Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2017 г. N 15АП-9742/17

город Ростов-на-Дону

25 августа 2017 г.

дело N А32-3656/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Покатилов В.И."

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.05.2017 по делу N А32-3656/2017

по иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Покатилов В.И."

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство "Покатилов В.И." (созданное как юридическое лицо в 1992 году и сохраняющее указанный статус, далее - КФХ, хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило:

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 11.11.2016 N 603 с КФХ "Покатилов В.И." по приобретению в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:21:0807006:10, общей площадью 207 900 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, установлено относительно ориентира примерно в 5 км. От х. Раздольный по направлению на юг, почтовый ориентир: Новокубанский район, колхоз "Золотой колос", участок N 109;

- изложить пункт 2.1 раздела 2 "Цена" в следующей редакции: Цена выкупа участка определена на основании Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2013 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и составляет 1 479 029,71 руб.;

- внести соответствующие изменения в пункт 1 приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.11.2016 N 2362 "О предоставлении земельного участка в Новокубанском районе в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Покатилов В.И." касающиеся выкупной цены земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что установление выкупной стоимости земельного участка в размере кадастровой стоимости (2 465 049,51 руб.) является незаконным и необоснованным, противоречащим условию проекта договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что в рамках дела N А32-20065/2015 на Департамент была возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи. Во исполнение решения суда истцу был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:0807006:10, однако истец с размером выкупной цены не согласен, о чем направил протокол разногласий, который ответчик отказался подписать. Суд поддержал позицию ответчика, указал, что размер выкупной цены должен определяться на дату подачи заявления (12.03.2015), соответственно исковые требования отклонил.

Крестьянское (фермерское) хозяйство "Покатилов В.И." обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в соответствии с Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2013 N 226 и должна равняться 60% от кадастровой стоимости. Истец не был надлежащим образом извещен судом первой инстанции о дате и времени проведения судебного разбирательства, в протоколе судебного заседания указана дата - 27.04.2017, а судебное заседание проведено 26.04.2017.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 г. по делу N А32-20065/2015 признан незаконным, выраженный в письме от 30.03.2015 г. N 52-5628/15-32.30 отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении Крестьянскому (фермерское) хозяйству "Покатилов В.И." земельного участка с кадастровым номером 23:21:08 07 006:10 для ведения сельскохозяйственного производства и на департамент возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его хозяйству.

В рамках указанного дела преюдициально установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора.

По договору аренды от 15.06.2005 N 0000001000 Крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Покатилов В.И." был предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0807006:0010, общей площадью 20,79 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, примерно в 5 км от хутора Раздольный по направлению на юг относительно колхоза "Золотой колос", участок N 109, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1. договора аренды) сроком на 10 лет (пункт 7.2. договора аренды).

Земельный участок с кадастровым номером 23:21:0807006:10 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, при этом указанный кадастровый номер внесен в государственный кадастр недвижимости 07.05.2004.

Данный земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарский край, и обременен правом аренды в пользу Крестьянского (фермерского) хозяйства "Покатилов В.В." с 15.06.2005 сроком на 10 лет на основании договора аренды земельного участка государственной собственности от 15.06.2005 N 0000001000, дата регистрации 25.08.2005, номер регистрационной записи 23-23-09/024/2005-48.

Во исполнение указанного решения суда Департаментом 11.11.2016 издан Приказ N 2362 о предоставлении КФХ земельного участка с кадастровым номером 23:21:08 07 006:10 общей площадью 20,79 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, примерно в 5 км от хутора Раздольный по направлению на юг относительно колхоза "Золотой колос", участок N 109 по цене выкупа 2 465 049,51 руб.

Истцу был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:08 07 006:10.

Согласно кадастровому паспорту данного земельного участка на момент издания приказа и направления проекта договора истцу кадастровая стоимость спорного участка составляла 2 465 049,51 руб.

Таким образом, истцу было предложено выкупить земельный участок по цене 100% от кадастровой стоимости.

Не согласившись с условиями пункта 2.1 договора по размеру выкупной цены, истец направил ответчику протокол разногласий, где определил размер выкупной цены как 1 479 029 руб., что составляет 60% от кадастровой стоимости участка.

По мнению истца, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".

Департамент имущественных отношений Краснодарского края от подписания Протокола разногласий отказался, о чем уведомил истца письмом N 52-6287/ж/16-12-03 от 20.12.2016 г.

Департамент исходил из того, что выкупная стоимость участка должна быть определена на момент обращения с заявлением (12.03.2015). При этом на данный момент нормативный акт, установивший испрашиваемую хозяйством льготу по выкупной цене, еще не вступил в силу.

Судом первой инстанции верно указано, что в силу обязания ответчика к заключению договора в судебном порядке, преддоговорный спор сторон подлежит разрешению с учетом правил статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Регулирование отношений на дату 12 марта 2015 г., связанных с определением цены подлежащих выкупу земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных в аренду, определялось пунктом 4 статьи 10 Федерального закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.

Данная норма согласно статье 13 Федерального закона РФ N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" действовала до 01.03.2015.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" в случае аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, в течение 10 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

До 1 марта 2015 г. порядок определения цены продажи земельного участка устанавливался положениями ст. 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае"

Истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка в департамент 12.03.2015 г. вх. N 520271-У/15.

Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" было опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края 25.03.2015 г.

Суд первой инстанции исходил из того, что выкупная цена должна быть определена именно в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи заявления о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Между тем, указанная правовая позиция была сформирована для тех случаев, когда ввиду допущенных должностными лицами и органами власти нарушений в виде неправомерных отказов в выкупе, что приводило к затягиванию процедуру выкупа, выкупная цена земельных участок изменялась неблагоприятным для покупателя образом, а именно увеличивалась ввиду увеличения кадастровой стоимости участка. Сформированная по данной категории дел судебная практика была основана на недопустимости возложения на покупателя неблагоприятных последствий неправомерных действий продавца по затягиванию процедуры выкупа. Исходя из указанного суды защищали в таких правоотношениях покупателя как добросовестного участника оборота, подтверждая его право на выкуп участка по более низкой цене, действовавшей на момент подачи заявления на выкуп.

Между тем, в рассматриваемом споре имеет место обратная ситуация - в период неправомерного затягивания департаментом принятия решения о выкупе участка, положение покупателя законодателем улучшено. На момент принятия департаментом решения о продаже спорного участка, истец имел право приобрести земельный участок по льготной цене в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 2.1 Постановления N 226 от 25.03.2015), так как срок аренды спорного участка составлял более 9 лет.

Обращение хозяйства в департамент с заявлением о выкупе земельного участка до вступления в силу нормативного акта, установившего льготную выкупную стоимость, не препятствовало департаменту в применении льготной выкупной стоимости на момент исполнения вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-20265/2015 (Аналогичная по логике правоприменения правовая позиция выражена АС СКО в постановлении по делу А32-1940/2015).

Именно противоправными действиями департамента вызвана невозможность заключения договора купли-продажи в установленный срок с момента подачи КФХ заявления о выкупе. КФХ как добросовестный субъект гражданского оборота в такой ситуации правомерно требует применения льготы, действующей на момент реального заключении договора.

Таким образом, суд необоснованно отказал в удовлетворении иска в части требования об изложении пункта 2.1 договора в редакции истца. Указанные требования подлежали удовлетворению.

Соответственно решение суда первой инстанции в указанной части надлежит отменить с принятием по делу в соответствующей части нового судебного акта об удовлетворении иска.

Вместе с тем, суд правомерно отклонил требование истца о внесении изменений в приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.11.2016 г. N 2362 "О предоставлении земельного участка в Новокубанском районе в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Покатилов В.И.", поскольку в данной части истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Поскольку данный приказ является административной предпосылкой заключения договора, а обязанность департамента заключить данный договор на условиях истца подтверждена судебными актами, оспаривание приказа является излишним. Данный приказ сам по себе не порождает прав и обязанностей по договору купли-продажи. В указанной части отказ в иске правомерен.

С учетом неимущественного характера иска судебные расходы, понесенные хозяйством по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 9 000 руб., подлежат отнесению на департамент.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 по делу N А32-3656/2017 отменить в части отказа в удовлетворении требований об изложении пункта 2.1 договора в редакции истца. В указанной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Изложить абзац первый резолютивной части в следующей редакции:

"Изложить пункт 2.1 раздела 2 "Цена" договора купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 11.11.2016 N 603 в следующей редакции: "Цена выкупа участка определена на основании Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2013 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 479 029,71 руб.".".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства "Покатилов В.И." судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов