Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2017 г. N 21АП-1077/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18 января 2018 г. N Ф10-5087/17 настоящее постановление оставлено без изменения

09 августа 2017 г.

Дело N А84-486/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.08.2017.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Вахитова Р.С., Евдокимова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Глазуновой М. М.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Щеглов Максим Евгеньевич, доверенность N 7/31/2-17 от 09.01.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя - Шевченко Дмитрий Владимирович, доверенность N 3942/31/2-16 от 12.09.2016, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного предприятия "Латикс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2017 года по делу N А84-486/2017 (судья Морозова Н.А.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011),

к Частному предприятию "Латикс" (ул. Бакунина, д.3, г. Киев, Украина, 03061),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Правительства Севастополя (ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011);

Общества с ограниченной ответственностью "Кастодиан 2009" (ул. Колобова, д.35/6, оф.64, г. Севастополь, 299045);

Управления земельного контроля города Севастополя (ул. Н. Музыки, д.98, г. Севастополь, 299029)

о расторжении договора аренды,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Частному предприятию "Латикс" о расторжении договора аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:001:0006), площадью 17 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, в районе урочища Ласпи, заключенный 05.11.2004 между Севастопольской городской государственной администрацией и ЧП "Латикс", с изменениями, внесенными договором от 29.02.2008, зарегистрированными 23.04.2008 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам" в книге регистрации договоров аренды земли под N324/05.11.2004, об обязании предприятия в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:001:0006, площадью 17000 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, в районе урочища Ласпи, освободив его за свой счет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя, Общество с ограниченной ответственностью "Кастодиан 2009".

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.04.2017 по делу N А84-486/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Частное предприятие "Латикс" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что по не зависящим от ответчика обстоятельствам он не смог приступить к освоению земельного участка и строительству базы отдыха, кроме того неосуществление строительства базы отдыха, по мнению ответчика, не лишает последнего права аренды, так как договор был заключен до 2029 года, в связи с чем у суда первой инстанции не было оснований для расторжения данного договора аренды.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 апелляционная жалоба частного предприятия "Латикс" принята к производству суда апелляционной инстанции.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017, в связи с назначением судьи Проценко А.И. на должность судьи Девятого арбитражного апелляционного суда Указом Президента Российской Федерации от 31.05.2017 N 246, произведена замена председательствующего судьи Проценко Александры Ивановны на судью Сикорскую Наталью Ивановну для последующего рассмотрения апелляционной жалобы частного предприятия "Латикс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2017 года по делу N А84-486/2017.

26.06.2017 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

26.06.2017 от Правительства Севастополя в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых третье лицо указывает на то, что доказательств существования объективных причин, которые исключили бы возможность начала использования земельного участка и строительства на нем базы отдыха ответчиком в материалы дела не представлены, а отдельные действия по исполнению условий договора предприняты ответчиком только после истечения срока для завершения строительства, что с учетом статьи 42 Земельного кодекса, является существенным нарушением условий договора. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

19.07.2017 от Правительства Севастополя в материалы дела поступило дополнение к возражениям на апелляционную жалобу, в которых третье лицо указывает на то, что условиями договора аренды земли от 05.11.2004 определена обязанность ответчика по освоению земельного участка, а также ответственность за ненадлежащее исполнение таких обязательств, что, по мнению Правительства Севастополя, свидетельствует о законности и обоснованности решения, принятого судом первой инстанции.

26.07.2017 от представителя Частное предприятие "Латикс" в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с нахождением представителя ответчика в отпуске.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось по основаниям, предусмотренным статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 произведена замена судьи Тарасенко Андрея Алексеевича на судью Вахитова Романа Салихжановича для участия в рассмотрении апелляционной жалобы Частного предприятия "Латикс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2017 года по делу N А84-486/2017.

02.08.2017 в судебном заседании представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, а также возражениях на апелляционную жалобу, кроме того от представителя истца поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых истец отмечает, что неисполнение условий договора ответчиком по осуществлению строительства также нарушает условия договора по участию ответчика в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, вследствие чего арендодатель лишен того, ради чего именно заключался договор, а именно обеспечение социальных и общественных нужд в развитии и комфортном проживании населения на данной территории.

Представители Частного предприятия "Латикс", Общества с ограниченной ответственностью "Кастодиан 2009", Управления земельного контроля города Севастополя в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, а в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания следует отказать.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела между Севастопольской городской государственной администрацией (арендодатель) и Частным предприятием "Украинское научно-производственное коммерческое предприятие "Атика" (арендатор) 05.11.2004 заключен договор аренды земли (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок рекреационного назначения с кадастровым номером 8556300000:58:001:0006 для строительства и обслуживания базы отдыха, которая расположена за пределами населенных пунктов в районе урочища "Ласпи" (т.д.1, л.д. 55-60).

В аренду передан земельный участок общей площадью 1,7000 гектаров, земли рекреационного назначения, в том числе по угодьям: покрытые лесом - 1,7000 га (пункт 2.1. договора).

Нормативная денежная оценка земельного участка составляет:

а) на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию - 421362 (четыреста двадцать одна тысяча триста шестьдесят гривен), что подтверждается справкой о денежной оценке земельного участка N 6421, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 28.10.2004;

б) на следующий период после сдачи объекта в эксплуатацию - 2106810 (два миллиона сто шесть тысяч восемьсот десять гривен), что подтверждается справкой о денежной оценке земельного участка N 641/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 28.10.2004 (пункт 2.3 договора).

Договор заключен на 25 (двадцать пят) лет сроком до 05.11.2029 (пятого ноября две тысячи двадцать девятого) года. После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие (пункт 3.1 договора).

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается согласно Методике определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной Решением XI сессии Севастопольского городского совета от 14 октября 2003 года N 1348 с учетом размера годовой арендной платы за земельные участки рекреационного назначения, предназначенные для строительства и обслуживания санаториев, пансионатов, баз отдыха и кемпингов (1,5 %), поправочного коэффициента к ставке арендной платы для экономико-планировочной зоны N 185 (7,5) в размере 2,81 процента от нормативной денежной оценки и составляет:

а) на период строительства 421362 х 0,0281 - 11840.27

б) на следующий период 2106810 х 0,0281 - 50201,36.

Условия использования земельного участка указаны в разделе 3 договора, где установлено, что земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания базы отдыха.

Целевое назначение земельного участка - земли рекреационного назначения.

Исходя из 10 раздела договора, арендатор обязан:

- приступить к использованию земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации настоящего договора;

- завершить строительство базы отдыха в срок до 5 (пяти) лет от момента передачи земельного участка.

В пункте 7.1. договора оговорено, что земельный участок или его доля может быть предоставлен арендатором в субаренду без изменения целевого назначения с письменного согласия арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не пришлет письменного уведомления относительно своего согласия или возражения, земельный участок или его доля может быть передана в субаренду.

Согласно пункту 13.1. договора за невыполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность согласно закону и настоящему договору.

По акту приема-передачи земельного участка от 05.11.2004 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 1,7000 га, в том числе по угодьям: покрытые лесной (древесной и кустарниковой) растительностью, 1,7000 га, кадастровый номер 8536300000:58:001:0006; расположенный в районе урочища "Ласпи", предоставленный для строительства и обслуживания базы отдыха с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения (лист дела 62).

Стороны 26.10.2006 заключили дополнительное соглашение (т.д.1, л.д. 68-70) о внесении следующих изменений в договор: "Размер арендной платы рассчитан согласно Методике определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением XI сессии Севастопольского городского совета от 14 октября 2003 года N 1348 с учетом размера годовой арендной платы за земельные участки рекреационного назначения, которые предназначены для строительства и обслуживания санаториев, пансионатов, баз отдыха и кемпингов -1,5%, поправочного коэффициента к ставке арендной таты для экономико-планировочной зоны N 180-6. До 31 декабря годовая арендная плата вносится Арендатором в денежной форме в размере 9 процентов от нормативной денежной оценки земельного участка, что подтверждается справками о денежной оценке земельного участка N N 641/1, 642/1, выданными Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 28.10.2004, и составляет:

а) на период строительства: 421362 х 0,9 = 37922,58 грн.

б) на следующий период 2106810 х 0,9 = 189612,90 грн.

С 01 января 2006 года годовая арендная плата вносится Арендатором в денежной форме в размере 9 процентов от нормативной денежной оценки земельного участка, что подтверждается справками в денежной оценке земельного участка N N 4140/1, 4141/1, выданными Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 26.07.2006, и составляет:

а) на период строительства: 340397 х 0,9 = 30635,73 грн.

б) на следующий период:1701987 х 0,9 = 153178,83 грн.

2. Арендатор обязан после подписания данного Соглашения произвести оплату разницы, полученной после пересчета суммы арендной платы за период использования земельного участка, предшествующий дате вступления в действия данного Соглашения, в связи с корректировкой процента арендной платы".

В последующем, 29.02.2008 подписано дополнительное соглашение о внесении следующих изменений в договор (т.д.1, л.д. 73-75):

"1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Севастопольская городская государственная администрация, местонахождение которой: 99011, город Севастополь, улица Ленина, 2, идентификационный код в ЕГРПОУ 04055587, в лице заместителя председателя Савченко Леонида Алексеевича, зарегистрированного по адресу: город Симферополь, ул. Тургенева, д.27 2Б", действующего на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации N 26-р от 30 января 2008 года, и именуемая в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны, и Частное предприятие "Латикс", местонахождение которого: 04209 город Киев, ул. Героев Днепра, д. 7, зарегистрированное Оболонской районной в городе Киеве государственной администрацией 16.11.2007 года, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии АОО N 820127 дата проведения государственной регистрации 16.11.2007 года номер записи в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей N1069 136 0000 022503 в лице директора, Павловой Анны Владимировны, зарегистрированной в г. Киеве, ул. Курская, д. 10, кв.7, действующей на основании Устава, зарегистрированного Оболонской районной в городе Киеве государственной администрацией 16.11.2007 года, Решения владельца N 3 от 02.11.2007 года, именуемое в дальнейшем как "Арендатор", с другой стороны".

2. В разделе "Реквизиты и подписи сторон" заменить реквизиты Арендатора и изложить их в такой редакции: "АРЕНДАТОР" Частное предприятие "Латикс", Юридический адрес: 04209, г.Киев, ул. Героев Днепра, 7 Код ЕГРПОУ 35524691".

В дальнейшем,10.08.2009 между участниками договора заключен договор (т.1, л.д. 98-102) о внесении изменений в абзац 2 подпункта 4 пункта 10 "Другие права и обязанности сторон" Договора аренды земли от 05.11.2004 года, а именно о завершении строительства базы отдыха в срок до 6 (шести) лет с момента передачи земельного участка. Указанный договор был зарегистрирова в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра" о чем в государственном кадастре совершена запись от 06.10.2009 N 040988300071.

Как следует из материалов дела, между ЧП "Латикс"(арендатор) и ООО "Кастодиан 2009" (новый арендатор) 17.12.2015 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (т.д.1, л.д. 111-112), по условиям которого арендатор передает все права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 05.11.2004 года N 324, заключенному с Севастопольской городской государственной администрацией (далее - Арендодатель), сроком на 25 лет, до 05.11.2029, в отношении земельного участка рекреационного назначения для строительства и обслуживания базы отдыха, который расположен за границами населенных пунктов в районе урочища "Ласпи", общей площадью 1,7000 га, кадастровый номер 91:01:058001:32 (предыдущий кадастровый номер 8536300000:58:001:0006), а Новый Арендатор принимает все права и обязанности по указанному договору аренды (далее - соглашение).

Арендатор передает свои права и обязанности по договору новому арендатору на условиях определенных в приложении N 1 к настоящему соглашению.

В приложении 1 к соглашению указано, что за передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка новый арендатор, обязуется нести расходы по оплате арендных платежей до момента регистрации прав, и осуществить погашение имеющейся задолженности по арендным платежам на момент заключения настоящего соглашения, согласно данным бухгалтерского учета арендатора.

Пунктом 6 соглашения предусмотрено, что с момента регистрации прав на земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, арендатор утрачивает право пользования земельным участком, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Во исполнение требований пункта 2 соглашения по акту приема-передачи от 17.12.2015 арендатор передал новому арендатору оригиналы документов (т.д.1, л.д. 113).

Уведомлением от 18.12.2015 ЧП "Латикс" сообщило Департаменту о передаче прав и обязанностей по договору аренды ООО "Кастодиан 2009" (т.д.1, л.д. 115).

Письмом от 11.08.2016 истец указал, что ввиду отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка рассмотрение уведомления о передаче прав по договору аренды земельного участка по существу не представляется возможным (т.д.1, л.д. 116-117).

Вместе с тем, ранее письмом от 01.07.2016 N 01-07/1 ООО "Кастодиан 2009" обращалось к истцу с просьбой установить границы земельного участка для строительства и обслуживания базы отдыха (т.д.1, л.д. 118).

Уведомлением от 20.01.2017 N 03-16/7902 истец отказал в утверждении плана границ земельного участка в связи с отсутствием согласования Севземконтроля, предусмотренного пунктом 3 Постановления Правительства Севастополя от 10.04.2015 N 277-ПП "Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка" (с изменениями), (т.д.1, л.д. 119). При этом истец сослался на то, что согласно заключению управления земельного контроля от 19.12.2016 N 2166/03-06/ПГУ/16 отсутствуют копии правоустанавливающих документов на здания, сооружения, расположенные на земельном участке, предусмотренных пунктом 3.2 вышепоименованного Постановления.

В свою очередь, Севземеконтроль, на основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 345-ПП (далее - Административный регламент), 10.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 17000 кв.м (согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536300000:58:001:0006), расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, в районе урочища Ласпи, предоставленного ЧП "Латикс" для строительства и обслуживания базы отдыха.

Как установило управление, земельный участок не огражден, представляет собой неосвоенную территорию, свободную от строений и сооружений, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют, поверхностный почвенный слой участка покрыт многолетними зелеными насаждениями (деревьями). Таким образом, по мнению Севземконтроля, по состоянию на 10.08.2016 обязательства, определенные договором, предприятием не выполнены, строительство базы отдыха в срок не осуществлено. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 26.08.2016 N 144/04-01/ОБ/16 (т.д.1, л.д. 11-14).

Руководствуясь сведениями, содержащимися в означенном акте, Правительство 12.09.2016 направило ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору (т.д.2, л.д. 22-24).

В дальнейшем, Департамент, письмом от 08.11.2016 N 05 исх./14582/2016, предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки (т.д.2, л.д. 25-27). Рассмотрев предложение истца, ЧП "Латикс" отказалось от расторжения договора (т.д.1, л.д. 134-136).

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования по тем основаниям, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не приступил к строительству и не построил в предусмотренные договором сроки объекты капитального строительства.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания базы отдыха. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено в срок до 6 лет с момента передачи земельного участка (с учетом изменений пункта 10, п.п.4 абз.2 договора, внесенных договором от 10.08.2009).

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства базы отдыха на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.

Так, к указанным обстоятельствам ответчик относит смену собственника предприятия, то есть приобретение 29.04.2014 года корпоративных прав и обязанностей ЧП "Латикс" в размере 100% акций уставного капитала; регистрацию ЧП "Латикс" на территории города Киева, Украина, что исключает возможность осуществления хозяйственной деятельности в Российской Федерации и только 20.08.2014 ответчик зарегистрирован на территории РФ в качестве иностранной организации; 17.12.2015 года ЧП "Латикс" заключил с ООО "Кастодиан-2009" договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 05.11.2004 года, однако ввиду отсутствия согласования и сведений в государственном реестре недвижимости о границах земельного участка, исключило возможность регистрации данного договора и начала строительства.

Указанные обстоятельства суд апелляционной инстанции не может считать обстоятельствами, объективно препятствовавшими строительству объекта в предусмотренные сроки, поскольку указанные обстоятельства возникли только лишь в апреле 2014 года, когда как срок окончания строительства договором предусмотрен 05.11.2010.

Кроме того, коллегия судей учитывает, что дополнительным соглашением стороны уже продлевали срок завершения строительства до 05.11.2010 года.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что общество не предпринимало указанных в п. 1- 6 мер, в материалы дела доказательства этому не представлены.

Обществом также не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2004 по 2010 г.г., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы ответчика о том, что ООО "Кастодиан 2009" 01.07.2016 обращалось в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка площадью 1,7000 га в урочище "Ласпи" кадастровый номер 91:01:058001:32 для строительства и обслуживания базы отдыха и было отказано Департаментом 20.01.2017, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку указанные действия произведены ответчиком за пределами срока, установленного договором (после 05.11.2010), в отсутствие его продления в установленном законом порядке.

При этом, коллегия судей полагает, что суд первой инстанции ошибочно установил срок завершения строительства капитального объекта 23.04.2014 г., поскольку в абз. 2 п.п. 4 п. 10 Договора аренды земли от 05.11.2004, внесены изменения договором от 10.08.2009 года, согласно которому определено завершение строительство базы отдыха в срок до шести лет от момента передачи земельного участка. Так, актом приема передачи земельный участок по договору аренды земли передан 05.11.2004 (том 1 л.д. 17), и соответственно срок завершения строительства - 05.11.2010 года.

Поскольку указанный вывод не повлек принятия судом первой инстанции неправильного решения по сути заявленных требований, коллегия судей полагает необходимым исключить его из мотивировочной части решения суда первой инстанции.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу относительно того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству базы отдыха) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду для строительства и обслуживания базы отдыха, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, экономическое развитие территории и поселений, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды, в том числе и на получение арендной платы в повышенном размере, на которую рассчитывал после окончания строительства.

Суд первой инстанции правильно отметил, что спорный земельный участок находится в уникальном географическом месте, на мысу в непосредственной близости от открытого моря в рекреационной зоне, то есть ответчику был отведен перспективный земельный участок, имеющий большую ценность для города.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а представленные истцом доказательства являются достаточными для того, чтобы считать указанные нарушения условий договора существенными.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа по делу N А84-2597/2016 от 11.07.2017.

В силу положений статьи 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).

С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.

Доводы ответчика о неправильном применении истцом норм материального права при обращении с иском в суд, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку при рассмотрении дела арбитражный суд определяет характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение по делу, а также определяет подлежащее применению законодательство, и при этом суд не связан с правовыми нормами, на которые истец ссылается в исковом заявлении.

Кроме того, судебная коллегия полагает ошибочными доводы ответчика относительно неправильного отождествление судом понятий "неиспользования земельного участка" и "нецелевого использования земельного участка", поскольку основанием для обращения с исковыми требованиями и расторжением договора аренды земли является существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в невыполнении условий договора относительно строительства базы отдыха в предусмотренные договором сроки, чему суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности заявленных требований истца и необходимости их удовлетворения, о правильности выводов суда первой инстанции и необоснованности доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2017 года по делу N А84-486/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Частного предприятия "Латикс" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Р.С. Вахитов И.В. Евдокимов