Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 г. N 17АП-19179/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2017 г. N Ф09-3008/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

09 июня 2017 г.

Дело N А50-15892/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Коржевой Ю.В.,

при участии:

от истца - сельскохозяйственного производственного кооператива по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский": Шляпин Л.А., доверенность 01.06.2017, паспорт; Фефелов В.Н., доверенность от 12.01.2016, паспорт; Калугина Е.Т., доверенность от 22.03.2016, паспорт;

от ответчика - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: Чернышева М.И., доверенность от 09.01.2017, удостоверение; Вержбицкая Т.Ф., доверенность от 17.01.2017, удостоверение;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, сельскохозяйственного производственного кооператива по производству и

реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 сентября 2016 года

по делу N А50-15892/2015,

принятое судьей Ремянниковой И.Е.,

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных

животных "Мотовилихинский" (ОГРН 1025902398994, ИНН 5948001325)

к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных (СПК, кооператив) "Мотовилихинский" обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (далее Депаратамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" с кадастровым номером 59:01:0000000:738, общей площадью 2822344 кв.м, а именно: изложить п. 2.1. договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции предложенной истцом: "Цена земельного участка составляет 101 604 000 руб." (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены, преддоговорные разногласия урегулированы судом путем изложения п.2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции "Цена земельного участка составляет 320 550 000 рублей".

Не согласившись с принятым судебным актом, истец СПК "Мотовилихинский", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции положений п. 3.1. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в соответствии с которым сельскохозяйственная организация, имеющая земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести земельный участок по льготной цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости.

Указывает, что судом первой инстанции не обоснованно принято во внимание заключение экспертов N 16/131-НЭ, выполненное экспертами Митюшкиной Е.Н., Баландиным А.М., поскольку ни на дату оценки, ни в настоящее время смена вида разрешенного использования земельного участка не проведена, в этой связи при проведении исследования эксперты исходили из установленного вида разрешенного использования земельного участка - под пашни, сенокосы, пастбища. Апеллянт указывает на наличие методологических ошибок при определении стоимости земельных участков, неправильное применение понижающих коэффициентов, повлекшие корректировку результатов рыночной стоимости земельного участка.

Полагает надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке ООО "Аксерли" от 24.01.2014 N 1502 и экспертное заключение ООО "Компромисс" от 26.06.2014 N 217-1/14. Достоверность оценочного отчета ООО "Аксерли" от 24.01.2014 N 1502 подтверждена судебными актами по делу N А50-2789/2014.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 ходатайство СПК "Мотовилихинский" о назначении повторной оценочной экспертизы удовлетворено, по делу N А50-15892/2015 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП "Деловой союз судебных экспертиз" (г. Москва, ул. Б.Якиманка, 31, офис 32) Курепову Михаилу Михайловичу.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2017, представители ответчика ходатайствовали о назначении по делу дополнительной экспертизы, ходатайство мотивировано тем, что выводы, содержащиеся в заключении эксперта Курепова М.М. не соответствуют ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", ФСО N1, ФСО N7 и величина рыночной стоимости в размере 128 763 625 руб. не может быть выбрана в качестве достоверной.

Определением суда от 11.04.2017 по делу N А50-15892/2015 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Пермской торгово-промышленной палаты Мармышу Сергею Борисовичу. Перед экспертом поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" с кадастровым номером 59:01:0000000:738 общей площадью 2822344 кв.м с учетом изломанности его границ, наличия охранных зон магистрального нефтепровода "Каменный Лог-Пермь", газопровода ГЗУ-ТЭЦ-6", газопроводов высокого давления, ВЛ 110 кВ Голованы_Россохинская, ВЛ 110 кВ Пермь-Владимирская, ВЛ 35 кВ Голованы-Река, ограничений, связанных с установлением зоны "Природно-рекреационная зона. Зона городских лесов. ГЛ" по состоянию на 02.09.2013.

Определением от 17.05.2017 срок проведения экспертизы продлен до 26.05.2017, судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу и судебное заседание апелляционного суда назначены на 07.06.2017.

Экспертное заключение поступило в материалы дела 31.05.2017.

В судебном заседании, состоявшемся 07.06.2017, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст.ст. 145 и 146 АПК РФ, суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу, о чем внесено протокольное определение.

Представители истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и пояснений по делу. Заявленное истцом ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 268 АПК РФ.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.09.2013 СПК "Мотовилихинский" обратился в Департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738.

Департаментом 26.07.2013 издано распоряжение N 2384 от 26.09.2013 "О переоформлении права СПК "Мотовилихинский" постоянного (бессрочного) пользования земель" совхозу "Мотовилихинский" на право собственности земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738, общей площадью 2822344 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" за плату по рыночной стоимости.

Департаментом земельных отношений администрации г. Перми проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.

ООО "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 24.10.2013 N 1502 с положительным заключением саморегулируемой организации оценщиков от 28.10.2013. Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб.

Затем в целях устранения недостатков ООО "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 28.11.2013 N 1502, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 107 249 000 руб.

В целях устранения возникших разногласий между Департаментом и ООО "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. При составлении указанного отчета оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, а также применены объекты-аналоги, расположенные на территории Пермского района г.Перми. Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 106 892 000 руб.

В связи с возникшими разногласиями Департамент обратился в суд. В рамках рассмотрения спора судом была назначена судебная экспертиза, в результате которой получено заключение судебного эксперта от 26.06.2014 N 217-1/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 101604000 руб., а отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Письмом от 15.12.2014 Департамент направил в адрес СПК "Мотовилихинский" подписанный проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка N 0734-14р б/д. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 762 557 274 руб.

СПК "Мотовилихинский", не согласившись со стоимостью земельного участка, направил в адрес Департамента протокол разногласий, в соответствии с которым просил п. 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 106 892 000 руб. 00 коп.". В связи с тем, что данная рыночная стоимость определена в отчете ООО "Аксерли", который в свою очередь признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Департамент письмом от 10.02.2015 N И-21-01-09-1893 отклонил представленный СПК "Мотовилихинский" протокол разногласий.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости приватизируемых помещений в сумме 320 550 000 руб., определенной по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертами Митюшкиной Е.Н. и Баландиным А.М., по состоянию на дату подачи заявления о выкупе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора).

Довод апелляционной жалобы касательно права истца на выкуп земельного участка по льготной цене был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

В соответствии с п. 3.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый истцом в собственность (за плату) земельный участок, предоставленный ему в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии со свидетельством от 15.01.1993 N 794, представляющий собой многоконтурный земельный участок (по сути 150 обособленных земельных участков), используется по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции. Напротив, указанные обстоятельства опровергаются фотоматериалом к экспертному заключению эксперта Мармыша С.Б., содержащему пояснения относительно состояния земель. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 не используется СПК "Мотовилихинский" для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, участок не обрабатывается.

Кроме того, отсутствие у истца право на приобретение земельного участка по льготной цене установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу А50-3520/2015. При рассмотрении указанного дела арбитражным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 не является участком, предназначенным для сельскохозяйственного производства, поскольку исходя из установленных территориальных зон только зона СХ предназначена для выращивания сельхозпродукции открытым способом и выделена для обеспечения правовых условий сохранения сельскохозяйственных угодий, предотвращения их занятия другими видами деятельности, площадь части земельного участка находящейся в данной зоне составляет всего 7 % от общей площади земельного участка. В остальных территориальных зонах ведение сельскохозяйственной деятельности не допускается.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные преюдициальным судебным актом, суд первой инстанции обосновано отклонил представленные истцом в качестве доказательств ведения истцом сельскохозяйственной деятельности сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур (форма N 2-фермер) по состоянию на 20 ноября 2015 года, на 09 сентября 2016 года, справку о выручке от 12.09.2016, договоры оказания услуг по заготовке кормов на спорном земельном участке от 01.04.2015 и 01.04.2016, заключенные с ООО "Уралагро", сведения о наличии зерноуборочного комбайна, комбайна кормоуборочного самоходного, а также выписку из реестра получателей государственной поддержки сельскохозяйственного производства на 2016 год (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

При отсутствии оснований для установления льготной цены выкупная цена земельных участков, в том числе и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования участками, должна определяться исходя из рыночной стоимости участков.

Подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 1.2. пункта 1 статьи 36 Земельного участка РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 декабря 2010 года N 8155/10, сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абзацу второму статьи 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как указано выше, в соответствии с проектом договора купли-продажи земельного участка цена земельного участка определена в размере 762557274 руб. (п.2.1 проекта договора), истец просит установить цену земельного участка равной 106 892 000 руб., определенной в отчете об оценке ООО "Аксерли".

Довод апеллянта об установление рыночной стоимости земельного участка на основании оценочного отчета ООО "Аксерли", признан не обоснованным, независимо от выводов суда, изложенных в решении по делу N А50-2789/2014 о соответствии этого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отклоняя подготовленный ООО "Аксерли" отчет об оценке, суд первой инстанции верно указал, что указанный отчет не устанавливает цену земельного участка на дату подачи истцом заявления о выкупе земельного участка - 02.09.2013, в связи с чем не может быть использован для установления цены земельного участка при его выкупе.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

С целью разрешения разногласий относительно цены земельного участка на 02.09.2013 судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Так согласно заключению эксперта Пермяковой О.В. от 28.10.2015 N 2Э/1386-15 рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составила 73 978 415 руб.; в соответствии с заключением эксперта ООО "Авангард" Болдыревой Е.В. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 536 000 000 руб. Перечисленные выше заключения экспертов отклонены судом в связи с допущенными при их составлении отступлениями от положений законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, повлекшие некорректное определение экспертами итоговой стоимости земельного участка.

Комиссией экспертов в составе Митюшкиной Е.Н. и Баландина А.М. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738 определена в размере 326 920 000 руб.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска установлено, что в заключении экспертов допущена методологическая неточность, экспертами ошибочно использована таблица поправочных корректировок на масштабный фактор для земель. Для расчетов методологически необходимо использовать таблицу для земель в пределах города, эксперты ошибочно использовали таблицу с корректировками для земель в пределах области. При исправлении указанного методологического недочета окончательная величина рыночной стоимости спорного земельного участка составит 320 550 000 руб.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции согласился с позицией истца о том, что выявленные ошибки в экспертном заключении могут свидетельствовать о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, удовлетворив ходатайство СПК "Мотовилихинский" о назначении повторной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту НП "Деловой союз судебных экспертиз" Курепову М.М.

В соответствии с заключением эксперта НП "Деловой союз судебных экспертиз" Курепова М.М. рыночная стоимость спорного земельного участка составила 128 763 625 руб.

Указанное экспертное заключение, по мнению суда апелляционной инстанции, не может было положено в основу судебного акта в целях установления рыночной стоимости земельного участка, поскольку выявленные ошибки в экспертном заключении могут свидетельствовать о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В заключении эксперта указано, что при выборе элементов сравнения (объектов-аналогов) необходимо учитывать качественные характеристики объектов недвижимости, к которым в частности отнесены характеристики месторасположения объекта, включая его транспортную и пешеходную доступность, качество окружения - преимущественную застройку, а также физические характеристики объекта. Данный подход соответствует положениям раздела VII Федеральных стандартов оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Материалами дела подтверждается, что объект оценки представляет собой многоконтурный земельный участок категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием "для пашни, сенокоса и пастбищ", - это фактически участок являющийся совокупностью 150 земельных участков, большая часть которых не имеет общих границ.

В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Как указано в п. 22 ФСО N 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Вместе с тем, для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом при производстве экспертизы сравнительным методом использованы аналоги, относящиеся к иной категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и сельхозугодия, которые не могут находиться в черте города. Такой подбор аналогов объясняется экспертом отсутствием аналогов спорного земельного участка, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование "для сельхозпроизводства". Однако указанные обстоятельства являются существенными при формировании итоговой стоимости земельного участка и, безусловно, повлекли уменьшение стоимости земельного участка, в отношении которого возможно проведение мероприятий по его делению и переводу в другое назначение, принимая во внимание активную застройку района, что позволяет отнести участок к сегменту с перспективой дальнейшей застройки.

Повторная судебная экспертиза поручена апелляционным судом эксперту Пермской торгово-промышленной палаты Мармышу С.Б., согласно заключению которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.09.2013 составила 328 429 000 руб.

Полагать указанное экспертное заключение ненадлежащим, вопреки позиции истца, суд апелляционной инстанции не усматривает в силу следующего.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 является совокупностью 150 земельных участков, большая часть которых не имеет общих границ, расположенных в территориальных зонах, не предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности (Ж-3, Ж-4,Ж-5, Р-2, Р-6), что не препятствует землепользователю инициировать изменение вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, установленным для соответствующей территориальной зоны.

В этой связи применение экспертом при производстве экспертизы видов разрешенного использования и аналогов, не соответствующих разрешенному использованию спорного земельного участка, является допустимым и соответствует законодательству в области оценочной деятельности, ФСО N 7, поскольку в основе такого подхода лежит необходимость оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из анализа наиболее эффективного использования.

При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Иные доводы апеллянта о несогласии с заключением эксперта не свидетельствуют о нарушении последним принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования, а по сути выряжают несогласие с ценой оценки. Вместе с тем заключение эксперта по поставленным вопросам является профессиональным мнением эксперта, составлено с соблюдением требований ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, доказательств обратного апеллянтом не представлено.

Мотивы, по которым судом апелляционной инстанции не принято заключение эксперта Курепова М.М., приведены выше.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Решением Пермского краевого суда от 30.11.2016 по делу N 3а-230-2016 отменено решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.09.2016 N 591, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 установлена равной 874 594 822 руб. по состоянию на 17.01.2014.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из необходимости установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02.09.2013 на основании заключения эксперта Пермской торгово-промышленной палаты Мармышу С.Б. в размере 328 429 000 руб.

Возникшие при заключении договора разногласия, переданные на рассмотрения суда, подлежат урегулированию путем изложения п.2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 328 429 000 рублей".

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края от 23 сентября 2016 года подлежит изменению на основании на основании ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 сентября 2016 года по делу N А50-15892/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

"Урегулировать преддоговорные разногласия, возникшие между ДЗО администрации г.Перми и СПК "Мотовилихинский" при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" с кадастровым номером 59:01:0000000:738 общей площадью 2822344 кв.м, а именно, изложить п.2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 328 429 000 рублей.

Взыскать с Департамента земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379) в пользу СПК "Мотовилихинский" (ОГРН 1025902398994; ИНН 5948001325) судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.В. Скромова