Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 г. N 18АП-7533/17

г. Челябинск

31 июля 2017 г.

Дело N А07-24667/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименова А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017 по делу N А07-24667/2016 (судья Пакутин А.В.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Индивидуальный предприниматель Гумеров Наиль Факилевич (далее - ИП Гумеров, предприниматель, истец) обратился Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) с исковым заявлением, в котором просил:

-обязать Управление в течение 15-ти дней со дня вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений N N 7-27 общей площадью 674 кв. м подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гафури, 27;

-пункт 2.1 договора изложить в редакции:

"Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 8 630 051 руб. без учета НДС.

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается экспертным заключением от 03.03.2017 N 08/01-16, составленным оценщиком ООО "Урало-сибирский независимый экспертный центр";

-пункт 3.1.1 договора изложить в редакции:

"Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 863 005 руб. 10 коп., перечисляет на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10-ти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца" (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 8-13, уточненное исковое заявление - т. 2, л.д. 84-86).

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Эксперт-Оценка" (далее - общество "Эксперт-Оценка", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Агран-Бизнес оценка" (далее - общество "Агран-Бизнес оценка", третье лицо) (определение от 02.11.2016 - т. 1, л.д. 1-4).

Решением суда первой инстанции от 03.05.2017 (резолютивная часть объявлена 25.04.2017) исковые требования ИП Гумерова удовлетворены, условия договора купли-продажи в отношении спорного объекты установлены в редакции истца (т. 2, л.д. 109-126).

С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обжаловало его в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе просит решение суда от 03.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 3, л.д. 4-6).

Доводы апелляционной жалобы Управления сводятся, по существу, к следующему.

По мнению подателя жалобы, разрешая спор в пользу предпринимателя и устанавливая выкупную цену спорного имущества по результатам проведенной по делу судебной экспертизы (8 630 051 руб. без учета НДС), суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) по заказу Управления независимым оценщиком - обществом "Эксперт-Оценка" уже проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, о чем составлен отчет об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, и этот отчет по состоянию на настоящее время не оспорен, недостоверным не признан.

В отсутствие сведений о недостоверности отчета об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, как считает податель жалобы, суд первой инстанции не праве был отдавать предпочтение заключению судебной экспертизы при установлении условий договора о выкупной цене имущества. Мотивы такого предпочтения в мотивировочной части решения судом первой инстанции не приведены. Между тем, разница в значениях рыночной стоимости имущества, определенной по результатам судебной экспертизы и по результатам независимой оценки общества "Эксперт-Оценка" значительна (2 971 643 руб. 92 коп.).

При таких обстоятельствах податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об установлении условий договора купли-продажи в редакции предпринимателя (с учетом уточненных исковых требований) незаконным и необоснованным. В обоснование своей правовой позиции по делу податель жалобы ссылается на положения Федерального закона N 159-ФЗ и разъяснения, данные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

К дате судебного заседания ИП Гумеровым и обществом "Эксперт-Оценка" представлены отзывы на апелляционную жалобу. Данные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 76 и 71-72 соответственно).

Из содержания отзыва на апелляционную жалобу, представленного ИП Гумеровым, следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

Общество "Эксперт-Оценка" в отзыве на апелляционную жалобу, напротив, указывает на согласие с доводами Управления в связи отсутствием в материалах дела доказательств, опровергающих выводы о рыночной стоимости спорного имущества, сделанные в отчете об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, настаивает на удовлетворении апелляционной жалобы.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества "Агран-Бизнес оценка" в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ИП Гумерову в аренду был предоставлен объект нежилого фонда муниципального образования "городской округ город Уфа Республики Башкортостан" - нежилые помещения N N 7-27 общей площадью 674 кв. м подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гафури, 27, - на основании договора аренды от 29.11.2013 N 23187.2 сроком действия до 31.12.2015 (т. 1 л.д. 107-113).

26 января 2015 г. (вх. N 627-УС) ИП Гумеров обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 165).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.09.2016 N 1368 утверждены Условия приватизации обозначенного объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гафури, 27 (т. 1, л.д. 116-121).

09 сентября 2016 г. Управление направило в адрес ИП Гумерова с сопроводительным письмом N УЗ-6976 проект договора купли-продажи в отношении объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гафури, 27 (т. 1, л.д. 114-115, 122-130).

В редакции проекта договора купли-продажи, предложенной Управлением, стоимость выкупаемого имущества составила 11 601 694 руб. 92 коп. без учета НДС с указанием на то, что такая стоимость определена независимым оценщиком - обществом "Эксперт-Оценка" в отчете об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н.

Отчет об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, выполненный обществом "Эксперт-Оценка" по заказу Управления, представлен в материалы дела на стадии апелляционного производства (т. 3, л.д. 19-65). Из содержания данного отчета следует, что оценка была проведена по состоянию на 28.04.2016.

ИП Гумеров, не согласившись с выкупной ценой, предложенной Управлением, обратился за оценкой рыночной стоимости выкупаемого имущества к независимому оценщику - обществу "Агран-бизнес Оценка".

Согласно отчету об оценке от 29.09.2016 N 43-16, выполненному обществом "Агран-бизнес оценка" по заказу предпринимателя рыночная стоимость имущества составляет 4 602 542 руб. 37 коп. без учета НДС (т. 1, л.д. 16-106). Из содержания данного отчета следует, что оценка была проведена по состоянию на 29.09.2016.

07 октября 2016 г. ИП Гумеров направил в адрес Управления протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с приложением отчета об оценке от 29.09.2016 N 43-16 (т. 1, л.д. 131-134).

В редакции проекта договора купли-продажи, предложенной предпринимателем, стоимость выкупаемого имущества составила 4 602 542 руб. 37 коп. без учета НДС с указанием на то, что такая стоимость определена независимым оценщиком - обществом "Агран-бизнес оценка" в отчете об оценке от 29.09.2016 N 43-16.

Предложение ИП Гумерова заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий отклонено Управлением письмом от 19.10.2016 N Г-15859 (т. 1, л.д. 135).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства по делу назначена судебная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости спорного имущества без учета НДС по состоянию на дату подачи заявления о выкупе 26.01.2015, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Урало-сибирский независимый экспертный центр" (определение от 15.12.2016 - т.1, л.д. 203-208).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом Панариным А.К. представлено заключение от 03.03.2017 N 08/01-17 (т. 2, л.д. 19-77), согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений NN 7-27 общей площадью 674 кв. м подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Гафури, 27, - на дату подачи заявления о выкупе 26.01.2015 составляла 8 630 051 руб. без учета НДС.

Согласившись с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, ИП Гумеров скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества (т. 2, л.д. 84-86).

Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора купли-продажи по вопросу стоимости имущества, выкупаемого в порядке Федерального закона N 159-ФЗ (пункты 2.1 и 3.1.1 договора).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и её функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер.

Из правовой позиции, озвученной Управлением в ходе судебного разбирательства, следует, что наличие у ИП Гумерова преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ по соответствующему договору купли-продажи муниципальным образованием не оспаривается.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции при определении выкупной цены спорного имущества руководствовался заключением эксперта от 03.03.2017 N 08/01-17, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе 26.01.2015 составляет 8 630 051 руб. без учета НДС.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ (здесь и далее - в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Положения названного закона не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (здесь и далее - Закон об оценочной деятельности в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлено и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что ИП Гумеров обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о приватизации арендуемых нежилых помещений в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение на основании Федерального закона N 159-ФЗ - 26.01.2015.

В отчете об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, выполненном обществом "Эксперт-Оценка" по заказу Управления, оценка рыночной стоимости нежилых помещений определена по состоянию на 28.04.2014.

В отчете об оценке от 29.09.2016 N 43-16, выполненном обществом "Агран-бизнес оценка" по заказу предпринимателя, оценка рыночной стоимости нежилых помещений определена по состоянию на 29.09.2016.

Между тем, возможность принятия названных отчетов об оценке в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости выкупаемого имущества связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

Апелляционная коллегия отмечает, что осуществление оценки рыночной стоимости спорного имущества должно иметь место быть на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества предпринимателем, то есть на 26.01.2015, поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

По этой причине в проверке достоверности отчета об оценке от 05.08.2016 N 16-14/9-9-Н, выполненного обществом "Эксперт-Оценка", равно как отчета об оценке от 29.09.2016 N 43-16, выполненного обществом "Агран-бизнес оценка", а также в оценке данных отчетов на наличие в них нарушений Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в том числе путем назначения экспертизы, в рамках настоящего дела не было необходимости.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины рыночной стоимости спорного имущества без учета НДС по состоянию на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе 26.01.2015, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Урало-сибирский независимый экспертный центр".

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Урало-сибирский независимый экспертный центр" Панариным А.К. сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 26.01.2015 составляла 8 630 051 руб. без учета НДС.

Заключение эксперта от 03.03.2017 N 08/01-17 основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта от 03.03.2017 N 08/01-17, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Доказательств, свидетельствующих об определении иной величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 03.03.2017 N 08/01-17 отражает реальную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены их продажи.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Её взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление в качестве органа местного самоуправления освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу N А76-27371/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева О.Н. Пирская