Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2017 г. N 16АП-1504/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2017 г. N Ф08-7788/17 настоящее постановление изменено

г. Ессентуки

23 августа 2017 г.

Дело N А61-4633/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 по делу N А61-4633/2016 по иску администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 1021500578087, ИНН 1501002346) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал Владикавказ" (ОГРН 1127747057492, ИНН 7703777481) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 49 395,98 руб. и расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447, при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи: от администрации местного самоуправления г. Владикавказа - Акалаевой Л.Ф., доверенность от 23.12.2016; от общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал Владикавказ" - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее - истец, администрация) первоначально обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал Владикавказ" (далее - ответчик, общество, ООО "Торговый квартал Владикавказ") с требованиями: взыскать с ООО "Торговый квартал Владикавказ" задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447 за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 103 917,38 руб., из которых: 101 037,49 руб. - сумма основного долга, 2 879,89 руб. - пени; расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.03.2014 N 5447, заключенный между администрацией местного самоуправления г. Владикавказа и ООО "Гарант-Авто".

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 15.02.2017 судом в силу статьи 49 АПК РФ принято уточнение иска в части уменьшения размера подлежащих взысканию арендных платежей. Судом рассмотрены исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 49 395,98 руб., в том числе: 46 516,09 руб. основного долга и 2 879, 89 руб. пени, начисленной за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.03.2016 по 30.09.2016. В

Решением от 21.03.2017 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал Владикавказ" в пользу администрации местного самоуправления г.Владикавказа арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 15:09:0040903:489 на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447 за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 46 516, 09 руб. и пени в размере 2 879,89 руб., начисленной за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.06.2016 по 30.09.2016. Требование администрации местного самоуправления г.Владикавказа о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447 оставил без рассмотрения. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал Владикавказ" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 12.03.2017 N 5447, ссылаясь на ошибочный вывод суда первой инстанции о несоблюдении досудебного порядка.

В судебном заседании представитель администрации просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Общество, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя администрации и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что постановлением АМС г. Владикавказа от 06.03.2014 ООО "Гарант-Авто" были предварительно согласованы место размещения и проект границ земельного участка для строительства автостоянки и предоставлен земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040903:489, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе (в 500 м от ул. Московской), общей площадью 2,44 га в аренду на срок 3 года.

На основании указанного постановления между АМС г. Владикавказа (арендодатель) и ООО "Гарант-Авто" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447 с кадастровым номером 15:09:0040903:489, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе (в 500 м от ул. Московской), общей площадью 2,4400 га для строительства автостоянки на срок до 06.03.2017.

Между сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка от 12.03.2014.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РСО-Алания 18.04.2014, номер государственной регистрации 15-15-01/456/2014-120.

После регистрации договора аренды согласно договору уступки прав и обязанностей аренды от 03.06.2014, права арендатора (ООО "Гарант-Авто") по договору аренды от 12.03.2014 переданы ООО "Торговый квартал Владикавказ".

Указанный договор перенайма аренды в пользу ООО "Торговый квартал Владикавказ" зарегистрирован в органе регистрирующей службы.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2016 земельный участок обременен арендой в пользу ООО "Торговый квартал Владикавказ".

Из выписки кадастрового паспорта спорного земельного участка от 16.03.2015 N 15/201/2015-33119 следует, что 26.02.2014 кадастровый номер внесен в ГКН, его кадастровая стоимость составила 25 365 020 руб. Кадастровый паспорт содержит сведения об обременении в виде аренды в пользу ответчика.

В соответствии с пунктом 3.3. арендная плата вноситься арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет арендной платы согласно приложению N 1.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять надлежащим образом все условия данного договора, в т.ч. своевременно уплачивать арендную плату.

К исковому заявлению приложен расчет платы за аренду спорного земельного участка. Расчет арендной платы составлен на основании постановления Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 N 380.

Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 28.10.2016 N 27/1126 исх., в котором предлагалось в двухнедельный срок погасить имеющуюся задолженность. К уведомлению приложен акт сверки, из которого следует, что по состоянию на 01.01.2016 у ответчика имелась переплата по арендой плате в размере 50 029,92 руб. С учетом ежеквартальных начислений, за минусом суммы переплаты начислены по обязательству 101 037,49 руб., пеня - 3 890,26 руб. за просрочку уплаты арендных платежей в период с 10.06.2016 по 30.09.2016.

Согласно уведомлению о вручении заказного письма с идентификатором 36204004027116 почтовая корреспонденции - уведомление от 28.10.2016 N 27/1126 исх. вручено ответчику 18.11.2016.

В адрес ответчика направлено второе уведомление от 28.10.2016 N 27/1125 исх., извещающее о намерении истца расторгнуть спорный договор аренды в связи с систематической неуплатой арендных платежей. Истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка и акт сверки по состоянию на 30.09.2016. В связи с чем истец указал в уведомлении на требование подписать соглашение о расторжении договора аренды и представить его в месячный срок. В случае неисполнения указанного требования, истец сообщил о намерении расторгнуть спорный договор аренды в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ.

Как следует из проекта соглашения без даты и без номера основанием расторжения договора аренды является несоблюдение ответчиком условий спорного договора аренды земельного участка, предусмотренных подпунктом 4.1.1. Уведомление ( почтовый идентификатор 36204004027130) вручено ответчику 18.11.2016.

Ответчиком не было исполнено обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 12.03.2014 N 5447, в связи с чем истец 20.12.2016 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Совершение сделки уступки права представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права обязательства по передаче цессионарию права. В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Материалами дела установлено, что возражения со стороны администрации к ответчику о переходе прав и обязанностей первоначального арендатора по договору аренды отсутствуют, таким образом, ООО "Торговый квартал Владикавказ" является надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора аренды, принимая во внимание указанный выше договор уступки прав и обязанностей.

Согласно пункту 6.2. договора аренды досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно по решению суда и по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из приведенных выше правовых норм, в том числе части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Уведомление администрации от 28.10.2016 N 27/1126 исх. одновременно содержит информацию о наличии задолженности по арендным платежам и требование о погашении в двухнедельный срок задолженности. При этом администрация ссылается только на нарушение одного условия договора о своевременной оплате арендных платежей.

Указанное уведомление вручено ответчику (арендатору) 18.11.2016.

Уведомление администрации от 28.10.2016 N 27/1125 исх., направленное в адрес ответчика в тот же день одновременно содержит как информацию о систематической неуплате арендных платежей, так и требование о расторжении договора аренды.

Указанное уведомление ответчиком получено также 18.11.2016.

Между тем, до получения уведомлений ответчиком произведена частичная оплата задолженности по арендным платежам в размере 54 521, 40 руб., что подтверждается платежными поручениями от 14.11.2016 N 4 и N 6.

Срок исполнения обязательства в полном объеме истекал 02.12.2016. Следовательно, предложение о расторжении договора аренды могло быть направлено только после истечения срока для исполнения обязательства.

Таким образом, ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства по спорному договору аренды.

Право требовать расторжения указанного договора у истца не возникло, поскольку ответчику не был предоставлен разумный срок для устранения нарушения условий договора по неоплате арендных платежей, в связи с чем истцом несоблюден досудебный порядк урегулирования спора, при отсутствии отказа другой стороны его расторгнуть, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в этой части.

Доказательства того, что им были направлены арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по использованию земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях, в разумный срок и предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором указанного обязательства в разумный срок, в материалы дела не представлено.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора исковое заявление подлежит оставлению безе рассмотрения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 по делу N А61-4633/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов