Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 г. N 15АП-3833/17

город Ростов-на-Дону

21 августа 2017 г.

дело N А53-13709/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маштаковой Е.А.,

судей Н.В. Ковалевой, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сурженко Т.М.,

при участии:

от заявителя (истца): представитель Сидорова Ю.Н. по доверенности от 20.04.2017,

от заинтересованного лица (ПАО КБ "Центр-Инвест"): представитель не явился,

от заинтересованного лица (ответчик ООО "Резметкон"): представитель не явился,

от третьего лица: представители Христиченко О.В. по доверенности от 20.07.2017 (до перерыва), Яковенко О.А. по доверенности от 30.12.2016 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2017 по делу N А53-13709/2016

по иску индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055)

к открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Центр-Инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949), обществу с ограниченной ответственностью "Резметкон" (ИНН 6141004383, ОГРН 1026101843866)

при участии третьего лица: закрытого акционерного общества "Таманьнефтегаз" (ИНН 2352013076, ОГРН 1022304740237)

о выделении земельного участка в натуре и прекращении ипотеки земельного участка,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Полетаева Светлана Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Центр-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Резметкон" (далее - ответчики) со следующими уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованиями:

- о прекращении обременения (ипотеки) в пользу ОАО КБ "Центр-Инвест" в отношении 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, общей площадью 109959 кв.м., расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к;

- о выделении 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к для целей эксплуатации железнодорожного пути по варианту, указанному в заключении судебного эксперта, а именно: выделить индивидуальному предпринимателю Полетаевой Светлане Николаевне из земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенного по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к земельный участок площадью 1462,5 кв.м., расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к согласно следующим координатам: от точки N 1 с координатами (409533,68; 2206723,20), далее к точке N 2 с координатами (409557,69; 2206742,52), длиной 30,82 м, далее к точке N 3 с координатами (409597,92; 2206765,75), длиной 46,46 м, далее к точке N 4 с координатами (409627,37; 2206778,79), длиной 32,21 м, далее к точке N 5 с координатами (409746,08; 2206830,23), длиной 129,38-м, далее к точке N 6 с координатами (409745,87; 2206830,95), длиной 0,75-м, далее к точке N 7 с координатами (409744,21; 2206836,65), длиной 5,94-м, далее к точке N 8 с координатами (409741,38;2206837,49), длиной 2,95-м, далее к точке N 9 с координатами (409634,57;2206787,46), длиной 117,95-м, далее к точке N 10 с координатами (409615,11;2206778,03), длиной 21,62-м, далее к точке N 11 с координатами (409601,41;2206771,74), длиной 15,07-м, далее к точке N 12 с координатами (409587,65;2206765,36), длиной 15,17-м, далее к точке N 13 с координатами (409585,50;2206764,46), длиной 2,33-м, далее к точке N 14 с координатами (409561,16;2206751,77), длиной 27,45-м, далее к точке N 15 с координатами (409548,04;2206743,43), длиной 15,55-м, далее к точке N 16 с координатами (409532,11;2206729,93), длиной 20,88-м, далее к точке N 17 с координатами (409529,12;2206726,37), длиной 4,66-м, далее к точке N 1 с координатами (409533,68;2206723,20);

- о признании права собственности на земельный участок площадью 1462,5 кв.м., расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к согласно следующим координатам: от точки N 1 с координатами (409533,68; 2206723,20), далее к точке N 2 с координатами (409557,69; 2206742,52), длиной 30,82 м, далее к точке N 3 с координатами (409597,92; 2206765,75), длиной 46,46 м, далее к точке N 4 с координатами (409627,37; 2206778,79), длиной 32,21 м, далее к точке N 5 с координатами (409746,08; 2206830,23), длиной 129,38-м, далее к точке N 6 с координатами (409745,87; 2206830,95), длиной 0,75-м, далее к точке N 7 с координатами (409744,21; 2206836,65), длиной 5,94-м, далее к точке N 8 с координатами (409741,38;2206837,49), длиной 2,95-м, далее к точке N 9 с координатами (409634,57;2206787,46), длиной 117,95-м, далее к точке N 10 с координатами (409615,11;2206778,03), длиной 21,62-м, далее к точке N 11 с координатами (409601,41;2206771,74), длиной 15,07-м, далее к точке N 12 с координатами (409587,65;2206765,36), длиной 15,17-м, далее к точке N 13 с координатами (409585,50;2206764,46), длиной 2,33-м, далее к точке N 14 с координатами (409561,16;2206751,77), длиной 27,45-м, далее к точке N 15 с координатами (409548,04;2206743,43), длиной 15,55-м, далее к точке N 16 с координатами (409532,11;2206729,93), длиной 20,88-м, далее к точке N 17 с координатами (409529,12;2206726,37), длиной 4,66-м, далее к точке N 1 с координатами (409533,68;2206723,20);

- о прекращении права собственности на 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2017 исковые требования удовлетворены частично. Индивидуальному предпринимателю Полетаевой Светлане Николаевне выделен из земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, находящегося в общей долевой собственности в натуре 133/10000 доли в праве собственности, признав за индивидуальным предпринимателем Полетаевой Светланой Николаевной ИНН 614199951856 ОГРН 307614115900055 право собственности (единоличной) на земельный участок площадью 1462,5 кв.м., расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к согласно следующим координатам: от точки N 1 с координатами (409533,68; 2206723,20), далее к точке N 2 с координатами (409557,69; 2206742,52), длиной 30,82 м, далее к точке N 3 с координатами (409597,92; 2206765,75), длиной 46,46 м, далее к точке N 4 с координатами (409627,37; 2206778,79), длиной 32,21 м, далее к точке N 5 с координатами (409746,08; 2206830,23), длиной 129,38-м, далее к точке N 6 с координатами (409745,87; 2206830,95), длиной 0,75-м, далее к точке N 7 с координатами (409744,21; 2206836,65), длиной 5,94-м, далее к точке N 8 с координатами (409741,38;2206837,49), длиной 2,95-м, далее к точке N 9 с координатами (409634,57;2206787,46), длиной 117,95-м, далее к точке N 10 с координатами (409615,11;2206778,03), длиной 21,62-м, далее к точке N 11 с координатами (409601,41;2206771,74), длиной 15,07-м, далее к точке N 12 с координатами (409587,65;2206765,36), длиной 15,17-м, далее к точке N 13 с координатами (409585,50;2206764,46), длиной 2,33-м, далее к точке N 14 с координатами (409561,16;2206751,77), длиной 27,45-м, далее к точке N 15 с координатами (409548,04;2206743,43), длиной 15,55-м, далее к точке N 16 с координатами (409532,11;2206729,93), длиной 20,88-м, далее к точке N 17 с координатами (409529,12;2206726,37), длиной 4,66-м, далее к точке N 1 с координатами (409533,68;2206723,20). Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в части постановки на кадастровый учет земельного участка выделенного индивидуальному предпринимателю Полетаевой Светлане Николаевне в единоличную собственность и государственной регистрации права собственности на данный земельный участок за индивидуальным предпринимателем Полетаевой Светланой Николаевной. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Полетаева Светлана Николаевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 30.01.2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что право истца на земельный участок возникло вопреки и независимо от воли ОАО "Резметкон" и не основано на сделке с ним. Право истца на земельный участок возникло в связи с приобретением недвижимого имущества - подъездной железнодорожный путь, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 353е на основании договора купли-продажи от 18.07.2007, заключенного с ОАО "Ростовводпром", до обременения участка залогом. По мнению заявителя, ОАО "Резметкон" не имело оснований для признания права собственности на земельный участок, а именно на долю Полетаевой С.Н. и не было правомочно обременять его залогом в пользу ОАО КБ "Центр-Инвест" на основании договоров ипотеки. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2016 по делу N А53-19699/2015 в отношении ОАО "Резметкон" введена процедура конкурсного производства, в ходе которой возможно обращение взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ИП Полетаевой С.Н. Истец не является участником ни одного из договоров ипотеки, заключенных между ОАО "Резметкон" и Банком, и не выражал согласие на обременение залогом своего имущество в пользу Банка. Обращение взыскания на выделенный земельный участок ИП Полетаевой С.Н. породит нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленных ст. 1 ЗК РФ. Прекращение обременения имущества истца не может повлечь нарушение правомерных охраняемых прав залогодержателя - ОАО КБ "Центр-Инвест".

17.05.2017 от заявителя поступили дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым последний указывает на неправомерность обременения залогом спорного земельного участка в пользу Банка на основании договоров ипотеки земельного участка. ОАО "Ростовводпром", у которого на основании договора купли-продажи от 18.07.2007 Полетаева С.Н. приобрела ж/д путь на спорном земельном участке, было учреждено в соответствии с Указом Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" от 01.07.1992 г. N 721, зарегистрировано постановлением Главы Администрации г. Батайска от 17.11.1992 г. N 529/2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установивший обязательность регистрации прав на объекты недвижимости и сделки с ними, вступил в законную силу лишь 31 января 1998. То есть до указанной даты регистрации, учет и регистрация прав на объекты недвижимости носила необязательный характер и выполняла преимущественно функцию технического учета. Действовавшая в первоначальной редакции статья 6 указанного закона гласит, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Следовательно, отсутствие регистрации права третьих лиц на объект недвижимости, расположенный на земельном участке ответчика по состоянию на 1992 год, никоим образом не подтверждает и не опровергает факта действительного наличия у правопредшественников истца прав собственности или иного законного владения на объект недвижимости, расположенный на земельном участке ответчика. Кроме того, заявитель указывает на то, что необходимо учитывать, что право собственности (законного владения) правопредшественников истца (правопредшественник АООТ "Ростовводпром", АООТ "Ростовводпром", ОАО "Ростовводпром") на объект недвижимости (железнодорожный путь) возникли в силу приватизации имущества и подтверждаются главным образом планом приватизации, инвентаризационными описями, которые не подлежали какой-либо регистрации, а составлялись, прежде всего, исходя из нахождения имущества, в том числе железнодорожного пути, на балансе организации и фактического владения им. В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в первоначальной редакции, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений с порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ. Таким образом, нарушение исключительного права истца на приватизацию земельного участка связано с фактом заключения между ОАО "Резметкон" и Южным межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества договора купли-продажи от 27 марта 2003 года находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами". Кроме того, акционерное общество, в данном случае ОАО "Ростовводпром", созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). На момент заключения договора купли-продажи от 27.03.2003 правопредшественник истца - ОАО "Ростовводпром" уже владел и пользовался на основании права собственности земельным участком. Указанные факты ранее были установлены Арбитражным судом Ростовской области и отражены в мотивировочной части вступившего в законную силу решения по делу N А53-10857/06-С4-11. По утверждению истца, игнорирование сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка от 27.03.2003 факта наличия объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ОАО "Ростовводпром" (правопредшественник истца), привело к нарушению исключительного права Полетаевой С.Н. на приватизацию земельного участка в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса РФ. Судом не учтено, что право истца на земельный участок возникло вопреки и независимо от воли ОАО "Резметкон", в связи с приобретением недвижимого имущества подъездного железнодорожного пути на основании договора купли-продажи от 18.07.2007 до обременения участка залогом. ОАО "Резметкон" не имело оснований для признания права собственности на земельный участок - на долю Полетаевой С.Н. и не было правомочно обременять его залогом в пользу ОАО КБ "Центр-Инвест".

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Ковалеву Н.В.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Таманьнефтегаз".

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 произведена замена судьи Ванина В.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т.

Открытым акционерным обществом "Разметкон" и открытым акционерным обществом Коммерческий банк "Центр-Инвест", во исполнение определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017, представлены договоры ипотеки (залога) земельного участка N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015; N 02110007 от 27.01.2011; N 02120136 от 11.09.2012; N 02130168 от 26.08.2013; N 02140022 от 14.02.2014; N 02110007-ЗН/4 от 27.01.2011; N 02140022- ЗН/5 от 14.02.2014; N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014; N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, а также договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами N 44/з от 27.03.2003 и договора уступки прав (требований) N ТНГ-1856/6-17 от 07.07.2017.

Апелляционный суд, исходя из положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с разъяснениями абзаца 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", приобщил к материалам дела выше указанные договоры ипотеки (залога).

Представитель заявителя (истца) в судебном заседании, открытом 10.08.2017, апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель третьего лица в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 15 мин. 17.08.2017, информация о котором размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе с участием того же представителя заявителя (истца) и представителя третьего лица Яковенко О.А. по доверенности от 30.12.2016.

После перерыва представитель заявителя (истца) доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила решение суда в обжалуемой части отменить. Отвечая на вопрос апелляционного суда, пояснила, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2017 обжалуется только в части отказа в удовлетворении требования о прекращении обременения (ипотеки) в пользу ОАО КБ "Центр-Инвест" в отношении 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, общей площадью 109959 кв.м., расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к.

Представитель третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения, представила пояснения к апелляционной жалобе.

Заинтересованные лица (ответчики) явку своих представителей в судебное заседание после перерыва не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя (истца) и третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу - Полетаевой Светлане Николаевне принадлежит 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к., а также расположенный на данном земельном участке подъездной железнодорожный путь, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 30-34).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29 августа 2016 года (т. 1, л.д. 42-79), земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к имеет площадь 109959 кв. м, относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные объекты. Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности Полетаевой Светлане Николаевне (размер доли 133/10000) и открытом акционерному обществу "Резметком" (размер доли 9867/10000).

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2016, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза ЮФОСЭО" Лузанову Роману Анатольевичу.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: "Разработать вариант выдела в натуре 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543 общей площадью 109959 кв.м для целей эксплуатации части железнодорожного пути, определить границы выделяемого земельного участка в соответствии с земельным законодательством".

Согласно экспертному заключению N 57-А от 14.11.2016, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза ЮФОСЭО" Лузановым Романом Анатольевичем, имеется техническая возможность выдела исследуемого земельного участка Полетаевой С.Н., соответствующего ее 133/10000 идеальной доли на три самостоятельных, что в свою очередь не противоречит п.1. ст. 11.5. и п.4. ст. 11.9. "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" Земельного кодекса РФ от 25.10.2001гN136-ФЗ.

Разработан вариант выдела 133/10000 идеальной доли в земельном участке N 61:46:0010201:5543, расположенном по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к, принадлежащий ИП Полетаевой С.Н., необходимый для эксплуатации части железнодорожного пути, исходя из ширины железнодорожного полотна и значения полосы безопасной ширины, в зоне которой запрещено расположение зданий, строений и сооружений (6,2 м), т.е. полосы с минимальными габаритами приближения 2,34 м от внешнего края контактной рельсы или 3,10 м от оси подъездного пути с учетом значения расстояния от оси исследуемого пути до края платформы (1,20 м), при соблюдении условий п. 5.1.8 ГОСТ 9238-2013 "Габариты железнодорожного подвижного состава и приближения строений", согласно которого не допускается погрузка и выгрузка, а также пропуск негабаритных грузов по данному подъездному пути в пределах платформы.

ИП Полетаевой С.Н. предполагается выделить земельный участок площадью 1462,5 кв.м., что соответствует площади земельного участка, приходящегося на 133/10000 идеальную долю, в границах: от точки N 1 с координатами (409533,68;2206723,20), далее к точке N 2 с координатами (409557,69;2206742,52), длиной 30,82-м., далее к точке N 3 с координатами (409597,92;2206765,75), длиной 46,46-м., далее к точке N 4 с координатами (409627,37;2206778,79), длиной 32,21-м., далее к точке N 5 с координатами (409746,08;2206830,23), длиной 129,38-м., далее к точке N 6 с координатами (409745,87;2206830,95), длиной 0,75-м., далее к точке N 7 с координатами (409744,21 ;2206836,65), длиной 5,94-м., далее к точке N 8 с координатами (409741,38;2206837,49), длиной 2,95-м., далее к точке N 9 с координатами (409634,57;2206787,46), длиной 117,95-м., далее к точке N 10 с координатами (409615,11;2206778,03), длиной 21,62-м., далее к точке N 11 с координатами (409601,41 ;2206771,74), длиной 15,07-м., далее к точке N 12 с координатами (409587,65;2206765,36), длиной 15,17-м., далее к точке N 13 с координатами (409585,50;2206764,46), длиной 2,33-м., далее к точке N 14 с координатами (409561,16;2206751,77), длиной 27,45-м., далее к точке N 15 с координатами (409548,04;2206743,43), длиной 15,55-м., далее к точке N 16 с координатами (409532,11;2206729,93), длиной 20,88-м., далее к точке 3 16 с координатами (409529,12;2206726,37), длиной 4,66-м., далее к точке N 1 с координатами (409533,68;2206723,20).

Эксперт указал, что расчет площадей участков произведен при помощи лицензированной программы "NANOCAD" (NC50B-185379). Описание границ земельного участка приведены в исследовательской части заключения. Вариант выдела доли в земельном участке по разработанному варианту графически показан на плане в приложении N 1 к заключению (т. 2, л.д. 113-129).

Арбитражный суд Ростовской области, с учетом установленной экспертом возможности фактического выдела доли в праве собственности и образования земельного участка, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части выделения индивидуальному предпринимателю Полетаевой Светлане Николаевне из земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, находящегося в общей долевой собственности в натуре 133/10000 доли в праве собственности, признав за индивидуальным предпринимателем Полетаевой Светланой Николаевной право собственности (единоличной) на земельный участок площадью 1462,5 кв. м, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к, согласно координатам, указанным в экспертом заключении.

При этом, суд указал, что данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в части постановки на кадастровый учет земельного участка выделенного индивидуальному предпринимателю Полетаевой Светлане Николаевне в единоличную собственность и государственной регистрации права собственности на данный земельный участок за индивидуальным предпринимателем Полетаевой Светланой Николаевной.

В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем апелляционным судом не проверяется.

Истцом также заявлены требования о прекращении обременения (ипотеки) в отношении 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к.

Отказывая в удовлетворении иска в данной части, Арбитражный суд Ростовской области руководствовался пунктом 3 статьи 216, частью 1 статьи 353, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 357 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также подпунктом "в" пункта 2.5., пунктом 8.2. "Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) и указал, что выдел в натуре доли в праве собственности на земельный участок не означает прекращения обременения в виде ипотеки, данный вид залога сохраняется, поскольку действующее законодательство не предусматривает выдел доли в натуре как основание для прекращения права залога.

Между тем, апелляционный суд с выводом суда первой инстанции в указанной части не согласен ввиду следующего.

Как было указано выше, Полетаевой Светлане Николаевне на праве собственности принадлежит подъездной железнодорожный путь, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 353е (свидетельство о государственной регистрации права 61-АД N 295124 от 25.06.2008), который приобретен истицей у открытого акционерного общества "Ростовводпром" на основании договора купли-продажи от 18.07.2007.

Право собственности ОАО "Ростовводпром" на указанный выше подъездной железнодорожный путь протяженностью 1,0328 км подтверждается вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2006 по делу N А53-10857/2006.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 61-АИ N 295817 от 25.03.2014 открытое акционерное общество "Резметкон" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, площадью 109959 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, улица Энгельса, 347 к (т. 5, л.д. 5).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2015 по делу N А53-2566/2015 признано право индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны на 133/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 109959 кв.м с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, улица Энгельса, 347 к.

На основании названного решения, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-61/005-61/005/002/2016-948/11 от 04.03.2016, согласно которому спорный земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, находится в общей долевой собственности и имеет обременение в виде ипотеки (т. 2, л.д. 3). Указанное также следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61/005/850/2016-1170 от 24.08.2016 (т. 2, л.д. 6-12).

Из материалов дела усматривается, что в обеспечение обязательств по кредитным договорам N 0214078 от 07.05.2014, N 02140117 от 03.07.2014, N 02150004 от 13.02.2015, заключенным между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" и открытым акционерным обществом "Резметкон", между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" (залогодержатель) и открытым акционерным обществом "Резметкон" (залогодатель) заключены договоры ипотеки земельного участка N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014, N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015. Предметом названных договоров залога является земельный участок общей площадью 109959 кв.м., с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - промышленные объекты, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, улица Энгельса, 347 к.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в редакции, действовавшей в период заключения указанных договоров залога) (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (статья 10 Закона об ипотеке).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Арбитражным судом установлено, что на момент заключения договоров ипотеки земельного участка N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014, N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015 открытое акционерное общество "Резметкон" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, площадью 109959 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, улица Энгельса, 347 к, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АИ N 295817 от 25.03.2014 (т. 5, л.д. 5).

Таким образом, заключая указанные договоры, стороны считали, что собственником передаваемого в залог имущества является открытое акционерное общество "Резметкон".

Однако, из материалов дела следует, что Полетаева Светлана Николаевна является собственником подъездного железнодорожного пути, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 353е, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АД N 295124 от 25.06.2008. Предыдущим собственником данного объекта недвижимости являлось ОАО "Ростовводпром", что подтверждается вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2006 по делу N А53-10857/2006. Названный подъездной железнодорожный путь приобретен истицей у открытого акционерного общества "Ростовводпром" на основании договора купли-продажи от 18.07.2007.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Полетаевой Светлане Николаевне принадлежит 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2016 (т. 2, л.д. 9), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 30-33).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29 августа 2016 года (т. 1, л.д. 42-79), земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к принадлежит на праве общей долевой собственности Полетаевой Светлане Николаевне (размер доли 133/10000) и открытом акционерному обществу "Резметком" (размер доли 9867/10000).

Таким образом, открытое акционерное общество "Ростовводпром", заключая договоры ипотеки земельного участка N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014, N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015, распорядилось не принадлежащим ему имуществом, в связи с чем данные договоры ипотеки в части распоряжения 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, расположенный по адресу: город Батайск, ул. Энгельса, 347-к, являются ничтожными сделками на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11 по делу А56-24071/2010, признание сделки залога недействительной само по себе не влечет прекращение права залога добросовестного залогодержателя.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона об ипотеке право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке принадлежит лишь его собственнику, либо лицу, владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается (пункт 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма права о прекращении ипотеки в отношении имущества, изъятого у собственника, содержится в статье 42 Закона об ипотеке.

Из содержания указанных норм права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником и не владельцем на праве хозяйственного ведения) противоречит требованиям пункта 1 статьи 6 Закона об ипотеке.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что банк, являясь профессиональным участником отношений в области кредитования и проявляя должную степень добросовестности и осмотрительности на момент заключения договоров об ипотеке должен был принять меры по проверке недвижимого имущества на предмет установления наличия обременении и прав третьих лиц, в частности, посредством визуального осмотра земельного участка мог установить фактическое наличие объекта недвижимости на передаваемом в залог земельном участке, принять меры по установлению собственника недвижимости.

Банк, путем получения соответствующих выписок из ЕГРП достоверно мог установить собственника недвижимого имущества на момент заключения договоров об ипотеке и проверить правомерность оформлений земельного участка в собственность ОАО "Резметкон".

С учетом изложенного, банк не может являться добросовестным залогодержателем, в связи с чем отсутствуют основания для сохранения ипотеки.

Вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в рамках дела N А45-3728/2015.

В связи с изложенным, апелляционный суд полагает договоры ипотеки (залога) земельного участка N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014, N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015, заключенные между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" и открытым акционерным обществом "Резметкон" в обеспечение обязательств по кредитным договорам N 0214078 от 07.05.2014, N 02140117 от 03.07.2014, N 02150004 от 13.02.2015, заключенным между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" и открытым акционерным обществом "Резметкон", прекратившими свое действие в силу пункта 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении 133/10000 доли индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, общей площадью 109959 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к.

При таких обстоятельствах, требования истца о прекращении в отношении 133/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, общей площадью 109959 кв.м., расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к", подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12000 руб. (платежные поручения N 000123 от 27.04.2016, N 156 от 06.06.2016) и по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. (платежное поручение N 000035 от 22.02.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2017 по делу N А53-13709/2016 в обжалуемой части отменить. Принять в данной части новый судебный акт.

Абзац первый резолютивной части решения изложить в следующей редакции: "Исковые требования удовлетворить".

Абзац пятый резолютивной части изложить в следующей редакции: "Признать договоры ипотеки (залога) земельного участка N 02140078-ЗУ/1 от 07.05.2014, N 02140117-ЗУ/1 от 03.07.2014, N 02150004-ЗУ/1 от 13.02.2015, заключенные между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" и открытым акционерным обществом "Резметкон" в обеспечение обязательств по кредитным договорам N 0214078 от 07.05.2014, N 02140117 от 03.07.2014, N 02150004 от 13.02.2015, заключенным между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Центр-инвест" и открытым акционерным обществом "Резметкон", прекратившими свое действие в отношении 133/10000 доли индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010201:5543, общей площадью 109959 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Энгельса, 347-к".

Абзацы шестой, седьмой, восьмой, девятый резолютивной части решения считать абзацами восьмым, девятым, десятым, одиннадцатым соответственно.

Дополнить резолютивную часть решения абзацами шестым и седьмым.

Абзац шестой резолютивной части изложить в следующей редакции: "Взыскать с открытого акционерного общества Коммерческий банк "Центр-Инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) в пользу индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.".

Абзац седьмой резолютивной части изложить в следующей редакции: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Резметкон" (ИНН 6141004383, ОГРН 1026101843866) в пользу индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.".

Взыскать с открытого акционерного общества Коммерческий банк "Центр-Инвест" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) в пользу индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Резметкон" (ИНН 6141004383, ОГРН 1026101843866) в пользу индивидуального предпринимателя Полетаевой Светланы Николаевны (ИНН 614199951856, ОГРНИП 307614115900055) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев