Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2017 г. N 14АП-10594/16 (ключевые темы: переселение - авансовый платеж - многоквартирный дом - муниципальный контракт - строительство)

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2017 г. N 14АП-10594/16

г. Вологда

07 июня 2017 г.

Дело N А05-76/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 07 июня 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Региональная строительная компания "ДОМингес" Бухарина С.В. по доверенности от 01.09.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Региональная строительная компания "ДОМингес" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября 2016 года по делу N А05-76/2016 (судья Вахлова Н.Ю.),

установил:

администрация муниципального образования "Коношское" (место нахождения: 164010, Архангельская обл., рп. Коноша, просп. Октябрьский, д. 19; ОГРН 1052918024488, ИНН 2912004704, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная строительная компания "ДОМингес" (место нахождения: 160014, г. Вологда, ул. Гоголя, д. 88; ОГРН 1063525027059, ИНН 3525161839, далее - Компания) о расторжении 171 муниципального контракта на приобретение квартир у застройщика для переселения граждан из аварийного фонда муниципального образования "Коношское" и взыскании 32 881 112 руб. 11 коп. неосновательного обогащения в виде перечисленных авансовых платежей.

В ходе рассмотрения дела Администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявила отказ от иска в части расторжения муниципальных контрактов.

Отказ от иска в указанной части судом принят.

Компания обратилась в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации 38 400 079 руб. 09 коп. задолженности за работы, выполненные по строительству двух трехэтажных домов: 86-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 2, и 87-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 1 (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области.

Решением суда от 12 октября 2016 года принят отказ Администрации от иска в части расторжения 171 муниципального контракта на приобретение квартир у застройщика для переселения граждан из аварийного фонда муниципального образования "Коношское". Производство по делу в указанной части прекращено. С Компании в пользу Администрации взыскано 32 881 112 руб. 11 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении встречного иска отказано. С Компании в доход федерального бюджета взыскано 381 406 руб. государственной пошлины.

Компания с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о том, что муниципальные контракты по правовой природе являлись договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, ошибочен. Фактически заключенные сторонами контракты носили смешанный характер, поскольку на момент заключения контактов ни один из домов еще не был спроектирован. Кроме того, судом при рассмотрении дела не учтены выводы экспертов, согласно которым стоимость фактически выполненных Компанией работ составила 38 400 079 руб. 09 коп. Результат работы Компании имеет потребительскую ценность для Администрации, которая продолжит осуществлять строительство жилых домов на данных земельных участках для реализации программы Архангельской области "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда".

В судебном заседании 19.04.2017 от Компании поступило дополнение к

апелляционной жалобе, в котором содержался отказ от встречных исковых требований в части взыскания с Администрации задолженности в размере 32 881 112 руб. 11 коп., а также проведения взаимозачета и взыскания в окончательном виде 16 461 805 руб. 18 коп. В указанной части Компания просит решение суда отменить, производство по делу прекратить. Окончательно просит суд апелляционной инстанции отменить решение суда в части удовлетворения первоначального иска, в удовлетворении иска Администрации отказать, взыскать с Администрации в пользу Компании по встречному иску 5 518 966 руб. 98 коп. (38 400 079 руб. 09 коп.- 32 881 112 руб. 11 коп.).

Частичный отказ от встречного иска судом апелляционной инстанции принят.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Администрация в отзыве на жалобу просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по итогам открытых конкурсов, проведенных с целью приобретения жилья у застройщика для переселения граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Коношское" Администрацией (покупатель) и Компанией (продавец) заключены 171 муниципальный контракт, а именно:

N п/н	Дата контракта			Количеств. ком нат			Общая площадь жилого помещения (квартиры,комнаты)		Номер контракта				Сумма контракта
1	03.02.2015			1			34		0124300016014001084				1 176 400,00
2	06.02.2015			1			27,4		0124300016014001115				948 040,00
3	06.02.2015			1			27,8		0124300016014001116				961 880,00
4	07.02.2015			2			51,1		0124300016014001127				1 768 060,00
5	06.02.2015			1			29,9		0124300016014001128				1 034 540,00
6	07.02.2015			2			54,4		0124300016014001129				1 882 240,00
7	06.02.2015			2			53,9		0124300016014001130				1 864 940,00
8	06.02.2015			2			43,6		0124300016014001135				1 508 560,00
9	06.02.2015			2			45		0124300016014001138				1 557 000,00
10	06.02.2015			1			35,5		0124300016014001139				1 228 300,00
11	06.02.2015			1			29,4		0124300016014001140				1 017 240,00
12			06.02.2015	1			37,4			0124300016014001141			1 294 040,00
13			06.02.2015	1			28,8			0124300016014001142			996 480,00
14			06.02.2015	1			28			0124300016014001143			968 800,00
15			07.02.2015	1			28,1			0124300016014001145			972 260,00
16			07.02.2015	1			27,3			0124300016014001146			944 580,00
17			07.02.2015	1			37,1			0124300016014001147			1 283 660,00
18			07.02.2015	2			46,8			0124300016014001148			1619 280,00
19			07.02.2015	2			45,7			0124300016014001150			1 581 220,00
20			07.02.2015	2			46,7			0124300016014001151			1 615 820,00
21			07.02.2015	2			45,8			0124300016014001152			1 584 680,00
22			07,02.2015	2			45,2			0124300016014001153			1 563 920,00
23			07.02.2015	1			27,9			0124300016014001154			965 340,00
24			07.02.2015	1			29,7			0124300016014001155			1 027 620,00
25			07.02.2015	2			44,2			0124300016014001158			1 529 320,00
26			07.02.2015	2			45,4			0124300016014001159			1 570 840,00
27			07.02.2015	2			44,5			0124300016014001160			1 539 700,00
28			07.02.2015	2			46,8			0124300016014001161			1619 280,00
29			07.02.2015	2			44,6			0124300016014001162			1 543 160,00
30			07.02.2015	2			46			0124300016014001163			1 591 600,00
31			07.02.2015	2			53,7			0124300016014001164			1 858 020,00
32			07.02.2015	2			46,9			0124300016014001165			1 622 740,00
33			07.02.2015	2			48,2			0124300016014001166			1 667 720,00
34			07.02.2015	1			27,5			0124300016014001168			951 500,00
35			07.02.2015	1			27,6			0124300016014001169			954 960,00
36			07.02.2015	2			51			0124300016014001171			1 764 600,00
37			07.02.2015	1			35,2			0124300016014001173			1217 920,00
38			07.02.2015	1			34,3			0124300016014001174			1 186 780,00
39			07.02.2015	1			35,2			0124300016014001175			1217 920,00
40			07.02.2015	1			34,9			0124300016014001176			1 207 540,00
41			07.02.2015	1			33,9			0124300016014001177			1 172 940,00
42			07.02.2015	1			37,4			0124300016014001178			I 294 040,00
43			07.02.2015	1			34,6			0124300016014001179			1 197 160,00
44			07.02.2015	2			51,2			0124300016014001184			1 771 520,00
45			07.02.2015	2			53,3			0124300016014001185			1 844 180,00
46			08.02.2015	1			33,9			0124300016014001202			1 172 940,00
47			08.02.2015	1			34,5			0124300016014001204			1 193 700,00
48			08.02.2015	1			34,8			0124300016014001205			1 204 080,00
49			08.02.2015	1			35			0124300016014001206			1211000,00
50			08.02.2015	1			35,1			0124300016014001207			1 214 460,00
51			08.02.2015	1			34,1			0124300016014001208			1 179 890,00
52			08.02.2015	2			49,5			0124300016014001209			1 712 700,00
53			08.02.2015	2			50,8			0124300016014001210			1 757 680,00
54			08.02.2015	2			51,3			0124300016014001211			1 774 980,00
55			08.02.2015	2			50,9			0124300016014001212			1 761 140,00
56			08.02.2015	2			50,7			0124300016014001213			1 754 220,00
57			08.02.2015			2	49,2				0124300016014001214		1 702 320,00
58			10.02.2015			2	43,4				0124300016014001235		1 501 640,00
59			10.02.2015			2	43,2				0124300016014001236		1 494 720,00
60			10.02.2015			2	43,3				0124300016014001237		1498 180,00
61			10.02.2015			1	30,7				0124300016014001239		1 062 220,00
62			10.02.2015			1	29,1				0124300016014001243		1 006 860,00
63			10.02.2015			2	45,3				0124300016014001246		1 567 380,00
64			10.02.2015			2	43,3				0124300016014001249		1 498 180,00
65			10.02.2015			2	43,6				0124300016014001250		1 508 560,00
66			10.02.2015			1	28,9				0124300016014001251		999 940,00
67			10.02.2015			1	28,4				0124300016014001252		982 640,00
68			10.02.2015			2	49,3				0124300016014001254		1 705 780,00
69			10.02.2015			2	54,1				0124300016014001255		1 778 440,00
70			10.02.2015			2	53,2				0124300016014001256		1 840 720,00
71			10.02.2015			2	53,9				0124300016014001257		1 864 940,00
72			10.02.2015			3	60,5				0124300016014001258		2 093 300,00
73			17.03.2015			2	41,1				0124300016015000027		1 422 060,00
74			17.03.2015			2	40				0124300016015000028		1 384 000,00
75			17.03.2015			2	39,2				0124300016015000029		1 356 320,00
76			17.03.2015			2	41,8				0124300016015000030		1 446 280,00
77			17.03.2015			2	40,2				0124300016015000031		1 390 920,00
78			17.03.2015			2	39,5				0124300016015000032		1 366 700,00
79			17.03.2015			2	40,8				0124300016015000033		1 411 680,00
80			17.03.2015			2	39,1				0124300016015000034		1 352 860,00
81			17.03.2015			2	39,3				0124300016015000035		1 359 780,00
82			17.03.2015			2	39				0124300016015000036		1 349 400,00
83			17.03.2015			2	41,2				0124300016015000037		1 425 520,00
84			17.03.2015			2	41,7				0124300016015000038		1 442 820,00
85			17.03.2015			2	41,7				0124300016015000039		1 442 820,00
86			17.03.2015			2	41,3				0124300016015000040		1 428 980,00
87			17.03.2015			2	40				0124300016015000041		1 384 000,00
88			17.03.2015			2	39,6				0124300016015000042		1 370 160,00
89			17.03.2015			2	41,1				0124300016015000043		1 422 060,00
90			17.03.2015			2	39,9				0124300016015000044		1 380 540,00
91			17.03.2015			2	41,4				0124300016015000045		1 432 440,00
92			17.03.2015			2	41				0124300016015000046		1 418 600,00
93			17.03.2015			2	39,6				0124300016015000047		1 370 160,00
94			17.03.2015			2	37,4				0124300016015000048		1 294 040,00
95			17.03.2015			2	39,2				0124300016015000049		1 356 320,00
96			17.03.2015			2	39,4				0124300016015000050		1 363 240,00
97			17.03.2015			2	39,2				0124300016015000051		1 356 320,00
98			17.03.2015			2	38,3				0124300016015000052		1 325 180,00
99			17.03.2015			2	39				0124300016015000053		1 349 400,00
100			17.03.2015			2	39				0124300016015000054		1 349 400,00
101		17.03.2015				2	38				0124300016015000055		1 314 800,00
102			17.03.2015		2			24,2			0124300016015000056	837 320,00
103			17.03.2015		2			27,3			0124300016015000057	944 580,00
104			17.03.2015		2			35,4			0124300016015000058	1 224 840,00
105			17.03.2015		2			18,7			0124300016015000059	647 020,00
106			17.03.2015		2			40,4			0124300016015000060	1 397 840,00
107			17.03.2015		2			41,7			0124300016015000061	1 442 820,00
108			17.03.2015		2			41,5			0124300016015000062	1 435 900,00
109			17.03.2015		1			30			0124300016015000063	1 038 000,00
ПО			17.03.2015		2			40,7			0124300016015000064	1 408 220,00
111			17.03.2015		2			40,9			0124300016015000065	1 415 140,00
112			17.03.2015		2			40,9			0124300016015000066	1 415 140,00
113			17.03.2015		2			40,6			0124300016015000067	1 404 760,00
114			17.03.2015		2			40,7			0124300016015000068	1 408 220,00
115			03.02.2015		1			31			0124300016015000069	1 072 600,00
116			17.03.2015		2			41,3			0124300016015000070	1 428 980,00
117			17.03.2015		1			23,5			0124300016015000071	813 100,00
118			17.03.2015		2			42,1			0124300016015000072	1 456 660,00
119			17.03.2015		2			42,5			0124300016015000073	1 470 500,00
120			17.03.2015		2			41,9			0124300016015000074	1 449 740,00
121			17.03.2015		2			42			0124300016015000075	1 453 200,00
122			17.03.2015		1			31,44			0124300016015000076	1 087 824,00
123			17.03.2015		2			42,5			0124300016015000077	1 470 500,00
124			17.03.2015		2			35,9			0124300016015000078	1 242 140,00
125			17.03.2015		1			20,4			0124300016015000079	705 840,00
126			17.03.2015		1			32,1			0124300016015000080	1 110 660,00
127			17.03.2015		1			29,9			0124300016015000081	1 034 540,00
128			17.03.2015		1			31,7			0124300016015000082	1 096 820,00
129			17.03.2015		1			31,7			0124300016015000083	1 096 820,00
130			17.03.2015		1			29,7			0124300016015000084	1 027 620,00
131			17.03.2015		1			30,1			0124300016015000085	1 041 460,00
132			17.03.2015		1			26,5			0124300016015000086	916 900,00
133			17.03.2015		2			42,6			0124300016015000087	1 473 960,00
134			17.03.2015		2			41,6			0124300016015000088	1 439 360,00
135			17.03.2015		1			21,2			0124300016015000089	733 520,00
136			17.03.2015		2			42,9			0124300016015000090	1 484 340,00
137			17.03.2015		1			21,1			0124300016015000091	730 060,00
138			17.03.2015		2			31,5			0124300016015000092	1 089 900,00
139			17.03.2015		2			31,5			0124300016015000093	1 089 900,00
140			17.03.2015		2			31,3			0124300016015000094	1 082 980,00
141			17.03.2015		2			30,5			0124300016015000095	1 055 300,00
142			17.03.2015		2			37,7			0124300016015000096	1 304 420,00
143			17.03.2015		1			18			0124300016015000097	622 800,00
144			17.03.2015		1			18			0124300016015000098	622 800,00
145			17.03.2015		1			19			0124300016015000099	657 400,00
146			17.03.2015		1			18			0124300016015000100	622 800,00
147			17.03.2015		2			33,5			0124300016015000101	1 159 100,00
148			17.03.2015		2			35,2			0124300016015000102	1217 920,00
149			17.03.2015		3			40,8			0124300016015000103	1411680,00
150			17.03.2015		1			20			0124300016015000104	692 000,00
151			17.03.2015		1			25,5			0124300016015000105	882 300,00
152			14.03.2015		1			21,5			0124300016015000106	743 900,00
153			17.03.2015		1			21,3			0124300016015000107	736 980,00
154			17.03.2015		1			17,9			0124300016015000108	619 340,00
155			17.03.2015		1			24			0124300016015000109	830 400,00
156			17.03.2015		2			41,6			0124300016015000110	1 439 360,00
157			17.03.2015		1			20,2			0124300016015000111	698 920,00
158			17.03.2015		1			20,2			0124300016015000112	698 920,00
159			17.03.2015		1			20,4			0124300016015000113	705 840,00
160			17.03.2015		2			41,4			0124300016015000114	1432 440,00
161			17.03.2015		1			20,4			0124300016015000115	705 840,00
162			17.03.2015		1			20,5			0124300016015000116	709 300,00
163			17.03.2015		3			45,6			0124300016015000117	1 577 760,00
164			17.03.2015		1			18,9			0124300016015000118	653 940,00
165			17.03.2015		3			46,4			0124300016015000119	1 605 440,00
166			03.02.2015		3			46,2			0124300016015000120	1 598 520,00
167			17.03.2015		1			24,6			0124300016015000121	851 160,00
168			17.03.2015		1			25,2			0124300016015000122	871 920,00
169			17.03.2015		3			46,1			0124300016015000123	1 595 060,00
170			17.03.2015		2			31,9			0124300016015000124	1 103 740,00
171			17.03.2015		2			41			0124300016015000125	1 418 600,00
Итого								6325,34				218763 374,00

Согласно выпискам из лицевого счета получателя бюджетных средств во исполнение пункта 2.1 контрактов в период с 13.03.2015 по 24.04.2015 Администрация перечислила Компании авансы в размере 15 % от цены каждого контракта на общую сумму 32 881 112 руб. 11 коп.

В соответствии с пунктом 1.2 контрактов Компания (продавец) обязалась в срок до 31.12.2015 передать в собственность муниципальному образованию "Коношское" жилые помещения - квартиры, состоящие из одной, двух и трех комнат соответствующей площадью в строящемся многоквартирном доме, качественные, функциональные и технические характеристики (потребительские свойства) которых изложены в описании квартиры (приложение 2 к контрактам).

Для выполнения обязательств по контрактам Компания заключила с ИП Королевым Ю.В. агентский договор от 03.11.2014, по которому предоставила Предпринимателю право по поручению Компании от своего имени, но за счет принципала совершить сделки по приобретению права аренды на 4 земельных участка, выделенных для малоэтажного строительства в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Земельные участки, выделенные для малоэтажного строительства в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда МО Коношское", получены ИП Королевым Ю.В. в аренду и переданы в субаренду Компании по договорам от 29.12.2014 и от 28.05.2015.

Далее, 27.05.2015 Компанией были получены разрешения на строительство 2-х жилых домов (том 14, листы 20-21).

Компания приступила к выполнению своих обязательств, однако вскоре, ввиду возникших проблем с кредитованием, приостановила строительство.

Администрация направила в адрес Компании письма с требованиями о возобновлении работ под угрозой расторжения заключенных контрактов (письма от 06.08.2015 N 2784, от 24.08.2015 N 2148, от 24.11.2015 N 3396).

Компания, в свою очередь, в ответе от 25.11.2015 сообщила о возможном возобновлении строительства после положительного решения по вопросу кредитования, которое должно быть принято банком в ближайшее время (том 11, лист 38).

Письмом от 14.01.2014 N 61 Администрация вновь предложила Компании расторгнуть контракты и потребовала вернуть перечисленные авансы (том 11, лист 39).

Поскольку спорные контракты расторгнуты не были, аванс не возвращен, Администрация обратилась в суд с иском о расторжении 171 муниципального контракта и взыскании с Компании 32 881 112 руб. 11 коп. неосновательного обогащения в виде перечисленных авансов.

В процессе рассмотрения дела, а именно 06.04.2016 стороны подписали соглашения о расторжении контрактов, в связи с чем, Администрацией был заявлен частичный отказ от иска (том 13, листы 34-204).

Компания, полагая, что заключенные контракты являются договором подряда на строительство двух трехэтажных многоквартирных домов, и выполненные до расторжения заключенных контрактов работы подлежат оплате, обратилась в арбитражный суд с встречным иском.

Суд первой инстанции заявленные первоначальные требования удовлетворил, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Суд апелляционной инстанции, исследовав доказательства по делу, изучив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из существа заявленных требований и правовой природы отношений, вытекающих из контрактов, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 30 ГК РФ, а также положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ).

В обоснование своих доводов апеллянт ссылается на неверную квалификацию судом первой инстанции правовой природы заключенных контрактов. Считает, что они являются смешанной сделкой, содержащей в себе признаки договора подряда и инвестиционного договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу положений пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Так, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункты 6, 7 Постановления Пленума N 54).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 Постановления Пленума N 54).

Из материалов дела усматривается, что предметом спорных контрактов являлось приобретение 171 квартиры, которые будут расположены в строящихся многоквартирных домах. Таким образом, фактически волеизъявление Администрации было направлено на приобретение будущей недвижимости. При этом для истца не имело принципиального значения ни расположение квартир на конкретном этаже, ни их планировка. Процесс строительства, его организация Администрацию также не интересовали. Поэтапная приемка работ контрактами не предусматривалась, график производства работ не составлялся, контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов истцом не осуществлялись.

Предоставление земельного участка было осуществлено иному лицу (предпринимателю Королеву Ю.В.), то есть вне рамок заключенных между сторонами контрактов.

На основании изложенного, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что по своей правовой природе спорные контракты являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума N 54 для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума N 54, в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора сам по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу пункта 5 Постановления Пленума N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Соглашения о расторжении контрактов подписаны сторонами 06.04.2016.

Таким образом, у Компании после расторжения контрактов отсутствовали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств. Первоначальный иск удовлетворен правомерно.

Во встречном иске Компания просила суд ( с учетом частичного отказа от иска, заявленного в суде апелляционной инстанции) взыскать с Администрации 5 518 966 руб. 98 коп., которые составляют разницу между 38 400 079 руб. 09 коп. - стоимость фактически выполненных Компанией работ согласно судебной экспертизы и суммой перечисленного Администрацией аванса - 32 881 112 руб. 11 коп.

Действительно, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения объема и стоимости выполненных Компанией работ.

Проведение экспертизы было поручено эксперту Кабанову Евгению Анатольевичу ООО "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каков объем фактически выполненных Компанией работ по строительству

трехэтажного 86-квартирного жилого дома по адресу: Архангельской область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 2 и 87-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 1 и их стоимость по двум вариантам:

- исходя из цен, установленных Сводным сметным расчетом стоимости строительства, выполненным Архитектурно-конструкторским бюро "Эксперт";

- исходя из существующих среднерыночных цен, действующих на территории Архангельской области.

2. Определить процент готовности трехэтажного 86-квартирного жилого дома по адресу: Архангельской область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 2 и процент готовности трехэтажного 87-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 1.

Согласно выводам эксперта стоимость фактически выполненных Компанией работ по строительству трехэтажного 86-квартирного жилого дома по адресу: Архангельской область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 2 и 87-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 1, исходя из цен, установленных Сводным сметным расчетом стоимости строительства, выполненным Архитектурно-конструкторским бюро "Эксперт" составляет 38 400 079 руб. 09 коп., исходя из существующих среднерыночных цен, действующих на территории Архангельской области - 37 982 993 руб. 64 коп.

Процент готовности трехэтажного 86-квартирного жилого дома по адресу: Архангельской область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 2 по первому варианту составил 16,87%, по второму варианту - 16,56%; процент готовности трехэтажного 87-квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, Коношский район, п. Коноша, ул. Молодежная, дом 6а, корпус 1 по первому варианту составил 18,23%, по второму варианту - 18,22%.

Вместе с тем, несмотря на значительные вложения Компании в объект строительства, оснований для взыскания с Администрации 5 518 966 руб. 98 коп., суд апелляционной инстанции не усматривает.

Как уже указывалось ранее, предметом спорных контрактов являлось приобретение 171 квартиры, которые будут расположены в строящихся многоквартирных домах, а не строительство жилых домов.

Данный результат на момент расторжения контрактов не достигнут, квартиры не переданы.

Частично выполненные Компанией подготовительные работы не имеют какой-либо потребительской ценности для Администрации и поэтому не подлежат отдельной оплате.

Так, согласно пояснениям Министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области, в связи с несвоевременным исполнением взятых на себя Компанией обязательств в адресную программу Архангельской области "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 годы" (далее - программа) постановлением Правительства Архангельской области от 18.07.2016 N 262-пп были внесены изменения в части переноса из второго этапа программы в четвертый этап программы ряда жилых аварийных домов, расположенных на территории муниципального образования "Коношское", переселение которых в рамках второго этапа в построенные жилые дома по ул. Молодежная, д. 6а не состоялось.

Согласно данным изменениям в программу, общая расселяемая площадь жилых помещений, подлежащих расселению в рамках второго этапа программы, уменьшена до 14 319,9 кв. м. с соответствующим уменьшением объемов финансирования до 495 451 240 руб., в том числе: средства Фонда ЖКХ - 398 172 415 руб. 99 коп., средства областного бюджета - 96 925 904 руб. 01 коп., средства местного бюджета -352 920 руб.

Невыполненные мероприятия были включены в четвертый этап программы в соответствующем размере общей расселяемой площади и объемам финансирования по источникам.

В настоящее время в рамках реализации четвертого этапа программы для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования "Коношское" заключено два государственных контракта на строительство семи многоквартирных домов общей расселяемой площадью 17,9 тыс. кв. м. и один государственный контракт на приобретение 18 жилых помещений площадью 1,1 тыс. кв. м.

Постановлением Правительства Архангельской области от 08.06.2015 N 210-пп главным распорядителем средств и исполнителем данных мероприятий определено Министерство строительства и архитектуры Архангельской области.

Потребность в строительстве жилых домов Компании по адресу: пос. Коноша, ул. Молодежная, д. 6а, корпус N N 1 и 2, в рамках реализуемой программы, отсутствует (том 24, листы 117-118).

На основании изложенного, учитывая, что обязанность покупателя возместить понесенные до момента расторжения договора купли-продажи расходы продавца контрактами не предусмотрена; правовых оснований для оценки данных контрактов как смешанных не имеется; потребительская ценность в выполненных Компанией работах у Администрации отсутствует, а также учитывая правовую позицию, изложенную в абзаце 6 пункта 5 Постановления Пленума N 54, встречное требование Общества правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Рассматривая доводы, приведенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным Компанией при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и исходит из того, что эти доводы уже получили оценку суда первой инстанции.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 49, 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "ДОМингес" от иска в части взыскания с Администрации муниципального образования "Коношское" 32 881 112 руб. 11 коп.

Производство по делу в указанной части встречного иска прекратить.

В связи с частичным отказом от иска, изложить абзац четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДОМингес" в доход федерального бюджета 232 000 руб. 56 коп. государственной пошлины".

В остальной части решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября 2016 года по делу N А05-76/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДОМингес" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова