Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 г. N 09АП-17364/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. N Ф05-12675/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 июня 2017 г.

Дело N А40-4183/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей В.Р. Валиева, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ", Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 марта 2017 года по делу N А40-4183/16, принятое судьей Яниной Е.Н.

по иску Открытого акционерного общества "ЕЛИСЕЕВСКИЙ МАГАЗИН"

к ответчику Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ"

третьи лица - Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при участии в судебном заседании:

от истца: Мельничук Г.В. (по доверенности от 06.02.2017)

от ответчика: Бутырина А.Н. (по доверенности от 22.12.2016)

от третьих лиц: Департамент культурного наследия города Москвы - Решетников Д.К. (по доверенности от 30.12.2016), от ДГИ г. Москвы - Стогова А.А. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

ОАО "ЕЛИСЕЕВСКИЙ МАГАЗИН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы в суд с требованием к ГУП "Московское имущество" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.14 общей площадью 2070,3 кв.м, (подвал пом. IV, коми. 1-19, 55-60, 105-1-8; этаж 1, пом. I, комн. 1,2, 2а, 26, 9-12, 12а, 13-18, 18а, 19-21; этаж 3, помещение II, комнаты 1-34) путем:

- принятия пункта 2.5. договора в следующей редакции: "Стоимость Имущества установлена на основании экспертного заключения, выполненного ООО "Эксперт", и составляет 499 588 400 (Четыреста девяносто девять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч четыреста) рублей, в том числе НДС (18%) 76 208 400 (семьдесят шесть миллионов двести восемь тысяч четыреста) рублей".

- принятия абзаца 2 п.3.2 договора в следующей редакции: "Перечисление ежеквартального платежа в размере 24 979 420 (двадцать четыре миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч четыреста двадцать) рублей 00 копеек, включая НДС (18%), осуществляется Покупателем каждый квартал в срок не позднее последнего календарного дня соответствующего квартала".

- исключения п.п. 4.2.4 и 6.2. договора"(с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между ОАО "Елисеевский магазин" и ГУП г. Москвы "РЭМ", при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Тверская, д.14, изложив п. 2.5 договора в следующей редакции: "Стоимость Имущества установлена на основании экспертного заключения, выполненного ООО "Эксперт", и составляет 499 588 400 (Четыреста девяносто девять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч четыреста) рублей, в том числе НДС (18%) 76 208 400 (семьдесят шесть миллионов двести восемь тысяч четыреста) рублей".

Абз. 2 п. 3.2. договора в редакции: "Перечисление ежеквартального платежа в размере 24 979 420 (двадцать четыре миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч четыреста двадцать) рублей 00 копеек, включая НДС (18%), осуществляется Покупателем каждый квартал в срок не позднее последнего календарного дня соответствующего квартала". Исключен п.п. 4.2.4. и п.6.2 договора.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ГУП города Москвы "РЭМ", Департамент городского имущества города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили указанное решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалоб заявители ссылаются на то, спорный объект не может быть предметом договора купли-продажи, истец пропустил срок на дачу согласия на выкуп имущества, у ГУП "РЭМ" отсутствует обязанности по продаже спорного объекта, и стоимость объекта существенно занижена по заключению повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители ответчика и третьего лица поддержали доводы апелляционных жалоб, просили их удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, полагает обжалуемый судебный акт Арбитражного суда города Москвы не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Открытое акционерное общество "Елисеевский магазин" является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 14 общей площадью 2070,3 кв.м, (подвал пом. IV, комн. 1-19, 55-60, 105-1-8; этаж 1, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 26, 9-12, 12а, 1348, 18а, 19-21; этаж 3, помещение II, комнаты 1-34), кадастровый номер:77:01:0001044:3280.

Истец арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды от 30.11.2009 г. N 01-00255/09 (в редакции охранно-арендного договора от 01.03.1997 г. N 561 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2004 г. и от 27.09.2010 г.).

Имущество является собственностью города Москвы, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2005 г. сделана запись регистрации N 77-77-11/225/2005-686.

Имущество принадлежит ГУП "Московское имущество (ныне ГУП г. Москвы "РЭМ") на праве хозяйственного ведения на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 20.04.2015 г. N 5386, акта приема-передачи объекта нежилого фонда, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации N 77-77/012-77/012/013/2015-556/1.

В соответствии с Договором срок аренды установлен с 01.03.1997 г. по 01.09.2042 г.

Выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 05.11.2014 г. подтверждается, что Истец является субъектом среднего предпринимательства города Москвы.

В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" истец является субъектом малого предпринимательства

17.11.2015 г. истцом было получено письмо ГУП от 21.10.2015 г. N 12-12/7857/15 "Предложение о заключении договора купли-продажи", в соответствии с которым арендатору было предложено заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 1 239 700 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 25.06.2015 г. N р-43-06, выполненного ЗАО "РентКонтракт".

К письму были приложены документы (охранное обязательство собственника и акт технического состояния здания) в отношении иного объекта недвижимости -универсального магазина по адресу: г.Москва, ул. Петровка, д.2, стр.1, а также сам договор купли-продажи не был подписан со стороны ГУП.

Подписанный договор со стороны ГУП был передан арендатору 17.12.2015 г., что подтверждается сопроводительным письмом от 17.12.2015 г. N 12-12/9459/15.

Письмом от 17.12.2015 г. исх.N 876 истец выразил ответчику свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Однако, договор купли-продажи нежилого помещения был подписан истцом с протоколом разногласий в связи с несогласием с ценой выкупаемого имущества.

В протоколе разногласий истец предлагал п.2.5 и абз.2 п.3.2, изложить в иной редакции, п.2.10 дополнить, а пункты 4.2.4 и 6.2. договора - исключить.

Однако, ответчик письмом от 23.12.2015 г. исх.N 12-12/9655/15 отказался от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи.

В этой связи, считая цену выкупаемого объекта завышенной, истец обратился в суд с настоящими требованиями. При определении цены выкупаемого объекта истец сослался на отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость помещения расположенного по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.14 общей площадью 2070,3 кв.м, (подвал пом. IV, комн. 1-19, 55-60, 105-1-8; этаж 1, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 26, 9-12, 12а, 13-18, 18а, 19-21; этаж 3, помещение II, комнаты 1-34) по состоянию на 17.11.2015 г. (дата получения предложения ответчика) составила 407 252 000 руб. с учетом НДС.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте имущества г. Москвы", утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Общество при направлении в Учреждение проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи сопроводительным письмом ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключение договора купли-продажи, заявив возражения по цене недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624 "О дополнении и частичном изменении Постановления Совет Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР" здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 14 является объектом культурного наследия федерального значения "Здание магазина N 1 "Гастроном" (магазин Елисеева), конец XIX - начало XX вв."

Как следует из материалов дела, распоряжением от 19.10.2015 г. Департаментом городского имущества г. Москвы принято распоряжение "О согласовании ГУП "Московское имущество" совершения сделки по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва. ул. Тверская, д. 14", а именно: нежилые помещения, площадью 2 070,3 кв.м. номера на поэтажном плане: подвал, помещение IV - комнаты с 1 по 19, с 55 по 60, с 105 по 108, этаж 1, помещение I- комнаты 1, 2. 2а, 2б, с 9 по 12, 12а, с 13 по 18, 18а, с 19 по 21, этаж 3, помещение II - комнаты с 1 по 34, расположенного по адресу: Москва, ул. Тверская, д.14, по цене равной его рыночной стоимости, установленной на основании отчёта независимого оценщика, подтвержденной положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиком (п.1 распоряжение). Пунктом 2 Распоряжения предусмотрено, что все права и обязанности по совершению сделки (п.1) возложить на генерального директора ГУП "Московское имущество".

Объект, заявленный к выкупу представляет собой помещения торгового (подвал и 1 этаж, общая площадь помещений 1 502,6 кв.м) и офисного (3 этаж, общая площадь помещений 567,7 кв.м) назначения, расположенные на Тверской улицы. Здание, в котором располагаются оцениваемые помещения, является объектом культурного наследия.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Из пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что предметом регулирования этого Закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 48 указанного Закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом. Ограниченными в обороте в соответствии со статьей 50 указанного Федерального закона являются лишь объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия пародов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия, объекты культурного наследия религиозного значения и жилые помещения.

На основании изложенного реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Между тем, в соответствии со статьей 9 Закона города Москвы N 66 приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия.

Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается (пункт 4 статьи 9 Закона города Москвы N 66).

По смыслу приведенной нормы права в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 N 30 приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.

Арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании истца непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона N 159 на основании охранно-арендного договора N 01-00255/09 от 30.11.2009 г.

Как указано в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимое, принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Из материалов дела усматривается, что здание по адресу: г.Москва, ул.Тверская, разделено на несколько объектов :

- помещение общей площадью 3 160,3 кв.м., собственником которого является город Москва (том 3, л.д.182);

- помещение общей площадью 2070,3 кв.м., собственником которого является город Москва (том 3, л.д.180);

- помещение общей площадью 245,6 кв.м., собственником которого является город Москва (том.3, л.д.181);

- помещение общей площадью 53,7 кв.м., собственником которого является ООО "ВЕСТА";

- помещение общей площадью 257 кв.м., собственником которого является гражданин Мельников А. Л.;

- а также жилые помещения в квартирах 27, 29 и 24 собственниками которых являются граждане Колесников Р. А. и Чуданов В. Е.

Таким образом, объект культурного наследия не является единым зданием, утратив правовой режим объекта недвижимости в форме здания в результате выделения из его состава и отчуждения в собственность города Москвы и других лиц нежилых и жилых помещений.

Общество заявляет право на приватизацию арендуемого им помещения, расположенного в одной из частей спорного здания.

В здании, расположенном по вышеуказанному адресу, имеются и иные собственники помещений, в связи с чем, оснований для отказа истцу в реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом N 159 -ФЗ не имеется.

Истец в отношении цены объекта ссылается на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, проведенной по заказу истца в соответствии с отчетом которого, рыночная стоимость выкупаемого объекта общей площадью 2070,3кв.м, составляет 407 252 000 руб.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик ссылается на отчет об оценке от 08.09.2015 г. N р-43-06, выполненному ЗАО "РентКонтракт"" по заказу ответчика, в соответствии с которым была указана цена объекта составляет 1.239.700.000 руб.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда первой инстанции от 02.06.2016 г. судом в порядке ст.82 АПК РФ была назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственности "ОЗФ ГРУПП" эксперту Рожкову М.Ю.

Согласно заключению эксперта от 30.06.2016 г. N 47/06 рыночная стоимость объекта недвижимости, общей площадью 2.070,30 кв.м., расположенного по адрес: Москва. ул. Тверская, д.14, (подвал, пом. IV комн. 1-19, 55-60, 105-108, этаж 1 пом. I, комн. 1, 2, 2а, 2б, 9-12, 12а, 13-18, 18а, 19-21, этаж 3, помещение II, комнаты 1-34, кадастровой номер 77:01:0001044:3280) по состоянию на 17.12.2015 г. составляет 1.216.917.000 руб., в том числен НДС объектов недвижимости 185.631.254,24 руб.

1. подвал, пом. IV, комн. 1-19, 55-60, 105-108 рыночная стоимость с НДС 65.180.000 руб.

2. Этаж 1, пом. I, комн. 1,2, 2а, 2б, 9-12, 12а, 13-18, 18а, 19-21-1.003.333.000 руб.

3. Этаж 3, помещение II комнаты 1-34 - 148.404.000 руб.

По результатам проведенной экспертизы, истцом представлены замечания относительно того, что заключение эксперта содержит недостоверную информацию, т.к. указывая, что рыночная стоимость объекта должна производится с учетом расходов арендатора, однако в самой экспертизе эксперт указывает, что рыночная стоимость им не корректировалась на сумму расходов, и рассчитана без вычета дополнительных расходов арендатора, в качестве аналогов использованы объекты не относящиеся к памятникам культуры. Требования методических рекомендаций п. 6.13, 6.14 по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, утв. Советом по оценочной деятельности Минэкономразвития 23.06.2015 г. соблюдены не были.

Определением суда от 15.09.2016 в судебное заседание суда первой инстанции в порядке п. 3 ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по результатам экспертизы вызван эксперт Рожков М.Ю.

В судебное заседание 04.10.2016 г. вызванный эксперт явился, ответил на вопросы суда и сторон, ответы эксперта зафиксировали в аудиопротоколе судебного заседания от 04.10.2016 г.

Определением суда от 12.10.2016 г. в порядке ст. 87 АПК РФ по делу была назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственности "ЭКСПЕРТ" (109469, г.Москва, Перервинский бульвар, дом 14, корп.2, пом. II, комн.3,) проведение экспертизы поручить - эксперту Ефимову И.В.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта, поступившее с сопроводительным письмом N 140 от 29.12.2016 г., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 2 070,3 к.м., расположенного по адресу: Москва, ул. тверская, д.14 (подвал пом. IV, ком. 1-19, 55-60, 105-1-8, этаж 1, пом. I комн. 1, 2, 2а, 2б, 9-12, 13-18, 18а, 19-21, этаж 3, помещение II, комнаты 1-34, кадастровый номер 77:01:00001044:3280), по состоянию на 17.12.2015 г. составляет (без НДС): 423.380.000 руб.

Ответчиком и Департаментом городского имущества г. Москвы представлены замечания на заключение эксперта.

Определениями суда от 16.12.2016. в порядке п. 3 ст.86 АПК РФ в судебное заседание суда первой инстанции был вызван эксперт Ефимов И.В. для дачи пояснений по экспертному заключению.

Эксперт Ефимов И.В., вызванный арбитражным судом, и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, замечания, высказанные представителем ответчика и третьих лиц, опроверг, ответы эксперта зафиксированы аудиопротоколом от 14.02.2017 г.

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Суд первой инстанции посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Ефимовым И.В. (ООО "Эксперт").

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Апелляционная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб по следующим основаниям.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о пропуске истцом срока на выражение согласие на осуществление преимущественного права выкупа.

17.11.2015 г. истцом было получено письмо ГУЛ от 21.10.2015 г. N 12-12/7857/15 "Предложение о заключении договора купли-продажи", в соответствии с которым арендатору было предложено заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 1 239 700 000 рублей, с учетом НДС, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 25.06.2015 г. N р-43-06, выполненного ЗАО "РентКонтракт" (том 1, л.д.70).

Однако, к письму были приложены документы (охранное обязательство собственника и акт технического состояния здания) в отношении иного объекта недвижимости - универсального магазина по адресу: г.Москва, ул. Петровка, д.2, стр.1, а также сам договор купли-продажи не был подписан со стороны ГУЛ (том 1, л.д.71).

Подписанный договор со стороны ГУП был передан арендатору только 17.12.2015 г., что подтверждается сопроводительным письмом от 17.12.2015 г. N 12-12/9459/15 (том 1, л.д.75).

Письмом от 17.12.2015 г. исх.N 876 (том 1, л.д.76) истец выразил ответчику свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Однако, договор купли-продажи нежилого помещения был подписан истцом с протоколом разногласий (том 1, л.д.142) в связи с несогласием с ценой выкупаемого имущества. Письмом от 23.12.2015 г. исх.N 12-12/9655/15 ответчик отказался от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи (том 2, л.д.122).

Исковое заявление было подано в суд 14.01.2017 г., в связи с чем, 30-ти дневный срок на выражение согласие на осуществление преимущественного права выкупа не пропущен.

Апелляционная коллегия также отклоняет довод жалобы о том, что спорный объект не может быть предметом купли-продажи по следующим основаниям.

Объект культурного наследия не является единым зданием, утратив правовой режим объекта недвижимости в форме здания в результате выделения из его состава и отчуждения в собственность города Москвы и других лиц нежилых и жилых помещений.

В силу ч.5 ст.9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

Апелляционный суд учитывает, что Департамент городского имущества г.Москвы и Департамент культурного наследия г.Москвы согласовали продажу арендуемого объекта, посчитав, что нормы законодательства в данном случае не нарушены.

19.10.2015 г. Департаментом городского имущества г. Москвы принято распоряжение "О согласовании ГУЛ "Московское имущество" совершения сделки по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 14", а именно: нежилые помещения, площадью 2 070,3 кв.м. номера на поэтажном плане: подвал, помещение IV - комнаты с 1 по 19, с 55 по 60, с 105 по 108, этаж 1, помещение I- комнаты 1, 2. 2а, 26, с 9 по 12,12а, с 13 по 18,18а, с 19 по 21, этаж 3, помещение II - комнаты с 1 по 34, расположенного по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 14, по цене равной его рыночной стоимости, установленной на основании отчёта независимого оценщика, подтвержденной положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиком (п.1 распоряжение). Пунктом 2 Распоряжения предусмотрено, что все права и обязанности по совершению сделки (п.1) возложить на генерального директора ГУП "Московское имущество" (том 1, л.д.69).

Департамент культурного наследия г.Москвы фактически согласовал сделку путем оформления охранного обязательства собственника (том 1, л.д.84-96).

Таким образом, продажа нежилого помещения является правомерной, в рамках действующего законодательства, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.14, имеются и иные собственники помещений, на основании чего, оснований для отказа истцу в реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом N 159 -ФЗ не имеется.

Апелляционный суд также отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика, в силу закона, отсутствует обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи, а действие Федерального Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий.

Пунктом 3 ст.4 ФЗ N 159-ФЗ предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пункт 4 ст.4 ФЗ N 159-ФЗ устанавливает, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При этом, в силу п.4.1 той же статьи, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционная коллегия также поддерживает вывод суда первой инстанции об определении цены продажи объекта на основании заключения повторной экспертизы по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 02.06.2016 г. по делу была назначена первоначальная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ОЗФ ГРУПП", эксперту Рожкову М.Ю.

В соответствии с определением суда экспертом Рожковым М. Ю. была определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 1216917000 рублей, в том числе НДС.

Эксперт был вызван в судебное заседание, где дал пояснения суду и лицам, участвующим в деле.

Как усматривается из Заключения (титульный лист) - датой его подписания является 30.06.2016 г., об этом же свидетельствует дата, проставленная на обратной стороне Заключения на сшивке листов (том 6, л.д.5).

Эксперт указывает, что экспертиза проведена в период с 21.06.2016 г. по 30.06.2016 г. (том 6, л.д.6) На стр.2 эксперт указывает, что по результатам запроса в суд им были получены дополнительные документы (договор подряда N 15 от 29.04.2014 г., локальные сметы и пр.), которые были им использованы при проведении экспертизы (том 6, л.д.6-7).

Однако, как усматривается из материалов дела и самого Заключения эксперта, указанные документы были направлены эксперту судом только 24.08.2016 г., поскольку были представлены истцом в материалы дела на основании определения суда от 16.08.2016 г. только 22.08.2016 г. (том 6, л.д. 133).

Таким образом, Заключение эксперта содержит недостоверную информацию о периоде проведения экспертизы, и, если она проводилась экспертом в период с 21.06.2016 г. по 30.06.2016 г., то указанные им на стр.2 документы не могли быть им использованы при ее проведении и не могут являться неотъемлемой его частью.

В связи с тем, что экспертное заключение содержало неустранимые противоречия, а сам эксперт не смог должным образом пояснить суду возникшие вопросы определением суда от 12.10.2016 г. была назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО "ЭКСПЕРТ" Ефимову И. В.

Эксперт был вызван в судебное заседание и опрошен 14.02.2017 г., что подтверждается протоколом судебного заседания (том 11, л.д.84-85), а также аудиозаписью.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при подготовке заключения им были приняты во внимание Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, утвержденные Советом по оценочной деятельности Минэкономразвития 23,06.2015 г.

В частности, указанными рекомендациями установлено, что оценка ОКН производится с учетом обременении, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта ОКН и связанных с ним объектов (зданий, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенного использования.

Пунктом 6.13. Методических рекомендаций установлено, что оценщик обязан рассмотреть все особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр, а также все элементы предмета охраны с точки зрения их возможного влияния на стоимость, учесть это влияние или обосновать отказ от его учета.

Пункт 6.14 предусматривает, что оценщик должен провести анализ данных о результатах продаж на конкурсах и аукционах прав аренды и купли-продажи (включая приватизацию) ОКН, земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН.

Указанные требования были в полном объеме соблюдены экспертом. Поскольку отсутствовали обоснованные сомнения в достоверности экспертного заключения, суд первой инстанции правомерно принял выводы, изложенные в нем, и на его основании установил рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2017 года по делу N А40-4183/16 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.Н. Григорьев

Судьи

В.Р. Валиев Д.Н. Садикова