Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2017 г. N 15АП-11541/17

город Ростов-на-Дону

14 августа 2017 г.

дело N А32-2130/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 мая 2017 года по делу N А32-2130/2017 (судья Данько М.М.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ростехтранс" (ИНН 2317012658, ОГРН 1022302719702)

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ростехтранс" (далее - ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402012:5934 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 1 615 009,50 руб., пени в размере 79 715,77 руб.,

а также о расторжении договора от 27.02.2015 N 4900009783.

Решением от 30.05.2017 в иске отказано.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что ответчик действительно допустил незначительную просрочку внесения платежей, однако на момент рассмотрения дела задолженность и неустойка оплачены. Таким образом, по мнению суда в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 30.05.2017 в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка. По мнению администрации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В адрес ответчика Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи были направлены соответствующие претензии с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене, а также о явке арендатора для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы принадлежит администрации вне зависимости от последующего внесения платы арендатором, что предусмотрено условиями договора аренды.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Шеяновым Владимиром Михайловичем на основании постановления администрации города Сочи от 28.01.2015 N 229 27.02.2015 заключен договор N 4900009783 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5934 общей площадью 31192 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район по улицам Изумрудной, Цитрусовой и Троицкой с видом разрешенного использования "жилой дом, стоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)".

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации до 31 мая 2022 года.

Договором от 04.09.2015 права и обязанности арендатора переданы ООО "Ростехтранс".

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и

распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402012:5934 обладает администрация города Сочи.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим

законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его

условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в дело представлен акт сверки расчетов, имеющий подпись сотрудника департамента имущественных отношений города Сочи, в котором указано, что задолженность ответчика перед истцом составляет 0,00 руб., имеется переплата по неустойке в размере 11 568,13 руб.

На основании изложенного, во взыскании денежных средств истцу в иске судом первой инстанции отказано, что и не обжалуется администрацией.

Истец не согласен с обжалуемым решением в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено условиями договора аренды.

Данные отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными (не более двух периодов) и устранены в разумный срок. При этом администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена судом кассационной инстанции по аналогичному спору о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи в рамках дела N А32-36160/2016 (постановление от 04.07.2017).

Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2017 по делу N А32-2130/2017 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева