Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2017 г. N 08АП-8396/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2017 г. N Ф04-6444/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

07 августа 2017 г.

Дело N А70-1832/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Бодунковой С.А., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8396/2017, 08АП-8395/2017) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сибирь" и общества с ограниченной ответственностью "НОВЫЙ МИР" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 мая 2017 года по делу N А70-1832/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "НОВЫЙ МИР" о признании недействительными:

1) договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СИБИРЬ";

2) договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 и дополнительного соглашения от 01.12.2015 к договору, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области";

3) договора поручительства от 08.08.2014 N 25/ЗСК-П-2, дополнительного соглашения от 19.02.2016 N 45 к указанному договору, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области";

заявления участников долевого строительства (кредиторов) Плесовских С.М., Плесовских Т.Н., Алешкина И.В., Поповой Е.А., Яковлевой А.Г., Ширенкова С.А., Пискунова В.А., Черкасова С.В., Маркова А.Л., Марковой О.В., Гайдуцкой О.А., Баранова Е.Л., Черепановой Т.С., Логиновой Т.А., Карасева И.В., Саботинова В.П., Николенко Е.В., Мамшановой Ф.Х., Брылова О.Ю. о признании недействительным соглашения об отступном от 28.07.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СИБИРЬ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области",

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" (ИНН 7206038280, ОГРН 1087206001112) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сибирь" - до перерыва представитель Матвеев В.О., по доверенности N 2 от 23.03.2017, сроком действия до 31.12.2017, после перерыва не явился;

внешний управляющий Мананова Зульфия Пилаловна до перерыва лично, после перерыва не явилась;

от общества с ограниченной ответственностью "Новый Мир" до и после перерыва представитель Черкасов Д.Я., по доверенности N 6/16 от 11.01.2016, сроком действия 2 года;

от Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" до и после перерыва представитель Романова Т.Н., по доверенности N 23 от 03.06.2016, сроком действия до 03.06.2018;

установил:

определением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" (далее - ООО "Компания "Столицстрой", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждён Жихарев Евгений Александрович.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" N 51 от 26.03.2016 (сообщение N 77031811424).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.04.2016 судом определено осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Компания "Столицстрой" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Сведения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 30.04.2016 N 76 (сообщение N77031847133).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 26.09.2016 (дата оглашения резолютивной части определения) в отношении ООО "Компания "Столицстрой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Мананова Зульфия Пилаловна.

Сведения о введении в отношении должника процедуры внешнего управления и утверждении внешнего управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 08.10.2016 N 187 (сообщение N 77032002289).

В Арбитражный суд Тюменской области обратилось ООО "НОВЫЙ МИР" о признании недействительным:

- договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015, заключенного между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО Управляющая компания "Сибирь" (далее также ответчик), а также подписанного во исполнение данного договора акта приема передачи от 01.04.2015 объекта недвижимости по договору купли-продажи от 24.03.2015, товарной накладной N 1 от 08.04.2015 на сумму 98 000 000 руб.;

- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 и дополнительного соглашения от 01.12.2015 к договору, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области";

- договора поручительства от 08.08.2014 N 25/ЗСК-П-2, дополнительного соглашения от 19.02.2016 N 45 к указанному договору, заключенных между ООО "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области".

26.10.2016 в Арбитражный суд Тюменской области обратились участники долевого строительства (кредиторы) Плесовских С.М., Плесовских Т.Н., Алешкина И.В., Поповой Е.А., Яковлевой А.Г., Ширенкова С.А., Пискунова В.А., Черкасова С.В., Маркова А.Л., Марковой О.В., Гайдуцкой О.А., Баранова Е.Л., Черепановой Т.С., Логиновой Т.А., Карасева И.В., Саботинова В.П., Николенко Е.В., Мамшановой Ф.Х., Брылова О.Ю. с заявлением об оспаривании сделок должника, в соответствии с которым просили суд признать недействительным соглашение об отступном от 28.07.2016, заключенные между ООО Управляющая компания "Сибирь" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области".

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.12.2016 заявления ООО "НОВЫЙ МИР" и участников долевого строительства (кредиторов ООО "Компания "Столицстрой") были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.02.2017 по ходатайству внешнего управляющего должника Манановой З.П., а также кредитора ООО "НОВЫЙ МИР" назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО "ГОРСИ-КАПИТАЛ" Терлееву Константину Николаевичу, производство по рассмотрению заявлений ООО "НОВЫЙ МИР", а также участников долевого строительства приостановлено.

В Арбитражный суд Тюменской области 23.03.2017 от ЗАО "ГОРСИ-КАПИТАЛ" поступило заключение эксперта N 02-Э/2017.

В ходе производства по обособленному спору к участию в обособленном споре судом в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица был привлечен Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области".

В порядке уточнений заявленных требований на основании статьи 49 АПК РФ ООО "НОВЫЙ МИР" просило признать недействительной сделку между ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и ООО УК "СИБИРЬ", оформленную договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015 и подписанными во исполнение данного договора актом приема передачи от 01.04.2015 объекта недвижимости по договору купли-продажи от 24.03.2015, товарной накладной N 1 от 08.04.2015 на сумму 98 000 000 руб.; применить последствия недействительности: взыскать с ООО УК "СИБИРЬ" в пользу ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" действительную стоимость спорного объекта незавершенного строительства (Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561) в размере 130 610 000 рублей; истребовать из незаконного владения Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" в пользу ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" спорный объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561; возвратить ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" право аренды на земельный участок, занятый спорным объектом незавершенного строительства и необходимый для его использования, площадью 10 385, кадастровый номер: 72:24:0305011:147 (т. 129, л.д. 79-81).

Требования ООО "НОВЫЙ МИР" рассмотрены судом первой инстанции в редакции поступивших уточнений.

Арбитражный суд Тюменской области определением от 23 мая 2017 года по делу N А70-1832/2016 постановил:

"заявления ООО "НОВЫЙ МИР" удовлетворить частично. Признать недействительной сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015, заключенного между ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и ООО Управляющая компания "СИБИРЬ", и подписанными во исполнение данного договора актом приема передачи от 01.04.2015 объекта недвижимости по договору купли- продажи от 24.03.2015 г., товарной накладной N 1 от 08.04.2015 г. на сумму 98 000 000 руб.;

применить последствия признания сделки недействительной: взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СИБИРЬ" в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" действительную стоимость спорного объекта незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561 - в размере 130 610 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ООО "НОВЫЙ МИР" отказать.

Взыскать с ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" в пользу ООО "НОВЫЙ МИР" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. Выдать исполнительный лист.

Производство по заявлению участников долевого строительства (кредиторов) Плесовских С.М., Плесовских Т.Н., Алешкина И.В., Поповой Е.А., Яковлевой А.Г., Ширенкова С.А., Пискунова В.А., Черкасова С.В., Маркова А.Л., Марковой О.В., Гайдуцкой О.А., Баранова Е.Л., Черепановой Т.С., Логиновой Т.А., Карасева И.В., Саботинова В.П., Николенко Е.В., Мамшановой Ф.Х., Брылова О.Ю. о признании недействительной сделки по заключению соглашения об отступном от 28.07.2016, заключенного между ООО "УК "СИБИРЬ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области", прекратить".

На указанное определение поступили апелляционные жалобы ООО "НОВЫЙ МИР" (08АП-8396/2017) и ООО "Управляющая компания "Сибирь" (08АП-8395/2017).

ООО "НОВЫЙ МИР" в своей жалобе просит изменить Определение Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1832/2016 от 23.05.2017 в части вывода суда первой инстанции о недоказанности Заявителем наличия у договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015 г., заключённого между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО Управляющая компания "Сибирь" признаков недействительности сделки, предусмотренных п. 2., ст. 61.2 Закона о банкротстве:

- признать недействительной сделку между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО Управляющая компания "Сибирь" оформленную договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015 и подписанными во исполнение данного договора актом приема передачи от 01.04.2015 г. объекта недвижимости по договору купли-продажи от 24.03.2015 г., товарной накладной N 1 от 08.04.2015 г. на сумму 98 000 000,00 рублей недействительной (помимо основании п. 1, ст. 61.2 Закона о банкротстве) также на основании п. 2, ст. 61.2 Закона о банкротстве;

3. Отменить Определение Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70- 1832/2016 от 23.05.2017 г. в части отказа в удовлетворении заявленных требований об истребовании имущества из незаконного владения Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" в пользу ООО "Компания "Столицстрой" и признания недействительными сделок, заключённых между ООО "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" совершенных в пользу (в интересах) ООО Управляющая компания "Сибирь", оформленных договором об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 г., дополнительным соглашением от 01.12.2015 г, договором поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014 г., дополнительным соглашением N 45 от 19.02.2016 г.

4. Принять по делу новый судебный акт в оспариваемой части:

4.1. Истребовать из незаконного владения Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" спорный Объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561; возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" право аренды на земельный участок, занятый спорным Объектом незавершенного строительства и необходимый для его использования, площадью 10 385, кадастровый номер: 72:24:0305011:147;

4.2. Признать недействительной сделку между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" совершенную в пользу (в интересах) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сибирь", оформленную договором об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 г., дополнительным соглашением от 01.12,2015 г. к данному договору.

4.3. Признать недействительной сделку между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" совершенную в пользу (в интересах) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сибирь", оформленную договором поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014 г., дополнительным соглашением N 45 от 19.02.2016 г. к данному договору.

Доводы жалобы сводятся к тому, что:

- в результате совершения спорной сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015 в пользу заинтересованного лица по заниженной цене произведен вывод из имущественной сферы должника объекта балансовой стоимостью 86 605 тыс. руб. (более 20% активов) причинил вред кредиторам;

- согласованная заниженная цена по договору также не оплачена : акты зачета на сумму 195 000 руб. и 520 000 руб. содержат ссылку на договор купли-продажи от 08.04.2015, не являющийся предметом заявленных требований; переводы долгов продавца на покупателя на сумму 39 435 000 руб. причиняют вред должнику; уплаченные ООО "Управляющая компания "Сибирь" 8000000 руб. не относятся к исполнению спорного договора (оплачены по условиям предварительного договора купли-продажи от 07.07.2014) и образуют кредиторскую задолженность ООО "Компания "Столицстрой" перед ООО "Управляющая компания "Сибирь";

- суд не дал надлежащей правовой оценки доводам ООО "НОВЫЙ МИР" об осведомленности другой стороны сделки о цели причинения вреда заключением договора купли-продажи от 24.03.2015. Выход из состава участников ООО "Компания "Столицстрой" Никитиной Т.Б. ( супруги директора и участника ООО "Управляющая компания "Сибирь" Никитина В.М.) за месяц до совершения спорной сделки не исключает фактическую заинтересованность должника и ответчика, проявляющуюся через фигуру Никитиной Т.Б., которая в результате выхода из общества приобрела право на выплату действительной стоимости доли и предполагается осведомленной о финансовом состоянии ООО "Компания "Столицстрой" на основании данных бухгалтерской отчетности за 2014 год;

- вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для виндикации спорного объекта недвижимости, отчужденного первоначально по договору купли-продажи от 24.03.2015, затем переданного в порядке отступного в Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области", не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Недобросовестность Фонда как конечного приобретателя здания гостиничного комплекса вытекает из его статуса лица, участвующего в деле о банкротстве ООО "Компания "Столицстрой" с 23.05.2016 (момент принятия судом к производству требования кредитора), а кроме того, наличием заключенных с должником 08.08.2014 обеспечительных сделок (залог спорного объекта недвижимости и поручительство) в обеспечение обязательств ООО "Управляющая компания "Сибирь" перед Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" по договору целевого займа N 25/ЗСК от 08.08.2014;

- обеспечительные сделки, совершенные между ООО "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" в пользу выгодоприобретателя - ООО "Управляющая компания "Сибирь" (договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014, дополнительное соглашение от 01.12.2015 к нему; договор поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014, дополнительное соглашение N 45 от 19.02.2016 к нему) имеют признаки, предусмотренные п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку в результате их совершения должник безвозмездно принял на себя экономически необоснованные имущественные обязательства в обеспечение возврата ответчиком (ООО "Управляющая компания "Сибирь") займа, выданного Фондом по договору от 08.08.2014 N 25/ЗСК.

Более подробно доводы ООО "НОВЫЙ МИР" содержатся в тексте апелляционной жалобы.

В поступившем на апелляционную жалобу ООО "НОВЫЙ МИР" отзыве Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" просит оставить определение суда первой инстанции без изменения.

ООО "Управляющая компания "Сибирь" в отзыве на апелляционную жалобу ООО "НОВЫЙ МИР" находит содержащиеся в ней доводы необоснованными, просит в ее удовлетворении отказать.

21.07.2017 через систему подачи документов в электронной форме "Мой Арбитр" от ООО "НОВЫЙ МИР" поступили возражения на отзыв Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области".

ООО "Управляющая компания "Сибирь" в своей апелляционной жалобе просит отменить определение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015. Заявитель оспаривает достоверность результатов проведенной по делу судебной экспертизы определения рыночной стоимости гостиничного комплекса по состоянию на 24.03.2015 со ссылкой на недопустимость избранной методики без учета обременения объекта недвижимости залогом в пользу Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области". Полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика от 16.05.2017 о назначении по делу дополнительной экспертизы. Также в жалобе заявитель оспаривает неплатежеспособность ООО "Компания "Столицстрой", а равно недостаточность имущества должника со ссылкой на показатели бухгалтерских балансов общества за 2014 год.

14.06.2017 от ООО "Управляющая компания "Сибирь" поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, мотивированное необходимостью учесть при определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату совершения спорной сделки (договора купли-продажи от 24.03.2015) обременения здания гостиничного комплекса ипотекой в обеспечение обязательств ООО "Управляющая компания "Сибирь" по возврату займа Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области".

Заявитель просит поручить проведение экспертизы экспертам ООО "ЭКО-Н Сервис" с постановкой следующих вопросов:

- оказывает ли существенное (несущественное) влияние на рыночную стоимость недвижимого имущества обременение в виде залога, установленного по договору об ипотеке?

- Возможно ли определить рыночную стоимость спорного объекта - Гостиничного комплекса, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561 по состоянию на 24.03.2015 с учетом имевшегося на указанную дату обременения по договору ипотеки (залога) недвижимого имущества от 08.08.2014, заключенного в обеспечение договора займа N 25/ЗСК от 08.08.2014?

Какова рыночная стоимость?

В поступившем на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Сибирь" отзыве ООО "НОВЫЙ МИР" просит отказать в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы, а также полагает доводы апелляционной жалобы несостоятельными. В частности, указано, что в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи от 24.03.2015 заемщик по договору займа и залогодатель по договору ипотеки, заключенному должником с Фондом, совпал в одном лице - ООО "Управляющая компания "Сибирь". Следовательно, риск последствий принятия имущества с обременением и вероятность обращения взыскания на предмет залога для ООО "Управляющая компания "Сибирь" как залогодателя зависел исключительно от волеизъявления ООО "Управляющая компания "Сибирь", являющегося заемщиком, то есть от надлежащего исполнения им собственных заемных обязательств перед фондом. Следовательно, по мнению ООО "НОВЫЙ МИР", факт продажи ООО "Компания "Столицстрой" объекта недвижимости ООО "Управляющая компания "Сибирь" по цене ниже рыночной не ставился в зависимость от наличия спорного обременения в виде залога. ООО "Управляющая компания "Сибирь" не принимало на себя риски неисполнения обязательства третьим лицом.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Назначение дополнительной экспертизы определяется по правилам части 1 статьи 87 АПК РФ, согласно которой, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" дополнительная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение N 02-Э/2017 от 20.03.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Единственным основанием проведения дополнительной экспертизы ответчик объявляет необходимость учитывать залоговое обременение объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости на дату совершения сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015. Между тем, ООО "ЭКО-Н Сервис" в ответе на запрос ООО "Управляющая компания "Сибирь" о возможности проведения испрашиваемой экспертизы не указывает на наличие методик производства экспертиз по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом залога, которыми данная экспертная организация намерена руководствоваться.

Помимо отсутствия надлежащего обоснования в представленных ответчиком материалах возможности проведения испрашиваемой дополнительной экспертизы по поставленным вопросам, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для ее назначения, исходя из выводов, сформулированных по существу обособленного спора. Соответствующие мотивы приведены ниже по тексту настоящего постановления.

В заседании апелляционного суда, открытом 26.07.2017, представители ООО "Управляющая компания "Сибирь" и ООО "НОВЫЙ МИР" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Внешний управляющий ООО "Компания "Столицстрой" Мананова З.П. поддержала доводы апелляционной жалобы ООО "НОВЫЙ МИР".

Представитель Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" высказалась согласно отзыву на апелляционную жалобу ООО "НОВЫЙ МИР".

На вопрос апелляционного суда представителя участников спора пояснили, что залог спорного здания обеспечивал исключительно обязательства ООО "Управляющая компания "Сибирь" перед фондом в размере 49,85 млн. руб. Указанная сумма была истрачена на финансирование строительных работ по завершению строительства спорного здания гостиничного комплекса. Дополнительные соглашения к договорам ипотеки и поручительства заключались только в связи со сменой залогодателя в результате перехода права собственности на спорное здание к ООО "Управляющая компания "Сибирь".

В рамках настоящего обособленного спора не оспаривалась реальность денежных обязательств должника, переведенных на ООО "Управляющая компания "Сибирь" в порядке осуществления расчетов по договору купли-продажи от 24.03.2015.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 31.07.2017.

После перерыва представители ООО "НОВЫЙ МИР" и Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" поддержали свои позиции по существу обсуждаемых вопросов.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Тюменской области от 23 мая 2017 года по делу N А70-1832/2016 проверены в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ в пределах доводов, содержащихся в апелляционных жалобах.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции находит вынесенное по результатам его разрешения определение подлежащим изменению.

Как установил суд, 24.03.2015 между ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" (продавец) и ООО "УК "СИБИРЬ" (покупатель) был заключен договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 615,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21, кадастровый условный номер N 72-72-04/039/2011-076 (объект незавершенного строительства), а покупатель принял на себя обязательство принять объект незавершенного строительства и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п. 1.2 договора на момент заключения настоящего договора указанный в пункте договора объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.07.2011 N 72 НМ 092137, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 15.07.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2011, сделана запись регистрации N 72-72-04/039/-076.

Одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства покупатель по настоящему договору приобретает право пользования аренды на часть земельного участка, занятую объектом незавершенного строительства и необходимую для его использования, принадлежащее продавцу на основании договора аренды земельного участка от 09.02.2011 N 03-09-30-11 (дата регистрации 29.03.2011 N 72-72/04/012/2011-162), договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 433/1352 (дата регистрации 29.09.2006 N 72-72- 04/039/2006-013),соглашения от 13.10.2010 N 03-10/190-10 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.08.2006 N 433/1352 (дата регистрации от 18.11.2010 N 72-72-04/060/2010-298) (п. 1.3 договора).

На момент заключения настоящего договора с покупателем объект незавершенного строительства, указанный в п. 1.1-1.2 настоящего договора, находится в залоге в соответствии с договором об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014, заключенного между ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области", зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области от 25.08.2014, номер регистрации N 72-72-04/054/2014-0117, N 72-72-04/054/2014-018, N 72-72-04/2014-019 (п. 1.4 договора).

По условиям договора стороны настоящего договора договорились оценить объект незавершенного строительства в сумме 98 000 000 руб., в том числе НДС 18% - 14 949 152 руб. 54 коп. (п. 2.1 договора).

Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта незавершенного строительства до подписания настоящего договора и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (п. 2.2 договора) (т. 77, л.д. 67-68).

Между сторонами подписан акт приема - передачи объекта недвижимости по договору от 24.03.2015 (т. 77, л.д. 69).

Расчеты по указанному договору производились сторонами при следующих обстоятельствах.

В соответствии с пояснением ООО "Управляющая компания "Сибирь" по фактическим обстоятельствам дела от 15.12.2016 г. (т. 94, л.д. 52-56) и представленными в их обоснование доказательствами, 07.07.2014 между ООО "УК "Сибирь" (инвестор), ООО "Компания "Столицстрой" (собственник), ООО "Строительно-Монтажное Управление Сибирь" (подрядчик) было заключено соглашение о намерениях б/н, по которому стороны осуществляют строительство гостиничного комплекса по адресу: г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21 (л.д. 58-60 т. 94).

В соответствии с пунктами 1 и 2 соглашения о намерениях инвестор обязался выполнить строительные работы по улучшению объекта незавершенного строительством - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 615,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21, кадастровый условный номер N 72-72-04/039/2011-076. Для целей выполнения настоящего соглашения инвестор в срок не позднее 01.10.2014 заключает соответствующий договор с подрядчиком. Общая стоимость улучшений, производимых за счет инвестора, должна составить не менее 40 000 000 руб. и не более 50 000 000 руб.

07.07.2014 между ООО "УК "Сибирь" и ООО "Компания "Столицстрой" во исполнение указанного соглашения был подписан предварительный договор купли-продажи гостиничного комплекса (л.д. 61-62 т. 94).

В соответствии с п. 1.1 договора Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее - "основной договор") недвижимого имущества (незавершенного строительством объекта), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Согласно п. 1.5 договора основной договор должен быть заключен Сторонами в срок до 01 апреля 2015 года. Согласно п. 2.1 договора по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - Гостиничный комплекс по ул. Ремезова, 21 в г. Тобольске. Согласно п. 2.4 договора стоимость объекта незавершенного строительства составляет денежную сумму в размере 98 000 000 рублей, в том числе НДС, и оплачивается покупателем после заключения основного договора.

Во исполнение условий предварительного договора и соглашения о намерениях ООО "УК "Сибирь" перечислило в адрес ООО "Компания "Столицстрой" 8 000 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 63 от 26.08.2014, N 64 от 27.08.2014 и N 1 от 25.09.2014 (л.д. 58-64, оборот л.д. 64 т. 94).

В последующем ООО "УК "Сибирь" подписало с Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" договор целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014, по условиям пунктов 1.1, 1.3 и 2.1 которого займодавец (Фонд) передает заемщику (ООО "Управляющая компания "Сибирь") в собственность денежные средства в сумме 49 850 000 руб. с условием оплаты 12,5% годовых на срок 60 мес., начиная с момента перечисления займа заимодавцем, отсрочка первого платежа по возврату основного долга - 12 мес., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу точно такую же сумму денег и уплатить начисленные на нее проценты в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Займ выделяется на основании решения Комиссии по предоставлению целевых займов (протокол N 82 от 06.08.2014) за счет средств, предоставленных ОАО "Запсибкомбанк".

Заем является целевым и выдается на цели развития предпринимательской деятельности согласно смете расходов заемщика, утвержденной заимодавцем. Расходование суммы займа на иные цели не разрешается. Заемщик не вправе самостоятельно изменить целевое использование займа (л.д. 70-74 т.82).

В соответствии со сметой расходов к договору целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014 к таковым отнесено завершение строительства гостиничного комплекса в. г. Тобольск, ул. Ремезова, 21 (л.д. 75 т. 82).

Дополнительным соглашением N 43 от 19.02.2016 стороны изменили сроки и порядок внесения ежемесячных платежей, определили последний платеж в размере 1 038 526 руб. (л.д. 78-80 т. 82).

При этом срок возврата займа в соответствии с графиками в прежней и новой редакции (последний платеж вносится не позднее 15.08.2019) остались неизменными.

На основании платежного поручения N 2611 от 18.08.2014 фонд перечислил на расчетный счет ООО "Управляющая компания "Сибирь" 49 850 000 руб. (л.д. 81 т. 82).

Указанная сумма была израсходована на оплату подрядных работ (устройство кровли, отделочные работы фасада со стороны ул. Ремезова, отделочные работы фасада дворовой части, благоустройство территории, устройство лестниц), выполненных ООО "Строительно-монтажное управление "Сибирь" по пяти договорам подряда, что подтверждается представленными в материалы обособленного спора договорами подряда (с дополнительными соглашениями), актами ф. КС-2, справками ф. КС-3 и платежными поручениями (л.д. 67-149 т. 94, л.д. 109-157 т. 95).

Далее, в своих пояснениях ООО "Управляющая компания "Сибирь" указывает, что по состоянию на 31.03.2015 у ООО "Компания "Столицстрой" имелась кредиторская задолженность в общей сумме 39 435 000 руб. Указанная задолженность на основании договоров перевода долга была переведена с ООО "Компания "Столицстрой" на ООО "Управляющая компания "Сибирь". В материалы дела представлена Таблица N 2 "Перевод долга" (т. 95, л. д. 50), которая содержит реквизиты договоров, номинальный размер долга, контрагентов должника и обязательства перед этими контрагентами.

Договор о переводе долга N 1 от 08 апреля 2015 года между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" (т. 95, л. д. 51).

В соответствии с п. 1, 2 договора цендент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме сумму долга в размере 15 870 000 рублей по договору денежного займа беспроцентного от 01 марта 2015 года, заключенному между ООО "Компания "Столицстрой" и Никитиным Владимиров Михайловичем.

Приходный кассовый ордер N 12 от 04.03.2015, подтверждающий перечисление Никитиным Владимиром Михайловичем ООО "Компания "Столицстрой" денежных средств в сумме 15 870 000 рублей по договору беспроцентного займа от 01.03.2015 (т. 95, л. д. 53).

Договор о переводе долга N 2 от 08 апреля 2015 года между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" (т. 95, л. д. 54).

В соответствии с п. 1, 2 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме сумму долга в размере 11 369 917 рублей 79 копеек по договору подряда 17п/13 от 01.10.2013 г. и договору подряда N 6п-жд2/14 от 15.05.2014 г., заключенным между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "ТехЭнерго".

Договор о переводе долга N 3 от 08 апреля 2015 года между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" (т. 95, л. д. 74).

В соответствии с п. 1, 2 договора цендент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме сумму долга в размере 49 000 рублей по договору возмездного оказания услуг N 4-Ю-2013 от 24.04.2013, заключенным между ООО "Компания "Столицстрой" и ИП Майоровым Андреем Юрьевичем.

Договор о переводе долга N 4 от 08 апреля 2015 года между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" (т. 95, л. д. 80).

В соответствии с п. 1, 2 договора цендент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме сумму долга в размере 120 000 рублей по договору на проведение аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации от 01.12.2014 от 24.04.2013 года, заключенному между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "АУДИТ КАПИТАЛЪ".

Договор о переводе долга N 5 от 09 апреля 2015 года между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" (т. 95, л. д. 89).

В соответствии с п. 1, 2 договора цендент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме сумму долга в размере 12 026 082 рубля, 21 копейка по договору займа от 22 сентября 2014 года, заключенному между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Домострой".

Таким образом, в результате сделок по переводу долга ООО "Компания "Столицстрой" было освобождено от кредиторской задолженности в общей сумме 39 435 000 руб.

Также ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Управляющая компания "Сибирь" подписали акты взаимозачета:

- от 08.04.2015 N 00000008 на сумму 520 000 руб. (прекращена задолженность ООО "Компания "Столицстрой" по договору N 1с от 01.04.2012 (л.д. 98 т. 95);

- от 08.04.2015 N 00000009 на сумму 195 000 руб. (прекращена задолженность ООО "Компания "Столицстрой" по договору N 1 от 01.04.2012) (л.д. 99 т. 95). Всего зачтена задолженность в размере 715 000 руб.

Между тем, несмотря на заявленный довод о безвозмездности отчуждения имущества должника, договоры и первичные документы, подтверждающие встречные обязательства ООО "Компания "Столицстрой" перед ООО "Управляющая компания "Сибирь" в материалы обособленного спора не представлены.

Также от 08.04.2015 N 00000012 на сумму 49 850 000 (прекращена задолженность ООО "Компания "Столицстрой" по соглашению о намерениях от 07.07.2014) (л.д. 100 т. 95).

10.04.2015 между ООО "Управляющая компания "Сибирь" и ООО "Компания "Столицстрой" был подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 08 апреля 2015 по 09 апреля 2015 (том 95, л. д. 96), в котором стороны зафиксировали отсутствие встречных обязательств ввиду их прекращения в общем размере 98 000 000 руб.

С учетом описанных расчетов ООО "Управляющая компания "Сибирь" полагает, что договор купли-продажи от 24.03.2015 со стороны покупателя был полностью оплачен в размере 98 000 000 руб. и обязательства по нему были прекращены с 10.04.2015. При этом должник часть денежных средств получил до совершения спорной сделки: 8 000 000 руб. во исполнение условий предварительного договора (т.н. "задаток") и 49 850 000 руб. - результат строительных работ по достраиванию гостиничного комплекса.

Ссылаясь на положения п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ООО "НОВЫЙ МИР" считает договор купли-продажи от 24.03.2015 недействительной сделкой, совершенной в целях и с фактическим причинением вреда имущественным правам кредиторов.

Правовые и фактические основания для такой квалификации имеются.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (абзац первый).

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица либо совершена при наличии следующего условия (абзац второй): стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок (абзац третий).

Как правильно установил суд, договор купли-продажи заключен должником 24.03.2015, то есть в пределах трехлетнего периода подозрительности, предшествовавшего принятию заявления о признании ООО "Компания "Столицстрой" банкротом (26.02.2016).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления). В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Согласно абзацам 2-5 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

Из заключения временного управляющего ООО "Компания "Столицстрой" от 01.09.2016 о наличии либо отсутствии оснований для оспаривания сделок должника следует, что на дату продажи балансовая стоимость Объекта незавершенного строительства - Гостиничного комплекса - составляла 86 605 73, 38, а также что в результате данной сделки было отчуждено имущество должника, составляющее 20,16% от общей балансовой стоимости имущества предприятия (л.д. 149-150 т. 80).

По данным бухгалтерского баланса на 31.12.2014 размер денежных средств и эквивалентов на 31.12.2014 (строка 1250) составлял 18 тыс. руб., общий размер активов (строка 1600) - 429 614 тыс. руб. При этом размер заёмных средств (строка 1410) составлял 55 662 тыс. руб., размер прочих обязательств (строка 1450) - 263 616 тыс. руб., размер кредиторской задолженности (строка 1520) - 98 064 тыс. руб. (общая сумма - 417 342 тыс. руб.) (л.д. 176, 179, 180 т. 133).

При незначительном превышении размера ликвидных активов над размером пассивов вывод из числа активов имущества балансовой стоимостью 86 605 тыс. руб. со всей очевидностью причиняет вред кредиторам (абз. 3 п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).

На момент заключения спорного договора купли-продажи у ООО "Компания "Столицстрой" имелись неисполненные денежные обязательства перед следующими кредиторами: Администрацией города Тобольска - задолженность в размере 2 783 184,83 руб. (подтверждена судебными актами от 01.12.2014 по делу N А70-12642/2014, от 11.12.2014 по делу N А70-12320/2014, от 16.06.2015 по делу N А70- 4909/2015, задолженность возникла 01.12.2014);

ООО "Винзилинский завод керамических стеновых материалов" - задолженность в размере 2 166 683,41 руб., возникла 01.01.2015);

ООО "Спецстрой - Тюмень" - задолженность в размере 112 351,54 руб. (подтверждена судебным актом от 26.02.2015 по делу N А70-14983/2014, задолженность возникла 26.02.2015);

Управлением Федеральной налоговой службы по Тюменской области, Государственным учреждением - Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Тобольске Тюменской области - часть задолженности по налогам, сборам и штрафным санкциям в том числе за 1, 3, 4 кварталы 2014 г., 1 квартал 2015 г., по страховым взносам на обязательное пенсионное и медицинское страхование в том числе за 1, 3 кварталы 2014 г., 1 квартал 2015 г., задолженность возникла 01.01.2015);

Майборода Ириной Надировной - задолженность в размере 9 500 000,00 руб., задолженность возникла 12.04.2013.

Таким образом, на момент совершения спорной сделки ООО "Компания "Столицстрой" удовлетворяло критериям неплатежеспособности, а также недостаточности имущества должника. Вывод такого значительного актива как объект незавершенного строительства, безусловно, влечет причинение вреда должнику и его кредиторам в условиях отмеченной неплатежеспособности и недостаточности имущества при описанных показателях баланса на последнюю отчетную дату, предшествовавшую совершению сделки.

Вопреки выводам обжалуемого определения, осведомленность контрагента о цели причинения вреда имела место.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 24.10.2016 в отношении ООО "Управляющая компания "Сибирь" единственным участником и генеральным директором ООО "Управляющая компания "Сибирь" является Никитин Владимир Михайлович (л.д. 46 т. 77).

Он же является единственным участником ООО "Компания "Столицстрой" по состоянию на 26.10.2016, что также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 53-54 т. 77).

В заявлении об оспаривании сделок должника ООО "НОВЫЙ МИР" указало следующее (л.д. 14-15 т. 77).

Согласно сведениям, полученным с помощью сервиса "Контур-Фокус", а также сведениям из ЕГРЮЛ, единственным участником и генеральным директором ООО "Управляющая компания "Сибирь" с 22.04.2010 по настоящее время является Никитин В.М. При этом, согласно сведениям из ЕГРЮЛ, на момент совершения оспариваемого договора купли-продажи одним из учредителей ООО "Компания "Столицстрой" с размером доли 20 000 руб. (80% в уставным капитале в размере 25 000 руб.) являлась супруга Никитина В.М. - Никитина Татьяна Борисовна.

Мнение ООО "УК "Сибирь" от 27.04.2017 (л.д. 101 т. 129), что ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "УК "Сибирь" на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи гостиничного комплекса от 24.03.2015 не являлись заинтересованными лицами, поскольку Никитина Т.Б. - супруга Никитина В.М. (учредителя ООО "УК "Сибирь") вышла из состава участников ООО "Компания "Столицстрой" накануне совершения оспариваемой сделки, а именно 20.02.2015, в подтверждение чего в материалы обособленного спора был представлен протокол общего собрания участников общества ООО "Компания "Столицстрой" N 1 от 20.02.2015 а (л.д. 103 т. 129), лист записи Единого государственного реестра юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1087206001112 от 06.03.2015 (л.д. 104 т. 129) и решение N 1 единственного участника ООО "Компания "Столицстрой" от 19.03.2015 о распределении доли в уставном капитале общества в размере 90% номинальной стоимостью 25 000 руб. в пользу единственного оставшегося участника Коновалова Д.А. (л.д. 105 т. 129).

Суд отмечает, что ООО "Управляющая компания "Сибирь" оспаривает лишь заинтересованность с должником по признакам, установленным статьей 19 Закона о банкротстве. При этом ответчик не отрицает, что Никитина Т.Б. является супругой Никитина В.М. на дату совершения спорной сделки по отчуждению здания гостиничного комплекса (ч. 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Отсутствие формальной заинтересованности между должником и ООО "Управляющая компания "Сибирь" на момент совершения сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015 в данном конкретном случае осведомленность контрагента - ООО "Управляющая компания "Сибирь" - о цели причинения вреда не исключает.

Выводы суда основаны на следующем.

Понятие заинтересованного лица определено в статье 19 Закона о банкротстве и по отношению к должнику - юридическому лицу признается: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) группой лиц признается совокупность физических лиц и (или) юридических лиц, соответствующих одному или нескольким признакам из следующих признаков:

- хозяйственное общество (товарищество, хозяйственное партнерство) и физическое лицо или юридическое лицо, если такое физическое лицо или такое юридическое лицо на основании учредительных документов этого хозяйственного общества (товарищества, хозяйственного партнерства) или заключенного с этим хозяйственным обществом (товариществом, хозяйственным партнерством) договора вправе давать этому хозяйственному обществу (товариществу, хозяйственному партнерству) обязательные для исполнения указания (пункт 3);

- физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры (пункт 7);

- лица, каждое из которых по какому-либо из указанных в пунктах 1 - 7 настоящей части признаку входит в группу с одним и тем же лицом, а также другие лица, входящие с любым из таких лиц в группу по какому-либо из указанных в пунктах 1 - 7 настоящей части признаку (пункт 8).

До выхода Никитиной Т.Б. из состава участников ООО "Компания "Столицстрой" и перехода к обществу 80% доли в уставном капитале, ранее принадлежавших бывшему участнику, ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Управляющая компания "Сибирь" применительно к статье 19 (п. 1) Закона о банкротстве и пунктов 3, 7, 8 Закона N 135-ФЗ являлись заинтересованными лицами.

Однако на дату совершения спорной сделки (24.03.2015) формальные признаки аффилированности отсутствовали. Тем не менее, осведомленность ООО "Управляющая компания "Сибирь" через фигуру супруги единственного участника и учредителя ответчика - Никитину Т.Б. имела место.

Согласно п. 7. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

ООО "УК "Сибирь" (покупатель, полностью контролируемый супругом Никитиной Т.Б. Никитиным В.М.) знало и должно было знать о наличии у ООО "Компания "Столицстрой" кредиторов, длительность и размер непогашенных долгов перед которыми влекут вывод о несостоятельности по нормам Закона о банкротстве, об ущемлении их интересов вследствие отчуждения актива балансовой стоимостью более 20 % от общей стоимости активов продавца по заниженной нерыночной цене в силу следующего неутраченного Никитиной Т.Б. интереса к финансовому положению ООО "Компания "Столицстрой" и после выхода из состава его участников за месяц до спорной сделки :

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью") участник общества вправе получать информацию о деятельности общества и знакомиться с его бухгалтерскими книгами и иной документацией в установленном его уставом порядке.

В соответствии со статьёй 33 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" к компетенции общего собрания участников общества относятся утверждение годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов.

В соответствии со статьёй 36 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" к информации и материалам, подлежащим предоставлению участникам общества при подготовке общего собрания участников общества, относятся годовой отчет общества, заключения ревизионной комиссии (ревизора) общества и аудитора по результатам проверки годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов общества.

В соответствии со статьёй 23 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Исходя из названных положений Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" на момент выхода из состава участников ООО "Компания "Столицстрой" (учитывая обязанность общества выплатить ей действительную стоимость её доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период) Никитина Т.Б. не могла не знать как участник общества о его финансовом состоянии, в том числе на основании данных бухгалтерской отчётности за 2014 год. Разумный интерес выбывшего участника, претендующего на выплату действительной стоимости доли (учитывая значительный размер доли - 80%), к делам и имущественному положению общества (включая сделки) ранее получения причитающихся денег, утрачен быть не может. Поэтому об условиях спорной сделки как совершенной в период неплатежеспособности ООО "Компания "Столицстрой" ООО "Управляющая компания "Сибирь" через фигуру супруги единственного участника и генерального директора ответчика было осведомлено исчерпывающим образом.

На основании изложенного договор купли-продажи от 24.03.2015 признается апелляционным судом подозрительной сделкой, подпадающей под признаки, содержащиеся в п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

С учетом фактических обстоятельств настоящего обособленного спора суд апелляционной инстанции усматривает причинение вреда также в следующем.

Совокупность доказательств, представленных ответчиком в подтверждение расчетов по спорному договору купли-продажи на общую сумму 98 000 000 руб., о возмездности оспариваемой сделки в указанной сумме не свидетельствует.

Как установлено выше, в целях расчетов ООО "Компания "Столицстрой" перевело на ООО "Управляющая компания "Сибирь" задолженность перед кредиторами должника в совокупном размере 39 435 000 руб.

Суд считает, что переводом долга на ответчика должник вместо пяти кредиторов с, возможно, более отдаленными и раздробленными по суммам и хронологии погашения требованиями, приобрел одного кредитора (ООО "Управляющая компания "Сибирь"), перед которым сразу исполнил обязательство посредствлом отчуждения дорогостоящего ликвидного недвижимого имущества (акт приема-передачи от 01.04.2015. л.д. 69 т. 77).

Положительный экономический эффект для ООО "Компания "Столицстрой" такого перевода долгов отсутствует, разумная и добросовестная экономическая цель не раскрыта.

Также ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Управляющая компания "Сибирь" подписали акты взаимозачета:

- от 08.04.2015 N 00000008 на сумму 520 000 руб. (прекращена задолженность ООО "Компания "Столицстрой" по договору N 1с от 01.04.2012 (л.д. 98 т. 95);

- от 08.04.2015 N 00000009 на сумму 195 000 руб. (прекращена задолженность ООО "Компания "Столицстрой" по договору N 1 от 01.04.2012) (л.д. 99 т. 95). Всего зачтена задолженность в размере 715 000 руб.

Договоры и первичные документы, подтверждающие встречные обязательства ООО "Компания "Столицстрой" перед ООО "Управляющая компания "Сибирь" в материалы обособленного спора не представлены. В ходе рассмотрения дела ООО "НОВЫЙ МИР" заявлены возражения в правомерности произведенных зачетов в отсутствие доказательств, подтверждающих встречные обязательства должника.

Коль скоро такие доказательства не представлены, оснований оценивать эти зачеты как достоверное доказательство оплаты по договору купли-продажи от 24.03.2015 не имеется.

Далее, в оплату спорного договору учтены 49 850 000 руб. (финансирование ООО "Управляющая компания "Сибирь" подрядных работ по достройке гостиничного комплекса), что оценивается апелляционным судом следующим образом.

Как установлено выше, указанная сумма была получена ООО "Управляющая компания "Сибирь" от Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" по договору целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014 и была направлена на оплату работ по договорам строительного подряда. Выполнение работ по достройке гостиничного комплекса (работы выполнялись с 31.07.2014 по март 2015 г.) подтверждено совокупностью имеющихся в материалах настоящего обособленного спора письменных доказательств (акты ф. КС-2, справки ф. КС-3, платежные поручения на перечисление стоимости выполненных работ подрядчику).

В обеспечение обязательств ООО "Управляющая компания "Сибирь" по возврату суммы целевого займа и уплаты процентов были совершены следующие сделки.

Между Фондом (залогодержатель) и ООО "Компания "Столицстрой" (залогодатель) 08.08.2014 был заключен договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, предмет которого сформулирован следующим образом:

Пункт 1.1. С целью обеспечения исполнения договора целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014 на сумму 49 850 000 руб. с условием оплаты заемщиком процентов 12,5% годовых залогодатель передает залогодержателю в залог:

- объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 615,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21, кадастровый условный номер N 72-72-04/039/2011-076;

- право аренды земельного участка, площадью 3875 кв. м., расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. С. Ремезова, 21, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 72:24:03 05 11:0036, принадлежащее Залогодателю на основании договора аренды земельного участка N 433/1352 от 14.08.2006, Соглашения N3-10/190-10 от 13.10.2010 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N433/1352 от 14.08.2006 г. N03-10/190-10, срок аренды по 07.08.2016;

- право аренды земельного участка, площадью 3039 кв. м., расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, участок 21а, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 72:24:03050111:54, принадлежащее Залогодателю на основании Договора аренды земельного участка N 03-09/30-11 от 09.02.2011, срок аренды по 09.02.2016.

Общая стоимость предмета залога оценивается сторонами в российских рублях в сумме 56 250 000 рублей без НДС, в том числе:

- объект незавершенного строительства оценивается сторонами в сумме 56 250 000 рублей;

- земельный участок площадью 3875 кв.м. оценивается сторонами в сумме 0 рублей;

- земельный участок площадью 3039 кв.м, оценивается сторонами в сумме 0 руб. (л.д. 82-90 т. 82).

На основании дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 в последний были внесены изменения в части наименования залогодателя. Вместо ООО "Компания "Столицстрой" на место залогодателя заступило ООО "Управляющая компания "Сибирь", при этом п. 1.1 договора ипотеки был изменен в части указания правовых оснований возникновения у нового залогодателя права собственности на объект незавершенного строительства (договор купли-продажи от 24.03.2015) (л.д. 100-102 т. 82).

Обязательства ООО "Управляющая компания "Сибирь" по возврату целевого займа по договору N 25-ЗСК от 08.08.2014 были обеспечены должником ООО "Компания "Столицстрой" не только залогом своего объекта недвижимости (спорного в настоящем деле).

В соответствии с договором поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014 между ООО "Компания "Столицстрой" (поручитель) и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" (заимодавец) поручитель обязался нести солидарную с ООО "Управляющая компания "Сибирь" ответственность за исполнение последним обязательств по договору целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014 в полном объеме (л.д. 52-55 т. 133).

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.02.2016 N 45 к договору поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014 в пункт 1.2.1 договора поручительства были внесены изменения в соответствии с изменившимся графиком погашения задолженности по обеспечиваемому договору целевого займа N 25-ЗСК от 08.08.2014 (л.д. 129-130 т. 85). Согласно новому графику платеж за последний месяц пользования займом в размере 1 038 526 руб. должен быть погашен 15.08.2019.

Кроме того, на аналогичных условиях был заключен договор поручительства N 25/ЗСК-П-1 от 08.08.2014 между фондом (заимодавцем) и поручителями, на стороне которых выступили Никитин Владимир Михайлович и Никитина Татьяна Борисовна (л.д. 1-3 т. 94).

Таким образом, возврат ответчиком суммы займа и процентов был обеспечен:

- залогом спорного здания гостиничного комплекса и прав аренды земельных участков,

- поручительством должника,

- поручительствами м Никитина В.М. и Никитиной Т.Б.

При этом на дату выдачи поручительства указанными физическими лицами финансовое положение Никитиной Т.Б. сомнений не вызывает. Сведениями об ухудшении обеспечения в виде поручительства Никитиной Т.Б. суд не располагает. Что касается самого Никитина В.М., вступившим в законную силу решением Калининского районного суда от 17.12.2015 по делу N 2-5865/15 с Никитина В.М., среди иных соответчиков, взыскано солидарно в пользу ООО "Сибирский банк реконструкции и развития" 27 500 000 руб. основного долга, 878 116,44 руб. процентов и 620 417,02 руб. неустойки по кредитному договору.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18.04.2017 по делу N А70-569/2017 в отношении Никитина В.М. была введена процедура реструктуризации долгов.

Таким образом, по меньшей мере, на дату заключения договора поручительства (04.04.2014) финансовое положение Никитина В.М. являлось удовлетворительным для целей оценки качества выдаваемого им обеспечения.

Кроме спорного гостиничного комплекса ( балансовой стоимостью около 86 млн. руб.) у должника имелись иные активы (общий размер которых составлял более 429 млрд. руб.) и, соответственно, его поручительство за возврат займа (вложенного в гостиничный комплекс) было реально исполнимым на август 2014 (когда давались поручительство и залог).

В материалы дела представлен отчет N 381/БО-14 об оценке рыночной стоимости объекта - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 615,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21, кадастровый условный номер N 72-72-04/039/2011-076 по состоянию на 31.07.2014 (л.д. 94-96 т. 82). Из этого отчета следует, что по состоянию на 31.07.2014 (на дату начала выполнения работ по достройке гостиничного комплекса), то есть когда здание представляло собой объект незавершенного строительства, его рыночная стоимость с НДС определена в размере 153 100 000 руб., без НДС - в размере 129 745 763 руб.

Данный отчёт выполнен ООО "Бюро оценки и экспертизы" по заказу ООО "Компания "Столицстрой" и представлен в материалы дела Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" в качестве приложения к отзыву от 14.11.2016 на заявление от 24.10.2016 с учётом дополнений от 01.11.2016 о признании сделки должника недействительной (поименован в п. 6 приложения к отзыву, л.д. 68 т. 82).

При наличии обеспечения требований в размере 49 850 000 руб. основного долга и 19 051 476,03 руб. процентов (график погашения к договору целевого займа, л.д. 48-49 т. 105), то есть в общей сумме 68 901 476,03 руб., интерес залогодержателя (Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области") был защищен залогом здания рыночной стоимостью 129 745 763 руб. (без НДС), а также поручительством должника за счет иных активов, а также поручительством двух контролировавших должника и ООО "УК "Сибирь" физических лиц, соответствующая финансовая состоятельность которых на даты всех спорных сделок не оспаривалась.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.02.2017 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ЗАО "ГОРСИ-КАПИТАЛ" Терлееву Константину Николаевичу, круг и содержание вопросов был определен арбитражным судом с учетом вопросов, поставленных лицами, участвующими в рамках обособленного спора.

По результатам проведения исследования в материалы дела поступило заключение эксперта N 02-Э/2017, в котором эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость спорного объекта составила 130 610 000 руб. (л.д. 44 т. 127).

Как видно из указанного экспертного заключения, рыночная стоимость завершенного строительством объекта не существенно превышает его рыночную стоимость на 31.07.2014 (Фонд представил отчет о стоимости в 129 745 763 руб. на этот момент).

Эта рыночная стоимость (130 610 000 рублей) определена экспертом без учета обременения в виде залога.

Однако, этот залог обеспечивал собственное обязательство покупателя, а не обязательство иных лиц.

Таким образом, единственная претензия на стоимость этого здания, отрицательно влияющая на цену отчуждения, могла ожидаться только от Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" и ограничивалась размером долга по договору займа N 25-ЗСК в сумме 49 850 000 руб.

Между тем, при наличии иных реальных исполнимых обеспечительных сделок в отношении этого займа, снижение цены отчуждения по спорному договору купли-продажи не могло быть равно полному размеру неисполненных на 24.03.15 заемных обязательств (финансовые риски за возврат займа несли также поручители Никитины и поручитель должник, что должно было добросовестно учитываться).

Таким образом, продажная цена вместо рыночной суммы около 130 000 000 рублей снижена до 98 000 000 руб. по мотиву обременения залогом.

При этом сумма этого же обязательства 49 850 000 руб. учтена в оплату спорного отчуждения продажи.

При этому покупатель эту сумму продавцу не платил, а результат вложения этой суммы забрал в свою собственность в составе гостиничного комплекса.

Фактически эта сумма 49 850 000 руб. учтена в расчетах сторон дважды ( при снижении цены по причине залога в обеспечение заемного обязательства и второй раз на сумму того же самого заемного обязательства).

Без отчуждения гостиничного комплекса должник рисковал перед Фондом только частью его цены (49 850 000 руб.) из рыночной стоимости 130 000 000 руб.

Такие условия договора купли-продажи и реализованных сторонами намерений о расчетах по нему свидетельствуют о совершении сделки по заниженной цене и с достигнутой целью причинения вреда должнику и его кредиторам.

Фактически в результате заключения спорного договора купли-продажи ООО "Управляющая компания "Сибирь" приобрело в собственность все здание, рискуя только частью его цены, обеспечивающей в порядке залога заемные обязательства (около 42 млн. руб., как известно из материалов дела).

Известная всем участникам спорных правоотношений рыночная стоимость объекта на 31.07.2014 - до вложения в него целевого финансирования (49 850 000 руб.) - составляла 129 745 763 руб., а после этого значительно увеличилась за счет повышения степени готовности строительства.

При установленных фактических обстоятельствах должник как продавец, как минимум, не получил встречного исполнения на сумму финансирования работ по достройке - 49 850 000 руб.

С учетом сказанного суд апелляционной инстанции считает, что при наличии залогового обременения в пользу фонда рыночная стоимость объекта, определенная экспертным путем при рассмотрении настоящего обособленного спора, может варьироваться в сторону уменьшения на сумму, не превышающую 49 850 000 руб. (или намного меньше в силу наличия иных обеспечений).

По изложенным мотивам суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ООО "Управляющая компания "Сибирь" о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Кроме того, именно ООО "Управляющая компания "Сибирь" как должник по обеспеченному залогом обязательству мог оценить риск обращения взыскания на заложенное приобретённое имущество, зная как размер своих обязательств перед Фондом, так и в полной мере все своим финансовые возможности и планы.

Суд апелляционной инстанции в дополнение к сказанному считает необходимым еще раз отметить, что обязательства ООО "Управляющая компания "Сибирь" по возврату целевого финансирования фонду обеспечивались также тремя поручителями, что, очевидно, минимизировало кредитные риски заемщика. Даже при наличии признаков неплатежеспособности ООО "Компания "Столицстрой" имело другое имущество, которым отвечало перед фондом в качестве поручителя. В отношении поручителей - Никитина В.М. и Никитиной Т.Б. сведения об их неплатежеспособности на дату заключения соответствующего договора с фондом (август 2014 г.) отсутствуют. В отношении Никитина В.М. процедура реструктуризации долгов введена лишь в апреле 2017 г. Поэтому на дату совершения сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015 - нет никаких оснований считать, что ООО "Управляющая компания "Сибирь" приобретало имущество по рыночной стоимости, подлежащей уменьшению на полную сумму обязательства, обеспечиваемого залогом, то есть на 49 850 000 руб.

Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал договор купли-продажи от 24.03.2015 по п. 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, согласно которым для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Сопоставив цену договора (98 000 000 руб.) с реальной рыночной стоимостью, определенной на дату сделки экспертным путем, суд справедливо признал его неравноценной сделкой.

Эти выводы по существу заявители апелляционных жалоб не оспаривают. Доводам ООО "Управляющая компания "Сибирь" на предмет недостатков экспертного заключения дана оценка выше.

Применяя последствия недействительности сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015, суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам об отсутствии оснований для истребования в порядке ст. 310 ГК РФ у конечного приобретателя здания гостиничного комплекса.

Выводы апелляционного суда основаны на следующем.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. В случае подсудности виндикационного иска тому суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 АПК РФ соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.

В настоящем случае требование о возврате имущества должнику из незаконного владения Инвестиционного агентства подсудно Арбитражному суд Тюменской области, в производстве которого также находится настоящее дело о банкротстве N А70-1832/2016.

Следовательно, на основании п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 заявитель вправе соединить в одном заявлении, подаваемом в настоящее дело о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и реституции с требованием о виндикации спорного объекта незавершенного строительства.

В силу норм статей 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, приобретшего имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Исходя из указанной нормы, при рассмотрении виндикационного иска должна быть установлена совокупность таких фактов как: наличие права собственности истца на истребуемое индивидуально-определенное имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32).

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37)

Пункт 38 Постановления N 10/22 разъясняет, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 302 ГК РФ при определенных условиях собственник не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если последний получил это имущество возмездно. Приобретатель получает защиту, только если был добросовестным в моменты заключения возмездной сделки, поступления имущества в его владение, оплаты.

Как следует из материалов дела, а также постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016, принятого в рамках настоящего дела по апелляционной жалобе участников строительства на определение Арбитражного суда Тюменской области от 26.07.2016 об отказе в принятии обеспечительных мер в отношении спорного Объекта незавершенного строительства, установлены следующие обстоятельства, касающиеся последующего отчуждения спорного Объекта незавершенного строительства от ООО УК "Сибирь" третьему лицу - Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области" (далее также - Инвестиционное агентство):

- "28.07.2016 между Инвестиционным агентством и ООО УК "Сибирь" было заключено соглашение об отступном в рамках договора целевого займа N 25/ЗСК от 08.08.2014 в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2016, по условиям которого в счет погашения задолженности ООО УК "Сибирь" перед Инвестиционным агентством, ООО УК "Сибирь" в качестве отступного передает в собственность Инвестиционному агентству следующее недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014:

- объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, стоимостью 43 881213 руб. 19 коп.;

- право аренды земельного участка, площадью 10 385, кадастровый номер: 72:24:0305011:147";

- в подтверждение права собственности на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс (ГРН N 72-72/004-72/004/003/2016-8732/2 от 02.08.2016) и земельный участок с кадастровым номером N 72:24:0305011:111 (ГРН 72-72/004- 72/004/003/2016-8996/2 от 15.08.2016) Инвестиционным агентством суду апелляционной инстанции представлены соответствующие выписки из ЕГРП от 02.08.2016, от 15.08.2016.

В настоящий момент факт зарегистрированного в установленном законом порядке за Инвестиционным агентством права собственности в отношении спорного Объекта незавершенного строительства подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющимися в материалах дела.

Объект далее не отчуждался и на момент рассмотрения настоящих апелляционных жалоб находится в собственности у Фонда, что им подтверждено в заседании суда.

Таким образом, материалами дела установлено, что:

* у ООО УК "Сибирь" отсутствует спорный Объект незавершенного строительства;

* спорный Объект незавершенного строительства передан от ООО УК "Сибирь" по следующей сделке третьему лицу - Инвестиционному агентству на основании соглашения об отступном от 28.07.2016, в рамках договора целевого займа N 25/ЗСК от 08.08.2014 в редакции дополнительного соглашения от 11.08.2016;

* Инвестиционное агентство является вторым приобретателем спорного Объекта незавершенного строительства, и его собственником на текущий момент.

При оценке требований об истребовании спорного Объекта незавершенного строительства из незаконного владения Инвестиционного агентства в пользу Должника Арбитражный суд первой инстанции не учёл следующие обстоятельства, свидетельствующие, что Инвестиционное агентство не является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Согласно сведениям по делу N А70-1832/2016, содержащимся на официальном интернет-портале арбитражных судов "Картотека арбитражных дел" (https://kad.arbitr.ru) 19.05.2016 Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Компания "Столицстрой" требований в размере 47 143 467 руб. 50 коп., в том числе: 45 695 832 руб. - долг, 1 264 126 руб. 50 коп. - проценты за пользование займом, 39 952 руб. 62 коп. - неустойка за нарушение срока возврата суммы, 142 556 руб. 38 коп. - неустойка за нарушение уплаты процентов за пользование займом, 1 000 руб. - расходы по уплате государственной пошлины в реестр требований кредиторов.

23.05.2016 заявление Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" было принято Арбитражным судом Тюменской области к производству.

Следовательно, с 23.05.2016 Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" по смыслу статьи 34 Закона о банкротстве является лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО "Компания "Столицстрой", пользуется всеми предусмотренными процессуальными правами (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 г. N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статус лица, участвующего в деле о банкротстве, и соответствующие права (в частности, на ознакомление с материалами дела в части предъявленных всеми кредиторами требований и возражений, на участие в судебных заседаниях по рассмотрению требований всех кредиторов, на обжалование судебных актов, принятых по результатам рассмотрения указанных требований), необходимые для реализации права на заявление возражений, возникают у кредитора с момента принятия его требования к рассмотрению судом.

Таким образом, как минимум с 23.05.2016 Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" считается осведомлённым о банкротстве ООО "Компания "Столицстрой", о размере требований кредиторов должника, о наличии оснований для оспаривания сделок должника в деле о банкротстве.

В этой связи Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области" на момент вынесения определения Арбитражного суда Тюменской области от 26.07.2016 должно было быть известно, что участники строительства, прося суд принять обеспечительные меры в отношении Объекта незавершенного строительства, считают, что имеются основания для признания сделки между должником и ООО УК "Сибирь", оформленной договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015 и подписанными в рамках данного договора документами, подозрительной, направленной на причинение вреда имущественным правам кредиторов ООО "Компания "Столицстрой", на отчуждение активов должника в пользу заинтересованного лица (более того, Инвестиционное агентство участвовало при разрешении вопроса по заявлению о принятии обеспечительных мер в суде апелляционной инстанции, что следует из Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016).

Как следует из материалов дела и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу N А70-1832/2016, между Инвестиционным агентством и ООО "Компания "Столицстрой" были заключены следующие сделки:

- договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 согласно которому Инвестиционному агентству в залог был передан спорный Объект незавершенного строительства, который на момент заключения договора принадлежал ООО "Компания "Столицстрой" на праве собственности - в обеспечение обязательств ООО УК "Сибирь" перед Инвестиционным агентством по договору целевого займа N 25/ЗСК от 08.08.2014;

- договор поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014 (в редакции дополнительного соглашения N 45 от 19.02.2016) - также в обеспечение обязательств ООО УК "Сибирь" перед Инвестиционным агентством по договору целевого займа N 25/ЗСК от 08.08.2014 г.

Инвестиционное агентство (Заимодатель), проявляя обычную для своего вида деятельности заботливость и осмотрительность, должно было установить факт наличия у ООО "Компания "Столицстрой" признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества на момент продажи объекта незавершённого строительства по оспариваемому договору купли-продажи

По условиям пункта 2.8. договора поручительства Поручитель обязан по первому требованию Заимодавца в трехдневный срок предоставить документы бухгалтерской отчетности, отражающие его финансовое состояние, в срок не позднее шести рабочих дней справку из ИФНС об открытых счетах в кредитных учреждениях и распоряжения банку (-ам) о безакцептном списании денежных средств с отметкой банка о принятии такого распоряжения.

Наличие признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества ООО "Компания "Столицстрой" на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества установлено материалами дела.

Однако Инвестиционным агентством наличие признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества ООО "Компания "Столицстрой" на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО "УК "Сибирь" (24.03.2015) не проверено и оставлено без внимания.

Вместе с тем, 28.07.2016 Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" принял у ООО "УК "Сибирь" в качестве отступного Объект незавершённого строительства, который был отчужден ООО "Компания "Столицстрой" по договору купли-продажи от 24.03.2015.

Учитывая то обстоятельство, что в отношении этого же имущества между Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" и ООО "Компания "Столицстрой" 08.08.2014 был заключён договор залога, Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" не мог не быть осведомлён о том, что принимает в качестве отступного имущество, которое перешло в собственность ООО "УК "Сибирь" от лица - ООО "Компания "Столицстрой", находящегося в банкротстве на момент принятия имущества в качестве отступного.

Кроме этого, 01.12.2015 к договору об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014 было заключено дополнительное соглашение, которым залогодатель спорного имущества был заменён с ООО "Компания "Столицстрой" на ООО "УК "Сибирь" в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015.

С учётом изложенных обстоятельств, проявляя должные разумность и осмотрительность, Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области", принимая от ООО "УК "Сибирь" в качестве отступного спорное имущество, не мог не быть осведомленным о том, что спорное имущество, ранее принадлежавшее ООО "Компания "Столицстрой", было передано ООО "УК "Сибирь" в период подозрительности, а, следовательно, сделка по передаче имущества может быть оспорена в деле о банкротстве. В этой связи Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В контексте разъяснений, изложенных в пунктах 37, 38 постановления N 10/22, а также в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку им не были приняты исчерпывающие меры, направленные на выяснение юридической судьбы недвижимого имущества.

Кроме того, Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества с учетом условий отступного.

В материалы дела фондом был предоставлен упомянутый выше отчёт N 381/БО-14 об оценке рыночной стоимости объекта незавершённого строительства по состоянию на 31 июля 2014 года.

Данный отчёт был выполнен ООО "Бюро оценки и экспертизы" по заказу ООО "Компания "Столицстрой" и представлен в материалы дела Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" в качестве приложения к отзыву от 14.11.2016 на заявление от 24.10.2016 с учётом дополнений от 01.11.2016 о признании сделки должника недействительной.

Согласно отчёту, проведённые анализ и расчёты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, с учётом принятых ограничений и допущений, по состоянию на 31 июля 2014 года, составляет 153 100 000 рублей (без НДС 129 млн. руб.).

После этого в объект вложены еще строительные работы на 49 850 000 руб., что Фонду как займодавцу по целевому займу, безусловно, известно.

Между тем, Фонд принимает такой объект в порядке отступного в счёт погашения задолженности ООО "УК "Сибирь" в сумме 43 881 213 рублей 19 копеек в соответствии с Соглашением об отступном от 28.07.2016.

Таким образом, Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" в порядке отступного получил имущество по стоимости в 3 раза ниже рыночной. При этом Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" знал о том, что получает имущество по заниженной стоимости, что подтверждается установленными выше обстоятельствами.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества их чужого незаконного владения" разъяснено, что, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Приобретая спорное имущество по заниженной стоимости в порядке отступного у ответчика, Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" предполагается осведомленным о пороках сделки по приобретению спорного объекта ООО "Управляющая компания "Сибирь", поскольку финансировал строительство объекта на этапе его достройки, принял обеспечение от должника, и двух заинтересованных между собой, с должником и ООО "Управляющая компания "Сибирь" лиц (супруги Никитины), то есть располагал (начиная с августа 2014 г. и в последующем вплоть до 24.03.2015 и далее) всей значимой информацией, достаточной для того, чтобы усомниться в юридической чистоте сделки - договора купли-продажи от 24.03.2015, по которому ООО "Управляющая компания "Сибирь" приобрело спорный объект.

Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" в качестве обстоятельств своей добросовестности ссылался на отсутствие полномочий вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность заёмщика и залогодателя, указывал на то, что приобретая объект недвижимости в качестве отступного, полагался на достоверность записей о праве собственности в ЕГРП (стр. 4 отзыва от 11.11.2016, л.д. 65 т. 82).

Между тем, согласно пункту 38 Постановления N 10/22 запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Таким образом, поскольку Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" добросовестным приобретателем не является, суд апелляционной инстанции в порядке применения реституции считает возможным истребовать спорный объект из чужого незаконного владения Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области".

Согласно абзацу 4 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

В силу абзаца 5 пункта 16 данного Постановления при наличии двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи и о виндикации вещи у иного лица) судам необходимо учитывать следующее. Если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; если будут исполнены оба судебных акта, то по позднее исполненному осуществляется поворот исполнения в порядке статьи 325 АПК РФ.

В рассматриваемом случае стоимость объекта недвижимости ответчиком не оплачена, что допускает одновременное применение двух способов защиты прав должника в соответствии с изложенными разъяснениями.

Далее, как видно из материалов дела, ООО "НОВЫЙ МИР" оспаривало также сделки, совершенные между ООО "Компания "Столицстрой" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" в пользу (в интересах) выгодоприобретателя ООО УК "Сибирь", оформленные договором об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 08.08.2014., дополнительным соглашением от 01.12.2015 к данному договору залога; договором поручительства N 25/ЗСК-П-2 от 08.08.2014, дополнительным соглашением N 45 от 19.02.2016 к договору поручительства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы обжалуемого определения относительно отсутствия правовых оснований для признания их недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления). В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с разъяснениями пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Таким образом, исходя из вышеизложенных разъяснений Пленума ВАС РФ наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов является обязательным условием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

В свою очередь, для установления цели причинения вреда имущественным правам кредиторов необходимо одновременное наличие признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества должника и наличие хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

Применительно к изложенным разъяснениям ООО "НОВЫЙ МИР" не доказана совокупность условий, достаточных для признания недействительными договора поручительства и договора залога с дополнительными соглашениями к ним.

Доводы ООО "НОВЫЙ МИР" сводятся к экономической необоснованности и невыгодности для должника указанных обеспечительных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 361 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Таким образом, по своей правовой природе поручительство основано на добровольном волеизъявлении лица отвечать перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Правовая природа договора поручительства не предполагает извлечение поручителем прибыли, а договор такого рода обеспечивает исполнение основным должником своих обязательств и является обычным способом обеспечения обязательств по кредитным договорам.

Выдача поручительств, как установлено ранее, обусловлена обеспечением возврата суммы целевого займа и процентов на финансирование работ по достройке незавершенного строительством объекта, принадлежащего ООО "Компания "Столицстрой".

Как указано выше, ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Компания "Столицстрой" на основании соглашения о намерениях реализовывали единый инвестиционный проект по достройке объекта: Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 615,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21, кадастровый условный номер N 72-72-04/039/2011-076.

07.07.2014 между ООО "УК "Сибирь", ООО "Компания "Столицстрой", ООО "Строительно-Монтажное Управление Сибирь" заключено соглашение о намерениях б/н, по которому стороны осуществляют строительство гостиничного комплекса по адресу: г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. 21.

07.07.2014 между ООО "УК "Сибирь" и ООО "Компания "Столицстрой" во исполнение указанного соглашения был подписан предварительный договор купли-продажи гостиничного комплекса.

Во исполнение условий предварительного договора и соглашения о намерениях ООО "УК "Сибирь" перечислило в адрес ООО "Компания "Столицстрой" 8 000 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 63 от 26.08.2014, N 64 от 27.08.2014 и N 1 от 25.09.2014.

Впоследствии ООО "Управляющая компания "Сибирь" были привлечены заемные средства на финансирование проекта в сумме 49 850 000 руб., между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "НОВЫЙ МИР" совершены ряд действий, направленных на урегулирование расчетов совокупным объемом 98 000 000 руб.

На основании статьи 387 ГК РФ и разъяснений, содержащиеся в пункте 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством", если несколько поручительств были даны по различным договорам поручительства раздельно друг от друга, то исполнение, произведенное одним из поручителей, влечет за собой переход к нему всех прав, принадлежавших кредитору, в том числе и обеспечивающих обязательство требований к каждому из других поручителей о солидарном с должником исполнении обеспеченного обязательства.

Из разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством", а также в пункте 15.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что заключение договора поручительства может быть вызвано наличием у заемщиков и поручителей в момент выдачи поручительства общих экономических интересов (например, основное и дочернее общества, преобладающее и зависимое общества, общества, взаимно участвующие в капиталах друг друга, лица, совместно действующие на основе договора простого товарищества).

Согласно сложившейся судебной практике наличие корпоративных либо иных связей между поручителем (залогодателем) и должником объясняет мотивы совершения обеспечительных сделок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 14510/13).

По смыслу указанной позиции, отношения, обусловливающие наличие соответствующих мотивов, могут быть как юридически формализованными, так и фактическими.

На дату совершения всех обеспечительных сделок (август 2014 г.) между ООО "Компания "Столицстрой", Никитиным В.М., Никитиной Т.Б. и ООО "Управляющая компания "Сибирь" имелась юридическая и фактическая заинтересованность.

Поручительство, как правило, и выдается при наличии корпоративных либо иных связей между поручителем и должником, в силу чего один лишь факт, что поручительство дано при названных обстоятельствах, сам по себе не подтверждает порочность сделки по выдаче такого обеспечения.

Сама по себе заинтересованность поручителя и должника с учетом экономической целесообразности заключения спорных договоров поручительства не может свидетельствовать о наличии у сторон при их заключении намерения причинить вред имущественным правам кредиторов должника.

Указанные выводы соответствуют актуальной судебной практике (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2016 N 308-ЭС16-1475 по делу N А53-885/2014.

Участие заемщика в совместной деятельности с ООО "Компания "Столицстрой" объясняет мотивы представления ООО "Компания "Столицстрой" поручительства и передачи в залог объекта совместной инвестиционной деятельности. Поэтому совершение сделки поручительства и залога в совокупности были направлены на достижение общих экономических интересов - завершение строительства объекта. При том, что рыночная стоимость последнего на 31.07.2014, как установлено выше, даже без учета последующих вложений, покрывала собой с избытком все риски ООО "Компания "Столицстрой", предоставившего залог и поручительство.

Во всяком случае, действительность договора обеспечения не может быть поставлена в зависимость от наличия или отсутствия имущественной выгоды поручителя или залогодателя.

Отсутствие положительного экономического эффекта от реализации совместного проекта должником и ООО "Управляющая компания "Сибирь" образует предпринимательский риск участников соответствующих отношений, а отсутствие прибыли следствием совершения оспариваемых сделок не является. В данном случае негативные последствия для должника возникли вне связи с совершением обеспечительных сделок как таковых, а в связи с последующим отчуждением объекта недвижимости по заниженной цене и в условиях неплатежеспособности ООО "Компания "Столицстрой" вследствие договоренностей с ООО "Управляющая компания "Сибирь".

Поскольку договоры поручительства и залога в пользу Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" обеспечивают его требования соразмерно предоставленному на строительство финансированию, постольку существование обеспечения признается в данном случае добросовестным и разумным. Доказательств причинения этими сделками вреда имущественным правам кредиторов материалы дела не содержат.

Требование Фонда к должнику должно устанавливаться с учетом указанных обеспечительных сделок, в частности, залога.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно отказал в признании сделок недействительными по п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Выводы суда в части прекращения производства по заявлению участников долевого строительства (кредиторов) Плесовских С.М., Плесовских Т.Н., Алешкина И.В., Поповой Е.А., Яковлевой А.Г., Ширенкова С.А., Пискунова В.А., Черкасова С.В., Маркова А.Л., Марковой О.В., Гайдуцкой О.А., Баранова Е.Л., Черепановой Т.С., Логиновой Т.А., Карасева И.В., Саботинова В.П., Николенко Е.В., Мамшановой Ф.Х., Брылова О.Ю. о признании недействительной сделки по заключению соглашения об отступном от 28.07.2016 предметом апелляционного обжалования не являются, проверке не подлежат (ч. 5 статьи 268 АПК РФ).

Апелляционная жалоба ООО "НОВЫЙ МИР" удовлетворена частично.

В удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Сибирь" суд отказывает.

Расходы по уплате государственной пошлины по заявлению об оспаривании сделок и апелляционным жалобам распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь п. 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8395/2017) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сибирь" оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8396/2017) общества с ограниченной ответственностью "НОВЫЙ МИР" удовлетворить частично.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 мая 2017 года по делу N А70-1832/2016 в обжалуемой части изменить, изложив следующим образом.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2015 г., заключенный ООО "Управляющая компания "СИБИРЬ" и ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ", недействительным на основании п. 1 и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве;

Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СИБИРЬ" в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" действительную стоимость спорного объекта незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561 - в размере 130 610 000 рублей.

Истребовать от Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" в конкурсную массу ООО "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, назначение: нежилое здание, площадь застройки 1 616,5 кв.м., инв. N б/н, лит. А, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, 21, условный номер: 72-72-04/039/2011-076, кадастровый номер: 72:24:0304002:561.

В удовлетворении остальной части требований ООО "НОВЫЙ МИР" отказать.

Взыскать с ООО "Управляющая компания "СИБИРЬ" в пользу ООО "НОВЫЙ МИР" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей по заявлению об оспаривании сделки.

Производство по заявлению участников долевого строительства о признании недействительным соглашения об отступном от 28.07.2016, заключенного между ООО "УК "СИБИРЬ" и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области", прекратить.

Взыскать в пользу ООО "НОВЫЙ МИР" с ООО "Управляющая компания "СИБИРЬ", Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области" по 750 руб. (с каждого) расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-8396/2017).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова Т.П. Семёнова