Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2017 г. N 02АП-4394/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 октября 2017 г. N Ф01-4171/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

14 июля 2017 г.

Дело N А31-6080/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Тетервака А.В., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Семенова В.С., на основании доверенности от 25.05.2016,

представителя ответчика - Березина Г.В., на основании доверенности от 08.09.2016,

представителя третьего лица (Иванкова С.Ю.) - Березина Г.В., на основании доверенности от 21.03.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грузовой двор"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.04.2017 по делу N А31-6080/2016, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Грузовой двор" (ИНН: 4401099690, ОГРН: 1094401002167)

к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ларисе Евгеньевне (ИНН: 444400428933, ОГРН: 306440129600120)

третьи лица: индивидуальный предприниматель Иванков Сергей Юрьевич (ИНН: 444300111805, ОГРН: 304440117700259), публичное акционерное общество "Росбанк" в лице операционного офиса "Костромской" Московского филиала (ИНН: 7730060164, ОГРН: 1027739460737), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН: 4401050246, ОГРН: 1044408640561), индивидуальный предприниматель Дмитриев Андрей Николаевич (ИНН: 781712703809, ОГРН: 311443704100025),

о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Грузовой двор" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ларисе Евгеньевне (далее - ответчик, Предприниматель), об обязании передать по акту приема-передачи: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административно-бытового здания, площадь 6 879 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, кадастровый номер: 44:27:06 04 03:0004, и административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 323,7 кв.м., инв. N 11678, лит. А, адрес объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, условный номер: 44-44-01/037/2010-408; о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административно-бытового здания, общая площадь 6 800,48 кв.м., адрес объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, кадастровый номер: 44:27:06 04 03:0004, и административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 323,7 кв.м., инв. N 11678, лит. А, адрес объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, условный номер: 44-44-01/037/2010-408.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Иванков Сергей Юрьевич, публичное акционерное общество "Росбанк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, индивидуальный предприниматель Дмитриев Андрей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.04.2017 в удовлетворении требований отказано.

ООО "Грузовой двор" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом не применен закон, подлежащий применению - статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда первой инстанции о том, что заключенный договор является предварительным, ошибочны. Из условий договора явно следует воля сторон, направленная на исполнение уже заключенного договора купли-продажи в части оплаты стоимости имущества. Как указывает истец, со стороны ответчика требование об оплате оставшейся части стоимости имущества не предъявлялись, отказа от договора не направлялось. Из материалов дела следует, что к моменту заключения договора часть имущества уже находилась во владении истца по договору аренды. С момента заключения договора от 25.06.2014 арендные правоотношения трансформировались в правоотношения по договору купли-продажи. Также заявитель полагает, что представленные им доказательства фактической передачи имущества в собственность истца и возложения на него бремени расходов по содержанию этого имущества, не получили оценки суда. Также заявитель указывает, что договор купли-продажи следует считать заключенным с момента его подписания, поскольку закон не требует его государственной регистрации. Кроме того, как указывает истец, в действиях ответчика и Иванкова С.Ю. подтверждается злоупотребление правом.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свою правовую позицию.

В суд апелляционной инстанции заявителем представлены дополнительные доказательства, которые на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возврату заявителю.

ИП Соколова Л.Е., Иванков С.Ю., ПАО "Росбанк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ИП Дмитриев А.Н. отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ПАО "Росбанк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ИП Дмитриев А.Н. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.06.2014 между Обществом (покупатель) и Предпринимателем (продавец) был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества (далее - договор), предметом которого является взаимное обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административно-бытового здания, площадь 6 879 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, кадастровый номер: 44:27:06 04 03:0004, и расположенное на земельном участке административно-бытовое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 323,7 кв.м., инв. N 11678, лит. А, адрес объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 67а, условный номер: 44-44-01/037/2010-408.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что общая стоимость объектов недвижимого имущества составляет 3 000 000 руб., из которых 1 500 000 уплачивается в срок до 25.06.2014, а оставшиеся 1 500 000 руб. в день заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 2.1.2. договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок до 01 октября 2014 года.

Согласно пункту 2.1.3. договора, передача покупателю объектов недвижимости в собственность должна состояться в день заключения основного договора купли-продажи по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью основного договора.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено, что в связи с тем, что денежные средства, передаваемые по договору за приобретение имущества, будут получены покупателем за счет средств банковского кредита по кредитному договору от 24.06.2014 N PRB-R23-FH79-0114, заключенному между продавцом и АКБ "Росбанк", стороны пришли к соглашению, что на момент передачи недвижимого имущества, оно находится в залоге у банка по договору об ипотеке от 25.06.2014 N PRB-R23-FH79-0114/Z1.

По платежному поручению N 18 от 25.06.2014 Общество перечислило Предпринимателю 1 500 000 рублей на его расчетный счет.

24.06.2014 ООО "Грузовой двор" (Истец) и ПАО Росбанк (Банк) был заключен кредитный договор N PRB-R23-FH79-0114 на предоставление кредита в размере 5 000 000 рублей на срок 60 месяцев.

24.06.2015 в обеспечение исполнения обязательств покупателя по кредитному договору между банком и Предпринимателем был заключен договор о залоге N PRB-R23-FH79-0114/Z1, по условиям которого Предприниматель передал Банку в залог спорные объекты недвижимости. Ипотека зарегистрирована 01.07.2014.

Ссылаясь на то, что спорный договор по содержанию, предмету, правам и обязанностям сторон, а также фактически осуществленным сторонами действиям, является основным договором купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12).

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011).

Исходя из положений пунктов 1.1, 2.1.2, 2.1.3, 5.1, 6.1 договора, с учетом положений статьи 431 ГК РФ, апелляционной суд находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что по своей правовой природе заключенный между сторонами договор является предварительным, поскольку явно и однозначно предусматривает обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Включение в текст договора условия о внесении частичной оплаты противоречит правовой природе предварительного договора (определение ВАС РФ от 04.03.2014 N ВАС-704/10), однако, не является достаточным основанием для его квалификации в качестве основного договора купли-продажи.

По смыслу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", на который ссылается заявитель апелляционной жалобы, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, из содержания указанного пункта постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации четко усматривается, что его регулирование ограничено договорами, связанными с приобретением недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, а в настоящем деле здание и земельный участок имелись у продавца в натуре к моменту заключения договора, в связи с чем данное разъяснение не применимо к рассматриваемой ситуации.

Сам по себе факт наличия договора аренды земельного участка общей площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная 67А., и офисного помещения площадью 14,7 кв.м., заключенного ранее предварительного договора, не свидетельствует о соблюдении ст. 556 ГК РФ, п. 2 ст. 224 ГК РФ, поскольку объект владения отличается от предмета продажи.

Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Вопреки мнению заявителя иные сделки, заключенные Обществом, предметом настоящего дела не являются, в связи с чем не подлежат оценке на предмет их действительности.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с чем, на лице, заявившем о наличии в действиях другой стороны признаков злоупотребления правом, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность представить соответствующие доказательства.

Вместе с тем, какие-либо доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика истцом не приведены. Само по себе наличие каких - либо отношений между Иванковым С.Ю. и Соколовой Л.Е. указанные выше обстоятельства с учетом приведенных правовых норм не свидетельствует о правомерности позиции истца.

Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции, и не являются основанием для его отмены или изменения.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.04.2017 по делу N А31-6080/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грузовой двор" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

А.В. Тетервак Т.А. Щелокаева