Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2017 г. N 15АП-12634/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2017 г. N Ф08-8161/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 августа 2017 г.

дело N А32-6146/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Схабо А.А., паспорт, по доверенности от 01.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 июня 2017 года по делу N А32-6146/2017

по иску Администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи

к индивидуальному предпринимателю Калайчиди Глебу Викторовичу

о взыскании, о применении последствий недействительности сделки о признании отсутствующим обременения,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калайчиди Глебу Викторовичу (далее - ответчик, предприниматель), в котором просит:

- взыскать сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203018:20 общей площадью 105 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б за период с 01.04.2015 по 30.09.2016 в размере 132 243,47 рублей - задолженности по арендной плате, задолженности по пене - 16 826,44 рублей;

- применить последствия недействительности сделки к договору аренды от 09.10.2007 N 4900004354 путем погашения регистрационной записи;

- признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:20 общей площадью 105 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б, в виде договора от 09.10.2007 N 4900004354.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, удовлетворить иск по изложенным в исковом заявлении основаниям, а также указывает, что администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка от 09.10.2007 N 4900004354 противоречил нормам действовавшего.на момент его совершения законодательства и нарушал права и законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью. В связи с чем администрация муниципального образования город Сочи в рассматриваемый период не могла быть арендодателем указанного земельного участка. Единственным возможным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим. Констатация факта недействительности договора аренды в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование город - курорт Сочи, в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации города Сочи (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Комфортлэнд" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 09.10.2007 N 4900004354 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 105 кв. м, с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43 "б", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенный для размещения и эксплуатации здания парикмахерской на шесть рабочих мест. Участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а (пункт 1.1 договора).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Комфортлэнд" (ОГРН 1022302952693, ИНН 2320075295) исключено из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

В силу пункта 2.1 договора, срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01 июня 2052 года.

Соглашением от 25.04.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы предпринимателю.

Договор и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается оттисками печати органа государственной регистрации.

Согласно представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 16.05.2008 23-АД 651396 на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - парикмахерская на 6 рабочих мест, площадью 234,7 кв. м, литер А, этажность: 2, принадлежащая на праве собственности предпринимателю. Также в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 30.09.2014, согласно которого на спорном земельном участке расположен объект недвижимости.

Указывая на то, что договор является ничтожным администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, руководствуясь следующими обстоятельствами.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу изложенных норм и разъяснений квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора от 09.10.2007 N 4900004354 земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды являлся федеральной собственностью в силу прямого указания закона (пункт 6 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делу N А32-37380/2012, N А32-23886/2008, NА32-6561/2015).

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Однако спорный договор аренды заключен в 2007 году, когда соответствующие правомочия у комитета уже отсутствовали.

Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды от 09.10.2007 N 4900004354 не являлось собственником спорного земельного участка.

Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Представленный в дело истцом договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения появились у муниципальных образований лишь со вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2010 году не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в октябре 2007 года муниципальное образование город-курорт Сочи еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что констатация факта недействительности договора аренды в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2015 по 30.09.2016.

Расчет платы выполнен администрацией на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 30.08.2012 N 040/67-2012.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.

Факт использования спорного земельного участка подтвержден материалами дела, кроме того, указанное обстоятельство не оспаривается ответчиком.

Из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон (в период с 01.04.2015 по 01.08.2016) подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

Постановление N 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок площадью 105 кв. м, с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43 "б", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предоставлен для размещения и эксплуатации здания парикмахерской на шесть рабочих мест. Участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а (пункт 1.1 договора), что соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", действовавшего до 31.03.2016 (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу N А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Пунктом 5.2 Постановления N 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2012 год, с 2013 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которой на 2013 год - 1,055, на 2014 год - 1,05, на 2015 год - 1,05, на 2016 год - 1,07.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу N А32-12896/2016.

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы от 30.08.2012 N 040/67-2012.

В указанном отчете установлена величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.08.2012 в размере 1 072 575,00 рублей.

Стороны относительно указанного вывода не возражают.

Суд произвел расчет платы за пользование земельным участком (неосновательного обогащения) за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 с учетом вышеизложенных положений и данных отчета об оценке от 30.08.2012:

за период с 01.04.2015 по 31.12.2015: АП = РС (1 072 575,00 рублей) x С (1,5%) x Ки (1,055 х 1,05 х 1,05) /365 дней х 275 дней = 14 099,05 рублей;

за период с 01.01.2016 по 31.03.2016: АП = РС (1 072 575,00 рублей) x С (1,5%) x Ки (1,055 х 1,05 х 1,05 х 1,07) /366 дней х 91 дней = 4 978,45 рублей.

Постановление N 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Таким образом, плата за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2016 по 01.08.2016 составляет: АП = РС (1 072 575,00 рублей) x С (1,5%) x Ки (1,055 х 1,05 х 1,05 х 1,07) /366 дней х 123 дней = 6 729,11 рублей.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016 (далее - Постановление N 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, плата за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2016 по 02.08.2016 составляет: АП = РС (1 072 575,00 рублей) x С (1,5%) x Ки (1,055 х 1,05 х 1,05 х 1,07) /366 дней х 60 дней = 3 282,49 рублей.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения за пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 01.04.2015 по 30.09.2016 составляет 29 089,10 руб.

Согласно представленному в материал дела акта сверки взаимных расчетов ответчиком в указанный период оплачено 93 265,20 руб.

Следовательно, за спорный период на стороне ответчика имеется переплата, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2015 по 30.09.2016 правомерно отказано.

В рамках настоящего дела администрацией также заявлено требование о взыскании пени в размере 16 826,44 руб.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно статье 330 Гражданского кодекса, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу этой нормы и нормы статьи 167 Гражданского кодекса, взыскание неустойки, предусмотренной ничтожным договором аренды, недопустимо.

Таким образом, признание договора аренды недействительным (ничтожным) исключает возможность взыскания договорной неустойки (пени).

Истцом заявлено о применении последствий недействительности сделки к договору аренды от 09.10.2007 N 4900004354 путем погашения регистрационной записи.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора аренды редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) таким днем является день, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Возможность предъявления иска о признании недействительности ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 101 Постановления N 25.

Договор N 4900004354 заключен 09.10.2007, прошел государственную регистрацию 07.02.2008.

Судом установлено, что администрация является стороной по сделке с 2007 года; получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор исполняется обеими сторонами с 2007 года, в то время как иск был подан 20.02.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора в виде аннулирования записи о данном праве в Едином государственном реестре недвижимости соответствует пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истцом пропущен установленный законом срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении указанных исковых требований.

Судебная коллегия считает необходимым указать, что в случае пропуска срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, было ли в действительности допущено нарушение его прав, невозможна.

Кроме того, в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанных положений следует, что требование о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, для применения которого истец должен доказать суду невозможность защиты его интересов посредством иных исковых требований. Однако истец таких доказательств суду не представил. К перечисленным в пункте 52 случаям применения иска о признании права или обременения отсутствующими настоящий спор не относится.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - парикмахерская на 6 рабочих мест, площадью 234,7 кв. м, литер А, этажность: 2, принадлежащая на праве собственности предпринимателю.

С учетом изложенного в иске в части требования о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:20 общей площадью 105 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б, в виде договора от 09.10.2007 N 4900004354, отказано правомерно.

Все обстоятельства спора, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, были предметом подробного исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе повторного рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 июня 2017 года по делу N А32-6146/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова