Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2017 г. N 13АП-29016/16

г. Санкт-Петербург

12 июля 2017 г.

Дело N А56-23766/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,

при участии:

от истца (заявителя): Коновалова Д.В. (доверенность от 19.06.2017 г.), Лещенко Е.Г. (доверенность от 19.06.2017 г.)

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Мороз Н.Г. (доверенность от 31.05.2017 г.),

а также эксперта Ананьиной О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29016/2016) ООО "АНСО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2016 г. по делу А56-23766/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску (заявлению) ООО "АНСО"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: СПБ ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АНСО" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге: объекта нежилого фонда, распложенного по адресу: Санкт-Петербург, пр.Невский, д.13/9, литер А, пом.8-Н, 10-Н, общей площадью 407,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148, в отношении цены объекта нежилого фонда и Графика платежей путем принятия п.2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 185 270 000 (Сто восемьдесят пять миллионов двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается", путем принятия графика платежей (Приложение N 1) в предложенной истцом редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением от 21.09.2016 г. урегулированы разногласия возникшие при заключении между Обществом с ограниченной ответственностью "АНСО" и Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга в лице Открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге: объекта нежилого фонда, распложенного по адресу: Санкт-Петербург, пр.Невский, д.13/9, литер А, пом.8-Н, 10-Н, общей площадью 407,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148, в отношении цены объекта нежилого фонда и Графика платежей: принят п.2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 210 000 000, НДС не облагается"; принят график платежей.

Суд определил цену продажи спорного арендуемого Обществом нежилого помещения на основании экспертного заключения от 02.08.2016 г., выполненного экспертом ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьиной О.А. на основании определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2016 г. по настоящему делу.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

В суде апелляционной инстанции Общество повторно заявило о проведении дополнительной экспертизы с для определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда, являющегося памятником истории и культуры - прочие составляющие здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 13/9, литера А, пом. 8-Н, 10-Н, площадью 407,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148, на дату 19.11.2015 г., с учётом документов о техническом состоянии конструктивных элементов объекта нежилого фонда, с учётом требований Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, одобренных к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015 г.), с учётом требований ФСО N 7, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, в отношении объектов - аналогов.

Апелляционный суд на основании ст.ст. 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ признал ходатайство Общества о назначении дополнительной экспертизы подлежащим удовлетворению.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Альфа Консалт" Ананьиной О.А.

По результатам проведения экспертизы в апелляционный суд 11.04.2017 г. поступило экспертное заключение. В настоящем судебном заседании апелляционный суд выслушал пояснения эксперта Ананьиной О.А. по заключению, а также объяснения участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, эксперта, обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 10- А153557 от 17.04.2012 аренды объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр.Невский, д.13/9, литер А, пом.8-Н, 10-Н, общей площадью 407,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148. Общество обратилось в Комитет с заявлением от 19.11.2015 (вх. от 20.11.2015, с учетом дополнительно представленных документов) о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости. Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1695-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр.Невский, д.13/9, литер А, пом.8-Н, 10-Н" определено осуществить приватизацию объекта обществу по цене 210 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119(310)-2015, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 20.11.2015. Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение о заключении договора купли- продажи объекта при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи и графика платежей (Приложение N1).

Общество направило протокол разногласий от 01.03.2016, в котором предложило изложить пункты договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 185 270 000 руб. (НДС не облагается)"; изложить график платежей в иной редакции.

Ссылаясь на уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

В рамках настоящего дела экспертом ООО "АЛЬФА Консалт" при рассмотрении дела в суде первой инстанции проведена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда, распложенного по адресу: Санкт-Петербург, пр.Невский, д.13/9, литер А, пом.8-Н, 10-Н, общей площадью 407,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148, на 19.11.2015. Согласно экспертному заключению от 02.08.2016 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 19.11.2015 составляет 210 000 000 руб. без НДС.

Апелляционный суд определением от 19.01.2017 г. в соответствии со ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил дополнительную экспертизу.

Согласно экспертному заключению 06.04.2017 г. рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 19.11.2015 г. составляет 197 000 000 руб.

При исследованности вопроса использования результатов проведенной дополнительной экспертизы апелляционный суд учитывал положения ФЗ N 159-ФЗ, отсылающего в ряде статей к условиям договора аренды и предусматривающего в ч. 6 ст. 5 Закона возможность засчитать в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендатора.

Иных оснований для уменьшения рыночной стоимости ФЗ N 159-ФЗ не сдержит.

Величина снижения стоимости объекта исследования, обусловленная необходимостью проведения ремонтных работ, по заключению эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьиной О.А. составляет 13 483 671 руб. (без НДС).

Между тем согласно пункту 2.2.4 договора аренды N 10-А153557 от 17.04.2012, заключенного между ООО "АНСО" и Комитетом, арендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии его фасады. Кроме того, названным пунктом предусмотрена обязанность арендатора за свой счет с согласованием времени, объемов и сроков проведения с арендодателем производить за свой счет капитальный ремонт объекта, в частности принимать долевое участие в затратах на ремонт многоквартирного дома, в котором расположен Объект.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора, при условии письменного предварительного согласования с Арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Договор аренды не предусматривает отсутствие обязанности Арендатора по своевременному проведению текущего ремонта в зависимости от того, какие факторы могли привести состояние арендуемого имущества к ухудшению.

ООО "АНСО" не обращалось в Комитет в установленном п. 7.1. договора аренды порядке с заявлением о необходимости проведения работ капитального характера. Уменьшение величины выкупной стоимости помещения на величину затрат, связанную с ремонтом, который ООО "АНСО" предполагает провести в будущем, противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ.

С учётом изложенного апелляционный суд признал решение подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2016 г. по делу N А56-23766/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Ж.В. Колосова