Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 г. N 09АП-29005/17

г. Москва

10 июля 2017 г.

Дело N А40-167642/16

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей А.Н. Григорьева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.С. Момот,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 г. по делу N А40-167642/16, по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" (ОГРН 1057748629795, ИНН 7705691751, 109429, г. Москва, ул. Верхние Поля, 48, стр. 4) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) об урегулировании разногласий (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)

при участии в судебном заседании: от истца: Примак С.А. (доверенность от 06.07.2016 г.); от ответчика: Бавыкина Л.С. (доверенность от 09.01.2017 г.); эксперт: Ефименко О.А. - лично ( паспорт 63 08 N 211077)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении нежилых помещений общей площадью 614,3 кв.м., находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв.м., находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10 арендует у Департамента указанные объекты, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объектов согласно п. 3.1 договор установлена в размере 71 223 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, поскольку, по мнению истца, цена завышена.

Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 02.05.2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного недвижимого имущества урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.6 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"3.1. Цена Объектов составляет 44 280 000 (сорок четыре миллиона двести восемьдесят тысяч) рублей (в том числе: Объект 1 - 26 265 000 (двадцать шесть миллионов двести шестьдесят пять тысяч) рублей, Объект 2 - 476 000 (четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей, Объект 3 - 17 539 000 (семнадцать миллионов пятьсот тридцать девять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта N 1110/О-17 от 26 января 2017 года, выполненным АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" (эксперт Ефименко О.А.).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

"3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 и Объект 2 в размере 26 741 000 (двадцать шесть миллионов семьсот сорок одна тысяча) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 445 683 (четыреста сорок пять тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).

За Объект 3 в размере 17 539 000 (семнадцать миллионов пятьсот тридцать девять тысяч) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 292 316 (двести девяносто две тысячи триста шестнадцать) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных объяснениях.

Также в судебное заседание был вызван эксперт, давший судебной коллегии пояснения по представленному в материалы дела заключению (судебной оценке).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта суда первой инстанции.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв.м., находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4 и занимаемых на основании договора аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. 5-я Сокольническая, д. 1, общей площадью 163,6 кв.м. (цокольный этаж, пом. III, комн. 1, 3-12, 14), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 17 122 806 руб.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611. В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Иных нарушений, связанных с оценкой предмета спора, в рамках проведения судебной экспертизы, с учетом выводов эксперта, описательной части заключения и данных в судебном заседании экспертом пояснений, апелляционным судом не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы по своей сути направлены на несогласие с выводами суда первой инстанции и их переоценкой, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 г. по делу N А40-167642/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

А.Н. Григорьев А.И. Трубицын