:4228.

03.04.2015 Общество обратилось к Комитету с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения под номером 46-Н, расположенного по вышеуказанному адресу (далее также - Помещение).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом вынесено распоряжение N170-рз от 26.05.2015 об условиях приватизации спорного объекта нежилого фонда, которым установлена цена выкупа Объекта по состоянию на 12.05.2015 в размере 89 000 000 руб. в соответствии с отчётом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 12.05.2015 N 31-8-0119(144)К-2015, установлена форма платежа: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 12 кварталов.

Фонд имущества направил Обществу проект Договора N б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи).

По результатам проведенной Обществом оценки рыночной стоимости стоимость помещения существенно отличается от стоимости, указанной в Договоре купли-продажи, и составляет согласно отчету ООО "Недвижимость и консалтинг" от 22.06.2015 N НК-153/15ЛТ-в 63 900 000 руб.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Апелляционный суд определением от 10.10.2016 г. в соответствии со ст. 82, ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 03.04.2015 г

Согласно экспертному заключению N 16-124-Т-А56-43615/2015 от 20.02.2017 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 03.04.2015 г. составляет 64 321 00 руб. (без учёта НДС).

Доводы ГУИОН о необходимости исходить при определении рыночной стоимости спорного помещения из того, что состояние объекта "нормальное", не имеют нормативного обоснования, в связи с чем отклонены судом.

Из заключения следует, что состояние помещения было определено экспертом по результатам осмотра и сопоставления полученных данных с данными, запрошенными оценщиком в суде о состоянии помещения на 03.04.2015 г. Фотографии помещения приложены к заключению. Заключение содержит методику определения состояния объекта.

При подготовке Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) N 31-8-0119 (144)К-2015 от 12.05.2015 г., специалисты ГУП "ГУИОН" также проводили осмотр помещения 15.04.2015 г. и определили состояние помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литера А, пом. 46-Н, как "удовлетворительное", о чём указано на ст. 4 Отчета (раздел "Общая информация, идентифицирующая Объект оценки").

В части текущего состояния помещения на дату оценки (03.04.2015 г.) выводы судебного эксперта полностью совпадают с выводами оценщика ГУП "ГУИОН".

Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение N 16-124-Т-А56-43615/2015 от 20.02.2017 г. надлежащим доказательством, подтверждающим цену продажи спорного объекта. Доводы Комитета о наличии у Общества долга по арендной плате не подтвердились ни на дату принятия решения, ни на дату вынесения постановления.

С учётом изложенного решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2016 г. по делу N А56-43615/2015 в обжалуемой части изменить.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фарм-Терминал" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, литер А, помещение 46-Н площадью 306,7 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001283:4228, по цене 64 321 000 рублей и рассрочкой на пять лет.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Ж.В. Колосова